店铺管理开店选址实用分析方法.docx

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店铺管理开店选址实用分析方法

（店铺管理）开店选址实用分析方法

开店选址实用分析方法

2008-3-316:

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第壹章城市评估

城市基本情况数据采集

城市地理、人口情况

城市总人口（单位：

万人），其中市区人口（单位：

万人），人口结构、数量、比例，分以下三段：

16—24岁，25—35岁，36—60岁。

市区有多少户家庭，户均人数。

适龄青年去年结婚数量。

城市从业人员数量，私营企业人员从业数量。

总面积（单位：

平方km），其中市区面积（单位：

平方km）市区人口密度（人/平方km）。

之上数据采集是为了剥离出我们的消费主体，算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积。

数据来源是统计局、规划局、民政局（亲自去或上网查均可）。

（填表格6）

区县地理、人口情况

和之上城市指标等同。

数据来源是统计局、规划局、民政局（亲自去或上网查均可）。

（填表格6）

城市未来发展规划

确定市区扩容是以“摊大饼”形式仍是以新建“卫星城”形式发展。

扩容方案是否实施，若实施已到何种程度。

城市扩容速度快，对旧有销售格局的冲击就大，进军该市场机会多同时难度相对低，成功的机会大。

市区若以“摊大饼”形式扩容，环路成为店址的首选。

市区若以“卫星城”形式扩容，旧城和新城的连接干道成为店址的首选。

数据来源是规划局且实地验证（亲自去或上网查均可）。

公共交通情况

※市区公共汽车有多少条线路，它们总里程。

近三年的载客数及未来几年的发展规划。

每条线路的票价及月票的价格。

※自行车的现有数量及前俩年的数量※有轨交通是否有，若有，有几条线路票价及月票价。

※出租车拥有量及每km价格。

※机动车情况，私车比例及近三年变化情况，小客车和货车比例。

之上是为了解该城市百姓的基本出行方式。

数据来源是交通局、公安局、公汽X公司、出租车管理局及统计局（亲自去或上网查均可）。

（填表格7）

房地产情况

※商品房开工及于建项目数量，总建筑面积，房屋空置率，每个项目销售均价及规模（建筑面积）。

住宅项目的户型结构及比例。

之上是为了计算该城市电器消费未来壹年的增长趋势，数据来源是规划局（亲自去或上网查均可）、各项目实地走访。

（填表格8）

各商圈房屋租金情况

首先把全市的商业街划分为四种类型，A类主商圈最好，B类次商圈，C类有潜力，D类暂无价值。

采集每壹类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房※写字楼※住宅楼。

之上是对该市租金整体情况进行摸底。

数据来源是各中介X公司及市场调研。

（填表格9）

经济发展情况

※国内生产总值及近俩年增长率※人均GDP

※社会商品零售总额※家用电器零售总额

※户均家用电器消费额

※人均收入

※电器销售从业人员人均收入，主要岗位人均收入：

店经理、部门经理、普通员工、会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。

数据来源是市统计局及市场走访调研。

（填表格10）

未来竞争对手情况

※市区家用电器零售商有多少家，每家营业额※市区有多少电器卖场，每个面积有多少，※市区家用电器总运营面积，※全市电器卖场每平米年平均营业额。

※零售商电器运营门类集中度调查，依我X公司主要门类划分为：

彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。

专卖店数量调查。

数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。

（填表格11）

媒体情况

※平面媒体有多少家，每家发行量、发行对象、发行方式，每年广告分类收入，广告报价

※广播媒体有几家，收听覆盖率对比，受欢迎栏目时段收听率对比，报价

※电视媒体收费报价

※平面广告X公司报价采集※DM广告发行报价采集※户外广告报价采集。

（填表格12）

1.10办公用品及消耗品报价采集

1.11各政府职能部门办公流程、各项优惠政策采集

2、评估方案的编写

2.1体例

以说明文为主列举数据进行说明，且附以事例及现场图片

2.2方法

根据各种关联数据进行论证。

分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合开连锁店。

分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖，第壹年的营业额预测及各项费用支出预算。

根据房地产情况分析该市整体电器市场第二年的增长潜力。

分析预测我们第二年的增长趋势。

分析客流规律及消费潜力。

分析交通地理条件。

分析竞争激烈度。

分析人力成本。

分析广告宣传成本。

分析人文情况。

分析其他影响运营的因素，如政府的工作效率等。

2.3所需各类表格（附后）

第二章店址选择

1、选择店址的原则

店址的选择，是壹项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。

通过我们对该城市调查分析、寻找壹年内能产生利润且有明显增加趋势的店址。

有可能的话仍要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。

2、选址的基本要素

2.1目标店方圆3km区域内（10万人—30万人），居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。

2.2交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者于几个主要车站的附近，能够于顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。

2.3店面临主干道，门店设于三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于俩条街道的交叉处，是人流的停滞点，能够产生“拐角效应”

2.4有充足的停车位（30—100）。

2.5所处位置于当地有较高知名度。

2.6确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。

2.7确定目标店时，应考虑适当面积的库房，壹般可占用200-300m2。

2.8参考店租价格：

以天津为例

中环线以外约为：

0.7～1.5元/m2·天，

中环线至内环线之间约为1.8～2.6元/m2·天。

条件好的店址,价格可适当放宽20%--35%.

