某物流产业园区项目建议书范本.docx

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某物流产业园区项目建议书范本

京南物流产业园区

项目建议书

北京中交协物流研究院

2010年2月

项目名称：

京南物流产业园区项目建议书

委托方：

固安县知子营乡人民政府

申报方：

固安县知子营京南工业基地管理委员会

承担方：

北京中交协物流研究院

项目负责人：

王德荣中国交通运输协会常务副会长，北京中交协物流研究院院长研究员

项目组组长：

郭立新北京中交协物流研究院物流研究部主任高级工程师

项目组成员：

孙综国北京中交协物流研究院物流研究部副主任工程师

李辉北京中交协物流研究院物流研究部工程师

张蕾蕾北京中交协物流研究院物流研究部工程师

郭建京南工业基地管理委员会常务主任

程红军京南工业基地管理委员会

贺捷京南工业基地管理委员会

京南物流产业园区发展定位：

临空产业聚集区，京津冀都市圈的物流集散中心。

京南物流产业园区发展目标：

将京南物流产业园区打造成为一个以物流产业为主导，多元功能低碳复合发展、产业与生活高效融合、自然与城市平衡和谐的华北地区物流产业新城，为京津冀地区乃至更广范围提供优质高效的物流及相关产业服务。

第一章总论

第一节项目背景

党的十七大报告指出，“实现未来经济发展目标，关键要在加快转变经济发展方式，完善社会主义市场经济体制取得重大进展”，强调的是在合理充分利用自然资源、保护生态环境的基础上促进经济发展。

国务院于2009年初审议通过了《物流业调整和振兴规划》。

《规划》中提出：

要加强物流园区规划布局，有针对性的建设货运服务型、生产服务性、商业服务性、国际贸易服务型和综合服务型的物流园区，并把物流园区工程列入物流业调整和振兴规划的九大重点工程之一。

规划建设京南物流产业园区正是遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则下，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源，加快区域物流发展，符合区域经济发展的需要。

物流产业园区是物流节点内多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。

物流产业园区的规划与建设，是物流发展的重要环节，是社会化开放型高效物流体系发展的重要体现，也是一个国家或地区物流发展成熟的标志之一。

固安知子营位于京、津、保金三角腹地，处在大北京经济圈中心地带。

交通十分方便，106国道、京九铁路及即将动工兴建的阿深（内蒙古阿荣旗-深圳）高速公路纵贯南北，廊涿省道（371）及将动工兴建的涿密（北京城市七环）高速公路横贯东西；南与津保高速公路、津保铁路相接，东去40公里与京津塘高速公路、京哈铁路相通，西去15公里与京深高速公路、京广铁路交汇，北面与拟建的首都第二国际机场隔永定河相望；驱车40分钟可到达首都国际机场，1小时可到达天津国际机场、京唐海港，80分钟可到达天津新港。

坐落于固安知子营的京南物流产业园区，其规划建设，将充分发挥物流产业园区的集聚和辐射作用，为北京、天津和保定金三角经济圈的经济发展提供保障，为周边城市，乡镇的商贸流通业、生产制造和产品加工业的发展提供有力的支撑，它将促进河北省的产业结构优化和升级，将一步完善河北的物流服务系统，提升了河北的物流发展水平，改善了河北省投资环境，促进河北省经济社会快速发展。

我院受河北省廊坊市政府的委托，在固安县政府、知子营乡政府及有关部门的参与和大力支持下，2009年5月，进行实地走访，资料收集、实际调研，现场勘测，同相关部门进行了交流，对京南物流产业园区总体规划进行了专题研究，并形成项目建议书。

本项目建议书通过分析河北省及周边地区近几年经济社会发展和物流发展现状及发展趋势分析，对市场需求、规划方案、开发运营模式、投资估算及经济和社会效益等进行了论述，并多次征求了企业的意见，进行了修改、补充和完善，于2010年2月完成了《京南物流产业园区项目建议书》。

