惠阳踩盘分析报告.docx
《惠阳踩盘分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《惠阳踩盘分析报告.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
惠阳踩盘分析报告
惠阳（大亚湾）区域踩盘分析报告
一、惠阳概况分析
惠阳地处惠州市西南面，与深圳坪山新区接壤。
深汕高速、深惠高速、地铁3号线延长线、厦深高铁等居中穿过，周边通达性良好。
近年来，惠阳房地产热一浪高过一浪，特别是2009年，惠阳房地产业更是飞速发展，并且发展势头持续向好。
惠阳二级住宅市场总体上处于初步发展阶段，集中在2009、2010年开发，主要有德洲城、半岛一号、东岸公馆、五月花、振业城，碧桂园，东方新城，卓越蔚蓝海岸，中天彩虹城等。
1）总体格局
惠阳比较小，新开发楼盘没有很明显的区域特点，但从新开发楼盘的集中度看，主要分布于惠阳城区附近，大亚湾区。
2）开发水平
♦总体水平不咼
♦开发水平不均衡
外来开发商开发的楼盘定位较高，引入了较多发达城市的概念。
户型更加新颖，有比较明显的功能分区；外立面精细、清新、咼雅；注重小区景观环境的营造；多数建有小区自身的会所，社区商业；交房标准咼；营销包装专业。
当地开发商开发的楼盘户型大多停留在05年代的水平，没有明显的功能分区；外立面粗糙；不注重小区景观环境的营造；没有小区配套的会所；交房标准低；没有明显的营销包装。
3）价格水平
多层4000-43004700-48004800-51005300以上
联排别墅8000-10000
二、惠阳房地产市场发展特点
1）惠阳楼市正迎来新一轮发展咼潮。
房地产项目众多，圈地面积较大。
深圳客户成为区域房价的主力承接者，逐渐成为惠阳楼市主力消费群，不断涌入惠阳房地产市场淘金。
商品房的购销两旺带动更多的项目动工建设。
2）从房屋供应结构方面看，开发商根据国家宏观调控方向和市场导向，着力增加中小户型住房供应，使市场供应结构日趋合理。
成交商品房总套数中，120平方米以下套型占到85%以上，且有继续增长之势，下半年，更多的中小户型楼盘推向市场，这在一定程度上反映出惠阳房地产投资行为有上升趋势。
3）惠阳楼价持续走高。
经过2009年的楼市火热，整体区域均价已达5000元。
4）品牌意识、精品意识明显增强，不但注重产品宣传，而且对企业品牌宣传更为重视，不惜花费大量广告进行宣传。
另外，开发商更注重发挥品牌房产代理公司的带动作用，更倚重深圳市的房产代理公司运作项目，因为除了看中这些房产代理公司的策划能力之外，房地产开发企业更看重他们熟悉深圳市场，手中掌握较多深圳客源这些优势，可方便通过他们在深圳市场推盘营销。
5）快速形成新的居住圈。
惠阳房地产开发规模持续扩大，各房地产项目如火如荼地建设，极大促进城区市政设施日渐完善，使城市建设面貌焕然一新。
房地产项目的建设延伸步伐为加快惠阳完成工业现代化、城市现代化和商贸流通现代化进程的三大任务，整合南部经济、加快城区发展，拉大城市大框架做出了积极的贡献。
6）没有受到房地产调控的负面影响。
由于低价和通货膨胀的预期对购房者尤其是深圳购房者的推动，惠阳房地产市场受政策影响不大，基本面良好。
7）楼市供应量激增。
新项目不断开发，新楼盘也陆续推出，区域内各楼盘销售状况良好，房产消费市场进入卖方市场。
三、惠阳房地产市场获得发展的重要原因
1）受房地产市场景气大气候影响。
惠阳房地产向好，得益于我国高速增长的宏观经济，得益于我区城市地位提高、经济快速健康发展，得益于大项目的带动效应，得益于从深圳市进来的房地产的资金支撑。
2）深圳投资者看好惠阳发展前景。
深圳市房价持续高涨，在深圳市投资和生活成本也高，导致投资资金蜂拥而入，为惠阳房价的攀升推波助澜，也推动房地产业的迅猛发展。
