某大厦新建工程项目可行性研究报告.docx
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某大厦新建工程项目可行性研究报告
XX大厦新建工程项目
可行性研究报告
K0906
黑龙江省纺织工业设计院
黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司
XX大厦新建工程项目
可行性研究报告
院长：
可行性研究
报告负责人：
参加编制人员：
规划专业：
建筑专业：
结构专业：
暖通专业：
给排水专业：
电气专业：
经济专业：
1.总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
XX大厦新建工程（暂定名）
1.1.2建设单位概况
黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司是省内最大的农资企业，是黑龙江省化肥流通的主渠道。
公司创建于2004年12月27日，现有员工人数484人，注册资金1亿元，总资产49亿元。
单位性质为有限责任公司。
企业发展情况：
公司现拥有一家全资分公司、十四家控股子公司、两家参股公司。
公司年产、销化肥近300万吨，销售额70余亿元，黑龙江省市场占有率近60%。
曾获得“中国企业500强”、“中国服务业企业500强”、“中国优秀诚信企业”、“全国供销系统先进集体”、“黑龙江省企业50强”等荣誉称号。
公司法人代表由刘斌担任。
辽宁亿森房地产开发有限公司于2007年7月13日取得企业法人营业执照，注册号为2101001108436；公司住所为沈阳市皇姑区黄河南大街106号，公司办公位置为沈阳市皇姑区淮河街20号，经营范围为房地产开发、商品房销售、小区物业管理、建筑工程设备租赁等；系由黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司及两位自然人出资组建的有限公司；注册资金2000万元，公司资质为暂定级别，公司员工目前为13人，其中具有专业资格人员为11人。
辽宁亿森房地产开发有限公司目前正在开发建设沈阳市皇姑区“向工西-1”项目，该项目占地18.8万平方米。
1.1.3可行性报告编制依据
1、哈尔滨市城市建设总体发展规划
2、《关于黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司建设用地的批复》哈政土合字[2008]松北19号文
3、哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会第2008—005号储备用地控详规划图
4、《民用建筑设计通则》GB50325——2005
5、《办公建筑设计规范》JGJ67——2006
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005）
7、《建筑设计防火规范》GB50016——2006
8、国家现行有关建设法律、法规、规范、标准
9、《XX大厦新建工程岩土工程勘察技术报告》
10、《投资项目可行性研究指南》
11、建设单位提供的有关资料
1.1.4项目提出的过程和理由
黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司原办公地点已无可发展空间，随着企业规模不断壮大，对办公环境和条件的要求与企业现有办公环境和条件之间的矛盾逐渐凸显，而且日益突出：
办公室内十分拥挤、狭小，办公楼周边环境嘈杂脏乱、道路拥堵不堪，给公司业务经营、合作伙伴往来及员工出行带来诸多不便，严重影响企业形象的提升。
经过对现有建筑及场地的分析，认为在原址上改扩建的可行性不大。
为促进公司事业迅速发展的需要，公司经与市有关领导汇报并获得支持后，决定拟将集团总部搬迁至哈尔滨市松北区。
1.2项目概况
1.2.1拟建场址
XX大厦新建工程拟建于哈尔滨市松北区规划路25与哈黑公路交叉口处，松北新区2008-005号地（中国移动哈尔滨分公司东侧）。