第二节主要依据

⏹国务院印发的《物流业调整和振兴规划》

⏹《国家综合交通网中长期发展规划》

⏹《国家公路运输枢纽布局规划》

⏹《固安县总体规划》

⏹《固安县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》

⏹国家、省、市有关技术规范

⏹企业提供的相关资料。

第三节主要结论

一、功能定位

京南物流产业园区具有以下功能定位：

1、直接服务于涿密高速两侧区域，包括：

北京密云、顺义、通州、大兴、房山等部分区域以及河北省的廊坊、涿州等区域范围。

为服务区域内的工商企业、流通加工企业提供加工仓储、配送、货物中转等服务。

2、直接服务于拟建首都第二国际机场，以航空运输为核心，整合其他交通运输方式，利用机场周边的空间，集中发展物流的多项环节，建设成为集运输、仓储、包装、流通加工的现代化航空物流产业园区。

3、为临空经济区内企业提供物流分拨、仓储服务、配送、信息服务、展览展示、加工增值、配套服务等服务，成为临空经济区的重要组成部分。

4、围绕着进出口业务，建设保税仓和海关监管区，积极开展进出口货物保税仓储、国际中转、国际配送、国际采购和国际转口贸易等功能，为临空经济区内企业提供完善的口岸功能。

5、直接服务于周边工业园区及各产业园区的企业，为其提供原材料采购、产成品库存、产成品配送等功能。

6、配合河北省新农村建设，建设完善居住设施和休闲娱乐设施，直接服务于园区周边居民，以满足园区规划拆迁的居民需要。

7、为提高园区教育研发功能，拓展现代服务业领域，积极发展金融服务、信息服务、商务服务和中介服务等，运用现代经营方法和信息技术改造提升传统服务业。

二、建设目标

京南物流产业园区将吸引第三方物流企业、航空公司、货运代理、进出口贸易、高科技制造、产品加工等企业入驻，依托于优越运输资源，集商流、物流、信息流、资金流融为一体的，为服务区域的生产制造业、商贸流通业、加工贸易企业和城市居民，提供采购、仓储堆存、分拨中转、配送、保税、包装、装卸、流通加工、交易展示、信息处理等完善的物流服务，能够办理国际物流、区域物流和城市配送业务，充分满足服务区域内各种物流需求，逐步成为京、津、保金三角经济圈的物流集散中心和制造业基地。

三、物流服务区域

京南物流产业园区具有服务范围广、物流需求量大的有利条件，能够充分发挥区位优势。

物流服务区域，一方面直接服务于河北省及周边地区的生产制造企业的原材料和设备的购进，以及产成品的配送服务；另一方面直接服务于涿密高速两侧区域，包括：

北京密云、顺义、通州、大兴、房山等部分区域以及河北省的廊坊、涿州等区域范围。

同时京南物流产业园区规划建设，能为京、津、保经济圈内的众多生产制造企业和商贸企业提供物流服务。

四、物流作业量预测

2015和2020年京南物流产业园区的物流作业量分别为7000万吨和11690万吨。

五、规划方案

（一）建设规模

本项目总占地为38000亩，其中总体建设面积为29000亩，道路用地面积为929亩，绿地面积为7600亩，其他配套设施用地面积为470余亩。

（二）物流功能设计

园区涵盖两种类型服务功能，即综合服务功能和辅助服务功能。

综合服务功能是指具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送、交易展示、信息处理等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

辅助服务功能是指通过引进一批配套服务企业和服务部门，为入驻物流企业提供金融、保险、工商、税收、海关，以及车辆集中停放、车辆维修等全方位的配套服务。

（三）平面布局规划

根据本项目的基本功能及市场定位，依据主体设施作业流程，从布局上将全部场区划分为物流综合服务区、仓储配送区、保税物流中心、冷链物流服务区、国际展销与市场区、增值加工区、商业金融服务区、物流教育研发区、配套居住区等功能区。

表1-1各功能区面积信息表单位：

亩

序号

名称

数量

1

物流综合服务区

3955

2

仓储配送区

3345

3

保税物流中心

2721

4

冷链物流服务区

1840

5

国际展销与市场区

4127

6

增值加工区

5210

7

商业金融服务区

2063

8

物流教育研发区

1262

9

配套居住区

4304

合计

28827

六、开发模式

采用一次性整体规划，在整体规划的前提下，根据园区功能，划分功能区，各个功能区分期、分步实施，采用市场化方式进行运作，以招商方式逐步吸引企业入驻，通过出租、出售或租赁等方式将园区的场地提供给相关企业。

