南京酒店式公寓市场调研报告.docx
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南京酒店式公寓市场调研报告
南京酒店式公寓市场调研报告
一、酒店式公寓解读
1、酒店式公寓的起源
酒店式公寓概念最早起源于欧洲。
是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的『临时住家』，这就形成了酒店式公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
2、酒店式公寓的特点
酒店式公寓，意为『酒店式的服务，公寓式的管理』，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
3、酒店式公寓的户型
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
4、与公寓式酒店的区别
现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。
简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。
所以公寓式酒店市场潜力也很巨大。
从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：
酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。
而公寓式酒店却没有产权。
5、与传统酒店的区别
酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
二、北京楼市的酒店式公寓
2001年的北京地产市场极为火爆，除了被业内人士看好的Townhouse项目外，“商住”概念项目和酒店式公寓项目最为炙手可热。
位于东直门交通商务区的『当代万国城』已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这两栋楼是目前该商务区中仅有的酒店式公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，『当代万国城』的前景都相当不错。
再加上拥有优质的酒店式管理，投资回报率将会更高。
随着东直门地区交通枢纽的逐渐完工，当代万国城的回报率也势必呈逐年攀升的态势，实现对投资者最好的回报。
北京万通置地房地产开发有限公司开发的新城·国际高档外销公寓地处北京CBD中心区域，总占地面积约10公顷，斜对京广中心，紧邻国贸中心，背对汉威大厦。
包括CBD国际中心和CBD国际公寓两部分，由一栋33层写字楼和一栋19层酒店式公寓及商业裙房组成。
新城·国际特别在北京首创提供理想的环境和concierge服务概念。
服务包括各项酒店式和秘书式服务，替住户布置家居、租赁会所设备，或是提供家庭聚会的筹备和组织，如供应厨师、侍应，以至餐具、表演人员等，让尊贵的住户能全程享受周到的homeentertainment服务。
三、酒店式公寓前景展望
目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。
这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。
从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为南京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。
因为目前国际上大型的跨国公司都已在南京设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。
有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。
通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，纔有广阔的发展空间，和更高的投资回报。
四、南京酒店式公寓市场情况
（一）名仕嘉园
物业类别：
普通住宅
建筑类别：
高层
物业地址：
南京市鼓楼区江东大道及汉中门大街交汇处
交通状况：
18、19、29、39、57、82、83、301、803、805、游4等公交线路
开发商：
南京恒生房地产开发有限公司
销售证：
宁房外销第002544
均 价：
5300元/平方米
付款方式：
一次性，按揭
入住时间：
2004-12-1
建筑面积：
57822平方米
绿化率：
46.70%
内部配套：
停车场、配套齐全、绿化面积大，两个广场中心花园
周边配套:
中、小学：
力学小学，凤凰花园城分校、四中分校
幼儿园：
小区幼儿园
超市：
苏果、华联
邮局：
建邺区邮局
银行：
中行、建行
医院：
