7前期物业服务合同包干制示范文本.docx

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7前期物业服务合同包干制示范文本

前期物业服务合同

（包干制）

开发建设单位（甲方）：

物业服务企业（乙方）：

前期物业服务合同

甲方：

代表人：

营业执照号：

住所地：

邮编：

联系电话：

_____________

乙方：

代表人：

营业执照号：

资质等级：

证书编号：

住所地：

邮政编码：

联系电话：

_________________

根据《物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对（物业名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。

第一条物业基本情况:

物业名称【（地名核准名称）】【（暂定名）】：

；物业类型：

；

坐落位置：

；

占地面积：

平方米；建筑面积：

平方米；

本合同物业管理区域详见附件一规划平面图，物业构成明细见附件二。

第一章物业服务内容与服务标准

第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；

4、公共绿化养护和管理；

5、“专有或共有车位”物业服务；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、物业档案资料管理；

8、本合同第三条约定的特约服务。

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

□【家政清洁】、□【户内维修】、□【临时周转仓储】、□【临时配送】等特约服务（特约服务类型可根据项目实际情况选择）以及□【装饰装修管理服务】。

第四条乙方提供的前期物业服务以约定的质量标准为准（前期物业服务质量标准见附件四），其中属于临时周转仓储的代收邮包特约服务条款见附件五。

第五条乙方服务内容不含业主车辆等特定财产的保管服务及车辆停放服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。

第二章合同时效

第六条本合同期限自年月日起，至本合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但是:

1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：

A.乙方同意继续履行本合同；

B.

C.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。

D.

第七条本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。

第八条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与业主共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等；乙方为物业服务而对外签订的各种协议，由业主或业主重新选骋的物业服务企业自行与协议对方协商确定是否履行以及具体履行方式。

第三章权利与义务

第九条甲方的权利义务

1、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验中双方确认的问题应作好书面记录，甲方承诺在合理期限内予以解决。

2、按照法规规定和合同约定的保修期限和保修范围承担本物业保修责任。

3、因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意,业主委员会未成立的，应征得乙方同意。

施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。

4、其他权利义务：

。

第十条乙方的权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费，并为业主提供对账服务。

2、可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方。

3、有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。

业主和物业使用人应共同遵守。

4、因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意，业主委员会未成立的，应提前通知相关业主，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。

5、乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。

但是否采取以上措施由乙方决定。

6、建立物业管理档案资料并妥善保管和使用。

7、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

8、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

9、依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

10、其他权利义务：

。

乙方履行了以上权利和义务，则完全充分地满足了业主的监督权和知情权。

第十一条业主的权利义务

1、监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。

2、遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行临时管理规约、本合同约定的各项义务。

3、根据本合同约定及法规的规定按时交纳物业服务费。

4、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。

5、需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会（未成立的除外）和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。

造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

6、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。

7、对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。

8、其他权利义务：

。

第四章物业服务用房

第十二条甲方向乙方提供项目总建筑面积_____平方米的地上管理用房。

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途。

第十三条甲方应按乙方要求方案对物业管理用房（含服务中心客服前台）进行装修并符合本物业档次；生活用房要求水电到位，地面铺设瓷砖，天花墙面四白落地；卫生间装修到位，能满足基本生活需求。

第十四条受本项目物业服务收费标准所限，除甲方按规定无偿提供的物业服务用房外，全体业主同意无偿提供_____平方米的共有部分供乙方用作员工宿舍、员工培训室、食堂等，作为本项目物业服务的后勤保障。

第十五条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交。

第五章物业服务费用

第十六条本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十七条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：

多层住宅：

元/月.平方米（含税）；

小高层住宅：

元/月.平方米（含税）；

高层住宅：

元/月.平方米（含税）；

别墅：

元/月.平方米（含税）；

办公用房：

元/月.平方米（含税）；

商业用房：

元/月.平方米（含税）；

：

元/月.平方米（含税）。

（如学校、幼儿园、会所等）

上述收费标准仅适用于本项目期栋/苑（栋/苑名称可根据实际情况修改），本项目后期及其他类型物业的物业服务收费标准另行约定。

依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。

物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。

物业服务成本主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、

3、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

4、

5、物业管理区域清洁卫生费用；

6、

7、物业管理区域绿化养护费用；

8、

9、物业管理区域秩序维护费用；

10、

11、办公费用；

12、

13、固定资产折旧；

14、

15、物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；

16、

17、按应收物业服务费总额的%分摊管理费；

18、

19、特约服务成本；

20、

21、社区文化活动费用；

22、

23、法定税费；

24、

25、经业主同意的其它费用。

26、

乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

乙方收到业主交纳的物业费（含按季、半年、年度预收物业费）应开具全额收据，并按业主当月应交纳的物业费金额向其开具增值税发票（发票抬头应为业主或物业使用人）。

第十七条当物价上涨、服务成本上升等情况发生较大变化（包括但不限于当地最低工资标准、社保基数、能源价格等任一项成本比合同签订日累计增幅达到15%及以上），乙方有权要求甲方召集临时业主大会，就提高物业服务费标准提交业主大会表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。

