太原房地产市场调研报告.docx

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太原房地产市场调研报告

太原市房地产调研报告

内容摘要：

本研究报告在分析全国房地产市场的整体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情形，并对存在的问题和缘故进行了深层探讨，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，以为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引发房价暴涨或暴跌的因素，房价整体稳中有升，但涨幅趋缓。

同时房地产市场的竞争将进一步加重，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。

一、中国房地产市场的整体态势

2002年“快速增加，供求两旺，形势大好，问题很多。

”

2003年“调控，标准，弄活；问题与进展同时存在。

”

2004年“政策年，稳中有升。

”

2005年“从头洗牌，品牌竞争、资本竞争。

”

注：

以上均有具体分析资料。

二、山西省房地产市场运行情形分析

（一）2003年山西房地产市场大体情形

　　2003年山西房地产市场的整体运行情形：

房地产开发投资高速增加；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价钱继续增加；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积慢慢消化；土地开发投资强劲扩张。

（二）2004上半年山西房地产市场分析

一、供给分析

目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。

今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增加46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。

新建商品房衡宇完工面积12．7万平方米，同比增加49％。

其中，住宅10．7万平方米，同比增加114％；商业营业用房2万平方米，同比增加66．7％。

新落成的各类衡宇为省会的人们提供了多种选择。

但是，在供给结构中却有局部失衡现象，表现为：

一是高价位、高级住房在市场供给中所占比例较高，而中低价位，一般商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供给总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供给不足，但需求量专门大。

据市场调查显示，目前依照太原市一样购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。

二、销售分析

上半年，全市新建商品衡宇销售面积为72．1万平方米，同比增加57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。

其中，销售住宅52．26万平方米，同比增加67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。

从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。

同时，由于高层、大户型衡宇供给量过大，土地价钱较高致使房价居高不劣等缘故，形成了必然数量的商品房空置。

目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。

3、房价分析

今年上半年我省房地产价钱增幅为全国第三，依照7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情形报导，上半年我省商品房销售面积大于完工面积、销售额增加率高于房地产投资增加率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。

商品房销售价钱在本钱增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。

商品房销售价钱涨幅较高。

到6月底，我省商品房平均销售价钱为1797元/平方米，同比增加％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地域第9位。

从11个市看，商品房售价最高的是太原市，为3244元/平方米，低于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，别离为966元/平方米与924元/平方米。

上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增加8．62％，其中住宅均价每平方米2948元，同比增加4．6％，每套商品住宅销售均价为40万元。

相关于城镇居民收入而言，上半年太原市人都可支配收入为4620元，同比增加13．3％，新建商品住宅的价钱涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价钱涨幅。

国际体会以为，房价增加速度超过GDP增加速度的两倍以上，就会产生严峻泡沫。

目前太原市房价远离警戒线，房地产市场进展空间专门大，供销均呈现增加态势。

但是，调查中发觉，太原市80％的购房者经受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供给中每平方米2500元以上的占85％以上。

造成房价上涨的缘故要紧有：

一是土地价钱太高，在太原市商品住房本钱组成中，土地价钱占21．4％；二是拆迁本钱高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接致使住房价钱的上涨；五是经济适用房在住房供给中所占的比例小，平抑商品房价钱作用相对薄弱。

4、存量分析

上半年，太原市存量房交易价钱为每平方米2021元，同比增加27．07％。

其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比增加22．27％，每套存量住宅交易均价为21万元。

尽管存量住房价钱上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不该求之势，市场潜力专门大。

从交易情形来看，上半年存量房交易总额为3．9亿元，其中住宅7460万元；存量房交易量为454套，交易面积19万平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面积4．69万平方米，同比降低243．18％，其中房改房、经济适用房交易186套，同比降低157．88％。

存量房交易量下降，这是由于政策衔接等问题，形成个人小土地利用证的发放水平无法知足存量房交易中提供小土地利用证的总数量的矛盾，严峻阻碍了交易量。

五、拆迁分析

上半年，全市城区共批准拆迁项目17个，核准拆迁面积4．5万平方米，同比下降82．7％，拆迁居民1399户，拆迁总量大幅下降。

造成拆迁总量下降的宏观因素是：

央行房贷政策收紧和清理拖欠农人工工资政策出台后，开发商融资渠道有限、资金不足，加上旧城改造优惠政策落实不到位，阻碍了房地产开发企业对旧城区改造的踊跃性，旧城改造项目启动乏力。