随着中海壳牌正式投产、和记黄埔入主惠州港，很多开发商及房屋销售代理机构就势将惠阳楼盘的宣传推向深圳市场，一时间在深圳市引发一股投资惠阳、大亚湾房地产热潮。
随着深圳客户不断大量的涌入，加上深圳媒体加强了对惠阳、大亚湾两区投资环境的推荐，让更多深圳客户深入了解惠阳、大亚湾两区的人文环境、经济环境和投资环境。
3）惠阳房价与深圳市龙岗区接轨趋向。
09年深圳房产市场出现量价飙升。
龙岗区距离惠阳不过十五分钟的车程，房价每平方米约一万元，深圳边缘的坑梓片区均价也大8000左右。
过去几年内虽然惠阳地价房价上涨惊人，但直到今天仅为五千多元/平方米，两者相差2倍多以上。
随着深惠经济一体化进程，深圳市产业向惠阳等城区的转移，惠阳经济有后发的优势，两地的发展鸿沟将逐渐填平。
基于这些原因，惠阳房地产发展水平将向龙岗区看齐，并且房价在不久的将来会与之将接轨。
4）惠阳房地产价值回归。
房地产价格最能体现出城市经济实力、发展潜力、区位优势、和谐程度等，惠阳房地产业的持续升温，说明其城市建设和发展潜力得到一致认同，发展空间巨大。
5）惠阳高档次大型楼盘比重增加。
惠阳城市化加快，城区环境大大改善，吸引更多有实力开发商进入我区搞房地产开发，建造出精品楼盘。
半岛一号、东方新城同时推出花园洋房、联排别墅、单体别墅复合型楼盘，半岛一号建的不仅仅是花园洋房，更多的是连排别墅和单体别墅，瞄准的是珠三角片区的中高端目标客户群体。
这些好产品一推向市场，销售状况良好。
随着深圳振业地产、广州碧桂园等都是大手笔出位，可以说惠阳房地产市场反映的不仅是量的变化，更是质的变化，惠阳房地产发展已从第一阶段直接跳入第三阶段。
产品呈多元化发展，市场成熟度加强，促进行业发展。
四、惠阳房地产市场展望
1）今后三年，惠阳经济发展远未完成，惠阳房地产价值还没有完全体现，因此，房价仍然蓄积了较大的增长势能，房价继续上升将不可避免。
2）房地产业将继续加快发展。
根据经济发展的一般规律，房地产业增加值占GDP勺比重在达到7%-8%前，产业将处在加速发展期，房地产市场将保持旺盛的需求。
此外，惠阳按照组团式推进城市化发展思路已确定，经济持续快速发展，外来资金和技术勺投入，为房地产提供广阔勺发展勺空间。
3）在今后几年来自深圳勺购买力将会是惠阳购房勺主力。
在深
圳市土地供应极为紧缺及房价不断上涨的条件下，促使一部分人到惠阳置业，这是顺理成章的事。
惠阳商品房有很多是深圳市民购买的，这是不争的事实，深圳机构和人员的增加，带来了新的有效需求，需求增长的拉动作用，造成商品房供给量的增加。
先进设计，优质建筑材料的使用，也使得新建商品房质量不断提高，这些变化必将促使房地产业加速进入深圳人消费时期。
4）消费者对商品房品质有更高要求。
深圳消费者是购房主要群体，大量深圳客户涌入惠阳市场置业，他们对楼盘的综合素质有一定的要求，宁愿多出价格也要选择更好产品。
比如东方新城、半岛一号等虽然地段不够成熟，但容积率低、户型通透、社区规模大、绿化环境好等因素深受深圳客户青睐。
这对本土开发商无疑是产生了触动，加之深圳开发商逐渐进驻惠阳市场，我们相信未来市场由于市场的导向、外埠开发商的带动，开发商会开发出更多好的产品，惠阳房地产建设会达到一个新的水平，城市会更有序、更美丽。
五、典型楼盘
1）德洲城
♦项目位置：
大亚湾区西三大道和西A大道交汇
♦开发团队
开发商：
惠州大亚湾德洲投资有限公司
物管顾问：
戴德梁行
全案策划：
世联地产
♦项目概况：
深圳龙岗东端，从地理意义上是深圳的东郊区域，紧临深惠公路。
距地铁沙田站800米。
得益于深圳东部新城规划和大亚湾新城规划。
总占地面积约20万平米，总建筑面积60万平方米，容积率2.8。
总户数近4000户，分六期建设，一期已交付，目前二期二房基本售完，少量一房三房在售。
三、四期在建，预计9月出售。
此案为意大利现代建筑风格，全部为17-26层加顶部阁楼的多层住宅。
♦户型：
户型1室2室
3室
4室