附近有哈尔滨市人民政府、哈尔滨市松北区人民政府、大唐公司、哈尔滨商业大学、世茂花园等住宅小区。
风景秀丽的太阳岛国家森林公园距离该项目仅1000米左右，该项目地理位置优越、市政基础设施齐全、交通方便。
仅需十五分钟即可到达中心城区。
1.2.2项目规模与目标
1、建设规模
项目建设规划总用地面积16586.364平方米。
其中，建设用地面积为9563.463平方米，道路用地面积7022.901平方米。
规划建筑面积34151平方米。
地上26971平方米，地下7180平方米。
建筑由主楼和裙房组成，主楼建筑主要作为办公用房，拟建20层，裙房为附属用房，拟建三层。
地下室一层，除设备用房外用于地下停车，停车246辆。
建设用地上除建筑基底外，设1000平方米地面停车场一处，停放车辆30辆。
用于篮球等的活动场地一处，其余为广场和绿化用地。
2、建设目标
XX大厦新建工程是企业的形象工程，其规划与建设应与哈尔滨市城市整体规划要求相适应，在松北区城市重要地段上建设一个环境优雅、造型独特、绿色节能、生态环保、功能完备的现代化的办公建筑。
项目建设不仅应满足当前各方面的需要，而且应具有现代意识和前瞻性，要为公司将来的发展留有充分余地；场区的整体构思和功能分区应在技术上可行、经济上合理，应反映出二十一世纪新型企业的整体风貌；也应成为哈尔滨松北区城市形象的亮点，提高城市的文化品味。
1.2.3主要建设条件
本项目建设场区周围环境极佳，除场地内部分回填土需平整外，范围内的道路、给排水、供热、供电、燃气和通信等基础设施比较完善。
可以满足项目建设的需求。
1.2.4项目建设期、投入总资金及效益
项目拟于2009年1月进行建筑设计方案招标，2月开始施工图设计，3月进行施工招标，4月正式开始施工，2010年4月开始使用。
本项目总投资为9855.11万元。
其中工程直接费为9385.82万元。
2.需求分析与建设规模
2.1需求分析
2.1.1发展农资事业的重要性
黑龙江是农业大省和国家重要的商品粮基地，承担着保障国家粮食安全的重任。
我省的农业和农村经济能够连年上台阶，倍丰集团功不可没。
尤其是2008年春季我省化肥市场货源严重紧缺，公司顾全大局，带头限价保供，充分发挥了农资流通的主渠道作用，确保了全省的农资供应，受到省委、省政府的高度评价，省委书记吉炳轩、省长栗战书等4位省级领导作出批示，对公司的社会责任意识和主渠道作用给予肯定，并殷切期望公司进一步提高省内市场占有率，为实施黑龙江省“千亿斤粮食产能建设工程”发挥支撑作用。
2.1.2我国农资发展面临的困难
现阶段，我国农资行业经营主体过多过滥，流通秩序混乱。
一些不具备经营资质的个体商贩通过挂靠经营、租照经营、卖经营权等手段披上合法外衣的化肥经营权，使国内化肥市场经营主体迅速膨胀，他们推销一些杂牌、劣质肥料，加高价来赚取利润，损害农民利益，影响到农业生产和社会稳定。
为此，国家鼓励大型流通企业集团发展农资连锁经营，并对区域内占主导地位的农资流通企业给予必要的扶持，以切实减少流通环节，保证商品质量，降低农业成本，减轻农民负担。
2.1.3国家对三农的大力支持
近年来，国家非常重视“三农”工作，加大对“三农”的投入。
在农资方面，国家建立了化肥淡季商业储备制度，并实施了“万村千乡”市场工程，投入了大量引导资金。
XX集团在这一系列的支农政策中扮演着重要角色，每年承担国家和省级化肥淡季储备任务近50万吨，同时，XX集团被评为国家“万村千乡市场工程优秀试点企业”荣誉称号。
2.1.4企业转变观念，为农资的发展提供优质的服务
XX集团积极响应政府号召，大力开展以测土配方、平衡施肥为核心的农化服务。
公司成立了农化服务中心，投资600多万元在省内建立了5个大型土壤检测中心化验室和混配肥服务站，在14个市县设立了土样收集处理站，指导营销网点开展测土配方、平衡施肥等农化服务。
目前已累计检测土样10多万份，测土面积1300多万亩，初步建立起了覆盖全省的土壤档案。