微观因素是：

太原市近两年来拆迁难度慢慢增大，一方面由于目前中、小户型、低价位的一般商品房和经济适用房供给量不足，致使货币安置居民在拿到货币补偿款后在市场上难以买到适合的住房，阻碍了群众配合拆迁的踊跃性，另一方面小部份被拆迁人离开拆迁政策提出不合理的补偿要求，漫天要价，个别开发商采取偷拆和擅自强拆等违法行为，激化了矛盾。

六、消费者分析

在太原市7月份举行的“住在龙城”房展会上，主办单位进行了一次房地产消费结构问卷调查，问卷的调查项目分10大类46个小项，涉及到购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情形、购房首选、购房需求时刻、欲购房区域、经受价位及户型要求等方方面面。

通过主办单位整理、汇总、统计，本次调查共回收有效调查问卷5164份，被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写。

依照调查结果分析，目前太原市80％的购房者年龄在40岁以下；高达75％的购房者家庭年收入在3万元以下；在一年内有购房愿望的家庭占总数的65％；79％的家庭能够经受的商品房价位在每平方米1800元以下；求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41％，短时间内购房意愿强烈。

　　这次调查问卷发放数量大，调查内容丰硕，涵盖了购房者购房需求的方方面面，具有相当的代表性，反映的情形与太原市目前房地产市场的实际情形相吻合，为太原市房地产业的进展指出了方向，对房地产开发企业具有必然的参考价值。

从调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供给的结构性失衡问题，要紧体此刻两个方面，一是房价太高，二是面积过大。

太原市房地局的统计数字说明，上半年太原市的住宅平均价钱已达到2900多元，远高于调查显示的1800元以下的水平，致使工薪阶级望房兴叹；开发商为吸引高收入阶级买房，争相盖大屋子，相应提高了购房总价，适合工薪阶级购买的面积在80平方米左右的中小户型超级少，更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外。

那个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情形比较吻合。

因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度，确信合理的房价，把工薪阶级作为房地产市场购买的主力人群，这对房地产开发企业的久远进展是很有利的。

7、竞争态势分析

太原房地产市场面临变局，最近几年，外地开发商已经通过各类渠道渗入山西房地产市场，目前比较知名的外地开发商就有好几家，比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建；过重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和过重房地产公司合伙组建；正在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北；另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市。

有业内人士称，晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板，一旦机遇成熟，他们随时会进入太原市。

北京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全表示，他想拿到一块500～1000亩的土地在太原开发房地产。

估量，一两年之内，外地开发商将一窝蜂涌进太原，本地开发商面临生死考验。

　　近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋猛烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原如此的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。

　　和全国比较发达的地域相较太原市的房地产市场还比较掉队，从供给角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了专门大进展，但没有创新，屋子仿佛是一个模型里刻出来似的，要盖高层满是高层，要造水景满是水景，没有一点儿个性。

太原房地产还处于功能产品时期，也确实是说房地产开发还停留在只能知足一样居住需求。

一个城市的房地产，从房价上就能够够看出它处在一个什么样的产品状态。

在平均房价不超过3000元的时候，房地产确信是处于功能产品时期，房价只是地价和衡宇大体造价的总和，购房者要求的是衡宇质量和功能，屋子也只能知足人们的大体居住需求。

功能性产品通过一段时刻的进展后就应该细分市场，产品档次有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。

也确实是说，屋子要具有两个功能：

商品性和文化性。

房地产市场既要有知足低收入阶级的功能性产品，也要有知足高收入阶级的带有体验价值和文化品位的产品，如此的屋子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。

正是因为太原房地产还处于功能性产品时期，尚未真正的高端产品，因此就有专门好的进展机缘，很多外地的房地产开发企业确实是这一点。

太原房地产目前还处于低级时期，市场没有划分，竞争不猛烈，屋子好卖，进展空间专门大。

太原的开发商，屋子好卖，大体上没有什么大的竞争，不用作秀，广告做的很少。

作为房地产广告中成效最好的户外广告的进展和利用情形就能够够看出太原市的房地产市场的竞争还不是很猛烈。

　　吸引外来房地产开发企业的另一大因素是：

山西有一大量潜在的高级商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源。

山西拥有一大量有钱人，可这批人都到北京买屋子去了。

山西人在北京买屋子出手大方是出了名的，背着整麻袋钱买房。

与此同时，太原有些楼盘销售情形不行，还有许多空置房，这是什么缘故？

许多专家以为缘故还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分表现出来。

购房者对住宅的需求与现实供给有专门大差距，供给与需求脱节。

若是太原有真正好的楼盘，完全能够吸引全省有钱人来太原置业，好屋子不愁卖不出去。

　　正因为以上两大缘故，吸引了愈来愈多的外地房地产开发企业进入山西太原，山西的房地产企业面临洗牌，太原市现有房地产开发企业300余家，但真正成规模的几乎没有。

在通过年检的公司中，只有不到1/3的公司有项目运转，1/3正在四处寻觅项目，还有1/3处于休眠状态；房地产企业年平均开发量不到1000万元，山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元，这对资金密集型的行业来讲犹如小孩做游戏，那么少的资本金只能在太原买三四亩地，更不用说弄开发了。

