征地类项目经营性用地前期一般工作程序.docx

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征地类项目经营性用地前期一般工作程序

征地类项目经营性用地前期一般工作程序

一、      土地一级开发程序

1、确定选址范围，购买1：

500或1：

2000地形图（电子版），粗略标注用地范围，了解项目用地面积、四至、地上（下）物情况和规划条件。

2、与镇政府合作成立项目股份公司。

3、与土地方签定征地补偿意向书。

4、协助区国土局储备中心编制《建设项目土地一级开发实施方案》。

5、市土地储备中心对开发项目进行初审。

6、合格后，市国土局牵头，召开土地一级开发专家论证会。

7、市国土局、市土地储备中心召开土地一级开发各口联席会，确定土地一级开发项目。

8、将一级开发总投资35%以上的资金打入国土局指定的银行帐户，并且专款专用，且缴纳竞标保证金。

9、招标确定土地一级开发主体。

10、邀请有资质的咨询公司编制《可行性研究报告》。

11、邀请有资质的咨询公司编制《交通影响评价报告》，并上报市规委基础设施处，审查合格后在交通局召开联审会，取得交评审查意见。

12、邀请有资质的咨询公司编制《环境影响评价报告》，并上报市或区环保局，取得环评审查意见。

13、由区发改委向区国土局提出用地预审征求意见，由区国土局下发《建设项目用地预审审查意见》。

14、由区发改委向区规划委提出规划征求意见函，区规划委回复《征求意见复函》。

15、由银行开据项目开发总投资35%以上资金证明。

16、项目立项核准，取得《项目建议书（代可行性研究报告）的批复》。

17、申请控制性规划条件，申请办理《规划意见书》并取得批复意见及建设用地钉桩条件。

18、对于回迁集体用地应办理建设相关手续。

19、邀请勘察测绘院进行项目用地钉桩，并取得《钉桩成果通知书》。

20、堪界，进行现场指界。

21、〈规划意见书〉公示并全程由公证处公证。

22、各市政主管部门的市政单口咨询意见。

23、取得国家安全事项审查的同意意见。

24、召开村民代表大会决议（其中当地村民2/3以上代表同意）。

25、村民代表大会决议签字（最好在之前多签几份）。

26、签定正式的征地协议书。

27、协议书公式5个工作日（国土局有人来公示）。

28、区国土局制作一书四方案，其他资料报送国土局初审。

29、区政府审查。

30、交纳耕地开垦费。

31、区里审查合格后将资料报送市国土局征地处。

32、缴纳防洪费及征地管理费。

33、各口召开用地联审会。

34、国土局局长签字。

35、报送市政府，市长签字。

36、下达征地批复。

37、征地批复公式（5个工作日）。

38、征地补偿款到位并发放。

39、实施征地补偿后，村政府安排劳动力安置，超转人员安置。

40、办理征地结案证明书。

41、办理建设用地批准书。

42、编制拆迁方案及实施计划。

43、由银行开据项目拆迁预计成本35%以上资金证明。

44、进行户口冻结，办理拆迁许可证。

45、发布拆迁公告、市政关址、报废或迁移并实施拆迁。

46、办理人防报废手续。

47、邀请评估公司跟踪项目进展，进行土地一级开发成本评估。

48、规划委要求做日照影响分析报告的项目附《日照影响分析报告》。

49、在市规划委召开市政管线综合协调会，并出会议纪要。

50、办理拆迁结案。

51、涉及到文物保护的项目，需征求文物主管部门意见，提前作好修缮保护方案。

52、征地范围内存在古树名木，应注重原址保护，最好结合集中绿地统一保护。

房地产土地一级开发咨询服务及流程

1.土地一级开发前期咨询

　　土地一级开发流程咨询服务：

如项目立项、用地申请、办理手续、　　开发流程、注意问题等各项咨询服务。

2.土地一级开发可行性研究报告或项目建设书（代可性研究报告）编制

　　分析项目各方面条件，编写可行性研究报告、项目建设书等。

3.土地一级开发实施方案编制

　　研究分析数据资料，编写科学的土地一级开发实施方案。

4.土地一级开发招标文件编制

　　代理招标人编制土地一级开发招标文件、协助招标工作的顺利进行。

5.土地一级开发征地、拆迁补偿评估

　　协助一级开发主体分析征地、拆迁补偿费，出具征地拆迁评估报告。

6.收回国有土地使用权补偿评估

　　分析、测算收回国有土地使用权补偿费，出具评估报告。

7.入市交易招拍挂底价评估

　　科学、准确的测算一级开发土地入市交易低价，出具评估报告。

8.土地一级开发成本审核确定

　　确定合理的土地一级开发成本，出具分析报告。

 土地一级开发项目的流程  

 一．土地储备开发项目的要求

　　土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二．土地一级开发的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。

（二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：

待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

　　1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

　　2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续

（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。

危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收

　　建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

　　1、审核土地一级开发成本

　　2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

　　3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

　　4、纳入市土地储备库

土地一级开发流程

一．土地储备开发项目的要求

　　土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二．土地一级开发的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。

（二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：

待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

　　1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

　　2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续

（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。

危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收

　　建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

　　1、审核土地一级开发成本

　　2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

　　3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

　　4、纳入市土地储备库