面积33-4078-8694-129
129-145
♦销售价格：
住宅售价5100-5700元每平方米。
同比二房，
单房售价高于三方
50-100元。
沿街商铺无人问津，开发商目前不对外销售。
卖点描述：
大社区，商业街，内景观，社区综合配套，区域价值，社区巴士
增值优惠：
赠送露台，落地飘窗，现场下定有优惠。
单房简装，其余毛坯交房。
卖点演绎：
大深圳时代来临——深圳东部进程
城市的历史就是路的历史，深圳城市的发展历史，也是深南路的延伸拓展历史。
深惠沿海高速、深汕高速、南坪快速、地铁（轻轨）14号线……数
条城市主干道交汇形成深圳东进史。
深惠沿海高速：
双向6车道，全长56.94公里，2009年下半年竣工通车。
极大的缩短了深惠之间的距离，深圳到大亚湾不过30分钟。
深汕高速：
未来深汕高速坑梓出入口，将直通大亚湾西区，深圳往来大亚湾，无需通过惠阳中转，实现深圳与大亚湾0距离驳接。
南坪快速：
从龙景立交（南坪快速与清平快速互相通立交）向东到坪山的南坪快速二期工程，于2009年底通车，向东驳接深汕高速直达深圳龙岗大工业区，未来将实现贯通大亚湾石化大道。
地铁（轻轨）12号线：
深圳地铁3号线的延长线12号线终点站为坑梓沙田站，将与大亚湾轻轨实现无缝对接。
德洲城坐享深圳东部新城及大亚湾规划成果，深圳轨道体系的延伸，最大程度的提升了德洲城的居住价值。
深圳东部新城规划：
深圳现代化的制造基地，万亿资金聚集，百
万人口汇集，区域内大型住宅配套备受瞩目。
大亚湾新城规划：
以石化及物流产业拉动，数千亿资金进驻，无敌海景资源，全新功能分区，前景无限
城际轨道体系：
深圳轨道体系延伸，将改变沿途生活方式，最大程度的提升沿途物业的居住价值。
地段价值：
德洲城位于深圳东部新城与大亚湾的交汇处，坐享大规划和城际轨道的发展前景。
2）和瑞•双星
♦项目位置：
大亚湾龙山二路
♦开发团队
开发商：
惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司
♦项目概况：
和瑞•双星共分为三期开发，二三期还未动工，目前在售的是已经完工的一期。
一期分为2栋30层的高层，共260套单位，只出售2栋，1栋将作为开发商持有的酒店物业，1-3楼是商业，4楼架空，5-30楼出售。
所有单位均为小户型。
目前已售出50%房源，剩余中高层在售。
♦户型：
户型1室2室
面积28-5860-76
♦销售价格：
住宅售价6000元每平方米。
含1300-1500元带家私装修。
卖点描述：
商业配套，酒店物管，租金高（单房800），交通区位（一高铁，一地铁，两高速，一快速，两在建道路），全为小公寓，准现楼
增值优惠：
凸窗，现场下定有优惠。
一次性8.8折，按揭9.2折，五人团购优惠（不低于8.8折）卖点演绎：
发现
和瑞•双星公寓位于国家级经济技术开发区大亚湾西区，与
扩关后的大深圳毗邻，到深圳地铁3号线800米，距厦深高铁深圳东站仅10分钟，畅享深惠同城5+2生活
价值
深圳正由区域时代步入轨道时代，地铁口物业，我们难以用数量来衡定它的价值。
和瑞•双星到深圳地铁3号线步行5分钟，约25分钟直达罗湖中心区，30分钟直达福田中心区。
鉴证
抢占黄金席位，做国家化湾区的主人。
十四家世界500强企业，中海壳牌、中海石油、比亚迪、东风车城等大企业进驻。
3）晶地•可乐
♦项目位置：
大亚湾西区龙盛一路惠阳海关东侧
♦开发团队
开发商：
大亚湾光丽发展有限公司
全案策划：
中原地产
♦项目概况：
晶地•可乐位于大亚湾西区龙盛一路惠阳海关东侧，目前快封顶。
项目占地面积10000平米，建筑面积65677平米，2栋30层的住宅，每栋两单元，共996户，1楼为架空会所。
预计9月开盘，现正认筹。
到访客户主要来自深圳，客量每天一批次。
♦户型：
户型1室2室
面积39-7069-87
♦销售价格：
内部认筹，初步定价4100-4300.
