东至县花园服务区停车场改造产生的石料处置项目.docx

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东至县花园服务区停车场改造产生的石料处置项目

东至县花园服务区停车场改造产生的石料处置项目

资产评估报告书

铜华诚评报字（2017）第号

（共一册第一册）

评估机构名称：

铜陵华诚资产评估有限责任公司

报告提交日期：

二○一七年十二月二十九日

东至县花园服务区停车场改造产生的石料处置项目

资产评估报告书●声明

铜华诚评报字（2017）第号

本评估报告是铜陵华诚资产评估有限公司接受东至县国有资产管理委员会办公室的委托，根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对花园服务区停车场改造产生的石料进行处置特定目的下发表的专业意见。

对本评估报告声明如下：

1．评估过程中评估人员恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。

2．本评估报告中陈述的事实是基于评估人员在评估过程中收集的资料描述，是真实的和准确的。

提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。

3．评估人员依据资产评估有关法律、法规、规范、准则和行业指导意见等进行分析、估算，形成意见和结论，撰写本评估报告。

4．本评估报告中的分析、意见和结论是评估人员基于公平原则下的专业分析、意见和结论，但受到报告中已说明的评估假设和限制条件的限制。

5．评估人员与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与委托方或评估目的涉及经济行为的其他关联方没有个人利害关系或偏见。

6．本评估报告仅供报告中载明的评估报告使用者于评估报告所载明的评估目的和用途下使用。

评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和评估报告的使用限制说明，并恰当使用评估报告。

东至县花园服务区停车场改造产生的石料处置项目

资产评估报告书●摘要

铜华诚评报字（2017）第号

铜陵华诚资产评估有限责任公司接受东至县国有资产管理委员会办公室的委托，资产评估师根据资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则及有关法律、法规的规定，采用市价倒算法，对以资产处置为评估目的涉及的花园服务区停车场改造产生的石料市场价值进行了评估工作，现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：

一、评估目的：

估算东至县花园服务区停车场改造产生的石料市场价值，为委托方拍卖处置石料提供价值参考。

二、评估对象与评估范围：

本次资产评估的对象为东至县花园服务区停车场改造产生的石料市场价值；资产评估范围为东至县花园服务区停车场改造产生的石料，具体见《资产申报评估明细表》。

三、评估基准日：

2017年12月26日。

四、评估价值类型：

市场价值。

五、评估方法：

市价倒算法。

六、评估结论

经评估，截至评估基准日，委托评估的石料评估值为104.42万元。

（评估结果具体见《资产评估明细表》）。

评估结论说明：

1．评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的公允价值，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

2．委估的石料未进行化学成份化验，评估时按普通建材石子估价。

3．运距按最近石子加工厂15公里考虑。

七、评估报告日：

2017年12月29日。

本摘要的内容摘自资产评估报告书第三部分《资产评估报告书正文》，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

东至县花园服务区停车场改造产生的石料处置项目

资产评估报告书●正文

铜华诚评报字（2017）第号

（征求意见稿）

东至县国有资产管理委员会办公室：

我们接受委托，依据国家有关的法律法规、资产评估行业规范和相关文件资料，遵守客观、公正、独立、科学的原则，采用市价倒算法，对东至县花园服务区停车场改造产生的石料价值进行了评估工作。

评估师按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，在基于特定的评估假设与限制条件下对委估资产在2017年12月26日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将评估情况及结果报告如下：

一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者

（一）委托方—东至县国有资产管理委员会办公室

（二）资产占有方—东至县人民政府

（三）其他评估报告使用者

本报告仅为本评估目的经济行为涉及的有关方服务，在经济行为实现的过程中，除经济行为涉及到的各方外，不排除其他相关方会阅读到本评估报告，但我们对其他相关方基于自身立场对本报告的理解不负任何责任。

二、评估目的

估算东至县花园服务区停车场改造产生的石料市场价值，为委托方拍卖处置石料提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

