成都房地产市场调研报告.docx

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成都房地产市场调研报告

2015年成都房地产市场调研报告

第一部分：

宏观篇

一、城市概述

1、城市概况

2、人口及行政区划

3、汇聚能力与辐射能力

二、城市经济发展状况

1、经济运行现状分析

2、与其它城市主要经济参数对比

3、预测与展望

三、成都市房地产市场发展概述

1、都市房地产市场发展历程及现状

2、成都市房地产市场供需分析

3、成都市房地产市场发展预测

四、成都市城市规划及其效应分析

1、成都市城市规划目标

2、成都市城市规划对房地产行业的影响

第二部分：

微观篇

一、房地产市场

1、市场供应

2、市场需求

二、房地产产品描述

三、政策法规

1、房地产开发流程

2、土地获取方式

3、房地产开发税、费一览表

第三部分:

结论篇

第一部分：

宏观篇

五、城市概述

1、城市概况

●位置：

成都市位于我国西部、四川省中部、四川盆地西部，东北与德阳市，东南与资阳地区毗邻，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南面与眉山地区相连。

成都市西高东低，落差较大,海拔最高为5346米，最低为387米

●土地资源：

成都市土地面积为1.239万平方公里，占四川省土地面积的2.6%，可利用的土地面积为1.1669万平方公里，占土地总面积的94.2%。

●气候：

成都属亚热带湿润季风气候，热量丰富，雨量充沛，四季分明，雨热同季，冬暖春早，夏无酷暑，气候资源的总量及其组合具有明显的优势。

●水资源：

成都市地表水系发达，主要有岷江、沱江等12条河流及几十条支流。

世界闻名的都江堰水利工程使得成都平原灌渠纵横交错，为成都利用丰富的水资源创造了良好的条件。

全市年均水资源总量为304.72亿立方米。

●生物资源：

成都主要动、植物资源共11纲、200科、764属、3000余种，种子植物有2682种，分别占全国、四川省的11%和31%，特色和珍稀资源较多，农作物、经济林木、水果、家禽、中药材资源丰富。

●矿产资源：

成都目前已探明的矿产资源40多种，大小矿产地400余处，有丰富的钙芒硝、水泥用石灰石、水泥黏土、蛇纹岩、沙砾等优质矿种。

●能源资源：

目前探明的储量看，煤炭1.46亿吨；水能可开发量65.3万千瓦；成都平原具有较好的“生油成气”条件，天然气探明储量16.77亿立方米，远景储量42.21亿立方米。

●环境：

成都是国家级卫生城市，绿化覆盖率和绿地率分别为22.6%和21.8%。

1998年府南河整治工程获得联合国人居中心颁发的“联合国人局奖”，成都市的空气质量非常好，全年有51周的时间空气污染指数为良。

2、人口及行政区划

人口：

2014年末，成都市总人口为1028万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，位居第四。

其中，市区人口440万人，县（市）人口588万人；农业人口662万人，非农业人口366万人。

全市共325万户，其中，市区为145万户，县（市）为180万户。

全市平均每户3.2人，其中市区平均每户3人。

全市人口密度为每平方公里827人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2020人。

行政区划：

成都市现辖9区四市（县级市）6县，即：

锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区，都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市，金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。

3、汇聚能力与辐射能力

成都市作为四川省省会，是四川唯一的特大型城市。

从1949年至2014年底，全市人口从501.3万人，增加到1028.48万人；城区人口由112.5万人，增加到439.79万人；建成区面积由18平方公里，增加到228.1平方公里。

成都市不仅是四川省的政治、经济、文化中心，而且正发展成为中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，更是全国知名的历史文化名城和旅游中心城市，成都市形成了一种强势的汇聚能力与辐射能力。

A.交通通讯方面：

成都市建成区面积228.1平方公里,公路密度为1.08公里/平方公里,双流国际机场年客流量居全国第五位,现有国际航线245条,并开通至新加坡、曼谷、广岛、香港、东京等国际（地区）航线8条；成都是西南地区的交通枢纽，宝成、成渝、成昆和成达铁路在成都交会；北京—昆明、上海—拉萨和兰州—昆明3条国道相汇成都，成渝、成灌、成绵、成乐、成南、成雅高速公路建成通车，已基本形成了以城区干道为依托、国道公路为干线、四条铁路为动脉、国际空港为支撑的立体交通格局。