在XX连锁店可随时上网为农户调取检测结果，提供施肥建议方案。
农化服务的扎实深入开展，有效提高了化肥利用率，促进了农业节本增效，深受广大农民欢迎。
同时，公司还开展助农综合服务，成立了倍丰农民技术学场，免费食宿，为广大农民免费提供科普培训，开创了业内先河；与东北农业大学结成合作共建关系，通过组织产品试验、示范，加快了新技术的转化速度和农民科学施肥的进程；通过集中培训、科技下乡、村屯授课、田间巡诊等方式，解决农民产前、产中、产后的各项难题，以服务为纽带赢得了农民的信赖。
几年来，倍丰农民技术学场共计免费培训农民5,000多人次；开展新品种试验示范项目130余项次，设立示范田2,000亩以上；开展田间巡诊150余次，组织各类农化培训200多场次，通过800免费电话回答农民的技术咨询3,000多人次，发放测土宣传资料50多万份。
2.1.5政府与企业共同努力，积极建立一支高素质农资队伍
在政府有关部门的大力支持下，经过几年来的培养和历练，公司已经形成了一支能征善战、敢打敢拼、想干事、能干事的干部员工队伍，在“企兴我荣、人企共进”的共同愿景下，为大家提供和谐的工作环境，切实做到人尽其才，大家深感作为“倍丰人”的荣誉和自豪，这正是促进企业快速、持续、健康发展的基础。
“十一五”期间我们的目标就是要坚持改革创新，继续做大做强，进而打造百亿规模龙头企业，使XX集团成为民族农资企业的骨干力量。
我们愿为保障我省农业与国家粮食安全，增进龙江乃至全国人民的福祉而不懈努力。
企业发展目标：
倍丰集团始终坚持搞好农资流通主业思想不动摇，并在做大做强农资流通主业的同时，积极延伸产业链条，不断探索新的效益增长点，以谋求企业的多元化发展；倍丰集团以连锁经营理念为指导,积极发展分销连锁网络，树立良好企业形象，已在全省发展2,200余家直营和加盟连锁店，市、县、乡网络覆盖面达90％，在黑龙江省成功打造农资放心工程——XX连锁；倍丰集团始终坚持为“三农”服务的宗旨，以诚实守信的经营理念，以提高化肥有效利用率、降低农业投入成本为目的，开展以测土配方施肥为重点的农化技术服务，促进农业生产节本增效，实现企业与社会的协调发展。
以保真无假的商品质量，完备通畅的营销网络，专业优质的服务水平，打造国内一流农资企业品牌。
企业管理目标：
在体制方面，公司建立符合现代企业制度的股本结构、法人治理结构，严格按公司法及企业章程规范运作；在制度建设方面。
公司先后出台了一系列规章制度，并强化审计监察，使业务经营流程安全、规范、有序，实现了有效监管。
2.2项目使用功能与建设规模
2.2.1使用功能
本项目主要使用功能为办公楼，是黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司在哈尔滨总部办公地点。
建筑应能满足办公人员的一切使用要求，包括餐饮、娱乐、健身、后勤服务等，为使用本建筑的500名本公司职工和外来办事人员创造一个良好的工作和生活环境。
同时，考虑到现代办公方式的发展，使用功能空间应具可变性和灵活性。
也应考虑建筑内部使用功能与外部功能空间的联系，布置好室外活动场地、停车场和绿化等。
本项目的建筑功能空间组成包括：
办公空间、附属用房空间、服务用房空间。
各功能空间组成见表2-1，2-2，2-3。
表2-1附属面积统计表
类别
数量
拟需单位面积
合计面积
备注
合计
6625
阳光大厅
1
3000
3000
含仓库10个
多功能厅
1
1000
1000
报告厅
1
400
400
中会议室
2
150
300
展览室
1
140
140
洽谈室
15
35
525
图书室
1
35
35
监控室
1
35
35
卫生间
17
70
1190
走廊
电梯、楼梯
休闲厅
表2-2生活楼面积统计表
类别
数量
拟需单位面积
合计面积
备注
合计
1180
1180
厨房
1
280
280
2个休息间、库房
食堂
1
600
600
200人，3个单间
健身洗浴
1
300
300
洗衣间
表2-3其他面积统计表
类别
数量
拟需单位面积
合计面积
备注
合计
8080