卖点描述：
区位，低价，风格增值优惠：
阳台，可选500元装修套餐，认筹1000变5000。
卖点演绎：
青春靠岸——世界的大亚湾，五区一岸线，高起点规划港区——和记黄埔8平方公里惠州港
西区——占地30万平方公里，比亚迪、富士康、东风车城等40个项目启动
东区——全球第四大石化基地中心区——集行政、金融、旅游、度假等一体生态型商住区域生活旅游海岸线——特色滨海景观带
仅五分之一深圳房价地铁、高铁、快线，实现大深圳半小时生活圈
地铁3号线延伸段：
规划驳接口在可乐附近深汕高速：
距淡水出口仅8分钟沿海高速：
全程双向6车道，距澳头出口15分钟南坪快速：
向东驳接深汕高速，直抵龙岗大工业区，贯通石化大道
厦深铁路惠州段：
直抵龙华汽车站，预计2012年通车
10分钟我的城市版图酒店：
新都会大酒店，云瑞大酒店，世纪华园大饭店，新丽晶酒店
商场：
天虹商场，人人乐超市，时代广场，沃尔玛，福鑫购物广场
美食：
KFC麦当劳，真功夫等酒吧：
苏荷，时代风暴，凯伦酒吧
学校：
西区一中，惠阳二中，白云小学，惠阳八小医院：
西区医院，三和医院，惠阳中医院
4）DADA勺草地
♦项目位置：
大亚湾中心区惠澳大道
♦开发团队
开发商：
光耀集团有限公司物管顾问：
第一太平戴维斯全案策划：
中原地产等
♦项目概况：
DADA勺草地位于大亚湾中心区铁炉峰森林公园南，项目占地面积约6万平米，建筑面积24万平米。
项目距离深惠沿海高速出口仅500米，来往深圳约30分钟车程。
项目由10栋现代简约风格勺高层住宅及部分配套建筑组成，计划9月推出6#楼。
主要户型产品为50—100平米左右勺1—4房,使用率高达110%，总绿化面积超过10万平米，项目社区内部规划有目前大亚湾最为全面勺配套设施，其中包括：
多功能会所、开放式商业街、社区小剧场、室内赛道恒温泳池、户外大型泳池、户外自助BBQ烧烤场地、8个羽毛球场、2个篮球场、1个足球场、2个网球场、北师大幼儿园等
♦户型：
户型1室3室4室
面积4975-8497-108
♦销售价格：
报价5300，下定有折扣
卖点描述：
高赠送，大社区，社区配套，区域价值，自然景观
增值优惠：
超高的赠送率，使用率达110%。
毛坯交房。
六、大亚湾区域价值挖掘
1）区域简介：
大亚湾经济技术开发区是国家级经济技术开发区，位于广东省惠州市南部，濒临南海，与深圳接壤，和香港隔海相望，属于广东经济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区区域范围。
大亚湾已吸引了来自荷兰、美国、日本、台湾、香港等20多个国家和地区的客商前来投资兴业。
伴随中海壳牌南海石化城的建成投产，和记黄埔与惠州港的正式签约，西区科技工业园和响水河大工业区的开工建设，开发区相关产业链未来投资总额将超过4000亿人民币，大亚湾快速发展的宏伟蓝图正飞速呈现在我们面前。
在国际化资本的驱动下，大亚湾将成为一个产业结构合理、经济繁荣、丰富多彩的国家化湾区。
一个世界级、国家化大产业聚集、城市化快速发展的大亚湾，将成为未来珠三角最具发展潜力的区域。
一个震惊世界的深港东部“国家化湾区”时代正在到来。
2）深圳的大发展趋势
总趋势1：
深圳未来将快速发展，深港一体化，推动深圳向世界先进水平迈进。
未来深圳城市发展具有三大功能定位：
国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市、区域性物流中心城市、与香港共同发展的国际都会。
总趋势2:
高GDP增速的深圳，正面临四个“难以为继”的约束条件，城市发展进入转型期。
深圳面临四大“难以为继”的危机：