成都是八大通信、交换中心之一，可与世界180多个国家和地区、国内600多个城市直接通话。

并且是全国七大邮政通讯一级处理中心之一，业务总量、通信总量居全国省会城市前列。

交通的发达造就了人流、物流的欣茂，形成了巨大的辐射力与汇聚力。

B.生活环境方面：

成都是国家级卫生城市，绿化覆盖率和绿地率分别为22.6%和21.8%,1998年成都市投资27亿元的府南河综合整治工程，使城市生态环境得到较大的改善，并获得联合国颁发的国际“人居奖”。

成都市全年有51周的时间空气污染指数为良。

成都市的城市管理、园林绿化、环境保护等工作水平居全国前列，并连续多年被评为国家卫生城市和全国城市环境综合整治优秀城市，可以看出成都市的气候、自然环境、地理位置非常的适合人居住。

成都是一个具有良好生活环境的城市，它的生活环境对周边的人口具有着巨大的吸引力。

C.商业贸易方面：

成都市现有生产资料和消费品市场达929个，全年商品交易市场成交额532.1亿元。

年成交额上亿元的商品交易市场达31个，其中上10亿元的市场5个。

已形成规模的有荷花池市场、成都生产资料交易区、成都城隍庙电子电器市场、五块石商贸大市场以及人民商场、红旗商场、粮食批发市场、蔬菜批发市场等一批大型商品市场。

当前正在抓紧与国家有关部门合作，加快成都生产资料交易区、成都农产品中央批发市场等一批大市场。

整个市场建设已初步形成以城市为中心、市区县结合的市场网络，其辐射范围已由过去川西100多个市县扩展到全国，甚至辐射到东南亚一些国家和地区，市场规模及容量位居西部城市之首。

截止2003年，已有34家世界500强企业投资设立了38家外商投资企业，投资额达42301万美圆

D.金融方面：

中国人民银行成都大区分行设在成都，现有银行类金融机构2536个，新加坡大华银行、英国标准渣打银行、巴黎国民银行、东经三菱银行、东亚银行、花旗银行等在成都设立了代表处，新加坡华侨银行设立了分行。

国家证监委大区证监办设在成都，现有证券营业部87家，证券投资者187万人，2014年全年证券交易额1668亿元。

2014年末成都市金融机构存款余额为2635.61亿元，其中企业存款为985.49亿元，城乡居民储蓄存款为1225.98亿元，其中城镇居民储蓄存款为107.02亿元；2014年末贷款余额为2181.78亿元，其中短期贷款为1134.98亿元，中长期贷款为689.28亿元。

基本上形成了以成都为中心，川西为依托，辐射西南和全国部分省市的融资网络。

E.文化教育方面:

成都市科教实力雄厚，全市有各类科研机构2700多个。

截止2014年底，全市现有高等院校28所，在校生为256267人，毕业生数为33348人。

具有大专学历以上的人才，占全市总人口的9.8%。

六、城市经济发展状况

1、经济运行现状分析

成都作为西南地区的商贸、金融、科技中心和重要的交通、通信枢纽，是整个西南地区的经济中心。

近年来，成都市抓住西部大开发的机遇，积极扩大内需，进一步对内对外开放，经济运行总体质量和效益不断改善。

2014年，全国国内生产总值达到1667亿元，在全国15个副省级城市中，仅次于广州、深圳和杭州，位居第四，GDP总量比1978年增长12.6倍，年平均增长11.5%，用14项小康指标衡量，成都市城市居民于1993年、农村于1997年基本实现小康。

成都市的经济结构不断调整优化，一二三产业比例关系为8.4：

45.6：

46，以商品流通、交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游、等为主的第三产业成为经济发展的主导力量。

2000年到2014年成都市的国内生产总值每年都是以百分之十几的速度不断增高，其中2014年更是达到了1667亿元，比2013年增加了13.1%，2014年全国的经济增长率为8%，成都高于全国水平。

