北京国际中心优质项目市场专项研究分析报告.docx
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北京国际中心优质项目市场专项研究分析报告
北京CBD某项目市场研究报告
第一某些前言
为进一步理解北京国际中心项目所在区域市场状况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边市场状况进行了较为进一步市场调研工作。
1、区域市场界定
依照北京国际中心所处地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。
2、调研内容
以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目的，重点核算区域内写字楼新增量及存量供应状况，销售、租赁价格状况，客户状况。
3、调研范畴
3.1存量项目
国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。
3.2新增项目
富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中华人民共和国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。
第二某些市场状况分析
1、供应量分析
1.1存量项目
重要既有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。
各项目面积详细状况详见表1。
表1：
CBD区域公建及写字楼存量项目供应状况
项目名称
总建筑面积
（平方米）
写字楼面积
（平方米）
入住时间
国贸中心
560000
176000
1990年
京广中心
277170
24500
1993年
中服大厦
39348
30000
1994年
科伦大厦
25000
14000*
1996年
汉威大厦
131000
131000*
1997年
航华科贸中心*
321000
193000
1998年
嘉里中心
23
80485
1999年
华彬国际大厦
53000
53000*
艾维克大厦
55000
24440
赢嘉中心
61500
61500*
住总大厦
25700
0*
和乔大厦C座
30000
27000
数码01大厦
3
3*
嘉都大厦
27147
11150
建外SOHO
700000
98000
蓝堡国际公寓/中心
150000
39200
中环世贸中心
235000
150000
富尔大厦
51732.8
39792
温特莱中心
91970
91970
尚都国际大厦A座
300000
70000
北京财富中心
728000
281000
共计
4126568
1336537
（数据来源：
中原地产市场研究部、某些发展商）
阐明：
v航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等某些构成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域某些均为写字楼面积，本次记录中写字楼面积亦包括以上几种某些。
v标有*号项目写字楼某些为开发商提供数据，此类项目除写字楼面积外，仍具有某些商业面积，但商业面积数据记录不详，因而数据为预计值。
自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长态势，尽管依照CBD区域整体规划自起已经进入写字楼供应高峰期。
但截止至当前，CBD区域具备入住条件甲级写字楼项目尚未浮现供不不大于求状况，甚至由于整体经济发展带动，浮现了小范畴供不应求局面，写字楼租金水平浮现小幅度提高。
图1：
CBD区域写字楼历史供应状况
（数据来源：
中原地产市场研究部）
1.2新增项目
CBD新增项目供应状况为：
区域新增公建项目总建筑面积为3314173平方米，其中写字楼约为1535830平方米（其中不含国贸三期写字楼某些）。
各项目面积详细状况见表2：
表2：
CBD区域新增公建项目供应状况
项目名称
项目性质
总建面积
（平方米）
写字楼
（平方米）
入住时间
项目现状
备注
华平国际大厦*
写字楼
7
7
基本竣工
整售
世纪财富中心*
综合体
141986
141986
主体施工
销售
中华人民共和国第一商城
综合体
108389.2
47000
主体施工
销售
万通中心
综合体
136000
83000
主体施工
销售
万达广场
综合体
500000
30000
主体施工
销售
光华国际中心*
综合体
210000
10
基本施工
销售
SOHO尚都
综合体
170000
60000
主体施工
销售
世贸商业中心
综合体
185800
185800
主体施工
不详
金地国际中心
综合体
151534
101580
主体施工
租售
东方梅地亚
写字楼
119931
119931
主体施工
销售
银泰中心*
综合体
350000
100000
主体施工
租售
国贸三期*
综合体
540000
不详
尚未开工
不详
怡禾国际中心*
综合体
135000
55000
不详
尚未开工
销售
CBD国际大厦*
写字楼
70000
70000
不详
封顶
销售
国际财源中心*
综合体
168545
168545