3、选择开店的商圈

3.1最佳目标店：

大型超市、家具广场、高级住宅区、新建成的居民住宅区、人口素质较高的居住区、有较多居住人口和活动人口的地方、大型车站附近、同行密集的地方或没有壹个竞争对手的大街。

3.2最差目标店：

僻静的小街小巷、人口稀少的居民区、机关单位集中的办公区、居民人口老化的地方.繁华的市中心、步行街等不宜考虑。

3.3装修定位：

店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创意，体现出和众不同的风格、店内环境壹定要保持清洁。

（详见有关章节）

4、选择开店的方位

4.1选择当下被商家见好的店址，不如选择不久的将来会由冷变热，而目前尚未被见好的店址。

这样的门店位置费用低，潜于的商业价值大。

因此，应特别留心城市建设的发展带来的变化。

4.2选择靠近大X公司、大店铺的街道壹边。

这壹侧出入者能够成为我们的顾客，另壹方面是因为来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他人光顾。

4.3选择靠近人口会增加的地方。

住宅区的发展，新机构的设立，会给门店增添顾客，使今后的发展更具潜力。

4.4选择运营方向相辅相成的门市作邻居如:

超市附近、家居商场附近。

4.5选择门店位置时，仍应重视门店所于建筑提供的设施是否符合运营要求。

4.6于同壹条街道俩侧选择门市位置，以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为佳。

5、预测销售额的因素和方法

5.1因素

市场容量及竞争情况

交通

3km内人口数量及人口基本素质

店面情况

未来城市规划

5.2因素分析方法

家电市场容量及竞争情况

调查大商场家电部门及电器专卖店基本情况（企业性质、员工数、年销售额），预计年家电销售额,将调查情况列表。

（见表壹）

交通

第壹步：

购买城市地图，计算主要交通道路，如环线加放射路线结构地交通，可计算该城市共有几条环线、几条放射线，环线和放射线交叉口是较好地店面位置，将交通情况整理列表。

（见表二）

第二步：

按交通情况表，对每壹条道路和路口通过步行

观察客流情况，对周边无住户路段排除，确定重点调查路口和路段，调查客流量和公交线路情况，依客流量大小进行排列。

（见表三）

第三步：

确定主商圈。

如：

是三环路、天津为中环路。

目标店方圆3km内居民调查

根据主商圈寻找可出租的店址，主要有新建底商，不景气商场、超市等可主动找主要负责人面谈，面积于3000-5000平米，作为目标店址，对目标店址应调查周边3km之内顾客群（（见表四、表五）。

店面情况（见表六）

6、应该注意的问题

6.1注意租赁房屋

租赁之前，应先了解房屋的基本条件及价格，查见房屋的产权情况，实地考察，见是否适合我们运营，房屋有无破损，楼面的受力以及水电等情况，了解房租情况.

6.2注意城镇的发展规划

有些城镇人口稠密区的商业繁华区均于不断增多和扩大，均挤于城市某壹块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而是有条件和有先有后的，选择场地就要注意到这壹点，用长远的、发展的眼光对待这壹问题。

6.3抓紧时机

要选择的场地只要基础好，有发展前途，见准了下决心定下来，环境和条件差壹点，能够边运营边建设，逐步改善环境，创造好的条件。

如果犹犹豫豫，当决不决，就会错过商机。

7、租金计算

7.1计算原则

先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St，推算出家用电器的年零售总额Sh。

以该市家用电器年零售额的40%为目标占有率乘以7%的综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。

以年毛利额的20%作为这个城市的总租金额，分2到3年实施，第壹年用总租金额40%的额度为宜，第二年依运营情况推进。

7.2计算公式

第壹年租金=Sh×40%×7%×20%×40%

8、城市发展部调研员工作内容

1、城市基本情况调查

本市全年常住人口数

本市辖区人口数

城市总面积

人口密度（人口密度＝总人口数÷总面积）

全市年人均收入（以公布资料为主，详见附表壹且请注明之上数据来源）

2、零售市场基本情况调查

全市大型超市情况（详见附表二）

全市大型百货商场情况（详见附表三且请注明之上数据来源）

3、电器市场基本情况调查

大型连锁企业基本情况

地理位置、场地面积、租金情况、硬件环境、外观照片

运营内容、服务特色、客流情况、运营额度

广告内容、宣传特色

运输情况、仓储情况

办公情况、人员总数及其它说明

每个X公司建立壹份档案，按门店分类，将店面详细情况归档。

（详见附表四）

其它业态电器运营基本情况（百货商场、超市等）

地理位置、场地面积、硬件环境、外观照片、

运营内容、服务特色、客流情况、运营额度

广告内容、宣传特色、

运输情况、仓储情况、

办公情况、人员总数及其它说明

每个商场建立壹份档案，将商场或专营店详细情况归档。

（详见附表四）

4、预选店址

店面选址原则：

目标店半径3km区域内约40万居民、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。

交通方便，乘客上车、下车最多的车站，或者于几个主要车站的附近，能够于顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。

店面临主干道，门店设于三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。

有充足的停车位，30至100辆。

所处位置于当地有较高知名度。

确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。

确定目标店时，应考虑适当面积的库房，壹般以200-300m2为宜。