1978年

2000年

2014年

2014年第三产业在整个成都市国内生产总值中所占比重为46.1%，高于其他产业。

成都市从三个层次出发，调整和确立第三产业发展格局。

一是大力发展旅游业、房地产业，确立其在经济发展中的主导地位。

二是加快改造提升传统商业服务业，形成现代化的商贸流通格局。

三是规范发展金融保险、信息产业、咨询、设计等新兴行业。

（2014年房地产占成都市整个国内生产总值的3.9%,在3%的重要产业分界点以上，房地产业已成为成都市国民经济中的重要支撑产业。

）

成都市作为西南地区物流、资金流和信息流聚集的一个特大中心城市，以稳定发展第一产业、优化发展第二产业、加快发展第三产业为指导思想，加快结构调整，有效推动了第三产业的快速发展。

在1999年第三产业增加值首次超过第二产业，成为成都市经济增长的重要动力。

2014年成都市全社会固定资产投资额为702.15亿元,比2013年增长了20.6%,2013年全社会固定资产投资额为582.22亿元,比2000年增长了22.3%,2000年为475.9亿元,相当于1990年的11.86倍,这些数字表明,成都市的城市建设快速发展,各项基础设施建设越来越完善。

城市的发展将带来投资的更大化，这对成都市的经济将是一个有力的推动，并且会吸引更多的外地人到成都来投资、工作与居住。

2014年成都市完成房地产开发投资额203.31亿元,与2013年相比增长了19.4%,其中住宅投资148.88亿元,与2013年相比增长了21.2%,房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量.

2014年成都市城乡居民人均纯收入（元）

2014年成都市城乡居民人均生活消费支出（%）

城市居民

农村居民

根据恩格尔系数表明，当恩格尔系数在40%时，住房消费在消费结构中比重会达到15%—20%；当恩格尔系数达到30%时，住房消费在消费结构中所占的比重在25%—30%左右。

成都市城镇居民恩格尔系数在1999年为43.9%，2000年就下降到38.8%，2013年为37.4%，2014年略有回升为39.1%。

住房消费在消费结构中所占的比重1999年为9.2%,2000年为11.9%2013年为10.8%，2014年为11.4%，可以发现，成都市居民住房消费在消费结构中所占的比重与国际标准向比较还存在着不小的差距，随着成都市经济建设的飞速发展，成都居民的消费结构也将不断调整，居民的生活质量也将不断的提高，“住”在整个消费结构中的比重也将不断提升。

2、与其它城市主要经济参数对比

城市

年末总人口（万人）

国内生产总值（亿元）

第一产业增加值（亿元）

第二产业增加值（亿元）

第三产业增加值（亿元）

全社会固定资产投资总额（亿元）

社会消费品零售总额（亿元）

金融机构存款余额（亿元）

金融机构贷款余额（亿元）_

城乡居民储蓄存款余额（亿元）

城镇居民人均可支配收入（亿元）

2014年

2014年

比2013年增加%

2014年

比2013年增加%

2014年

比2013年增加%

2014年

比2013年增加%

2014年

比2013年增加%

2014年

比2013年增加%

2014年

比2013年增加%

2014年

比2013年增加%

2014年

比2013年增加%

2014年

比2013年增加%

成都

1028.48

1667.1

13.1

140.75

5.2

758.78

14.8

768.24

12.8

702.15

20.6

709.51

13.1

2635.61

16.8

2181.78

24.4

1225.98

23.2

8972

10.4

重庆

3113.8

1971.1

10.3

315.78

4.1

826.45

13.8

828.87

9.2

995.66

24.2

763.05

9.1

2821.04

23

2244.72

19.9

1595.01

21.1

7238

10.1

武汉

764.42

1493.09

11.8

89.53

3.8

660.49

12.2

743.07

12.5

570.43

12.2

770.08

12.3

2539.03

18.4

2004.75

20.8

1079.96

29.7

7820

7.1

西安

702.6

823.46

13.3

47.04

2.6

372.59

14.5

403.83

13.5

338.15

17.5

409.39

11.9

2191.47

34.5

1598.42

20.3

988.04

23.4

7184

7.1

天津

919.5

2022.6

12.5

83.85

6.1

978.75

14.3

960

11.2

811.6

15.1

941.36

13.1

3018.26

17.8

2519.04

16.6

1486.38

15.7

9338

11.6

3、预测与展望

经济总量目标：

国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到2500美元。

经济质量和效益明显提高，财政收入增长幅度高于国内生产总值幅度。

结构调整目标：

调整优化所有制结构，逐步提高非公有制经济的比重，建立适应生产力发展水平的所有制结构。

调整优化产业结构，2005年一、二、三产业增加值为7：

45．5：

47．5,高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上。

调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市化水平达到38%以上。

人口就业目标：

人口自然增长率控制在4‰以内，2005年全市总人口控制在1070万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内。