8080
收发室
2
运动场
2
900
900
地下车库
1
7180
7180
216车位
2.2.2建设规模
项目建设用地面积为9563.463平方米，总建筑面积34151平方米。
其中地上26971平方米，地下7180平方米。
3.场址选择
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
XX大厦新建工程选址在哈尔滨市松北区规划路25与哈黑公路交叉口处，松北新区2008-005号地块，该项目地理位置优越、市政基础设施齐全、交通方便，环境优美。
附近有哈尔滨市人民政府、哈尔滨市松北区人民政府、中国移动哈尔滨分公司、大唐公司、哈尔滨商业大学、世茂花园等住宅小区。
图3-1为XX大厦新建工程选址图。
中国移动哈尔滨分公司办公楼位于本场址的西侧，可与XX大厦新建工程形成了一个现代办公区域，增加了建筑的可识别性，便
图3-1倍丰农资大厦新建工程选址图
于外来办事人员寻找。
该场址也便于车辆的到达，从哈尔滨市区驱车过松花江大桥，到松北路与哈黑路交叉口回车，往回走200米即到。
参见附图1。
根据规划，场址东侧建设用地边线距哈黑公路中心线62米，北侧距松北规划路25路中心线15米，西侧距松北规划284路道路中心线10米，南侧无道路。
3.1.2场址土地权属类别
XX大厦新建工程场址属哈尔滨市松北区，编号为松北新区2008-005号地块，类别为建筑用地，场地内无需要动迁的住户和需拆迁的建筑。
场地选址符合城市总体规划要求以及相应的国家法律、法规。
是由哈尔滨市人民政府通过国有土地使用权招标拍卖的方式出让给黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司使用。
宗地编号为8-03-001-0088、地籍图号为20960-29000。
见附录《哈尔滨市人民政府建设用地审批件》。
3.2场址自然条件
哈尔滨属温带大陆性季风气候，四季分明，多年平均气温3.6℃，极端最高温度39.2℃，极端最低温度气温-37.7℃，平均降水量531.12mm，全年日照时数2729h，年均无霜期137d，最大冻结深度2.05m，夏季主导风向为SW向，冬季主导风向为SSW向，全年主导风向为南向，夏季平均风速2.8m/s，冬季平均风速3.2m/s。
3.3地质条件
经有关部门对拟建场区工程建设用地进行地质灾害危险性评估工作，通过现场调查及资料整理，经分析研究，得出主要结论和建议如下：
1、按照国土资源部国土资发[1999]392号文件附件的技术要求，本项目确定为三级评估；
2、该评估区位于松花江漫滩区，地势低平，6-9月份降水量占全年降水量的77.89%；地下水位埋藏较浅，表层普遍分布粉质粘土层，最大季节冻土深度为2.05m,易发生冻融陷地质灾害；
3、评估区内岩土体类型较单一，多为粉质粘土、淤泥质土、粉细砂、细砂、中砂、中粗砂、粗砂、及砾砂；淤泥质土多为薄层状或透镜状；
4、评估区现状地址灾害主要为冻融，应以预防为主，采取合理措施预防地质灾害地发生或降低地质灾害的损害程度；
5、场区为地质灾害危险性小地区；
6、评估区为地震基本烈度VI度区。
建议对场内重要建筑采取桩基础形式；按国家现行有关规定进行地震设防。
综上所述，本区为地质灾害危险性小的区域，冻胀融陷、地基土不稳定及地震为主要地质灾害类型。
若能采取科学有效的措施做好防治工作，将会避免或降低地质灾害的危险性，不会影响场内工程的安全；因此在此地区建设本项目是可行的。
3.4建设条件
本项目施工场地开阔、交通便利、道路良好，施工设备和材料可以方便地运达施工现场并存放。
场地内施工用水、用电条件具备，满足工程施工作业要求。
但在施工建设时，本着保护环境的原则，尽量减少对环境的不利影响，及时清运施工过程中排出的残废料，降低噪声污染，并尽量保护场地上原有的植物。
4.工程建设方案
4.1指导思想与原则
1、项目建设不仅应满足当前各方面的需要，而且应具有现代意识和前瞻性，要为公司将来的发展留有充分余地；
