房地产开发一平米房子有多少成本.docx

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房地产开发一平米房子有多少成本

房地产开发一平米房子有多少成本?

设计费用：

约为15到40元每平方米，价格差别主要在楼盘的档次上面；土地费用：

就是土地出让费用，通常就是拍卖价格；建造费用：

土建和安装，每平方米多层约为900到1200，小高层约为1000到1500，高层约为1300到1800左右；配套费：

就是煤气、电力、电信、勘察、质检等部门收的配套费，各个地方不大一样，但基本每平方米在150到300之间；一线城市高点；绿化、景观：

基本控制在每平方米100到300之间，也有几十元每平方米的，高档小区就是那种园林式的在200左右；广告费用一般控制在总楼盘总价的3%到5%；公关费：

这个费用的支出有很大区别，但总的来说，公关费用的多的土地价格就便宜，用的少的土地价格就高点，一般为10%左右；税收：

暂定为500元每平方米，呵呵，这个里面学问比较多，深入下去，可能要写很多；运营费用：

包括房产公司各个人员工资福利等等正常开销，一般都控制在5%到10%之间，由于再大的房产公司实际用在每个项目上的人很少，这个费用比较机动；呵呵，还有别的一些费用，主要是前期的运做费用成本，这个比例很少；这样算下来，不管在什么地方的楼盘，它的每平方成本价格在：

1500+土地价格到2500+土地价格之间；呵呵

山牧发表于2010-8-414:

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XXXX项目工程投资费表用标准明序号　费用名称数量费用标准（元/㎡）费用金额（万元）备注一土地费用　213331.21111.132000.0100万元/亩，320亩二前期工程费用　　72.02072.8　1　规划设计费用28799760.01728.0按总建筑面积，含总规费用2　勘探费用2879975.0144.0　3　标底编制2879970.822.5按标底×1.2‰4　招投标管理费2879970.25.6按标底×0.3‰5　工程审计2879971.028.1决算价×1.5‰6　购地形图2879970.12.0　7　放线、测绘2879970.11.5　8　临时水5180.925.9供水费用×5%9　临时电14404.0115.2供电费用×8%三基础设施建设费　　166.14783.6　1　供电工程28799750.01440.0　2　供水工程28799718.0518.4　3　排污工程28799718.0518.4　4　煤气工程28799710.0288.0　5　室外管线费用2879978.0230.4　6　道路广场工程28799711.0316.8　7　绿化及环境艺术28799750.01440.0　8　变电站、煤气调压站、水泵房2879971.131.7　四建安工程费　　880.425356.6　1　桩基28799760.01728.0　2　单体土建287997650.018719.8部分框架结构3　电梯28799770.02016.0分摊到总建筑面积4　消防28799720.0576.0分摊到总建筑面积5　智能化287997100.02880.0　6　质监费2879971.028.1土建费×1.5‰7　监理费28799713.0374.4土建费×2%8　大门2879973.5100.0　9　幼儿园28799713.0374.4　　　社区物管中心28799710.0288.0　10　中心会所28799730.0864.0　五管理费用　　24.0692.1　1　公司运行管理费用（2年期间）6421322.3642.1前四项费用×1%2　物管前期费用　1.750.0　六不可预见费　6490567.61947.2前五项费用×3%　　土地平整费用3200044.41280.0土地费用×4%　　公厕、垃圾站2879970.514.4　　　地下停车场2879977.9227.5　　　其他28799715.9457.9　七销售费用　　148.04262.4　1　可行性研究、策划费10655918.5532.8销售总额×5‰2　销售代理费用10655974.02131.2销售总额×2%3　广告费用10655955.51598.4销售总额×1.5%八银行利息　19200  60.01728.0启动资金×6%×1.5年九税金　　460.213253.8　1　营业税106559205.45914.0销售总额×5.55%2　所得税22242254.97339.8毛利润×33%　总计　　2989.586096.5　　　容积率1.35平均单价3700.0　

山牧发表于2010-8-414:

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宗地2XXX拍-XX地块（金州路两侧）主要规划指标：

土地面积：

27102平方米（40.65亩）容积率：

2.4（商业7%）建筑密度：

28%以下规划绿地率：

30%以上规划层数：

15层以下文化活动室：

300平方米，公厕60平方米，卫生服务站60平方米；成本测算：

一、容积率：

2.4占地面积：

27102平方米（40.65亩）建筑密度：

28%基底面积：

7589平方米二、建筑面积：

2.4X27102=65045平方米其中店面：

4553平方米住宅：

60072平方米公建：

300+60+60=420平方米多层住宅（70%）：

42050平方米高层住宅（30%）：

18022平方米架空层面积：

7589-4553-420=2616平方米三、总面积：

65045+2616=67661平方米四、成本计算：

1、建筑安装工程造价：

架空层造价：

550元/平方米（27102X0.28-4553）/67661X550=25元/平方米不带电梯住宅造价：

700元/平方米42050/67661X700=435元/平方米带电梯住宅造价：

900元/平方米18022/67661X900=240元/平方米店面及公建造价：

700元/平方米4973X700/67661=2元/平方米永久性用水施工、设备费用：

10元/平方米3、永久性用电施工、设备费用：

35元/平方米4、监理费用：

7元/平方米5、道路及围墙费用：

15元/平方米6、绿化费用：

10元/平方米7、图纸设计费用：

12/元/平方米8、钻探费用：

3元/平方米9、广告费、楼书、模型：

12元/平方米10、售楼部及临时办公室：

5元/平方米11、审批接待、办公费用：

12元/平方米12、市政排污费：

15元/平方米13、质量监督费：

700X0.2%=1.4元/平方米14、有线电视：

1元/平方米15、人防补偿费用：

24元/平方米16、静载费用：

3元/平方米17、安防费用：

6元/平方米18、土方回填费：

1元/平方米19、电信及信报箱：

1元/平方米20、大门、路灯、传达室：

4元/平方米21、投资利息：

10元/平方米（80+24+6+3+1+5）0.7%X1222、工资{（5000（项目经理）+3500（副总经理）+2500（工程部经理）+1500（技术员）X5+2500（财务经理）＋1500（会计）＋1300（出纳）＋１５００（售楼部经理）＋800Ｘ３（售楼人员）＋1000（炊事员）}/67661=7元/平方米23、奖金：

141454800X1%/67661=21元/平方米）24、营业税：

141454800X6%/67661=125元/平方米综上总计：

1043元/平方米总成本：

67661X1043=70570423元当地调查可售平均价格：

（4553Ｘ6000（店面均价）＋60072Ｘ2500（住房均价））＝177498000元利润：

177498000元－70570423元＝106927577元最高土地售价：

106927577元／67661）/（1＋0.7％Ｘ12%）＝1580／1.084＝1457元／平方米换算单位：

（106927577元／40.65）/（1＋0.7％Ｘ12%）＝242.66万元/亩

山牧发表于2010-8-414:

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房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程：

70~100元/平方米；2、钢筋：

40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：

0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100~165元/平方米；4、砌体工程：

60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；5、抹灰工程：

25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：

50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：

60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：

15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；9、门窗工程（不含进户门）：

每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：

30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：

增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；12、电梯工程（如有）：

40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：

130~200元/平方米；14、室外配套工程：

30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：

70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：

约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：

30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：

10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：

以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%）:

33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。

精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

21、设计费（含前期设计概念期间费用）：

15~100元/平方米；22、监理费：

3~30元/平方米；23、土地费：

一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：

525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：

1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；24、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。

结论：

基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。

实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

山牧发表于2010-8-414:

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项目前期成本费用名称计算依据数量收费标准（元/平米）金额（万元）总建面单方成本勘测设费1，936.34  40.63勘测费30.00  建筑方案设计总建筑面积476，586  15714.88  建筑初步设计总建筑面积476，586  7333.61  施工图设计总建筑面积476，586  8381.27  园林设计总建筑面积476，586  10476.59  政府规费8，128.08  170.55配套费计容面积400，336  1907，606.38  招标代理费总建筑面积476，586  4.00  质监费中标价（万元）52，424  0.20%104.85  散装水泥保证金总建筑面积476，586  0.9元/平米42.89  定额测定费中标价（万元）52，424  0.14%73.39  综合服务费中标价（万元）52，424  0.075%39.32  施工图审查费总建筑面积476，586  1.2元/平米30.98  工程规划综合费总建筑面积408，586  2元/平米81.72  68，000  4.5元/平米30.60  房测费建筑面积476，586  0.5元/平米23.83  放线费放线点数600  477.5元/点28.65  验线费放线点数600  477.5元/点28.65  白蚁防治费总建筑面积476，586  0.143元/平米6.82  防雷设计审核费工程概算（中标价）52，424  0.01%5.24  防雷施工监审费栋数15  500.00  0.75  防雷装置安装费总建筑面积476，586  0.42  20.02  异地绿化费绿化差异面积（平米）0  30000.00  水文三通一平费2，040.00  42.80临时道路20.00  施工用水10.00  施工用电10.00  土石方工程2，000.00  临时设施费22.50  0.47临时办公室建筑面积0800  0.00  临时围墙地块长度1500150  22.50  12，126.92  254.45

