美国房地产上市流程.docx
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美国房地产上市流程
美国房地产开发程序
美国房地产开发
历史
较长，
法制较健全，
开发程序环环相扣，
其经验值得借鉴。
下面从选址、
开发建设和租赁与销售三大环节来介绍美国房地产开发程序。
一、选址
选址就是寻求有开发价值的土地。
一般是找生地，也可以是熟地。
所谓熟地是指已经
开发的地块。
建设用生地、熟地的概念与农业用地不同。
农业用熟地对建设来讲是生地。
（一）土地规划
美国对全国土地都已做出用途规划。
城市及其郊区的土地都有详细的规划图，规定了
每一地块的用途、建筑物的类型和规模。
各州规定不尽相同，但大同小异。
土地规划在开发前已划定，一般不能更改。
申请改变规划要有充分理由，经有关当局
批准。
但也有一个例外——远郊区暂不宜开发的建设用地，
可以较容易地获准转为农业用地，
以避税。
因为每块地都有详细规划，开发商在选址时就应选择合乎自己开发用途的土地。
（二）购地
1
．位置。
美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是“位置，位置，位置”
。
位置在很
大程度上决定着开发的成败。
位置的优劣受多种因素制约，
但其中主要一条是距城市中心的
距离。
因此，距市中心愈近的则地价愈高。
例如在纽约市中心的一块地，每平方公尺可以卖
到
2900
多美元，而距纽约
70
英里的中城一块高密住宅用地只合
20
美元。
开发商在选址时
要多方比较，以使其开发获益最大。
如果是兴建住宅，还应注意景观（
View
）
。
美国人选住
宅时非常注重这一点：
水边（
Waterfront
）最佳，其次是树林边等。
地块初选后，接下来就应对其做出估价。
2
．估计。
美国地产估价通常用还原法、成本法、比较法。
估价只有估价协会成员（
M.
A.I.
）有资格承担。
由他（们）提出估价报告。
估价报告应包括如下一些内容：
①地产
（有时包括其上的房产）的产籍和一般情况的描述；②提请报告人；③提请报告的目
的—一般市场价格，保险价值，清算价值，诉讼价值，租赁价值或商业价格；④估价日期；
⑤土地已开发情况的详细叙述；
⑥地产的
历史
情况和周围环境；
⑦该地产的最佳用途；
⑧可
比价值；⑨估价方法；⑩估价员资格证明。
3
．
购地贷款。
买卖双方就地价达成协议后，
开发商即应寻找贷款。
这种贷款都是抵押
贷款，
而且拿不到足额。
开发商将土地全部押给银行，银行对该地块进行再估价，
然后发给
土地估价的
60
～
80
％（视市场兴衰）的贷款。
（开发商须另筹
20
～
40
％。
）开发商筹足购地
款后，
（所谓“筹足”是意向性的。
因为在开发商、地主和银行三者间有一个“死结”
：
地主
没有拿到钱之前不会把地给开发商，开发商不把地交银行，银行不会发放贷款。
）还应委托
产权保险公司审查，审查该地是否“干净（
Clear
）
”
，有无“累赘（
Encubrances
）
”
。
所谓累
赘是指：
附加的用途限制、地役权、抵押、置留权、费用、未了诉讼、未付税金等。
这些累
赘一般要求地主在成交前了结，有时也可把某些累赘随土地一起带过来。
在筹足购地款、弄清产权之后，即可成交。
4
．
成交。
成交是地主、开发商和银行三家为主进行签约的会议。
除上述三方代表和他
们的律师外，
产权保险公司的代表也必须参加。
另外，
地主一方有关该地块的债权人或受权
人（如有时）也应参加。
在会上，银行受开发商的委托将其申请的贷款交地主，开发商将自
筹部分地价款交地主。
地主将有产权保险公司签署的地契（
Deed
）交开发商。
开发商与银
行签署“贷款协议书”
，开发商与地主签署“卖地协议书”
。
与此同时，地主向有关债权人偿
清债务，债权人签署
“释放书”
将地上的累赘清除。
上述各项文件必须有律师的签字方能生
2014年度细分行业报告汇集制造行业报告互联网行业报告农林牧渔行业报告效。
成交会后的一件重要工作就是向对该地块有管辖权的房地局进行产权和抵押登记。