此刻银行又提高了房地产行业信贷门坎，关于靠银行资金买地开发的房地产公司来讲更难生存。

外地有实力公司的介入，能够有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。

同时也有利于成片开发、规模开发，还能够带来新的开发理念和开发模式，这对太原房地产行业将是一个专门大的提升。

　　目前山西的政府也以为，外来开发商的介入将有助于提高太原房地产开发商的竞争力，淘汰一批开发企业，对抑制房价上涨，制止开发商违规开发、讹诈销售，提升产品档次都有专门大的增进作用。

但由于太原房地产市场有其特殊的一面，外来开发商可否服水土仍是一个未知数，目前市场上最担忧的问题仍是外来开发商的大量介入会致使太原土地价钱大幅爬升，房价上涨，让本来就买不起房的工薪阶级加倍买不起房。

　　外地房地产公司渗入太原房地产市场，最担忧的仍是本地中小开发公司。

第一表此刻产品的品牌效应上。

关于目前尚未形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部份消费者的眼球；第二，中小开发商将被挤得没有市场空间。

由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力，能够进行城市大规模成片开发，本地中小开发商确信在土地拍卖中处于劣势，或全然得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商对抗，可能会增加现房存量，开发风险加大。

三、当前全省房地产市场进展存在的突出问题

　一、我省房地产投资势头趋缓

　　依照全省房地产市场分析暨中低价位住宅建设工作汇报会上了解到，在国家加大对房地产业宏观调控的背景下，目前全省房地产开发投资明显趋缓，增幅比去年同期回落19个百分点。

全省房地产开发投资增幅逐月回落。

2003年全省房地产开发投资3至12月份逐月增幅别离为80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趋缓。

　　1～7月份，太原市房地产投资共计205407万元，同比增加％，增幅比全国平均水平高出个百分点，房地产投资占太原市固定资产投资的比重为％。

增幅比去年同期回落了十几个百分点。

同时，住宅新动工面积为万平方米，同比下降了近10个百分点，完成开发土地面积为万平方米，同比下降了个百分点。

据省建设厅相关专家分析，今年3月份以来，针对房地产行业等行业存在的局部过热的情形，国家出台了一系列方法进行降温，并对房地产开发项目（经济适用房除外）资本金提高了15个百分点，使房地产开发企业贷款受到了限制，由此淘汰了行业内一批资质较低、开发实力弱的企业，同时，也使全省的房地产开发投资等指标显现了合理的回落，这一现象说明，宏观经济调控在房地产业的作用已经显现。

　　为了完成投资开发项目，在银根紧缩的情形下，开发商纷纷自找路子，寻觅资金来源。

据了解，目前开发商的项目资金中，自筹资金占到了近四成，贷款比例下降到了14％，比全国％的平均水平低了近8个百分点。

　　由于整体的供给量趋少，而市场需求旺盛，全省商品房一级市场销售良好，销售面积为平方米，同比增加了8成左右；与此相呼应，商品房一级市场销售价钱呈现明显的上涨趋势。

到6月底，全省商品房销售价钱为1797元/平方米，同比增加了27％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位。

价钱上涨要紧缘故是由于办公楼和商业用房销售价钱较高带动所至，住宅价钱涨幅在合理区间，与社会消费品价钱涨幅趋势大体相同。

　　二、经济适用住房建设规模明显下降。

全年房地产开发打算总投资减少11．3个百分点。

2004年一季度新动工衡宇建筑面积减少18．6个百分点，其中新动工经济适用住房面积为6．05万平方米，同比减少69．9个百分点；房地产投资中经济适用住房0．61亿元，同比减少38．1个百分点，经济适用住房空置面积为4．87万平方米，同比减少40．7个百分点。