2、场区的整体构思和功能分区应在技术上可行、经济上合理，应反映出二十一世纪新型企业的整体风貌；
3、场区规划与建设应与哈尔滨市城市整体规划要求相适应；
4、场区功能分区应避免设施重复，同时也应注意办公、生活等之间的内在联系，优化场区规划方案；
5、建设方案应充分考虑现代化企业的特点，合理地采用新材料、新技术；
6、建设规模与建设标准要考虑国家、当地政府和企业的实际财政能力，项目建设应切合实际。
4.2总平面布置
4.2.1基地概况
XX大厦新建工程拟建于哈尔滨市松北区规划路25与哈黑公路交叉口处，基地呈平行四边形，南北长109.47米，东西长90.50米。
基地地形较平坦，均为回填土填平。
4.2.2总体布局设计及功能分区
图4-1倍丰农资大厦新建工程总平面布置图
在XX大厦新建工程总体布局设计方案中，结合周边城市主要道路和建筑情况，合理地处理建筑与周边广场、建筑群体的关系，解决场地入口与松北大道的交通联系，创造现代办公建筑与自然景观融合的特殊气质。
结合寒地城市的特点，考虑建筑形态的适风、适雪、适寒设计，总体布局以建筑各功能空间均能获得良好的朝向作为内外空间组织的出发点，顺应寒地城市人群的行为特性，使建筑入口、活动场地、主要使用空间均能获得充足的采光，避免西北风的侵袭和雪灾带来的结构破坏。
办公楼主体为20层，裙房为3层。
主体采用南北朝向，垂直于松北大道布置。
裙房为东西朝向，平行于松北大道布置。
建筑入口前广场位于场地的东侧，活动广场位于场地的西侧。
进入场地的入口在松北区规划5号路上。
图4-1为XX大厦新建工程总平面布置图。
4.2.3规划方案与城市的关系
考虑到城市的景观要求，本建筑形体应顺应城市群体空间的秩序，尊重周边建筑的整体风格，尤其是与其相邻的中国移动哈尔滨分公司办公楼应尽量协调。
由于都是办公楼，使用功能上的一致使其形式风格协调的一致性存在。
因此，本建筑的风格确定为现代简洁形式，以求与中国移动哈尔滨分公司办公楼相协调；在建筑外表面上突出绿色科技主题，用以与其相区别。
本规划方案设置了两个场地入口，主入口在松北区规划5号路上，距松北大道道路中心线80米，距道路边线大于30米，满足《民用建筑设计通则》GB50325中对场地开口的要求。
次入口设在松北规划284路上，距松北区规划5号路30米。
4.2.4规划设计基本理念与原则
1、避免重复建设，达到整体规划合理；
2、节约用地，留有可持续发展的余地；
3、场区构架简洁、清晰，达到功能分区明确、合理；
4、路网成环，人车分流，创造宁静、安全的环境；
5、营造绿色园区、创建绿色空间；
6、创造适合的建筑风格，不盲目求异；
7、严格控制投资、创新与节约相统一。
4.2.5经济技术指标
总用地面积：
9563.5m2
总建筑面积：
34151m2
容积率：
2.82
总绿地面积：
2326m2
道路广场面积：
3862m2
停车泊位数：
246辆
4.3建筑设计方案
4.3.1建筑风格
本项目建筑基本性格应是朴实、大方、有文化气息，不过分追求华丽。
基于此观点，场区建筑整体风格应协调统一。
由于周边已有建筑形成的近代灰白色建筑为主的基调，则采取与之协调为主的对策，并有所变化。
主要是在灰白色调上增加一些暖色调，以增加清新、活泼的感觉。
规划后场区建筑造型风格，其主体均统一为浅灰色，适当增添协调颜色的局部装饰，既有协调的一面，又有传统文化的内涵。
建筑造型着重放在比例、尺度的推敲与细部的精心设计，也不用过多昂贵的新材料，以适应实际情况，落实可操作性，有利于控制建设投资。
处理手法上力求创新，建筑的风格、形式与功能吻合，内容与形式统一，以体现时代感。
4.3.2建筑规模与内容
地下一层：
地下车库及设备用房，总计7180平方米
一层：
餐厅厨房（共880平方米），娱乐室（140平方米），健身房（300平方米），阳光大厅（700平方米），办公接待用房（430平方米），展览室（105平方米），多媒体室（35平方米）。
二层：
多功能厅（1120平方米），会议室（245平方米），图书馆（70平方米），休息厅（280平方米），办公室（500平方米）。