不详
尚未开工
销售
以太广场*
不详
49988
49988
不详
尚未开工
不详
民源大厦*
不详
110000
36000
不详
烂尾楼
不详
华彬大厦II*
写字楼
95000
95000
不详
尚未开工
不详
共计
3314173
1535830
（数据来源：
中原地产市场研究部）
阐明：
v由于某些在建项目面积及功能分区尚未明确，因而标有*号项目写字楼某些面积为预计值。
v本次记录未涉及在建北京电视台和央视。
上述新增项目将于此前陆续投入市场，预测至CBD区域写字楼项目各年度供应状况如表3：
表3：
CBD区域-供应增长状况汇总表
总建筑面积
写字楼面积
1637108
801778
1293770
570770
271465
221511
350000
100000
不详*
1168533
474533
4720876
2168592
（数据来源：
中原地产市场研究部）
阐明：
v本次分析中，详细投放时间不详项目，重要涉及：
国贸三期、CBD国际大厦、国际财源中心、怡禾国际中心、华彬国际大厦二期、以太广场、民源大厦。
v标有*项写字楼面积未包括国贸三期写字楼某些。
图2：
CBD区域-供应增长状况分析图
（数据来源：
中原地产市场研究部）
据上图显示自、，CBD区域将进入供应高峰期，届时将有众多项目建成，仅这两年写字楼集中供应量将超过CBD区域1990-合计供应量。
随着奥运即将来临，之后写字楼供应将明显下降，除个别项目外，大某些项目将于前竣工入住。
此外，依照CBD管委会对-区域内规划项目竣工面积记录也基本呈现出-集中供应态势。
图3：
CBD区域-规划项目竣工状况
（数据来源：
CBD管委会）
阐明：
v由于记录口径及数据来源不同，因而图3与图2略有差别，但整体供应趋势基本相符。
2、经营状况分析
本次调研新增项目中，立足于销售项目为15个；租售并举项目有3个；详细经营方略不详项目有5个。
表4：
CBD区域内重要写字楼项目经营状况表
项目数量
写字楼面积
租售
3
80
销售
15
1560432
不详
5
180988
23
1943000
如表4所示，预测CBD区域仅在售写字楼项目就将超过156万平方米，这个供应水平已经超过自1990年以来CBD整体供应水平。
如此集中项目投放，将直接导致CBD区域写字楼销售市场严重供不不大于求。
图4：
CBD区域新增项目经营状况分析图
3、供应价格分析
3.1租赁价格
表5：
CBD区域写字楼租赁价格状况表
项目名称
租赁报价
成交价
出租率
物业管理费
国贸中心*
$46
$37
100%
$4.5
嘉里中心*
$36
$34
98%
$3.5
京广中心
$30
$22
90%
$3.0
汉威大厦
$28
$22
80%
$3.5
科伦大厦
$25
$18
80%
$3.0
航华科贸中心
$25
$17
90%
$3.5
赢嘉中心
$25
$18
98%
$3.3
和乔大厦C座
$25
$14
80%
$3.5
数码01大厦
$25
$13
70%
$1.8
华彬国际大厦
$23
$17
80%
$3.5
建外SOHO
$22
$17
不详
$3.0
艾维克大厦
$20
$15
80%
$3.5
蓝堡国际中心
$19
$16
不详
$2.2
住总大厦
$17
$11
80%
$3.5
中服大厦
$14
$10
90%
$3.5
阐明：
v标有*号项目为使用面积计租，涉及：
国贸中心、嘉里中心。
别的项目均为建筑面积计租。
v上述项目成交价格来源于中原地产历史成交数据。
v租赁价格单位为美元/月.平方米；物业管理费单位为美元/月.平方米。
v上述报价普通涉及物业管理费。
由于项目自身产品使用年限、产品品质、市场形象、客户资质等多方面因素影响，区域市场内各项目租金水平存在较大差别。
依照中原地产市场研究部门监测发现，除个别项目价格外，区域市场内绝大多数项目租赁价格大都保持在租赁报价为：
18-28美金/月/平方米、成交租金在13-24美金/月/平方米水平，区域市场加权平均报价租金在25.57美金/月/平方米，加权平均成交价租金在19.14美金/月/平方米。
通过研究CBD区域存量项目既有租金状况，显示CBD区域整体租金水平尽管高居各大主力商圈之首，但由于各项目品质、客户差别较大，租金也分为不同档次：
v以国贸、嘉里为代表一类项目，整体租金报价超过30美金，客户以国际知名客户为主；
v以赢嘉中心、华彬国际大厦为代表二类项目，整体租金水平在25-28美金，客户既涉及外资客户亦涉及中资知名客户；
此外，还涉及以数码大厦、蓝堡国际中心为代表商住类项目，此类项目价格偏低，成交价甚至低于15美金，且客户也多以中小型公司为主。
3.2销售价格
表6：
CBD区域写字楼销售价格状况表
项目名称
销售价格
销售率
备注
蓝堡国际中心
15500-17000
80%
温特莱中心
15800
30%
尚都国际大厦A座
16000-18000
80%
中华人民共和国第一商城
16000-18000
0%
尚未开盘
SOHO尚都
16000-18000
5%
富尔大厦
17000
90%
已经开始放租
东方梅地亚中心
18000
0%
尚未开盘
万通中心
18000
30%
华平国际大厦
19021
0%
整栋销售
北京财富中心
20675
85%
世纪财富中心
24000
项目转手
中环世贸中心C座
24000
80%
升级会员 