土地、空间有限，剩余可开发用地仅200多平方公里，深圳土地面积相对较小，总面积为1953平方公里，可建设用地只有760平方公里。
如果以每年10平方公里的速度开发，
土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后，深圳将无地可用；
能源、水资源难以为继，深圳水资源短缺，是全国7个严重缺水的城市之一。
人均水资源占有量仅为广东省的六分之一，全国的五分之一；
按照速度模式，实现万亿元GDP需要更多的劳动力投入，而深圳已经是全国人口密度最高的城市，人口容量难以为继；
环境容量已严重透支，7条河流全部遭到污染，环境承载力难以为继；
总趋势3：
从《深圳市住房建设规划（2006-2010）》中看，未来新增住房人口的80％会在关外居住，"大深圳"已成趋势。
总趋势4：
“四大新城”五年内成型——深圳向多元化中心发展趋势日益明显，大深圳地产格局逐步成型。
总趋势5：
龙华新城、龙岗新城由于位于政府规划深圳外拓的重点区域，交通及产业发展、房地产推动都能在五年内实现城市化。
区域趋势：
东部新城是深圳与惠州的城市连接体，主要依托惠阳大亚湾城市化的拉动，东部新城的规划依托于惠州。
深圳的局限性将为大亚湾带来的契机，得到长足的发展。
3）区域利好消息
新“国十条”出台
2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为房地产新“国十条”。
业内人士普遍认为，这次调控政策打击力度较大，针对性强，对房地产市场产生相当大的影响。
深莞惠高峰论坛珠江东岸一体化渐入佳境在积极落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》各项精神的同时，珠江东岸地区一体化发展正渐入佳境。
2月27日，深莞惠三地率先签订了《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》，并建立了三市党政主要领导联席会议制度。
在5月16日召开的第二次联席会议上，三市共同确定今明两年重点推进的25个合作事项，签署了界河治理、跨境公交、边界道路建设3个工作计划，并且建立了10个专责小组负责推进。
此外，三方已经陆续签订了警务、工商、劳动保障、旅游、金融等多个合作备忘录，深莞惠一体化朝着更为广阔、更为纵深的方向发展。
珠三角纲要规划公布5年后再造一个深圳今年，深圳特区迎来而立之年，同时，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》也将进入实施的关键性一年。
作为中国改革开放的窗口城市，深圳市委、市政府在这个历史新起点上印发了《深圳市关于＜珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）＞的实施方案》。
这意味着，深圳未来10年的规划蓝图将努力建设具有中国特色、中国风格、中国气派的国际化城市。
深圳经济特区范围扩大至全市国务院就广东省《关于延伸深圳经济特区范围的请示》作出批复，同意将深圳经济特区范围扩大至深圳全市，将宝安、龙岗两区纳入特区范围。
房地产春交会：
周边城市楼市楼盘唱主角
5月1日，2010深圳春季房地产交易会暨中国城市土地展在会展中心开幕。
本次展会以“春交会，为深圳人的家而努力”为主题，设立城市土地展、深圳品牌房产展、两小时生活圈主题房产展、地产专业服务展五大展区。
与前几届房交会相比，本次展会又多了几大亮点，尤其在二级市场新楼盘的推广上，深圳周边城市的地产项目唱起了主角。