这
样才最终完成产权的转移。
因为开发商将土地押给了银行，地契应交银行保管。
成交会上买卖双方还应支付如下一些费用：
买方
卖方
印花税（协议）
地契及抵押登记费
第三方保管费
律师费
产权保险费
测量费
土地检验估价费
印花税（地契）
原抵押撤消登记费
第三方保管费
律师费
经纪人费
测量费
会议费
二、开发建设
土地和地上建筑物开发，既可同期开发也可先后开发。
后者系指先开发土地，待下期
由同一个或转手由另一开发商再行建造房屋。
开发土地包括平整场地，
埋设地下管网，
安装
电缆、电话、有线电视等公用设施，修筑道路，进行绿化。
（一）设计报批
无论是单体建筑、综合楼群或住宅小区，开发的第一步是做出总体规划（总体平面设
计和房屋的初步设计）
，报请建设局批准。
批准后再进一步做出施工图，再报批（同时缴纳
建筑许可费和施工监理费）
，批准后即可开工。
但是，对于象共有公寓等涉及广大群众切身利益的建筑，美国法律还规定了另外一套
报批手续。
（二）企划书
当开发商计划兴建住宅公寓时，
还应向司法部长呈递一本企划书。
企划书的内容包括：
兴建公寓的目的
（普通公寓、
老人公寓、
低收入公寓等）
，
房屋设计和技术说明，
房屋售价，
销售合同的格式，
分期付款赞助计划，
公寓管理委员会的组成和管理费的构成及数额等。
有
关建筑师、
律师要分别在书中有关部分签字。
开发商在书中以发起人的名义宣誓签字。
企划
书一经批准，
开发商应遵照执行，
如有更改须报请司法部长批准，
并将批件以附件的形式附
在企划书内。
只有在企划书批准后，
才允许销售。
销售时应向买主出示企划书，成交后买主
应得到一本。
在售后的时间里，如有更改，例如管理费随物价上涨而提高，也须报批，并将
批件分发给住户。
在房屋售完后的两年内，开发商是当然的管理委员会主任。
此后，可由房
主协会另行聘用。
（三）施工贷款
开发商可向银行申请施工贷款。
贷款条件一般是：
①贷款分期发放，每次由开发商根
据实际发生费用（凭发票）填写申请数额，不得超过；②规定一个贷款累计最高额；③以每
笔
售房收入的大部分
（
70
％左右）还贷。
上述可见，开发商在刚一开工但还没有实物进度
时，是拿不到贷款的。
因此，还应自筹一部分启动资金。
再者，每笔售房收入的大部分必须
用于还贷。
在某个期间可能出现一手还贷，一手借贷的现象。
施工贷款名义上不是抵押贷款，实际上也类似抵押贷款。
另外从条件中可以看出，开
发商没有可能把施工贷款挪作他用。
（四）建筑施工
美国实行招标承包制，执行国际上惯用的施工管理体制，这就是由业主、承包商和监
理工程师三方组成的管理体系。
但由于施工企业（承包商）愈来愈趋向专业化，一个专业承
包商很难担当起总承包商的角色，需要有一个统筹安排、
调度全局的经理。
于是，
美国开始
采用一种新建筑施工管理体制，
由业主、
监理建筑师、承包商们和施工管理经理组成。
施工
管理经理不仅承担了原总承包商在施工过程中的组织、
协调各分包商的工作，
而且在前期就
参与设计、
预算的顾问咨询，
会同建筑师准备招标文件，
对承包商进行资格预审，
进行招标、
评标，参与选拨承包商，和签订合同；在施工期间负责安排进度，协调调度，最后参与工程
的竣工验收。
工程施工除了受到开发商雇用的建筑师、管理经理的监督管理外，在质量上还受到政
府部门委派的监理的监督。
开发商申请施工许可时所缴纳的监理费即用于此。
参与施工的各
分包商进入工地后，要主动与监理取得联系，向其报告施工进度；隐蔽工程、覆盖前，要通
知监理验收；分部工程完工后，
要经监理验收签字。
只有各单项全部验收合格，工程竣工后
才能拿到使用许可证书。
这一套质量监督系统，对保证工程质量起到很好的作用。
三、租赁与销售
在美国有一个庞大的房地产市场，各州、县都有房地产租赁和销售信息网，有许多有
执照的专业经纪人，
为买卖双方牵线搭桥。
经纪人都经专门训练，
考试合格，并参加全国房
地产经纪人协会。
该协会为会员制定了严格的道德规范和实践标准。
所以，
在每一笔成交的
买卖中，几乎都有经纪人的介入，以保证买卖的公平、合法。