三层：
报告厅（560平方米），休息厅（210平方米），办公室（500平方米），会议室（70平方米）。
四到十八层：
普通办公室及会议室,每层有普通办公室（32.7×14=457.8平方米），大办公室（65.5平方米），会议室（65.5平方米）。
十九层：
领导办公室（65.5×7=458.5平方米），普通办公室（32.7×6=196.2平方米），会议室（65.5平方米）。
二十层：
董事长、总经理办公室（180.7×2=361.4平方米），领导办公室（65.5×3=196.5平方米），普通办公室（32.7×2=65.5平方米），会议室（65.5×2=136.5平方米）。
根据建筑功能要求和设计的优化，安排办公楼坐北朝南，占据场区最佳位置。
与附属楼呈“L”形布置。
建筑整体造型设计简捷、大方，风格协调一致，具有现代建筑风格的文化底蕴。
4.4结构设计方案
本建筑的主体为20层，层高3.9米，裙房3层，层高5.4米。
根据建筑的平面和剖面的关系，确定该建筑主体结构方案为钢筋混凝土框架结构，裙房入口大厅局部采用桁架结构。
高层主体柱：
地下室和1至3层为800X800方柱，4至12层为600X600方柱，12至20层为400X600。
楼主梁为350X700，次梁300X600，板厚150。
裙房部分钢桁架采用钢管桁架，地下室采用300厚防渗钢筋混凝土墙，基础采用现浇超流态桩基础。
4.5给排水设计方案
4.5.1给水工程规划
1、基本现状
场区给水由市政水厂水源供给。
2、规划依据
（1）《室外给水设计规范》GB50013——2006
（2）《建筑给水排水设计规范》GB50015——2003
（3）《给水排水设计手册》
（4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045——2005
3、给水水源
（1）生活给水
本工程生活用水为市政给水管网提供，由城市给水管网穿墙管引入地下室，生活水箱间设于地上一层，水泵房放在地下室内，生活水箱为不锈钢制作，水箱除供给楼内生活水外，还提供给地段内浇花草用水，给水管采用涂塑钢管，卡箍连接，支管采用PPR管，融接。
（2）消防给水
消防泵房内设独立的消火栓泵两台，室外消火栓泵两台，自动喷淋灭火泵两台。
室内消火栓系统不分区。
消防给水设地下室消防水池和出屋面的高位水箱。
地下消防水池容量为600立方米，检修口开于侧墙上。
高位水箱有效容积为18立方米，保证火灾前10分钟消防用水水量，高位水箱内同时设有消防稳压装置，保证火灾前10分钟消防用水水压，并设有检查用实验消火栓。
消防给水系统包括消火栓给水系统，自动灭火系统和灭火器配置系统。
室内消火栓设置直接启动消防水泵按钮,，设独立的室内消火栓系统水泵接合器三个，消火栓布置保证两股充实水柱到达同一防火分区内任何部位。
建筑物内设自动喷水灭火系统，采用闭式喷头，喷水强度按中危险Ⅱ级计算，设独立的室内自动喷淋灭火系统水泵接合器2个。
灭火器选用MF3型磷酸盐类手提式灭火器。
（3）给水规划
供水采用市政管网直接供水与给水增压泵房增压供水的联合供水方式。
正常情况下，由市政管网直接供水，当用水高峰水压不足时进行补给调节。
城市管网接入场区的给水压力要求不小于0.20MPa；
场区内每个分区给水引入点的压力要求达到0.35~0.4MPa；
场区用水最不利点出水压力要求不小于0.1MPa；
场区内大部分地区管网压力要求达到0.3MPa。
4、用水指标确定
（1）办公楼生活40升/人·日
（2）食堂生活用水标准23升/人·次
（3）地下车库生活用水标准2升/人·日
（4）配属用房、后勤用房，以及道路、绿化、运动场地洒水扫用水
以上述用水量的10%计
（5）消防用水量
室外消防用水量：
同一时间内火灾次数1次，水量30升/秒
室内消防用水量：
同一时间内火灾次数1次，水量40升/秒
自动喷淋用水
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