深圳土地有限，供需失衡，大量人口将被迫外溢居住深圳土地面积只有1952.8平方公里，按照目前的开发速度仅仅够开发十年，而深圳人口从几十万迅速增长至2009年底的1200多万人，迅速步入全球特大城市行列，人口密度居全球第五、全国第一。
深圳城市人口爆发性的增长、高度集中和数量庞大的刚性置业需求，城市土地供应与人口增长出现不均衡，将导致深圳人口大量被迫外溢。
大亚湾，承担深圳产业转移和发展的后备用地大亚湾位于深圳东部发展轴线上，与深圳毗邻，到香港的距离更近，区域优势明显，是世界第四大石化产业城，为区域带来国际级的企业和视野。
大亚湾规划以新加坡裕廊石化区体系为参照，引进中海壳牌等28家国际级企业，目前已进驻十多家；同时还吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等二十多个国家和地区的客商前来投资，其中有世界500强企业12家。
大亚湾的主导产业石化和电子信息产业与深圳、东莞互补性强，同时有着丰富的土地资源。
大亚湾在承接深圳的产业转移具有优势，各项成本相对较低，发展潜力巨大。
深惠两地交通网络进一步完善随着沿海高速的开通，深惠一体化各项政策也逐步落实，两地交通网络进一步完善，如深惠莞长途区号统一，2011年深厦高铁通车，2010年南坪快速3期通车，这些缩短的不仅仅是两地间的距离，更重要的是把“核心城市，生活城郊化”的理念变成了现实。
今明两年龙岗大亚湾三段断头路实现对接后，各项区域利好的兑现将大大推动深圳大亚湾融城居住生活，未来融城生活居住将逐步普遍化。
大亚湾城市居住功能开始快速自我完善
2010年大亚湾重点打造17项城建计划，包括：
4个公园（中央公园、红树林公园、虎头山公园、滨海公园），一个休闲广场渔人码头（二期），2所中学（西区一中新校区、澳头中学高中部）8月份建成，1所3甲人民医院新院10月份建成，1条绿道即珠三角文化休闲绿道组成部分之一的大亚湾段绿道建设，6条道路修建，一个精细化工业区，1个科技创新产业园。
届时，大亚湾的生活居住休闲等基础设施将更加完善。
深圳与大亚湾房价剪刀差目前，深圳整体均价在22000左右，跟大亚湾有着5倍的剪刀差，在珠三角区域，大亚湾的价值洼地是十分明显的。
在深圳房价居高不下的情况下，距离深圳罗湖中心区半小时的大亚湾，巨大的剪刀差吸引大批客户前往置业居住。
4）客户访谈：
深圳来大亚湾的陈先生说，他的朋友、同事中已有七八个人来惠州大亚湾置业买房了。
他这次来就是想看看这边的房子，如果满意的话，将会买一到两套。
李先生说，同样面积的房子在惠州大亚湾三四十万元可以买到，在深圳动辄要上百万元，因此他觉得在惠州大亚湾买房非常划算。
他说，随着惠州大亚湾经济的不断发展，房子自然有很大的升值空间。
他还说，买了房之后，周末就带家人过来住，在惠州大亚湾度假。
“我们是一脚踏在大亚湾，一脚踏在深圳，到了年底，深莞惠电话号码区号将统一，到时候打电话到深圳就等于在市内打电话。
”大
亚湾西区东风本田汽车城的一个主管说，“当一天的工作结束后，从深圳出发，行驶在最美的海景高速上，三十分钟的车程便可以让你把一切的压力与疲惫抛之脑后。
当你休息在百多平米的家中，畅享着轻柔的海风，流连于细腻的海滩，幸福就实实在在的握在你手中”。
一位在沿海高速开通之际前来体验的深圳置业者表示：
在沿海高速开通的利好消息下，大亚湾的楼盘至少拥有三重升值空间。
其一，深惠快速融合下，深圳楼市“溢出”效应首先惠及这里，楼盘升值空间应该还较大；其二，在大亚湾相关产业跨越式发展第一集片区规格进一步提升的促动下，整个片区的价值将被重新定义；其三，逃避深圳高房价压力、摆脱深圳“蜗居”而选择购房压力相对较小、城市化进程前景良好的大亚湾，不失是深圳置业者一个较为理性的择楼心态，认为大亚湾就是深圳的后花园，潜力无限。
升级会员 