土地估价师考试模拟卷1.docx
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土地估价师考试模拟卷1
2022年土地估价师考试模拟卷
（1）
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分。
每题的备选项中，只有一个最符合题意）
1.某一房地产，已知建筑物的重置价格为1000元／平方米，成新率为70％，房地产净收益为每平方米140元，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产的价格为元／平方米。
A：
1700
B：
2000
C：
2100
D：
2400
E：
时间因素
2.某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1%，该不动产的还原率为8％，则该不动产的价格为万元。
A：
100
B：
77
C：
63
D：
42
E：
时间因素
3.空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：
土地纯收益=租金-[+管理费+维护费]。
A：
保险费
B：
税金
C：
折旧费
D：
利息
E：
时间因素
4.采用收益还原法以外方法对机场、码头用地进行地价评估时，应考虑修正。
A：
级差地租工
B：
垄断地租
C：
级差地租Ⅱ
D：
经济地租
E：
时间因素
5.采用收益还原法评估土地价格时，如果，则选择如下公式：
。
A：
土地纯收益按某一常量逐年递增
B：
土地纯收益按某一常量逐年递减
C：
土地纯收益按某一固定比率逐年递增
D：
土地纯收益按某一固定比率逐年递减
E：
时间因素
6.采用收益还原法评估地价时，其关键在于。
A：
正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期
B：
合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期
C：
正确测定土地纯收益并合理确定土地还原率
D：
科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势
E：
时间因素
7.某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年．2002年10月该类建筑重置价格为1600元／平方米，残值率为5％，则房屋的年折旧费为元／平方米。
A：
31．02
B：
32．00
C：
32．65
D：
33．33
E：
时间因素
8.采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括。
A：
职工工资
B：
改扩建费用
C：
房屋火灾保险
D：
维修费用
E：
时间因素
9.确定还原率宜采用加上风险调整值的办法。
A：
利润率
B：
安全利率
C：
存款利率
D：
贷款利率
E：
时间因素
10.采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为。
A：
评估对象所产生的收益
B：
评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益
C：
评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益
D：
评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益
E：
时间因素
11.有一房屋，重置价为100万元，成新度为70％，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产建筑物年纯收益为万元。
A：
2．8
B：
4．2
C：
5．6
D：
8．0
E：
时间因素
12.预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的无限年期价格为万元。
A：
225．00
B：
237．50
C：
381．25
D：
395．83
E：
时间因素
13.某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0％，则其法定最高年期的土地使用权价格为万元。
A：
90．3
B：
94．6
C：
98．3
D：
100
E：
时间因素
14.某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整．如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7％，则租金盈余为万元。
A：
3
B：
5
C：
8
D：
35
E：
时间因素
15.若土地年纯收益A按比率s递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为。
A：
P=A÷（r+s）
B：
P=A÷（r×s）
C：
P=A÷（r-s）
D：
p=A÷r+A÷s
E：
时间因素
16.采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应出让土地使用权还原率。
A：
低于
B：
高于
C：
等于
D：
等于或低于
E：
时间因素
17.某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10．0％，则该商店所占土地的总价格约为万元。
A：
20
B：
30
C：
40
D：
50
E：
时间因素
18.某临街店铺占地面积300平方米，建筑物面积600平方米，建筑物重置成本为1200元／平方米，耐用年限50年，已使用10年，残值为0．每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10％，维修费为房屋重置价的2％，保险费率为1．5‰，房产税为房屋原值的70％的1．2％，则房地产年房地纯收益为万元。
A：
23．69
B：
50．43
C：
51．87
D：
51．96
E：
时间因素
19.采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取作为估价依据。
A：
类似土地的客观纯收益
B：
类似土地的实际纯收益
C：
类似土地的最高纯收益
D：
类似土地的最低纯收益
E：
时间因素
20.某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2000元／平方米．假设土地还原率为6％，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为元／平方米。
A：
1724
B：
1806
C：
1910
D：
2000
E：
时间因素
21.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在。
A：
相同区域或同一供需圈
B：
比较区域或同一供需圈
C：
类似区域或同一供需圈
D：
比较区域或类似区域
E：
时间因素
22.运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格．2009、
A：
待估宗地
B：
某交易案例
C：
类似宗地
D：
标准宗地
E：
时间因素
23.市场比较法中，比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。
A：
统一价格时点
B：
统一面积单位