第十八条物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。

业主办理入住手续时预付[季][半年][年]的物业服务费，此后物业服务费按【月】【季】【半年】[年]交纳，业主或物业使用人应于【每月25日前】【季度最后一个月25日前】【半年度最后一个月25日前】向乙方交纳下期的物业服务费，在【所交月份的15日】【所交季度首月15日】【所交半年度首月15日】及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。

对逾期交费的业主，乙方每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一次催缴）的交费时间缴纳物业费。

物业费催费通知书一经送达即视为业主签收同意，该通知书作为本合同的一部分，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力（详见附件八）。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由甲方交纳。

因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳。

物业买卖合同及本合同对物业服务费的交纳人未约定或约定不明确的，如业主或使用人实际已入住、使用，由业主或使用人交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追缴。

业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。

乙方接受业主的委托代为缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，业主须与乙方另行签订代缴协议并支付（相当于2个月费用）的预付款。

第六章物业的经营与管理

第十九条本物业管理区域内产权属于业主共有的【车位】、【会所】、【文化活动中心】、【】、【共用部位】、【共用设施设备】及其他共有物业委托乙方经营（包括但不限于广告、房屋租赁、商业促销等经营活动）。

第二十条各类车位物业服务按以下约定收费，具体收费标准见附件六。

1、共有车位，按月收取，车位使用人应按附件六（6.1）的标准交纳共有车位物业服务费。

2、专有车位，按月收取，使用权人应按附件六（6.2）的标准交纳专有车位物业服务费；开发商产权的车位使用费标准由开发商依据政策法规确定，并向全体业主公示。

3、临时车位，按次收取，根据乙方对车位的服务时间收取临时车位物业服务费，收费标准见附件六（6.3）。

收费标准由乙方依据政策法规或业主大会决议确定并向全体业主公示。

4、摩托车、电瓶车及非机动车车位的物业服务费标准见附件六（6.4）。

第二十一条各类车位物业服务费交纳时间：

1、共有车位物业服务费，自车位使用人使用车位之日或合同约定的使用起始日开始交纳；使用服务卡或储值卡消费的，在每次车位物业服务结束时交纳或从卡内余额中扣除。

2、专有车位物业服务费，由业主购置或开发商附赠的车位，自开发商交付使用通知书约定的交付之日起交纳；属于开发商所有的车位，自乙方接管之日起交纳。

3、临时车位物业服务费，在每次车位物业服务结束时交纳。

第二十二条“专有或共有车位”物业服务费收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及政府相关收费政策的变化情况适时调整，收费标准调整后，车位所有权人或使用权人应按调整后的收费标准交纳相关费用。

第二十三条车位所有权或使用权人应当与乙方签订“专有或共有车位”物业服务协议（临时车位除外），明确双方在“专有或共有车位”物业服务方面的权利义务。

如乙方接受委托提供车辆保管服务，收费标准由乙方确定并向全体业主公示，车位所有权人、使用权人须与乙方另行签订保管协议并支付保管费用。

第二十四条业主共有的车位，除非业主大会另有明确决议，则乙方有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等“专有或共有车位”物业服务模式，合理划分“专有或共有车位”物业服务区域。

第二十五条产权属于业主共有的【车位】、【会所】、【文化活动中心】、【】，除非业主大会另有明确决议，乙方有权根据实际情况合理安排经营项目及经营方式，确定收费项目与收费标准并向全体业主公示。

第二十六条乙方接受业主委托为业主或业主专有部分提供□【家政清洁】、□【户内维修】、□【临时周转仓储】、□【临时配送】、□【　】等特约服务，收费标准由乙方依据市场调节价确定并向全体业主公示。

乙方按总收入的％提取代理服务费后，其余部分全部纳入本物业的物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。

第二十七条业主共有物业经营收入按下列约定分配：

1、产权属于业主共有的【车位】、【会所】、【文化活动中心】、【】的经营收入，乙方按总收入的％提取代理服务费后，其余部分全部纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。

2、除业主共有的【车位】、【会所】、【文化活动中心】、【】外的其它共用部位、共用设施设备（包括电梯广告、公共场地租赁等）经营收入，按以下顺序分配：

A、乙方按总收入的%提取代理服务费；B、总收入的%（可高于，但不能低于30%）专项用于共用部位、共用设施设备的维修并由乙方代管（如当地法规已明确了公共经营收入应划归全体业主的比例以及用途的，则以当地法规为准），C、其余部分纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。

3、乙方每季度公示业主共有物业经营收支情况，接受业主监督。

第七章物业的承接查验

第二十八条移交方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第二十九条移交方与承接方双方应按照《物业承接查验办法》签订《物业承接查验协议》。

