bf景华庭项目一期工程成本管理总结.docx
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bf景华庭项目一期工程成本管理总结
鸿威鸿景华庭项目一期工程成本管理
2013年度总结
深圳市深润川实业有限公司
年月日
目录
一、项目概况
1．项目建筑概况
2．项目结构概况
3．设计指标列表
4．项目总平面图或效果图
5．主要部位的材料、设备选择：
6．项目工程进度
二、项目工程成本总结与差异分析
三、项目施工图预算/采购/结算节点限额设计控制指标落实情况
1、项目成本限额设计控制指标核查记录表
2、项目钢筋及混凝土设计限额指标核查记录表
三、工程成本管理工作总结
（一）项目产品定位与规划设计
（二）设计阶段对成本的影响及相关案例分析总结
（三）招标过程中的成本控制
（四）施工阶段管理成本管理得与失
（五）严把结算关，做好成本控制的最后环节
四、工程成本控制工作的不足与改进
五、工程成本管理与控制工作的不足与改进措施
六、重大事项披露及预警
七、对集团工程成本控制及合同管理方面的意见与建议
结束语：
********项目工程成本管理
2013年度总结
一、项目概况
1、项目建筑概况：
深圳鸿威鸿景华庭商住楼项目位于龙岗中心区北部、改造前为朱古石居民小组工业区，龙岗中心城市龙岗政治经济文化中心，属于深圳八大卫星城之一；地块北面、西面为环形市政规划道路：
龙城创业路，南面为规划五联路，东面为规划佳辉路；整地块有十字型市政规划路：
石丰路、碧源路分成四块规划建设用地；场地北临清林泾水库、山体公园、西联自然植被山林，东南向为原有朱古石工业区。
一期共占地51310平方米、总建筑面积15.3万平方米，地下室两层，其中一期北区共有2栋31层高层、2栋17层高层、一期南区有1栋23层高层，54户3层多层联排和一栋3层幼儿园；
2、项目结构概况：
深圳鸿威鸿景华庭商住楼项目结构设计使用年限为50年，抗震防震列度6度。
结构类型住宅高层为剪力墙结构、框支剪力墙结构，多层别墅为异形柱结构，幼儿园为框架结构；基础结构形式分别为预应力管桩基础，筏板/预应力管桩，天然基础。
地下室结构为框架-剪力墙，基础结构形式预应力管桩/人工挖孔桩，地下室顶板覆土层厚度1.2m；
……
3、设计指标列表：
项次
设计情况
项目名称
龙岗朱古石片区旧改造一期
业主
深圳市深润川实业有限公司
项目地点
龙岗五联朱古石村旁
项目性质
商住楼
南地块
北地块
一期南北地块合计
备注
用地面积（m2）
30939.93
20363.48
51303.41
其中南地块幼儿园单独占地3227m2,含南区别墅改造后地下室为7300平方米。
总建筑面积（m2）
59904.387
100860.771
160765.16
计容积率面积（m2）
37861.567
74374.156
112235.72
其中
住宅面积（m2）
32848.889
70362.88
103211.76
商业面积（m2）
2030.278
3805.201
5835.48
社康中心（m2）
400.86
----
2882.09
公共厕所（m2）
80.97
----
幼儿园（m2）
2400.26
----
地下室面积
23709.15
23709.15
44170.33
容积率
1.22
3.65
2.19
绿地率（%）
25
25
25
建筑密度
29
28
28.4
停车位
339
727
1066
建筑设计
✧本工程地下一层，为车库、设备用房并兼做人防；
✧一层为商业及架空车库，局部二层商业；
✧二层为商业及架空层屋顶花园及住宅大堂；
三层或四层以上为住宅。
（供填报参考，按项目设计调整内容）
一期北区共4栋住宅，其中北面2栋32F高层，底层架空6.0M，南面两栋18F小户型，其中两层为商业。
南区有2栋24F高层，底层设置会所和商业；50户别墅和一块幼儿园独立用地。
4、项目总平面图或效果图
5、主要部位的材料、设备选择：
5.1住宅毛坯房
一、高层部分
1）外墙：
主要为外墙弹性涂料、局部为外墙砖。
2）内墙：
厅、房、厨房墙面为水泥砂浆抹平，卫生间墙面为水泥砂浆抹平加防水涂膜1800mm高。
3）天花：
厅、房、厨房、卫生间天花为结构楼板清理平整。
4）地面：
厅、房、厨房地面为结构楼板，管线用水泥砂浆包裹保护，卫生间地面为防水涂膜（降板部分不回填）。
5）门窗：
入户门为木质入户门。
铝合金门窗为国产优质粉末喷涂铝合金，热反射镀膜玻璃，门扇开启方式为推拉或平开，窗扇开启方式为平开或推拉或上悬。
6）厨房：
除南区6栋01B、02B、03B户型及北区1,2栋01B户型单位未预留燃气管道接口外，其余单位均预留燃气管道接口和给排水管道接口。