入驻企业按照市场规律运作，自行投资、自行建设。

七、投资估算和资金来源

项目运营企业主要完成配套服务设施投资，包括公共区域及路网的征地费和地上物补偿、市政路网建设投资、绿化及停车场建设投资、行政办公及其他配套服务设施投资，以及项目前期咨询费等，投资估算约为14亿元。

这部分资金来源可以吸引经济实体投资为主，并吸纳银行贷款，同时寻求政府部门的资金支持。

各个功能区通过市场规律运作，吸引企业入驻，自行投资、自行建设。

八、综合评价

经分析，认为本项目的方案符合地区规划，功能分区合理，作业流程顺畅，技术上可行，能够完成拟设想的物流功能，具有较好的经济效益和社会效益。

目前，河北省和廊坊市的经济发展步伐日益加快，交通、市政等基础设施逐步完善，产业布局日趋优化，各项规划建设工作正紧张进行。

京南物流产业园区的规划建设，不仅能获得直接经济效益，同时作为河北省和廊坊市物流发展的重要基础设施，充分了利用交通便利条件，以及运输资源丰富的特点，不仅为服务区域内生产制造企业和商贸流通企业提供完善的物流服务，完善了河北省和廊坊市物流服务系统，促进了河北省和廊坊市物流发展，降低企业物流费用，从而改善了投资环境，提高地区经济竞争力，产生了巨大的社会效益。