城市建设目标：

加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2005年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达30%。

生态环境目标：

基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在Ⅱ级，国家级和省级风景名胜区稳定在Ⅰ级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。

居民收入目标：

城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%。

社会发展目标：

2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%。

人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。

七、成都市房地产市场发展概述

1、成都市房地产市场发展历程及现状

A.成都市房地产市场发展历史概况:

从历史数据可以看到，1990年成都市房地产业产值仅为2.13亿元，仅占当年国内生产总值（GDP）的1.1%。

90年代成都房地产行业发展速度几乎两倍于全市国民经济的增长速度,2014年房地产业产值达64.8亿元，房地产占成都市整个国内生产总值的3.9%,在3%的重要产业分界点以上，房地产业已成为成都市国民经济中的重要支撑产业。

从产业发展的轨迹来看，成都市房地产业发展在过去的十年经历了三个重要阶段：

●1992～1995年：

高速发展阶段

1992年成都市房地产开发投资额为9.44亿元，与1991年相比增长204.5%；1995年投资额为54.54亿元，增长率为61.5%。

这其中以邓小平同志南巡讲话为契机，顺应着成都市府南河综合整治工程、二环路建设、天府广场拆建等一系列的重点工程，成都房地产业乘势获得了决定性的基础性发展。

●1996年～2000年：

相对平稳发展阶段

随着成都市住房制度改革的不断深化，实物分房制度在1998年底寿终正寝，成都房地产消费结构从集团性消费向散户时代全面过渡，2000年全市个人购买商品房比例达到81%，总体市场环境发生了质的变化。

2000年，成都房地产市场以全年完成投资额129.2亿元，增长29.2%的骄人成绩吹来一股新风，预示着成都房地产业新一轮的腾飞。

●2013年至今：

竞争性持续发展阶段

2013年以来，成都市在经过自1996年之后相对平稳发展时期，开发商和消费者呈现理性投资与消费特征。

在加入WTO和西部大开发战略的宏观利好环境下，成都市逐步确定了西部最佳经济火车头和最佳居住城市的明显地位。

2003年1-6月全市（含郊区、市、县）累计完成房地产开发投资96.63亿元，同比增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，同比增长26.8%，合计商品房销售面积为623.16万平方米，销售金额为149.96亿元。

市场环境保持较好的持续性发展势头，但在供需之间的竞争性特征也越来越明显。

成都市房地产业十年主要经济指标表

指标

年份

国内生产总值（亿元）

房地产业产值（亿元）

房地产业产值占国内生产总值比率（%）

房地产开发投资完成额（亿元）

商品房销售额（亿元）

商品房销售面积（万m2）

1990

194.1

2.13

1.1

2.99

—

—

1991

236.9

2.89

1.22

3.10

2.97

39.0

1992

300.7

4.68

1.56

9.44

5.27

59.4

1993

418.6

6.75

1.61

20.73

16.49

102.6

1994

558.4

9.11

1.63

33.75

19.39

126.7

1995

713.7

12.24

2.0

54.54

20.42

128.4

1996

869.3

18.44

2.12

68.44

32.48

231.1

1997

1007.0

22.96

2.28

73.01

44.19

292.4

1998

1102.6

32.17

2.9

79.97

49.17

331.6

1999

1190.0

36.34

3.1

99.86

68.26

370.5

2000

1313.0

42.03

3.2

129.16

78.21

433.6

成都市房地产业十年主要经济指标增长情况表

（单位：

与上年相比+/-百分比%）

指标

年份

国内生产总值

房地产业产值

房地产开发投资

商品房销售额

商品房销售面积

1991

14.3

35.8

3.8

—

—

1992

17.6

61.6

204.5

77.4

74.7

1993

20.6

44.2

119.5

213.0

72.7

1994

15.2

34.9

65.8

17.6

23.5

1995

12.5

34.4

61.6

5.3

1.3

1996

11.6

50.7

25.5

59.1

80.0

1997

11.5

24.5

6.7

36.1

26.5

1998

10.1

40.1

9.5

11.3

13.4

1999

10.2

12.9

24.9

38.8

11.7

2000

10.8

15.7

29.2

14.6

17.0

可见，成都市房地产业在十几年的历史内并未出现其它省市的随国家宏观经济政策及产业政策的调整而大起大落的情况，相反走出一条相对平稳的发展轨线。

因此，我们有理由相信，正如投资额的大幅增加显示了投资者的信心，在未来的五到十年时间里，成都房地产业仍将在进一步的良性却更为激烈的竞争环境中，不断优化产业结构和市场配置，在另一新的发展水平上获得快速发展，更充分地在国民经济发展中发挥先导性作用。