第三十条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，双方应按照《物业承接查验办法》进行查验并签订确认书，由双方书面授权人员签字并加盖公章（合同主体）后确认，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第三十一条在物业管理交接验收十个工作日前，移交方负责完成向承接方完整移交下列资料：

1．物业规划设计方案、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2．共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

3．供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

4．物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5．承接查验所必需的其他资料。

6．未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第三十二条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第三十三条双方在承接查验中发现的问题，由移交方负责解决并承担相关责任。

第八章违约责任

第三十四条甲方违反本合同的约定，致使乙方未达到本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。

第三十五条　因业主或物业使用人违反本合同的约定，使乙方未达到本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿。

第三十六条除前两条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内限期整改，逾期未整改且给甲方或业主造成重大损失的，乙方应给予经济赔偿。

第三十七条乙方未经业主依法表决通过擅自提高物业服务费用收费标准的，业主和物业使用人有权拒绝交纳擅自提高部分；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方清退。

第三十八条业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。

业主批准后，因乙方责任未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。

第三十九条双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方均不承担违约责任：

1、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。

2、本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因乙方故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限。

3、因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。

4、因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定、未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损害。

5、乙方曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。

6、自业主迟延交纳物业服务费用至乙方收到欠付费用期间（如通过票据或托收支付物业服务费用的，则以乙方实际收到欠付费用日为收到欠付费用日）产生之任何损害。

7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止供热、停止共用设施设备使用等造成的损失；非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。

8、除上述各款外，其它不可归责于乙方的事由而导致的任何损失。

第九章其他事项

第四十条甲方或业主与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第四十一条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十二条本合同中“平方米”均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件及先后顺序确定：

1、测绘机构的实测面积

2、房屋买卖合同

3、法院判决等法律文书

第十章个人信息保护声明条款

第四十三条乙方承接本合同约定物业管理区域后，为了方便乙方向业主提供入住等服务，甲方应向乙方提供本物业管理区域内所有业主的个人信息，包括但不限于门牌号、姓名、身份证号码、联系电话、家属成员、工作单位等信息。

第四十四条未经业主的同意，乙方不会向乙方以外的任何公司、组织和个人披露业主的个人信息，但法律法规另有规定的除外。

第四十五条乙方将会采取合理的措施保护业主的个人信息，以免遭受XX的使用或披露。

但在如下情况下，乙方可能会披露业主的个人信息：

（1）事先获得业主的授权；

（2）根据法律、法规、法律程序的要求或政府主管部门的强制性要求；（3）以学术研究或公共利益为目的，且不包含任何个人身份识别信息；（4）为维护乙方的合法权益，例如诉讼、查找、预防、处理欺诈或安全方面的问题；（5）符合相关服务条款或使用协议的规定；（6）其他有利于乙方和业主共同利益目的。

第十一章附则

第四十六条本合同的附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第四十七条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。

第四十八条本合同及其附件、补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为双方权利义务的依据。

第四十九条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，一方不承担违约责任，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第五十条　本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解，或按以下方式解决：

1、【向仲裁委员会申请仲裁。

】

2、【向乙方所在地人民法院提起诉讼】

第五十一条双方的联络方式以其电话、传真、通信地址为准。

双方保证对所提供资料的真实性负责。

一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。

其中任何业主或物业使用人的联系方式为：

已办理房屋交付手续的业主，以本物业管理区域内已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为联络地址；如果业主与乙方另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份通知约定为准。

第五十二条　本合同正本连同附件共___页，一式份，甲、乙双方各执份，主管部门备案份。

本合同自双方签字盖章之日起生效。

特别提示：

本合同在双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制物业服务企业责任的条款，采用黑色、加粗、加大号字体、加下划线的方式特别提醒购房人（业主）注意，且提供合同的一方已向购房人（业主）作过特别沟通、说明及解释，购房人（业主）表示理解和同意。

甲方签章：

　　乙方签章：

代表人：

　　　代表人：

　　　　　　年　　　月　　　日　　　　　　年　　　月　　　日

附件：

一、规划平面图

二、物业构成明细

三、物业共用部位及共用设施设备明细

四、前期物业服务质量标准

五：

代收邮包特约服务条款

六、各类车位物业服务费标准

七、物业承接查验协议

八、物业费催缴通知书

附件一：

规划平面图

注：

规划如有变更，以政府主管部门最终审批的为准。

附件二：

物业构成明细（可根据项目实际情况修改和增删）

物业构成明细

类型

幢（栋）数

套（单元）数

建筑面积

（平方米）

高层住宅

小高层住宅

多层住宅

别墅

商业用房

办公用房

设备用房

车库

架空层

会所

学校

幼儿园

卫生站

邮政所

公共厕所

社区居委会

物业服务用房

注：

以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为