2003年全省购买土地面积为373．97万平方米，完成开发土地面积156．82万平方米，完成开发面积仅占41．9％。

购买土地面积比2002年净增56．4万平方米，同比增加17．8％，而完成开发土地面积比2002年减少37．73万平方米，同比减少19．4％。

　　3、完成开发土地面积显现负增加。

2004年一季度全省购买土地面积为45．51平方米，同比增加16．7％，完成开发土地面积15．82平方米，同比减少35．4％。

4、融资成为山西地产业当务之急

去年6月，央行下发了121号文件，并出台了新的土地政策，以增强对商业银行房贷的监管力度。

文件规定，贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高级商品房、别墅等项目应适当限制。

并对贷款企业的开发资质、治理水平有了更高的要求，规定自有资金必需达到30％和封顶才能按揭的要求。

今年4月，央行提高了银行存款预备金率个百分点，减少了金融机构可贷资金，同时房地产开发固定资产投资项目资金比例从20％提高到35％以上，以防房地产企业大量贷款有可能引发金融风险。

这些政策让许多企业感到资金紧张。

对一些开发资金少、过度依托银行贷款的企业来讲更是雪上加霜。

今年“五一”前，央行又下发通知，在“五一”以后，进一步严格操纵房贷项目。

据估算80％左右的土地购买和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，房地产市场的各个环节都有与银行有直接关系。

限制房贷政策的出台，使房地产开发企业普遍感到资金压力加大，希望能通过量种渠道获取房地产投资资金。

1～7月份，太原市房地产开发资金到位共433227万元，同比增加％，国内贷款占全数资金的比重下降个百分点。

当前，企业找地皮、寻资金成了工作的重心，这决定着其有无资格参加后续竞争，同时使资金实力和筹资能力弱小的小企业遭遇“灭顶之灾”。

我省房地产商大多属于二三线的中小企业，实力较弱，资金腾挪余地较小，因此对央行的政策反映比较强烈。

普遍以为，这将限制房地产企业的资金来源，有碍全省地产业的进展。

由于我省房地产金融市场进展滞后，除银行信贷外，没有更多的金融工具，而房地产开发项目的全数流程都有离不开信贷资金的支持。

如此一来，可能造成资金链断裂，致使已动工项目不能按时完工，新项目不能接手，使开发商陷入窘境。

省房产咨询中心的专业人士指出，我国房地产业融资渠道比较狭小，主若是依托银行贷款。

另外，企业上市、资产证券化抵押、发行债券、基金、信托等也是获取资金的重要方式。

可是，由于国情的不同、各地房地产市场进展时期的不同，和企业自身条件的限制，这些方式并非能真正应用到房产融资中。

就我省的现状而言，房产商不能惟一指望银行信贷，应当依照自身的特点，踊跃寻求多元化的金融工具，最终把“121号文件”演化成市场创新的动力。

资金来源一：

本地资金

一名资深房地产业媒体人士透露，在京津沪等地域的中高级地产小区，有很多靠开小煤窑发财的山西人开着高级轿车前来购房，这些煤炭富商出手阔绰，动辄百万元乃至几百万元的屋子，对本地有钱人来讲也是难以企及的。

据山西煤炭信息网发布的资料显示，全省所有合法与不合法的小煤窑总共应在12000座以上。

一研究人士分析，按每一个矿主年平均净赚200万元计算，若是每一年有500个矿主携款离开山西，每一年就会直接带走100亿元的现金，这相当于山西省国民经济2000多个亿的二十分之一。

一些矿主说出了他们外迁的缘故，我省的投资环境比较差，政府职能部门权利意识浓厚、效劳意识淡薄，转变职能仅仅停留于表面，缺乏实质性进展，不管从软硬环境上都无法与沿海城市及其它大城市相较。

这么大的资金外流量，关于外省市是专门好的资金来源，而关于咱们的山西经济却是不利的。

客观上形成的“外面进不来，自己留不住”的被动局面目前，关于这些社会上有大量资金聚集，已经引发了山西省政府有关部门的注意，政府可能采取会必然的政策，同时房地产开发企业也应该采取必然的策略获取这些本地的投资资金。

资金来源二：

外地资金

成立融资平台进行招商引资，同外地进展较好的房地产行业成立合作关系，了解外资银行新的金融产品。

可是他们与外地企业和金融机构都有碰到一个难题：

缺少适合沟通的平台。

大多数业内人士以为，为了提高山西房地产企业的融资能力，增强与省内及国内外先进企业的交流与合作，成立如此一个平台是可行的。

最近省内有关部门举行了房地产融资方面的论坛，将邀请国内一些业内知名的人士、国外金融机构、房地产企业的融资专家来山西，论述他们的融资理念、融资渠道，并与咱们的房地产企业接触，洽谈更多的合作项目。