7）卫生间：
预留给排水管道接口。
8）阳台/露台：
栏杆：
装配式钢制栏杆，局部采用实体栏板。
地面均为水泥砂浆抹平，天花为白色涂料或腻子。
9）电梯：
（1）品牌蒂森克虏伯（ThyssenKrupp）
（2）厂家蒂森电梯有限公司
（3）型号TE-GL1
10）其他
（1）电话：
预留电话接口。
每户均预留电话、宽频网络、有线电视接口。
（2）宽频网络：
设有宽频网络接口。
（3）有线电视：
预留有线电视接口。
（4）智能化：
高层住宅大堂配有门禁系统，除南区6栋楼01B、02B、03B户型及北区1,2栋楼01B户型单位未配有可视对讲机外，其余单位每户配有一台彩色可视对讲机：
二、别墅部分
1）外墙：
主要为优质外墙质感涂料、外墙砖，局部干挂石材、铝板线条。
2）内墙：
厅、房、厨房墙面为水泥砂浆抹平，卫生间墙面为水泥砂浆抹平防水涂膜1800mm高。
3）天花：
厅、房、厨房、卫生间天花为结构楼板清理平整。
4）地面：
厅、房、厨房地面为结构楼板，管线用水泥砂浆包裹保护，卫生间地面为防水涂膜（降板部分不回填）。
5）门窗：
入户门为钢质入户门。
铝合金门窗为国产优质静电粉末喷涂铝合金，Low-E中空玻璃，门扇开启方式为推拉或平开，窗扇开启方式为平开或推拉或上悬。
6）厨房：
预留燃气管道接口和给排水管道接口。
7）卫生间：
预留给排水管道接口。
8）阳台/露台：
栏杆：
铝合金玻璃栏杆和实体栏板。
地面均为水泥砂浆抹平找坡，天花为外墙涂料。
9）电梯：
预留电梯井道及电梯电源。
10）其他
（1）电话：
预留电话接口。
（2）宽频网络：
设有宽频网络接口。
（3）有线电视：
预留有线电视接口。
（4）智能化：
配有两台彩色可视对讲机。
5.2公共部分：
1）住宅大堂：
天棚：
造型天花配照明。
墙面：
国产优质墙砖，局部肌理漆背景墙，石材电梯门套。
地面：
国产优质地砖。
2）标准层电梯厅及公共外走廊：
天棚：
优质白色乳胶漆，局部石膏线造型（3、5栋电梯厅铝格栅吊顶）配照明。
墙面：
国产优质涂料，地砖踢脚线，石材电梯门套。
地面：
国产优质地砖。
3、5栋公共走廊
天花：
国产优质外墙涂料，每户入口处配照明。
墙面：
国产优质外墙涂料，地砖踢脚线。
地面：
国产优质地砖。
栏板：
实体栏板刷国产优质外墙涂料。
3）楼梯间：
天花：
国产优质白色涂料配照明。
墙面：
国产优质白色涂料。
地面：
水泥砂浆抹平。
4）公共车库、架空层、地下室入户大堂、信报箱：
天花：
内墙涂料二遍（一底一面普通平涂），车库部位的顶棚不刷涂料。
墙面：
地下室为内墙涂料（一底一面），其他为20厚1：
3水泥砂浆压实、抹光。
地面：
清水混凝土楼面。
信报箱：
高层信报箱，别墅单个信报箱。
5）屋面：
地下室为有回填土及绿化的楼地面，其他为地砖有保温平屋面
5.3集中商业、商铺的交楼标准
1）外墙装修：
外墙砖
2）内装修：
毛坯
5.4住宅精装修户型与套数：
精装修为3#楼、5#楼89平米平层/复式结构，共432套。
6、项目工程进度
6.1开工时间、结构封顶时间、竣工验收备案时间
6.1.1开工时间:
南区2012-1-5北区2012-1-5
6.1.2结构封顶时间:
南区2013-5-1北区2013-8-5
6.1.3竣工验收备案时间:
南区2014-6-24北区2014-7-26
6.2累计工程形象进度
6.2.1土建工程：
一期主体结构已完成100%，南区外架全部拆除，北区外架拆除70%，南区外墙面砖涂料全部完成，北区外墙面砖涂料完成80%，砌体完成，楼梯间完成50%，南区室外工程土方回填完成，北区未开始；
6.2.2铝合金门窗及栏杆工程：
门窗框已安装完成，门窗固定玻璃完成70%；南区栏杆全部完成，北区栏杆完成70%；
6.2.3给排水工程：
南区完成85%，北区完成40%；
6.2.4电气工程：
南区完成80%，北区完成50%；
6.2.5园林工程：
南区完成35%，北区未开始；
6.2.6电梯厅装修工程:
部分楼层电梯厅完成墙面砖敷贴、电梯门框。
二、项目工程成本总结与差异分析
截至2013年11月30日，该项目工程动态成本为**万元，分摊到单位建筑面积成本为****元/M2，分摊到单位可售面积成本为****元/M2。
动态成本比目标成本（****万元）超出/结余****万元，主要明细与成本变化如下：
序号
工程投资项目
目标成本（万元）
动态成本（万元）
动态-目标（万元）
差异分析说明
802
前期费用
2,428.31
2537.06
108.75
802-3
规划设计费
1,320.92
1455.41
134.49