本次资产评估的对象为东至县花园服务区停车场改造产生的石料市场价值。

（二）评估范围

资产评估范围为东至县花园服务区停车场改造产生的石料。

根据委托方提供的石方量估算报告，委托评估的石料矿床资源储量25085.5立方米，折合62713.8吨。

委托评估的资产具体见《资产申报评估明细表》。

四、评估价值类型及定义

根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性等确定资产评估的价值类型为市场价值。

市场价值的内涵：

市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

1．本资产评估基准日为2017年12月26日。

2．评估中采用的价格、税率、费率、存贷款利率等均以评估基准日为标准。

3．评估基准日是评估机构根据经济行为的性质与委托方共同确定。

4．该基准日的确定对评估结果无明显影响。

六、评估依据

（一）行为依据

1．资产评估业务约定书；

2．“关于安景高速花园服务区东区综合楼后广场改造提升的函”（皖交控池养函[2017]12号）。

（二）法律法规依据

1．《国华人民共和国资产评估法》；

2．《中华人民共和国矿产资源法》；

3．《国有资产管理办法》；

4．《国有资产转让管理办法》；

5．《国有资产评估管理办法》；

6．《国务院关于加强地质工作的决定》（国发2006〕4号）；

7．其他与资产评估有关的法律法规。

（三）准则依据

1．《资产评估准则—基本准则》；

2．《资产评估职业道德准则》；

3．《资产评估准则－评估报告》；

4．《资产评估准则－评估程序》；

5．《资产评估准则－工作底稿》；

6．《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

7．《资产评估价值类型指导意见》；

8．《企业国有资产评估报告指南》（参考）。

（四）权属依据

1．资产占有方申报确认的《评估申报明细表》；

2．“石方量估算报告”。

（五）取价依据

1．周边市场矿产品交易信息；

2．岩石一般常识，如岩石密度等；

3．石方量估算报告；

4．其他依据。

七、评估方法

（一）评估方法选择

资产的评估方法一般有三种，即成本法、市价法及收益法。

收益法也称收益现值法，即将资产未来净收益折成现值作为委估资产价值，该方法运用的前提条件是委估资产必须有持续性的获利能力。

本次评估的资产为石料，不具有持续获利的特性，故无法采用收益法进行评估。

重置成本法是用现时条件下重新购置和建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，减去委估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为委估资产的评估值的一种资产评估方法。

本次评估的石料其为自然产物，故无法采用重置成本法进行评估。

市价倒算法也称逆算法，它是预测被评估的资产销售后所得的市场销售总收入扣除开采加工所消耗的成本后，剩余的部分作为资产价值的评估方法。

由于委评资产具有一定的经济价值，可以直接对外出售，也可加工后销售，其成本市场可调查取得。

因此，可以采用市价倒算法进行评估。

（二）评估方法运用

1．岩石种类

岩石是天然产出的具稳定外型的矿物或玻璃集合体，按照一定的方式结合而成，是构成地壳和上地幔的物质基础。

按成因分为岩浆岩、沉积岩和变质岩。

其中岩浆岩是由高温熔融的岩浆在地表或地下冷凝所形成的岩石，也称火成岩或喷出岩。

沉积岩是在地表条件下由风化作用、生物作用和火山作用的产物经水、空气和冰川等外力的搬运、沉积和成岩固结而形成的岩石；变质岩是由先成的岩浆岩、沉积岩或变质岩，由于其所处地质环境的改变经变质作用而形成的岩石。

2．岩石用途

（1）做建材，如大理岩：

常用来作为壁面或地板，且其主要成分为碳酸钙，因此也是制造水泥的原料；花岗岩：

多用于寺庙里的龙柱、地砖、石狮；板岩：

因其容易裂成薄板状，且在山区极易取得，用于筑成石板屋或围墙；石灰岩：

用以作为围墙建材，以遮蔽强烈的东北季风，保护农作物；泥岩：

由于其主要成分是黏土，自古就被作为砖瓦、陶器的原料等。

（2）可提炼金属的矿物，如金矿、黄铜矿、方铅矿、赤铁矿、磁铁矿等。

（3）珍贵的宝石，如钻石、刚玉、蛋白石、水晶等。

（4）做为颜料，有些矿物具有特别的颜色，可用来作成颜料，如蓝色的蓝铜矿，绿色的孔雀石，红色的辰砂。

因委托方未提供委估石料的化学成份化验资料，评估人员根据现场勘察的基本情况，结合行业专业人士的意见，委托评估的石料主要用于建筑材料方面—石子，估价时参考市场上同类建筑石料价格。

3．评估方法简介

首先预测被评估的石料加工后销售所得的市场销售总收入，其次，估算开采加工所消耗的成本，以收入减去成本后的剩余部分作为委估石料的价值。

市价倒算法模型公式为：

E=W-C-F

E—评估值

W—销售总收入

C—开采加工成本

八、价值分析过程

（一）委估对象数量确定

1．石料立方量确定

石料立方量由委托方委托安徽博源矿业开发有限公司测量估算，根据其石方量估算报告，测量立方量为25085.5立方米，折合62713.8吨，可采系数综合分析为0.9，则可采石料量为56442.42吨。

2．块石与石粉及石屑重量分析

石料开采及加工过程中会形成一定的石粉及石屑，因石粉及石屑中含有一定的粘土及其他杂质，不利于进一步加工，其形体状态又无法直接用于生产原料，其应用范围较窄，一般用于路基垫层等，其价格与块石有一定的差异。