因此，京南物流产业园区的建设是必要的和紧迫的，建议尽早组织实施。

第二章

项目服务区域的经济社会与物流发展现状和趋势

第一节项目物流服务区域

京南物流产业园区具有服务范围广、物流需求量大的有利条件，能够充分发挥区位优势。

物流服务区域，一方面直接服务于河北省及周边地区的生产制造企业的原材料和设备的购进，以及产成品的配送服务；另一方面直接服务于涿密高速两侧区域，包括：

北京密云、顺义、通州、大兴、房山等部分区域以及河北省的廊坊、涿州等区域范围。

同时京南物流产业园区规划建设，能为京、津、保经济圈内的众多生产制造企业和商贸企业提供物流服务。

通过分析项目物流服务区域的经济社会与物流发展现状和趋势，能为准确确定项目的功能定位提供依据。

第二节河北省经济社会发展现状和趋势

河北省简称冀，位于黄河下游以北，东临渤海。

面积19万平方千米。

2001年末全省总人口为6699.1万人。

高原和山地的面积约占全省面积60%，太行山和燕山从西部和北部环抱着东南部的河北平原。

河北省下辖11个地级市、14个县级市、23个市辖区、116个县。

矿物主要有煤、铁、海盐、铜等。

铁矿主要分布在龙烟、承德、唐山等地，开滦、井陉都是全国著名的煤矿。

渤海湾沿岸是我国重要海盐产区之一。

沿海及河、湖渔产丰富。

河北省是我国最大的产棉基地，其它农作物有小麦、玉米、花生等。

一、总体经济

经济实力：

国民经济平稳较快增长。

河北省生产总值达到11660亿元，比上年增长13.4%。

人均生产总值16962元。

2006年全国国内生产总值211923亿元，比上年增长11.6%。

位居全国第六位。

产业结构：

全省第一产业增加值1606亿元，增长5.0%；第二产业增加值6115亿元，增长15.1%；第三产业增加值3939亿元，增长14.3%。

三次产业结构由上年的14.9：

51.8：

33.3调整为13.8：

52.4：

33.8，农业所占比重进一步降低，第二和第三产业比重上升，产业结构进一步优化。

工业：

全省国有及规模以上非国有工业企业10634家；工业增加值3880亿元，增长22.5%。

产销衔接良好，产销率为98.2%，比上年提高0.4个百分点。

经济效益稳步提高。

全省规模以上工业实现利润884.74亿元，比上年增长28.2%。

在38个工业行业大类中，有33个行业利润增长。

其中黑色金属冶炼及压延加工业实现利润254.8亿元，石油和天然气开采业实现利润134.9亿元，电力、蒸汽、热水的生产和供应业实现利润70.3亿元。

固定资产投资：

固定资产投资平稳较快增长。

河北省全社会固定资产投资完成5470亿元，比上年增长32.1%。

其中，城镇固定资产投资4403亿元，增长33.1%；农村投资1067亿元，增长28.3%。

分行业来看，投资增长速度较快的采掘业、金融保险业、住宿和餐饮业，增速分别为80.7%、114.3%和76.1%。

对外经济：

对外贸易较快增长。

进出口总值完成185.3亿美元，比上年增长15.3%。

其中出口总值128.3亿美元，增长17.5%，增速比上年加快0.5个百分点；进口56.9亿美元，增长10.6%。

实际利用外资23.8亿美元，增长4.6%，其中外商直接投资20.1亿美元，增长5.3%。

市场价格：

物价总体保持平稳。

居民消费价格总水平比上年上涨1.7%，其中城市和农村均上涨1.7%。

价格变动结构性特征明显。

食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为3.2%和4.5%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。