增加134.49万元，主要为施工图、看楼通道设计费分加别调增22万元、3.3万元;一期景观施工图设计增2.8万元;铝合金门窗、栏杆设计结算增9.5万,售楼处设计结算调减5.25万元,主体结构优化咨询费增95万。
802-4
报批报建费
290.49
268.83
-21.66
减少21.66万元，主要为工程质检、安检费调减10万元，雷击风险评估调增30万元，电气设备入网费分别调减33.72万元、土地氡检测费调减7.35万元、防雷设施检测费调增3.49万元。
803
建安工程成本
-2922.20
803-1
基础工程
2,094.92
2,020.05
-74.87
减少74.87万元,其中基坑土方挖运结算减少58.53万元,桩础工程减少16.34万元（含检测费）。
803-2
主体建筑及装修工程
35,764.61
34,298.58
-1466.03
减少1466.03万。
803-2-1
主体结构及基本装修工程
29,296.28
28,177.05
-1119.24
主体建筑与结构合同价减少2300万,钢筋、砼调差减368.2万（未含加改建工程）,人工调差增954.73万（人工调差按2013.4.1后人工涨幅调整、未含加改建工程）,6栋加层调增211.2万元，6栋四层转换梁粘钢加固增10.06万,现场签证增加77.93万元;别墅实木入户门及门锁减36万;高层木质入户门及门锁减5.8万。
地下室内墙涂料做法由外墙经济型涂料改为内墙防霉涂料减少114.5万元。
803-2-2
门窗及栏杆工程
3,129.98
3,055.93
-74.05
门窗及栏杆工程减少74.05万元。
803-2-3
外立面装修
1,636.01
1,362.68
-273.32
外立面装修减少273.32万元，主要为外墙砖减少18.61万元,别墅外装饰（铝单板）、石材增加78.38万元,外墙涂料、质感涂料减少272.28万元。
803-2-4
公共部位精装修
800.76
789.86
-10.90
公共部位装修减少10.9万元。
803-2-5
公建配套装修
19.63
19.63
0.00
803-2-7
售楼处及样板房装修
835.89
847.37
11.48
售楼处及样板房装修增11.48万:
精公寓样板间增加4.34万元,装修签证增7.14万元。
803-2-8
0.00
803-3
主体安装工程
8,799.22
7,583.50
-1215.72
减少1215.72万元。
803-3-1
给排水工程
1,655.71
1,623.69
-32.02
给排水工程减少32.02万元,主要为室内给排水增135.09万元，室外给水减少69.1万元,室外排水减少76.65万元、变频供水减少21.8万。
803-3-2
电气工程
2,905.43
2,051.81
-853.62
电气工程减少853.63万元,主要为:
地上、地下电气合同价减少。
803-3-3
燃气工程
277.95
306.17
28.22
燃气工程增加28.22万元。
803-3-4
消防工程
1,320.41
1,273.85
-46.55
消防工程减少46.55万元。
803-3-5
弱电工程
-
39.16
39.16
弱电工程增39.16万。
803-3-6
智能化系统工程
486.02
486.02
0.00
803-3-7
室内设备及其安装
1,743.37
1,624.67
-118.70
室内设备及其安装减118.7万元,主要为人防增加77.34万元、电梯及安装增加13.89万元,变配电安装减少45.56万元,售楼中心空调增加30.53万元、柴油发电机供货及安装61.95万、高低压设备62.05万、太阳能设备及安装70.9万。
803-3-9
10KV外线高压线路工程
400.26
168.06
-232.19
10KV外线高压线路工程减少232.2万元。
803-4
室外环境工程
3,939.55
3,886.20
-53.36
减少53.36万元,主要为园林椅、垃圾桶减少8.18万元,建筑小品、雕塑减少43.3万元,标识系统招标减少8.99万,现场签证增加6.53万元。
803-4-1
室外土建工程
518.25
518.81
0.56
803-4-2
室外环境装饰工程
1,539.25
1,516.18
-23.07
803-4-3
园林绿化工程
1,778.00
1,764.31
-13.69
803-4-4
物业配套设施
104.05
86.89
-17.16
803-5
项目配套设施
40.63
40.63
0.00
无差异。
803-6
红线外市政接口工程
-
-
0.00
无差异。
803-7
设计变更、现场签证费用
961.80
849.58
-112.22
本月现场签证及设计变更累计112.22万元，占目标成本的比例为0.2%。