C：
统一付款方式
D：
统一货币种类和单位
E：
时间因素
24.下表为某城市住宅用地2005-2008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价为1500元／平方米，该案例修正到2008年的价格为元／平方米．
A：
1635
B：
1650
C：
1785
D：
1799
E：
时间因素
25.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元／平方米、850元／平方米和900元／平方米，若赋予的权重分别为0．5、0．3和0．2，则该宗地的最终评估价格为元／平方米。
A：
820
B：
845
C：
850
D：
857
E：
时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分。
每题的备选项中，有多个符合题意）
1.关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有。
A：
地租是土地使用权借以实现的经济形式
B：
地租是土地所有者在土地上获取收益的权利
C：
土地收益与地租两者在量上具有一致性
D：
来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益
E：
由于土地所有权和使用权的分离，才有了土地收益和地租之分。
2.平均报酬是指。
A：
总报酬／劳动投入量
B：
总报酬／资本投入量
C：
总报酬／边际报酬
D：
总报酬／边际成本
E：
总报酬／资本追加投入量
3.关于土地集约利用，下列表述正确的有。
A：
人们通常把单位土地面积上投入生产要素的多少称为土地集约利用度
B：
土地的集约利用与粗放利用是相对的
C：
土地利用率高说明土地利用集约度高
D：
集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越合理
E：
在土地的集约边际点土地投入的资本和劳动的变量成本与其收益相等
4.关于新古典学派的马歇尔对地租的认识，以下表述是正确的。
A：
地租由“原始价值”、“公有价值”和“增长价值”三部分构成
B：
地租由“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分构成
C：
地租由“私有价值”、“公有价值”和“增长价值”三部分构成
D：
土地的“原始价值”部分是真正的地租
E：
土地的“公有价值”部分是真正的地租
5.根据区位地租或竞标地租变化图（见下图），可以看出。
A：
、、可能分别为住宅、商业、农业地租曲线
B：
、、可能分别为商业、住宅、工业的地租曲线
C：
、、地租曲线的确定已经考虑了多中心的影响
D：
的边际地租大于
E：
对的供给大于对的供给
6.增加土地经济供给水平的措施有。
A：
扩大土地利用面积
B：
调节消费结构
C：
提高土地集约经营水平
D：
降低供给土地价格
E：
提高节地技术
7.成本逼近法运用于既无收益又很少发生交易的土地估价，这类土地主要包括等。
A：
公共建筑用地
B：
空置住宅用地
C：
公益设施用地
D：
待出租空地
E：
图书馆用地
8.地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有。
A：
含义不同
B：
计息与计利润项目不同
C：
计算方法不同
D：
计算参数不同
E：
计算周期不同
9.下列有关建筑物折旧的说法正确的是。
A：
折旧率与耐用年限有关
B：
折旧率与使用状况有关
C：
物理折旧与使用状况无关
D：
相同建筑物的年折旧额相同
E：
建筑物年折旧费与建筑结构有关
10.下列路线价的公式，正确的是。
A：
宗地总价：
路线价×深度百分率×宗地面积
B：
宗地总价：
路线价+深度百分率×其他条件修正率×宗地面积
C：
宗地总价：
路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积
D：
宗地总价：
路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额
E：
宗地总价：
路线价+深度百分率×宗地面积
11.房屋建筑物具体包括。
A：
商业用房上的广告牌
B：
房屋
C：
公共建筑
D：
土地使用权
E：
地上建筑物。
12.立面图的主要功能有。
A：
纵观全局
B：
显示大门位置
C：
显示门窗的形状
D：
显示门窗的高度
E：
显示建筑物内部的构造关系
13.建筑物的功能折旧又称精神磨损，其主要原因是。
A：
自然环境恶化
B：
消费观念变更
C：
设备陈旧落后
D：
城市规划改变。
E：
政府政策变化
14.土地附着物估价的基本方法有。
A：
成本法
B：
比较法
C：
价差法
D：
收益补偿法
E：
补偿标准法
15.属于可确指的无形资产是。
A：
商标
B：
商誉
C：
专利权
D：
非专利技术
E：
土地
16.供需原则应该以等原则为基础。
A：
预期收益原则
B：
变动原则
C：
竞争原则
D：
贡献原则
E：
土地
17.下列关于路线价估价法说法正确的有。
A：
一条街道可以不只设一个路线价
B：
同一路线价区段可延长至数个街道
C：
设定的标准深度应该是路线价区段内临街各宗地深度的平均数
D：
同一路线价区段可附设两种以上不同的路线价
E：
土地
18.个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因．个别因素包括面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和。
A：
区域楼层限制
B：
深度
C：
路网状况
D：
土地使用权年限
E：
土地
19.马克思地租理论认为，资本主义地租的基本形式是。
A：
垄断地租
B：
绝对地租
C：
矿山地租
D：
级差地租
E：
土地
20.替代原则可以在估价方法中得以应用。
A：
路线价法
B：
市场比较法
C：
基准地价系数修正法
D：
收益还原法
E：
土地
21.下列关于地租和地价描述正确的是。
A：
地租的占有是土地使用权借以实现的经济形式
B：
土地价格的高低取决于可以获取的地租的高低
C：
地价是地租的资本化
D：
地租是一种经济剩余，即总收入减去总要素成本之后余下的那一部分
E：
土地
22.农业区位理论认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。
A：
农产品运输费用
B：
社会平均利润率
C：
农业生产成本
D：
农产品市场价格
E：
土地
23.影响土地分等定级的因素很多，确定主导影响因素应遵循的原则为。
A：
对土地分等定级有重大影响和作用
B：
容易获得，数据口径要求一致
C：
覆盖面广，并具有针对性
D：
作用程度大，且在全区域范围内作用程度一致
E：
土地
24.下面有关土地定级单元的叙述中正确的是。
A：
定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位
B：
划定的土地定级单元是一均质地域
C：
土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块
D：
定级单元应尽量地小，以区分不同的土地差异性
E：
土地
25.在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有。
A：
行政因素
B：
社会因素
C：
经济因素
D：
交通条件
E：
土地
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