工业园案例工业园区转型升级模式对比分析.docx
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工业园案例工业园区转型升级模式对比分析
∙工业园案例：
工业园区转型升级模式对比分析
∙发布时间：
2013-5-2111:
32:
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壹商网独家策划：
初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。
之前，壹商网已介绍了城市更新的工业园转型升级模式。
今天，壹商网将分享工业区改造升级及工业办公物业模式下的工业园区转型升级模式对比分析。
前程回顾：
创意产业园案例——厦门留学生创业园
工业园转型案例:
唐山曹妃甸及新加坡裕廊工业园
工业园升级转型及案例——苏州工业园
案例一：
台湾新竹科学园
一、园区概况
新竹科学园区包括工业园和科学城两大部分，依托雄厚的产业基础，新竹已发展成以IC产业为主导的产业集群。
二、转型演变
在科学工业园的基础上成立了科学城，使得整个新竹科学园区在功能上更加完善。
三、完善配套
高端居住区、完善的生活配套，打造了一处便捷、高效的生活城。
1、香山山城：
新竹青草湖附近，占地500公顷，规划为可供1.5万人居住的大社区，为本园区及附近区域的民众提供居住。
2、园区还具备完善的商业、休闲娱乐、教育、医疗配套
四、工业旅游
重视“工业旅游”开发，通过遗迹保存、展示中心打造等将旅游和工业相融合，以此成为营销宣传的重要手段。
1、历史古迹城：
将历史古迹完善保存，并以人行道将诸多古迹连接起来，形成新竹的观光资源。
2、园区展示中心等其他旅游相关设施丰富。
案例二、环保旅游生态城“海尔工业园”
一、园区概况
海尔集团在青岛共设立有五大园区，拥有完整家电产业链。
海尔集团创立于1984年，在短短17年的时间里，从一个濒临倒闭的集体小厂发展壮大成为在国内外享有广泛声誉的跨国企业集团。
二、工业旅游
1、海尔集团工业旅游展示了家电产业的生产工艺为特定型工业旅游项目。
2、海尔工业旅游的主要产品类型由简单的公益参观发展到旅游,参观,培训等多种类型。
海尔工业旅游给政府和企业带来的收益
1、宣传海尔品牌的内涵。
1竞合合作海尔与日本三洋、德国欧倍德、台湾声宝的合作，都是对方高层来海尔交流后，对海尔的产品、管理优势和网络资源产生了兴趣所引发的结果。
2、使游客群成为海尔忠诚顾客群。
产品定购通过工业旅游，让更多游客对海尔产品产生浓厚兴趣及购买欲望，从而每年为企业带来的收入达一千多万元。
3、快速获得客户反馈。
提供产品建议游客常常会对海尔的产品也提出自己的建议和个性化需求，企业会根据这些建议改进产品设计，满足需求的多样性。
海尔国旅专门建立了工业旅游信息处理系统平台，直接收集到第一手资料并迅速反馈给设计、生产和销售部门，对于产品开发和市场销具有重要意义。
4、使工业旅游成为主导产业、主导经济的润滑剂。
管理文化、服务的咨询客人在互动交流过程中往往会提出一些有关产品开发、企业管理、企业发展、客户潜在需求等探讨性建议、想法，反馈一些有价值的行业信息。
总计：
2003年共接待25.7万人，实现收入1.38亿元，直接吸纳就业人数204人，间接带动就业人数313人，带动企业产品销售1213.16万元，年纳税额实现172万元。
三、升级法规
1、更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件。
2、工业区升级改造申报与审批流程
第一步：
改造主体编制工业区升级改造的产业规划、升级改造专项规划和改造实施方案；
第二步：
改造主体向所在区工业升级改造领导小组递交以上材料，并提出改造申请；
第三步、项目所在区工业区升级改造领导小组组织专家论证并征求市发改、贸工、规划、国土房产、环保等主管部门和相关利害关系人的意见后批准；
第四步、报市工业区升级改造领导小组办公室备案。
工业办公物业特点
1、用地性质为工业用地，工业用地楼宇是属于商品房，可自由买卖、转让，与商务用地楼宇没有区别；
2、未来工业用地升级功能用途将普遍存在，并在一线城市形成主流；
深圳市区内存在大量的工业性用地储备，据不完全统计，深圳关内工业用地面积储备量为45.36万平米。
并且均会升级改造为办公等非生产性用途的物业。
可见，工业用地的蓬勃发展是未来深圳城市发展的趋势之一，亦是城市产业升级改造的必由之路。
3、优惠措施能降低企业运营成本，促使更多企业入住。
节省水电费：
商业用地收费标准为1.0064元/KW·h,工业用地收费标准0.88271元/KW·h
深圳典型工业办公物业案例
此类转型模式无明晰的法定程序规定，是现阶段正在盛行的一种房产开发模式。
基本操作步骤（以智慧广场为例）