（一）信息网络
1
．报纸。
周六和周日开辟专版刊登房地产出租和销售的广告。
2
．
计算机信息网。
开发商或个人通过经纪人把房地产租赁销售的信息资料存入计算机
信息网中，各处的经纪人都能方便地查找到该项资料。
3
．
刊物。
各地的经纪人事务所都定期出版房地产出租出售消息的刊物，
免费向外散发。
（二）销售机构
少量房地产的出租出售勿须设置销售机构，只要在某一个经纪人事务所登记即可。
但
有大批房屋需要出租、出售的，则要设专门机构。
这种机构很少是由开发商自己来管理的，
大都委托一家销售公司或一个经纪人来管理。
这样虽然要花上
2
～
3
％的代理费，但可省去
许多麻烦，而效率比自己办理高得多。
销售公司一般都联系一家或几家贷款银行或机构，
为买主筹办购房贷款。
从法律上讲，
开发商、
销售公司并没有为买主筹办贷款的义务。
但如果不替买主筹办贷款，
那将失去许多
买主。
（三）住宅销售
单户住宅的销售比较简单，下面讲公寓住宅销售程序。
首先是各种媒体把信息传递出去，随后自然会有人来参观（美国称之为
Traffic
）
。
对每
个参观者都要进行登记，以便做出统计分析，改进销售工作。
在市场正常的情况下，每
20
户参观者应有一户签约购买。
凡有购买意向者，须填写买主登记表，填列姓名、职业、收入、家庭人口、现住址、
迁移原因、欲购单元号、预计签约时间；可获得一本企划书；尚须付给定金，一般在
500
美元左右。
在这以后的一至两周内，
销售公司按买主登记表对其做资信调查，
买主则阅读企划书，
了解房屋构造、房价、合同条款。
住进后买主无意购，买，可将企划书退回，并取回定金。
买主有意购买，且经调查资信合格时，可与开发商签署买房协议书并支付
10^20
％的
房价款—头款。
这笔钱存在开发商律师的特殊帐户上，
双方都不能动用。
但美国法律还规定，
新建公寓住房只有在售出
15
％后，买房协议书方能生效。
这是因为在住户少于
15
％时，无
法组织房主协会和房管委员会。
所以，
提前签约的买主并没有把房价款交足，
也没有迁入新
居。
如某些买主急于迁入，也有一个变通的办法。
这就是签一份租赁——买房协议。
买主
提前迁入，缴纳头款并按月付租，这些租金的一部分（例如
50
％）以后可作为购房款。
这
与单纯租赁有所不同。
买房协议书正式生效后，要开一个象前面买地那样的成交会。
由开发商、销售公司、
买主们和贷款银行参加。
在会上：
1
．律师将在其特殊帐户中的头款交开发商。
2
．贷款银行与买主们分别签订抵押贷款协议，并交清余款；开发商收回全部卖房款。
3
．房地局已事先给每个住宅单元编定门牌号，并将住宅小区的土地按房屋的单元数，
从理论上划分成相应的地块。
开发商将各单元住房的房地契分别交买主们。
原来整个小区土
地和整栋公寓的税号不复存在，被新一系列的税号所代替。
4
．宣布房管委员会的成立。
在前两年，开发商是当然的主任。
因此，开发商在房屋全
部售出后仍负有责任。
所建房屋经两年考验后，开发商才能解脱。
美国银行给买房者发放的贷款大都是长期（
20
～
30
年）
、低息、分期偿还，每月偿还
等额的本利和。
美国人的买房能力约为全家年收入的
2.5
倍。
15
％的房屋卖出后，余下的房屋则可单独成交。
（五）办公楼销售
美国的办公楼大多为高层建筑，使用面积超过万平方米，非一家公司所能占用。
所以，
办公楼是分片出售的。
买主可以根据承重墙、
柱的布局，
购买一块任意大小的面积，然后再
行分割为自己所需要的房间。
所以，办公楼在销售（或租赁）时，还有一个按用户意见继续
建造和装修的问题。
其费用包括在房价
（或租金）
中，
其工作量以买卖协议后附
“工程说明”
规定之。
这部分工程应由买主提供平面图和技术要求，
而卖主应提供一个可以接受的最高工
程量的限度和质量要求，
由买主在此限度内选择。
这部分工程的进度相当快，
一般在签约后
的
30
～
45
天内即可交付使用。
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