山牧发表于2010-8-414:

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项目前期成本费用名称计算依据数量收费标准（元/平米）金额（万元）总建面单方成本勘测设费1，936.34  40.63勘测费30.00  建筑方案设计总建筑面积476，586  15714.88  建筑初步设计总建筑面积476，586  7333.61  施工图设计总建筑面积476，586  8381.27  园林设计总建筑面积476，586  10476.59  政府规费8，128.08  170.55配套费计容面积400，336  1907，606.38  招标代理费总建筑面积476，586  4.00  质监费中标价（万元）52，424  0.20%104.85  散装水泥保证金总建筑面积476，586  0.9元/平米42.89  定额测定费中标价（万元）52，424  0.14%73.39  综合服务费中标价（万元）52，424  0.075%39.32  施工图审查费总建筑面积476，586  1.2元/平米30.98  工程规划综合费总建筑面积408，586  2元/平米81.72  68，000  4.5元/平米30.60  房测费建筑面积476，586  0.5元/平米23.83  放线费放线点数600  477.5元/点28.65  验线费放线点数600  477.5元/点28.65  白蚁防治费总建筑面积476，586  0.143元/平米6.82  防雷设计审核费工程概算（中标价）52，424  0.01%5.24  防雷施工监审费栋数15  500.00  0.75  防雷装置安装费总建筑面积476，586  0.42  20.02  异地绿化费绿化差异面积（平米）0  30000.00  水文三通一平费2，040.00  42.80临时道路20.00  施工用水10.00  施工用电10.00  土石方工程2，000.00  临时设施费22.50  0.47临时办公室建筑面积0800  0.00  临时围墙地块长度1500150  22.50  12，126.92  254.45

山牧发表于2010-8-414:

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某地产商业工程成本（含室内装修）序号成本项目原始指标说明原始指标系数工程量单价（元）合价（万元）单方造价一主体建筑工程费40，000  8，120.00  2，030.001基础工程费320.00  80.00◆桩基础建筑面积40，000  140，000  80  320.00  80.002  结构工程40，000  140，000  400  1，600.00  400.003建筑工程40，000  140，000  220  880.00  220.004门窗工程40，000  0  400.00  100.00◆门户数0  10  0  0.00  0.00◆玻璃隔断建筑面积40，000  0.28，000  500  400.00  100.005公共部位装修  40，000  0  4，920.00  1，230.00◆外墙装修、保温隔热建筑面积40，000  0.520，000  1，000  2，000.00  500.00◆室内装修工程建筑面积40，000  0.90  36，000  800  2，880.00  720.00◆屋面建筑面积40，000  140，000  10  40.00  10.00二  主体安装工程费建筑面积40，000  0  2，784.00  696.001室内水暖气电40，000  0  1，264.00  316.00◆室内给排水建筑面积40，000  140，000  2  8.00  2.00◆室内电气工程建筑面积40，000  140，000  14  56.00  14.00◆中央空调建筑面积40，000  140，000  300  1，200.00  300.002  设备及安装费40，000  0  1，400.00  350.00◆电梯供货及安装建筑面积40，000  140，000  300  1，200.00  300.00◆消防系统建筑面积40，000  140，000  50  200.00  50.003弱电/智能化系统建筑面积40，000  140，000  30  120.00  30.00◆闭路监控及周界系统建筑面积40，000  140，000  20  80.00  20.00◆背景音乐系统建筑面积40，000  140，000  10  40.00  10.00合计  2726每平米

山牧发表于2010-8-421:

35

房地价的技术性层面分析　　　　　　　　1。

对于房地产价格基本构成：

　　　　房地产价格＝土地熟地成本＋建筑物建造成本＋息、费、税＋利润　　　　　　　　1。

1土地熟地成本＝（土地出让金＋基础设施配套费）＋土地开发及其它费用　　　　　　　　　　　　1。

1。

1毛地价＝土地出让金＋基础设施配套费　　　　土地出让金：

为获得使用权而给土地所有者——国家的　　　　基础设施配套费：

用于城市基础设施（市政：

如道路、给排水、电、通讯等）配套建设的。

　　　　　　　　1。

1。

2土地开发及其它费用：

指征地、拆迁、平整等。

此项原来常由开发商来做，当然有不少麻烦，现在政府一般卖熟地，就由政府帮着办了。

　　　　　　　　1。

2建筑物建造成本　　　　　　　　1。

2。

1建安费用（含土建、设备及安装、初步装修）：

一般说来，建材未大幅涨价的话　　　　砖混多层住宅600～650元/m2；　　　　框架多层住宅、办公楼800～900元/m2；　　　　高层住宅、办公楼1200～1500元/m2　　　　　　　　1。

2。

2环境美化：

可按建安费用的10%算　　　　　　　　1。

2。

3不可预见和其它：

10%　　　　　　　　1。

3增值：

此部分一般为上述熟地成本与建造成本之和的34.88%，详见下：

　　　　　　　　1。

3。

1管理费：

按成本的3%算　　　　　　　　1。

3。

2支付银行利息：

银行1～3年期贷款利率为5.94%，一般按土地开发0.5年、建设周期1.5年，共计2年且按单利算：

为熟地费用的5.94%×2＝11.88%　　　　　　　　1。

3。

3利润：

按成本的20%算　　　　　　　　1。

4营业税及其它：

为前述成本与增值之和的5.5%　　　　含如下：

　　　　营业税＝（熟地费用＋管理费＋利息＋利润）×5%　　　　城市维护建设税＝营业税×7%　　　　教育费附加＝营业税×3%

山牧发表于2010-8-422:

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真正的房地产成本有以下几个方面：

1、土地费用：

各地各项目土地费用不等，但计算时别忘记还要另加4％的契税。

2、前期费用：

包括设计费（规划设计、施工图设计、景观设计、勘查设计等）20～50元/m2；（视小区档次而定）政府规费（包括城市配套费等近10项费用），我所在城市约175元/m2，前期开办费20元/m2。

3项合计约215～245元/m2。

3、建安费用：

多层（7层以下）框架房屋建安费用约1200～1400元/m2（高层的费用更高），配套费用（水、电、气、雨污水、智能化、景观、绿化等）400元/m2。

2项合计1600～1800元/m2。

4、销售费用：

分为销售费用（广告费等，占销售收入的2.5％）和销售税金（销售收入的5.5％），按照5000元/m2计算为400元/m2。

5、间接费用、管理费：

第3项的3％，约50元/m2；资金利息，第3项的15％，约250元/m2。

6、不可预见费：

2、3项之和的3％，55～60元/m2。

7、其他：

资金成本，即利息，一个项目或一期工程以1年计算，资金成本至少有15％（银行贷款利率虽低，但开发商贷不到），约375元/m2。

以上不含土地费合计约2695～2880元/m2。

除此以外，还有所得税（税前利润的33％）、土地增值税（计算更复杂）等。

山牧发表于2010-8-422:

07

北京万科驻某地经销商说：

开发商开发出来的房子并不是简单的砖头水泥弄吧弄吧就能出来的。

从开发公司的成本核算上来说需要很多项的。

简单列举一下成本核算所需要的内容：

1、土地费用    地价款契税地价的4%    基础设施建设费183元/平米（我所在的城市-沈阳）2、前期工程费    规划设计费占建安费用的2%    可行研究费1.5元/平米    综合管网设计费1.6元/㎡*建筑面积    人防工程质检费7.5元/㎡人防面积    地质勘探费2元/平米3、建安费用    洋房1000元/平米    多层850元/平米    高层1400元/平米    网点1500元/平米    现在大概是这个价钱（一般与建筑公司的合同价格上下不会有多大的出入）4、基础设施费    道路100元/道路平米    排水20元/平米    园林40元/平米    供水20元/平米    供电30元/平米    电讯10元