尔后每一年都将不按期地举行这种论坛，为我省的房地产企业提供一个为省内外、海内外沟通、交流、引进资金及各类先进技术的平台。

五、房地产治理上的“三个不顺”

　　最近几年来，山西省房地产业进展迅猛，但房地产业的进展与市场需求不相吻合。

房地产“阻塞”的要紧缘故是房地产治理的“三个不顺”。

　　治理体制不顺：

据介绍，目前山西省涉及到房地产治理的部门有打算、房地产、建设、计划、土地等部门。

这些部门各自为政，各管一摊，缺乏强有力的和谐和统一。

　　治理程序不顺：

由于治理体制的不顺致使房地产开发治理程序不顺，没有形成打算、计划、土地供给、开发的有序治理进程。

　　政策落实不顺：

据袁纶华介绍，不管是欧美发达国家，仍是国内发达城市，住宅开发都是房地产业最重要的组成部份，衡量一个城市房地产进展状况、人均住房面积及其进展速度是很重要的一个标志，各国政府在解决一般居民住宅方面都有各类优惠政策。

　　为增进住宅产业的进展，解决中低收入家庭住房问题，国家、省里出台了一系列经济适用住宅开发的配套优惠政策，但许多政策在各地执行时往往执行不下去或执行时变味。

各项优惠政策落实不到位造成一般商品住宅和经济适用住房开发本钱大幅增加，进而转嫁到购房者头上。

政策落实不顺挫伤了开发商的踊跃性，致使山西省一般住宅价钱增加过快，开发速度缓慢。

因此，专门重视和政府各个部门的和谐关系对太原市的房地产开发企业生存和进展具有必然的决定性意义。

六、第一是地价可能上升。

随着国务院《关于继续开展经营性用地利用权及招标拍卖挂牌出让情形执法监察工作的通知》规按时限的到来，太原市所有的经营性用地都必需到土地市场公布拿地，标志着房地产开发商拿地的方式必需是“公布出让”。

第二，国家有关衡宇拆迁一系列政策和实施规程的接踵出台，对惯于通过土地划拨或强行拆迁取得低本钱土地的房地产企业来讲无疑是“釜底抽薪”。

另外，太原市还有半年的农用地禁止转建设用地审批的“冷冻期”，也限制了土地供给。

下半年国土资源部仍将维持对土地市场整顿的高压态势，牢牢把紧土地供给关口。

这些政策极可能使地价继续走高，从而加大房地产开发的本钱。

7、清欠力度加大、用工工资提高、原材料价钱的上涨使房地产开发企业负担加重。

过去开发商适应依托建设施工单位垫支来弄开发项目，国家清欠力度的加大消弱了开发商对垫支的依托，1～7月，太原市房地产企业应付款的增幅由去年的增加％到下降％。

上半年钢材、水泥、玻璃等建材价钱上涨，公路限制超载，提高用工工资标准使本钱增加，将会造成开发企业的新一轮“洗牌”。

八、房价上涨阻碍企业利润的增加。

1～7月份，太原市商品房平均售价上涨％，如此会抑制居民的住房消费，加上信贷收紧，以投资为目的的购房需求受到限制，将阻碍开发企业的收入及利润增加，进而阻碍开发企业运营资金的周转。

四、缘故分析

　　一、城市衡宇拆迁行为标准，本钱增加，1日城改造步伐减缓。

《城市衡宇拆迁治理条例》和《山西省会市衡宇拆迁条例》中均规定拆迁补偿安置资金必需专款专用，全数用于拆迁补偿安置，不得挪做他用，并要求县级以上地址人民政府衡宇拆迁治理部门对拆迁补偿安置资金的利用增强监管。

这种制度的成立标准了拆迁行为，由此增加了房地产开发企业的资金一次性投入量，致使开发商不肯开发涉及拆迁的建设项目旧城改造步伐减缓。

　　二、国家对土地政策进行调整。

国务院发出《关于坚决制止占用大体农田进行植树等行为的紧急通知》，强调实行最严格的耕地爱惜制度，确信了“五个不准”。

我省去年宣布暂停经济适用住房供地，致使开发商很难取得增量土地进行开发建设。

　　3、国家操纵投资过快增加效应。

温家宝总理在今年4月9日召开的国务院常务会议上指出“要进一步采取有力方法，有