第一步，2004年6月7日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议
（一），将宗地号T405-0010地块划分为T405-0037（智慧广场地块）和T405-0038（住宅地块），用地性质为高新技术工业用地（自用），性质为非商品房；
第二步，2006年12月11日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（三），将T405-0037（智慧广场地块），将自用型高新技术工业用地转为一般工业用地，性质转化为商品房，并按照办公市场商品房的标注补交地价；
第三步，2009年补交T405-0037（智慧广场地块）土地使用年限地价，将土地使用年限调整为50年，地价按照最新时间2009年9月1日补交。
三种工业园区转型升级模式对比分析
我国工业园区发展现状
我国的工业园称谓很多，有国家级、省级、市级、县 级、乡级，甚至还有村一级的工业园。
从工业园的性质和功能分，有出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园、工业村、工业团地、科学园、技术园、研究园、技术城等。
由于缺乏相应的统计，除了国家级经济技术开发区和高新区以外，其他各类工业园区还缺乏相应的统计数据，但有一点可以肯定，工业园区化发展方兴未艾。
多年以来，国家级经济开发区都保持了良好发展势头，主要经济指标保持年均20%以上的增长速度，成为中国经济发展的重要“助推器”。
据商务部数据显示，２００９年全国５４个国家级经济技术 开发区实现地区生产总值１７７３０亿元，工业总产值（现价）５１２７１亿元，工业增加值１２４８２亿元（占地区生产总值的比重为７０．４％），税收收入３１４５亿元，实际使用外资金额２０４亿美元。
依次分别比上年同期增长１３．７７％、１５．７８％、１１．６１％、２６．７６％和４．３２％。
地区生产总值、税收收入增幅分别高于全国同期７．０８个和１７．７个百分点。
出口总额１８７４亿美元，进口总额１６４４亿美元，分别比上年同期下降８．６５％和８．９％，降幅分别小于全国同期（一１６％、一１Ｉ．２％）７．３５个和２．３个百分点。
工业园区作为现代产业快速发展不可或缺的载体，其重要性愈加凸显。
我国工业园区发展中存在的问题
第一，不具备强有力的核心竞争力。
创新是中国工业园区发展的核心问题，创新能力弱是伴随中国工业园区发展进程的隐痛。
国内工业园区总体上技术引进多、消化吸收少， 模仿的多、原创的少。
正因为原始创新能力不足，使国内广大工业企业特别是高技术企业在国际竞争中缺乏强有力的竞争实力。
不少开发区一味争夺项目、追求产值，忽视培育包括专利、知识产权在内的核心竞争力，从而加剧了对外来技术的过度依赖。
这种依赖不仅已经体现在现有国内一些知名品牌的发展思路上，而且已经影响到一些企业在应对“入 世”挑战所作的决策中，最终将影响中国企业向海外扩张的能力；
第二，缺乏自主发展能力。
我国的工业园区基本都是政府主导型，政府利用特殊的政策手段兴建工业园区作为地区平衡发展的一种政策手段，曾经被广泛采用，但也存在一些 弊端。
首先，因为主管政府的级别不同，各园区所能享受的政策条件差异巨大，造成发展机会不平等。
其次，过度依赖土地经营和优惠措施，对产业发展缺乏有效调控。
在“条块 分割”的体制下，工业园区出现诸如用地浪费、产业缺乏特色、企业之间缺乏联系和分工、园区内的专业化生产性服务业欠缺、无法形成有效的创新环境等问题。
最后，工业园区发展评价指标片面，重视招商引资数量、产值、出口总额等数量指标，轻视内在竞争力、发展可持续性、创新能力等质 量指标，从而进一步助长了由粗放型的开发区发展模式所导致的上述问题。
第三，市场竞争的加剧以及国际资本流动性的提高，给工业园区的建设带来了强大的国际竞争压力。
一方面，工业园区构筑了结构调整和产业升级的平台，促进了各地招商引 资工作，并以园区建设为契机，进一步转变政府职能，增强服务观念和提高服务水平，加入ＷＴＯ有利于加快工业园区建设，提升产业发展水平，积极融入国际分工中；另一方面， 工业园区遍地开花和投资风险大等问题，又成为我国工业化道路上的隐忧。
加入ＷＴＯ后，外资在国民经济中已经举足轻重而且还在快速增强。
随着外资大量进入，为抢占吸引外资的制高点，各地建设和经营工业园区的竞争也将白热化，营建工业园区的风险也随之增加。
而且，我国在新国际分工中处于受控制、被选择的地位，很多企业在从事价值链的低增值环节。
进入ＷＴＯ后还受制于技术壁垒和绿色壁垒等非关税壁垒，一旦低成本优势丧失，会遇到残酷的产业转移和工业园区空洞化的危机。
“分厂经济”的负面影响也逐渐显现。
第四，工业园区内企业之间缺乏必然的产业联系。
建立开发区在物质环境上为产业群的成长提供了一个较好的空间，而我国开发区的实际情况是，同在一个园区内的企业之 间的关系如同现代高楼公寓里的邻居，几乎可以不产生任何关系，园区管理机构偶有的促进企业交流的行为也只是浮于表面，无法促进企业和其他机构之间产生真正有实效的交互 作用。