至评估基准日，委估石料大部分尚未开采，无法判断形成石粉及石屑的比例或重量，因此，评估时未作区分，在分析确定销售价格时适当考虑其对评估值的影响。

3．价值计算

（1）石料市场询价

A．销售价格

经询当地相关石料生产厂家，厂家提货石子价格在70元左右每吨。

根据委估对象的状况，考虑石粉及石屑对价格的影响，评估时分析取65元每吨。

B．开采加工成本

经市场调查了解，石料加工成石子至对外销售，每吨成本为40左右元，评估分析取38元每吨。

C．运费、装载费

运距按最近石子加工厂15公里计算，吨公里价0.5元，运费每吨7.5元，装载费每吨按1元计算。

（7.5+1）*56442.42=47.98（万元）

（2）根据以上调查，委估石料评估值计算如下：

收入=56442.42*65=366.88（万元）

成本=56442.42*38=214.48（万元）

运、装费=（7.5+1）*56442.42=47.98（万元）

评估值=366.88-214.48-47.98=104.42（万元）。

九、评估程序实施过程和情况

我公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员进入现场，开展资产评估工作。

经过清查核实、现场勘察、调查了解和评估作价汇总等各阶段工作后，于2017年12月29日出具资产评估报告书。

具体实施过程如下：

（一）前期准备阶段

1．明确此次评估的目的、对象、范围及评估基准日；

2．签订委托业务约定书；

3．依据初步调查了解的情况，拟定评估的总体方案和现场实施方案。

（二）资产清查核实阶段

1．听取资产占有单位有关人员对委估资产状况的介绍；

2．资产占有方及评估机构现场核实委评资产数量，同时对资产进行现场勘察，编制委托评估资产清单；

3．资产占有方在委托评估资产清单上签字确认。

（三）评定估算阶段

1．根据委估资产的特点，选择制定具体的评估方法；

2．收集价格信息资料，开展市场调研询价工作；

3．对委估资产进行数据处理，初步计算出评估价值。

（四）评估复核阶段

根据资产评估的初步结果，进行分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，进行必要的调整、修改和完善。

（五）提交报告阶段

评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，组织审查评估报告，汇集工作底稿。

最后，向委托方提交资产评估报告书。

十、评估假设和限定条件

在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：

1．假设市场是公开的，委评资产处置无市场外因素限制；

2．国家现行的方针政策无重大改变；

3．资产占有方提供的资料真实、可靠；委评资产不存在抵押、担保、诉讼等事项；

4．无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。

十一、评估结论

本着独立、公正、科学、客观的原则，经过实施资产评估的相关程序，委托评估资产于评估基准日2017年12月26日的评估值为104.42万元。

（评估结果具体情况见《资产评估明细表》）。

评估结论说明：

1．评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的公允价值，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

2．委估的石料未进行化学成份化验，评估时按普通建材石子估价。

3．委估资产位于花园服务区内，评估时未考虑运输因素可能对评估值的影响。

十二、特别事项说明

1．因委托方未提供委估石料的化学成份化验资料，评估人员根据现场勘察的基本情况，结合行业专业人士的意见，委托评估的石料主要用于建筑材料方面—石子，价格参照评估基准日市场建筑石子价格确定，提请报告使用者关注。

2．在评估过程中，资产占有方提供的与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，资产占有方应对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。

若资产占有方有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在评定估算中产生误导，资产占有方应承担由此而产生的一切法律后果。

3．本评估工作的全体人员与委托方及资产占有单位之间无任何特殊利害关系，评估工作是在评估准则指导下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。

4．报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的公允价值，未考虑该等资产应承担的相关费用和税项。

5．在评估基准日后，至2018年12月25日止的有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化、对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估价。

十三、评估报告使用限制说明

1．本“评估结论”系指我们对所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境条件下的价值估计数，只能用于本报告书所载明的评估目的和用途，不得另作他用。

2．本评估报告仅供所载明使用者使用。

3．未征得我公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

4．本评估报告有效期自评估基准日2017年12月26日起至2018年12月25日。

当评估基准日与经济行为实现日相距超过一年时，不得使用本评估报告。

十四、预评估报告日

本预评估报告提出日期为2017年12月29日。

铜陵华诚资产评估有限责任公司评估机构法定代表人：

安徽铜陵资产评估师：

评估报告书备查文件

1．委托方组织机构代码证复印件；

2．石方量估算报告复印件；

3．委估资产实景图片；

4．资产评估委托方及资产占有方承诺函；

5．资产评估机构及资产评估师承诺函；

6．评估机构营业执照复印件；

7．评估机构资格证书复印件；

8．评估人员资格证书复印件。