工业品出厂价格上涨0.8%。

国内贸易：

消费品市场繁荣活跃。

社会消费品零售总额实现3397.4亿元，增长15.1%。

城乡市场共同繁荣。

城市零售额1612.1亿元，增长16.6%；农村零售额1785.3亿元，增长13.7%。

批发零售贸易业保持平稳增长，实现零售额2913.1亿元，增长14.6%；住宿和餐饮业快速增长，实现零售额419.4亿元，增长20%。

居民收支：

城乡居民收入实现新突破。

城镇居民人均可支配收入迈上万元台阶，达10304.6元，比上年增长13.1%。

农民人均纯收入突破3800元，达3801.8元，比上年增长9.2%，增加320.2元，增加额连续三年保持在300元以上。

在居民收入较快增长的同时，消费保持了同步增长。

城镇居民人均消费支出7343.5元，增长9.6%；农民人均生活消费支出2495.3元，增长15.2%。

二、核心城市经济发展比较

经济实力：

2006年河北省主要城市石家庄、唐山、邯郸、沧州、保定市等实现国民经济稳定发展。

唐山、石家庄、邯郸等城市地区生产总值占全省比重较大。

从增长速度来看，2006年发展最快的是承德市，其次包括张家口、唐山、廊坊等市增长速度较快。

产业结构：

河北省第一产业比重较大的包括保定、承德、衡水等市。

第二产业比重较大的有唐山、石家庄、邯郸、邢台等市。

唐山市完成地区生产总值2362亿元，比上年增长14.6%。

其中，第一产业增加值255.22亿元，增长5.1%；第二产业增加值1367.41亿元，增长17.1%；第三产业增加值739.05亿元，增长13.7%。

产业结构进一步优化，农业所占比重进一步降低。

三次产业增加值构成由上年的11.6：

57.3：

31.1调整为10.8：

58：

31.2。

第三产业比重较大的包括秦皇岛、石家庄、张家口等城市。

秦皇岛市三次产业比重为10.5∶37.8∶51.7。

产业结构相对较合理的城市是石家庄，2006年实现地区生产总值2027亿元,按当年价格计算,增长13.4%，三次产业比重由去年13.9：

48.4：

37.7调整为12.7：

48.4：

38.9。

工业：

2006年石家庄市工业生产与效益保持了快速增长。

全市规模以上工业企业完成增加值710.0亿元，比上年增长19.8%%，增速比上年略有回落。

唐山市工业经济持续快速增长。

传统产业升级步伐加快，产业集中度明显提高，区域产业比较优势进一步增强，发展模式由速度型向效益型转变迈出较大步伐。

全年全部工业完成增加值1269.10亿元，比上年增长17.4%。

其中规模以上工业企业完成增加值960.04亿元，增长22.7%。

固定资产投资：

2006年，石家庄市以经济结构调整为主线，积极推动重大项目建设，主导产业得到健康发展。

国家生物产业基地、循环经济化工示范基地等“五大基地”建设取得进展，基础设施投资力度不断加大，固定资产投资呈现较快增长。

全社会固定资产投资突破1000亿元，达到1099亿元，比上年增长18.3%。

唐山市全社会固定资产投资完成765亿元，比上年增长20.4%。

利用外资：

河北省利用外资额最多的是石家庄和唐山市。

石家庄市利用外资保持平稳增长。

年内新批准设立外商投资企业56个，合同外资额2.55亿美元。

年末实有三资企业个数632家。

全市实际利用外资4.94亿美元，增长12.4%%,其中直接利用外资4.35亿美元，增长13.5%。

国内贸易：

石家庄市消费品市场呈现出供需两旺，繁荣稳定的良好态势。

全年实现社会消费品零售总额698.8亿元，比上年增长15.3%%。

消费品市场保持较快增长，增速为近几年来较高水平。

唐山市全年实现社会消费品零售总额544.28亿元，比上年增长16.2%。

三、制造业发展情况

1、工业销售收入占全国比重15%以上行业

河北省销售收入占全国比重15%以上行业主要包括黑色金属矿采选业和黑色金属冶炼及压延加工业。

河北省各城市中唐山市的上述两个行业发展最好。

其他所占比重较高的产业分别为煤炭开采和洗选业；石油加工、炼焦及核燃料加工业；皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业；食品制造业；非金属矿物制品业；农副食品加工业；医药制造业；金属制品业。

其中，煤炭开采和洗选业主要分布在唐山和邯郸等市，石油加工、炼焦及核燃料加工业主要分布在沧州和石家庄等市。

2、销售收入增长率前十位行业

增长速度最快的有色金属矿采选业主要分布在张家口、承德和保定市。

河北省各城市销售收入增长较快的行业有电气机械及器材制造业、印刷业和记录媒介的复制、专用设备制造业。

第三节廊坊市及固安县经济社会发展现状和趋势

一、廊坊市经济社会发展现状

廊坊市深入落实科学发展观，按照“突出好、追求快，好中求快”的理念，紧紧围绕“置身沿海，借势京津，加快崛起”的发展定位，狠抓关键举措、破解瓶颈制约、推动工作落实，经济社会呈现出增速加快、质量提高、结构优化、协调并进的良好态势，创造了许多新业绩。

先后荣获中国最具魅力金融城市、国家节水型城市称号，中国人居环境奖通过国家验收。

1、经济总量、质量同步提升。

全年地区生产总值875亿元，同比增长15.8%。

全部财政收入96亿元，增长40.9%，占地区生产总值比重达到10.97%，同比提高0.84个百分点；地方一般预算收入44.5亿元，增长45.7%，一般预算收入增速自分税制以来第一次超过全部收入增速。

全社会固定资产投资660亿元，增长43.5%，其中城镇固定资产投资570亿元，增长50%；实际利用外资3.3亿美元。

地区生产总值、全部财政收入、全社会固定资产投资、城镇固定资产投资增速居河北省前列。

城镇居民人均可支配收入13065元，农民人均纯收入5363元，同比分别增长16%和7.5%。

全市金融机构新增贷款增速全省第一，是全省平均增长率的两倍，新增贷款总量全省第二，新增存贷比达到90%。

2、“项目质量提高年”取得突破。

全年实施建设千万元以上项目1800项，同比增加559项，完成投资510亿元，增长45%，其中工业项目占72%。

亿元以上建设项目365项，同比增加82项，其中超10亿元的14项。

一批重大工业项目实现突破。

富士康项目从2月份动工到年底完成设备安装，准备生产，被富士康称为三个之最：

速度最快、规模最大、政府最为重视。

华为、中兴、京东方进展顺利，新奥太阳能电池项目成功落户廊坊。

同时，一批事关廊坊长远发展的战略性大项目顺利启动。

廊沧高速和南水北调工程奠基动工，中科廊坊科技谷被联合国列为中国唯一的“高科技产业暨国际合作示范项目”，万庄生态新城起步区建设与招商工作已经启动，北三县及南三县经济一体化取得进展。