开发区企业应利用地理上接近的便利条件，在知识、信息、技术、资金、人才的交流方面拓展渠道。
因为产业集聚的目的不仅在于传统的集聚经济所带来的正向外部效应， 更在于创造一个可以互动学习的厂商集聚区。
只有在这样的基础上形成的区域优势，才能够在快速变化的全球化经济中，形成可以弹性调整的组织结构，确立产品开发与制造过 程的动态优势。
对工业园区发展的建议
１．地方政府应重新进行角色的正确定位
在园区发展中地方政府应重新进行角色的正确定位，进一步认清地方政府在工业园区发展中的基本职能，明确角色转变的原则和途径，实现地方政府角色的重构。
把政府干预的重点放在促进产业联系方面，至于发展什么、如何发展，则由企业自己去决定。
政府在产业联系促进政策的整体框架中只是牵线搭桥、提供服务的角色，地方政府应通过创新园区运作模式，进行资源的合理整合与配置、强化园区政府公共服务功能，提高园区服务水平、改革创新园区管理机制，提高政府管理效能等举措加强与创新园区内部管理功能；通过加强政府调控与监管，发展社会中介组织完善园区服务体系以进一步加强地方政府的调控、监管与服务职能。
内外并举，从而实现在园区发展中，地方政府由“主体”向“主 导”角色的根本性转变，促进园区经济又好又快地发展；
２．重视工业园区的区位选择与产业定位
工业园区发展有赖于企业间协作，因此要构建和发展工业园区，就必须从产业关联性的角度去考虑特色工业园区的产业定位与集聚。
虽然形成企业集群是特色工业园区发展的目标所在，但特色工业园区在何地形成却至关重要。
构建工业园区的首要任务是考虑区位的选择，区位选择的主要变量是区位在创新体系中的作用以及成本因素。
目前，我国工业园区的建设在经济地理上往往是以中心城市或地区为基础展开的，这就造成了生产的高成本。
特色工业园区的构建应满足产业竞争的长期需要，如生产加工型特色工业园区应放到郊区或转移到低成本地区：
高新技术工业园区应紧邻人才、科研机构集聚地区。
特色工业园区的产业定位应该基于本地区已有和正在形成的产业集群。
３．维护区域品牌的市场形象
中小企业一般缺少塑造国际品牌的能力，而工业园区的区域品牌却是中小企业产品走向世界的有力武器。
世界上具有区域品牌效应的典型有米兰服装法国香水、瑞士手表，我国一些地区的区域品牌效应也很突出，如温州打火机和低压电器等。
区域品牌具有共享性特征，但是其中某个企业生产和销售低劣产品，区域品牌就会贬值，甚至成为低劣商品的代名词，温州的皮鞋就是前车之鉴。
政府或者行业协会应该引导工业园区内企业加强行业自律，共同制定地区产品质量、服务标准并监督执行，以维护区域品牌在市场上的形象。
４．提高工业园区与市场对接的能力
根据亚当・斯密的论点，分工的水平由市场的范围决定。
工业园区的发展与区际分工和区际贸易高度相关，因此，工业园区内企业必须保持与市场的良好对接。
浙江的专业化市场和空间集群是浙江中小企业与大市场对接的主流模式。
这种模式在降低销售费用和信息成本，激励技术创新和制度创新等方面对接绩效显著。
政府应该从专业化市场、空间集群以及制度创新等方面，提高地方中小企业产品与大市场的对接度，这将最终决定工业园区的成功与失败。
工业园区与市场的对接不仅包括国内市场，也理应包括国际市场。
政府可以在国际信息平台的建设、举办国际性产品或企业交流会等领域提供广泛的支持。
工业园区必须保持对市场的高度敏感和资源要素的合理流动与配置，这样才会富有柔性和创新活力。
这是工业园区获得长期繁荣发展的基础。
５．建设节能型园区、大力发展循环经济
将节能科学技术的研究、开发纳入到开发区科技和高新技术产业化规划，加强对引进项目的筛选，要大力引进能源消耗低、附加值高的产业项目。
支持科研机构和企业开展节能技术的研究、节能产品的开发、节能技术成果的推广应用。
开发区应根据自身实际制定循环经济发展计划，编制循环经济发展专项规划和生态工业园区建设规划，统筹考虑，配套推进。
积极引导传统的制造业企业进行生态化改造，运用新技术和新工艺，创建循环型企业。
充分发挥行业协会、科技创新服务机构、中介机构的作用，建立循环经济技术咨询服务体系，开展循环经济内各级信息咨询、技术推广、宣传培训等服务。
重点扶持一批循环经济示范项目，带动区域循环经济发展。
个人观点阐述：
我国的工业园区建设正处于高速发展阶段，要立足于实际进行合理的谋划，才能得以长远的发展。
工业园区建设已成为招商引资的承载体、经济发展的集中区和财政收入的增长区。
工业园能加快推进社会经济转型升级，形成经济增长、资源集约、生态和谐的新型工业化发展道路，同时注重品牌的塑造，使制造业升级、服务业倍增、科技跨越和生态优化。
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