市场产品不断更新，开发模式升级换代

对应着成都市房地产业三个历史发展阶段，成都商品住宅市场也呈现出具有明显特征的三个阶段：

第一阶段：

数量扩张阶段

1993～1995年，成都市房地产市场大梦初觉，“商品房”的概念正式走入寻常百姓家，压抑了多年的市场需求在住房商品化、市场化驱动下急剧膨胀，卖方市场的特征导致了数量型扩张的产品特征。

1993年，由成都市民用建筑统一建设办公室开发建设的“棕北小区”，无异于成都市商品房小区的一面旗帜。

该小区立项时即为全国第二批城市住宅小区建设试点小区，总建筑面积16.6万平方米。

建成后，荣获建设部“住宅试点金奖”和4个单项一等奖，后又荣获“全国优秀物业管理小区”奖。

今天的棕北小区，已然成为“南富”区域定位的代言人和发起人，并成为与九眼桥、磨子桥等历史地名齐名的“地标”。

棕北小区首度在成都建设了小区内中央绿地广场，直接带动了城南区域房地产业的兴起。

以今天的眼光看，棕北小区有着小区停车位不足、小区私密性不高、户型不尽合理、配套欠完善的缺憾。

但在当时的条件下，一环路外的区域至少是现在二环接近三环的概念。

而且，相对于八十年代大量修建的形态单一、外墙简单处理且色调灰暗的工矿企业职工住宅，其蝶形布局、米黄色外墙、颇具规模的小区形象等物业品质已然形成了风景。

这其后，号称成都第一个高级居住区的“锦绣花园”，其开发商---成都华新国际城市发展有限公司，以其新加坡温兄弟集团及沈阳华新国际实业有限公司的背景，打出“开奔驰车，住锦绣花园”的口号，直面成都最高收入阶层和驻蓉外国人客户群体，在2000元/平方米市场价情况下，开创了4000元/平方米以上的市场神话。

以1993年9月的“中国·四川·成都'93国际熊猫节房地产交易博览会”为起步标志，成都市商品房市场开始进入全面发展阶段。

按照“统一规划、统一建设、统一配套、统一开发”的建设方针，一大批配套设施较为齐全、住房功能较为完善的商品住宅拔地而起，在强劲的市场需求支撑下，获得了快速的数量发展。

第二阶段：

数量与品质同步发展阶段

1995年至2000年，成都市房地产市场开始进入市场化的平稳发展时期，供需相对均衡。

市场产品除注重价格、户型、区位等因素外，消费者逐步开始关注产品的物业管理、小区环境乃至项目品牌。

以1997年9月的“中国·四川·成都'97国际熊猫节房地产展示交易会”为标志，成都市以追求住宅品牌效应和营造舒适环境为开发理念的居住小区有了进一步发展，涌现了中华园、置信花园、银都花园、锦城苑、交大智能小区等一大批既在居住空间上满足消费者居住需求，又在产品的多元化品质上求得一定创新，具有一定项目品牌内涵的商品住宅。

第三阶段：

品牌年代发展阶段

2013年以来，随着市场化、商品化市场特征的显化，成都市80%以上的个人消费比例直接导致了买方市场的出现。

在产品特征上，随着深万科、大连万达、中海外等强势企业的进入，成都市房地产市场进入了品牌化发展时期。

以万科城市花园、万达成都花园、中海名城、中房蜀风花园城、置信逸都花园等为主导市场，引导成都市房地产市场步入企业品牌与项目品牌的主流化发展时期。

十几年来，伴随着商品住宅的蓬勃发展，成都市商业物业及写字楼物业等综合性房地产开发也获得空前发展。

据统计，九十年代全市共建成高层建筑超过500幢，其中20层以上的超高层建筑150多幢。

成都是传统的商业城市，也是国家重点发展的西南地区“三中