前期费用和建安工程成本合计
-2813.45
说明：
主要差异分析应包括方案调整、设计变更、价格变化、合同签约、变更签证、预估偏差、结算调整、面积变化、分摊变化、政策影响等，对因合同执行过程中的变更、签证、量差、价差、预计调整等项目导致合同预估结算成本超合同价的偏差进行重点分析与评估，如合同规定的施工范围与实际施工范围的差异；合同附件预算、清单的工程量范围、工作内容、做法描述与实际施工的工程量范围、施工方案、做法的对差异；单价合同、费率合同实际施工工程量与合同暂估工程量的差异；合同规定的可调价项目分析；合同规定的认价项目分析；多版次施工图差异项目的分析与评估等）。
三、项目施工图预算/采购/结算节点（视项目目前实际节点选择其一）限额设计控制指标落实情况
鸿威鸿景华庭项目一期成本限额设计控制指标核查记录表
序号
产品经济性内容
施工图预算/采购/结算指标
鸿威集团2013年度标准指标
节点落实情况记录
其中
综合当期项目
其中
其中
本阶段与集团13年度指标偏差
幼儿园
北区地下室
南区地下室
别墅（含地下室）
1#楼（31层）
2#楼（31层）
3#楼（17层）
5#楼（17层）
6#楼（24层）
幼儿园
别墅
多层
高层
偏差值
偏差说明
1
项目定位（中档、高档、超高档）
中档
中档
中档
中档
中档
中档
中档
中档
2
项目定位
项目经济组合
建安成本（万元）
52080.85
7174.75
1806.26
11677
8132.03
7679.33
4544.28
3384.79
6977.59
705.31
净利润率%
内含报酬率%
预期综合售价（元）
项目建售比例
占地面积
51302.93
20363.00
30939.93
容积率
2.19
建筑面积
161669.00
23448.28
5464.36
26754.87
28429.69
28324.83
13319.48
10969.49
22558.00
2400.00
可售面积
108984.30
0.00
0.00
13630
26721.62
26722.33
11601.21
9123.11
21186.48
0.00
售建比率
0.67
0.51
0.94
0.94
0.87
0.83
0.94
赠送比率（改造后增加比率）
17.19
39.44
8.64
8.64
35.89
32.60
7.54
会馆面积（㎡）
1254.00
2000.00
2000.00
符合
地下室
地下室顶板覆土层厚度（m）
1.20
1.20
1.20
地下室总层数
二层
一层
车库单层高度（m）
3.80
3.80
3.80
3.80
3.80
符合
地下室车位数量（个）
948.00
649.00
299.00
地下室车位面积（㎡/个）
38.88
36.13
44.85
36.00
36.00
北区符合、南区偏高主要为别墅车道面积占比高
地下室总建筑面积（㎡）
36858.93
23448.28
13410.65
人防单元数量（个）
5.00
5.00
人防建筑面积（㎡）
10081.51
10081.50
项目产品
总户数（合拼后户数）
835.00
0.00
0.00
54
234.00
234.00
112.00
80.00
121.00
0.00
户型配比
3
主体工程
建筑设计
建筑平面体型
建筑高度
12.5-92.35
12.5-12.8
92.35
92.35
52.75
52.75
73.85
12.90
标准层层高（m）
2.9-3.6
3.3
2.90
2.90
2.90
2.90
2.90
3.60
3
3
符合
架空层层高（m）
4.35-5.7
4.80
4.80
5.1/5.7
5.1/5.7
4.35-5.65
层数
3-31
3
31
31
17
17
24
3
建筑面积（含改造后赠送面积）
129736.13
19097.88
30021.04
30021.04
15211.78
11810.27
21174.12
2400.00
窗面积（含改造后）
33737.30
7888
6174.94
6304.44
3479.98
2849.27
6399.03
641.94
窗地比（改造后）
0.41/0.24
0.41
0.21
0.21
0.23
0.24
0.30
0.27
0.29
0.25
高层符合、别墅为内庭院采光设计且开窗较大，档次偏高
总图动土系数（m3/m2）
结构设计
基础形式
预应力管桩/人工挖孔桩
预应力管桩/人工挖孔桩
天然基础
预应力管桩
预应力管桩
筏板
筏板
筏板/预应力管桩
天然基础
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