在运作和服务超大型项目上，探索出了一整套“零缺陷、全覆盖、高效率”的服务模式。

项目聚集度显著增强。

实施“龙头企业拉动、配套项目跟进”，仅富士康、华为两大项目，全年引进配套项目35个，总投资44.4亿元。

在对省级园区进行整体提升的同时，启动了三河、香河和胜芳新区以及一批乡镇产业功能区建设，廊坊出口加工区通过国家验收。

二、固安县经济社会发展现状

（1）固安县概况

固安县地处京津保三市腹地，县城距北京50公里，素有“京南第一县”之称。

全县幅员面积696平方公里，辖12个乡镇，1个省级工业园区，419个行政村，人口40.3万，固安交通便利，京九铁路、106国道纵贯南北，津保公路、廊涿公路、涿密高速路横跨东西；乡、村公路纵横交织。

固安资源广博、物产丰富；石油、地热、天然气等矿藏遍布地下；粮食、棉花、蔬菜以及花卉、瓜果等物产久富盛名。

固安北依永定河，西接大清河，植被茂密，杨柳依依，风光秀丽。

（2）社会经济现状

近年来，固安县经济社会获得了较快发展，综合经济实力不断增强，产业结构不断优化，人民生活水平不断提高。

2007年全县实现地区生产总值40.1亿元，比上年增长11.4%。

其中第一产业增加值17.8亿元，同比增长5.9%；第二产业增加值13.1亿元，同比增长14.7%；第三产业增加值9.2亿元，增长17.6%。

人均地区生产总值达到9953元，比上年增长了24.4%。

经济结构进一步优化，三次产业占GDP比重由上年的45.0:

31.6:

23.3调整为44.4：

32.7：

22.9；财政收入占地区生产总值比重为5.8%。

人均地区生产总值达到9953元，比上年增长了24.4%。

市场物价低位运行。

全年居民消费价格总指数为105.9%；消费品价格指数为107.1%。

固安县依托丰富的自然资源和得天独厚的区位优势，经过多年的建设与发展，已形成了石油天然气、矿泉水等传统产业为基础，以电子信息产业、汽车零部件产业、民生用品产业三大产业为支柱的产业体系。

中部地区内有丰富的石油天然气、矿泉水。

其中天然气已在玻璃面珍珠岩等生产企业中广泛应用，目前已通过城区管网进入千家万户，并与横穿全境的西气东输管网连通，服务京津。

矿泉水资源广布于300-800米地下，被国家地矿部认定为优质矿泉水，目前已经开发生产的万悦、柳泉河路缘泉等品牌矿泉水畅销京津市场，其中万悦牌矿泉水为中南海特供饮用水。

固安已建成供应京津、辐射全国的果品、蔬菜、花木、肉食、粮食五大基地，被国务院确定为商品粮基地县、瘦肉型猪生产基地县、蔬菜生产基地县、棉花生产基地县、中国花木之乡。

华为、富士康配套项目以及正兴车轮、华翔泰亨上下游企业与固安工业园签订意向合作协议。

三、固安县经济社会发展趋势

固安地理位置优越，处在北京“南中轴线”的延伸线上，属于《北京城市空间发展战略研究》明确提出的“东部发展带”范围。

固安不仅是接收北京产业转移和吸纳进京资本的“桥头堡”，也必将在北京未来的城市发展中分担部分区域职能，起到应有的作用。

第四节固安县物流发展现状和趋势

一、固安县物流发展现状

（1）固安县物流发展现状

固安位于京、津、保金三角腹地，处在大北京经济圈中心地带。

物流基础设施比较完善，106国道、京九铁路及即将动工兴建的阿深（内蒙古阿荣旗-深圳）高速公路纵贯南北，廊涿省道及将动工兴建的涿密（北京城市七环）高速公路横贯东西；南与津保高速公路、津保铁路相接，东去40公里与京津塘高速公路、京哈铁路相通，西去15公里与京深高速公路、京广铁路交汇，北面与拟建的首都第二国际机场隔永定河相望；驱车40分钟可到达首都国际机场，1小时可到达天津国际机场、京唐海港，80分钟可到达天津新港。

（2）周边园区及物流企业的发展现状

目前固安物流业仍处于发展初期，许多小公司和机构提供各种物流类型，但几乎没有一个公司能够提供综合性服务。

因此固安物流资源整合迫在眉睫，一些企业自办的物流公司完全可以社会化，力拓第三方物流。

二、固安县物流发展趋