江东医院
建材设备:
结构：
框架式
外墙：
MUIOKMI型多孔砖
内墙：
R、E复合保温砂浆粉、ALC加气砼块
电梯：
每幢2部品牌电梯
门窗：
双层塑钢窗、外飘窗、可视对讲防火防盗门
厨房：
预留抽油烟机信道和上下水信道
卫生间：
预留上下通道和浴盆、脸盆位置
供电：
8KW
供水：
直接、变频式供水
供气：
管道供气
消防：
小区消防，家有报警系统
通讯：
有线电视、电话、宽带接口
项目介绍：
该项目位于鼓楼区江东大道与汉中门大街交汇处，总建筑面积57822平方米,共4幢高层住宅,包括普通公寓和精装修单身公寓，套型为37-128平方米,绿化率为46.7%。
小户型情况：
小户型单身公寓层高为2.9米，户型面积为36-53㎡。
从去年下半年销售至今，卖出约三分之二。
近期销售情况较好，3月份售出20多套。
项目点评：
22层，2米9层高，得房率80%多一点。
它的小户型得房率是比较高的。
在我们的调研中，发现只有名仕嘉园的得房率过了80%。
同时，炒房者对这个项目的关注力不是很大。
南京恒生房地产开发公司集十年地产开发经验，精心打造凤凰花园城三期高层臻品——鼓楼首善之区，景观大道边的标志性新生态文化。
（二）城市假日
城市假日是新城市shoppingmall项目的一部分，由三幢18层4.98米挑高小户型组成，户型面积40-70平方米,1-4层为大型餐饮广场,2004年3月6日开盘，销售均价7100元/平方米。
区 属：
鼓楼
项目类别：
商住综合
项目地址：
江东北路218号
销售许可证：
宁房外销第000538号
开发商：
南京新城市商业置业有限公司
交付日期：
2005年8月底
建筑面积：
17000㎡
周边环境：
位于江东北路与草场门大街交汇处,社区外有大型金润发超市、苏果超市、龙江体育馆，社区内有近两万平方米休闲广场，26万平方米商业配套设施、餐饮广场、酒吧街、专业卖场、商业步行街、华纳动感影院。
交通情况：
11、65、56、42、43、91、66、18、39、32、72、73、75、45、游4等多路公交车直达
交付标准：
毛坯房
施工单位：
南京市德胜建筑安装工程有限公司
销售情况：
3月6日刚刚开盘，具体销售情况还不清楚。
我们公司的市场调查人员在周四到售楼部，售楼部内客户很多，所有销售员都忙于接待客户。
我们公司的市场调查人员在售楼部内坐了近十分钟，也没有被接待。
从这一个情况看，销售情况应该是不错的。
（三）丽晶-国际
物业类别：
商住楼
建筑类别：
高层
物业地址：
南京市鼓楼区定淮门2号
开发商：
江苏建坤置业有限公司
销售证：
宁房销002488
均 价：
约6000元/平方米
开盘时间：
2003-11-1
占地面积：
3724平方米
入住时间：
2004-9-1
建筑面积：
26000平方米
周边环境：
古平岗小学，南京市第八中学（市重点）
交通情况：
模范马路贯穿南京东西，城西干道、江东大道快速连接南京南北。
项目交通方便、公交路线众多，五十米内有91、45、47、72、73、302、游4等6条公交，周边更有21、56、66、67、32、18、39、307、75路等线路，可保证便捷到达南京各处。
交付标准：
卡式门禁系统,电子监控系统,24小时保安巡更系统,背景音乐播放系统,有线电视、卫星电视、宽带、电话接入。
丽晶国际设3部名牌电梯，高速（2.5米/秒）大容量（1.35吨），经流量及运输能力测算，等同于8部普通住宅或写字楼电梯（速度1.7米/秒，最高载重1吨），可确保住户出行无忧。
丽晶国际设大型会所、自助洗衣房、中西餐厅、在顶楼设阳光吧、提供酒店式管家服务……
项目介绍：
该项目为一幢26层的商住综合楼，以38-74平方米的小户型为主，房屋设计为大开间（4.2米起），进深合理（6米起）。
1—2层裙房为商业服务配套，3楼和25楼设会所，其余为酒店式商务行馆。
层高3.15米。
销售情况：
共300多套，至我们调查时，剩34套，销售情况较好。
项目点评：
物业支持相对于其它项目来说是比较强的。
购买者大部分为商务型人士，炒房者的痕迹不是很明显。
（四）金源太古城
物业类别：
普通住宅
建筑类别：
小高层
物业地址：
鼓楼区虎踞北路181-2号
开发商：
江苏省金源滩涂置业有限公司
销售证：
外销380号、外00480、00481
均 价：
约5500元/平方米
售楼处地址：
虎踞北路181号
开盘时间：
2003-4-18
开工日期：
2002-10-1
占地面积：
26000平方米
竣工日期：
2004-4-1
建筑面积：
80000平方米
绿化率：
50%
周边配套：
中、小学：
古平岗小学、镇江路小学、南师附中
商场：
家乐福
邮局：
萨家湾
银行：
中行、招行、农行、建行、工商行等
医院：
414、铁医
建材设备：
结构：
框剪
外墙：
仿石面砖、乳胶漆
内墙：
毛坯
大堂：
精装修
电梯：
合资品牌
门窗：
彩铝
厨房：
毛坯
卫生间：
毛坯
供电：
标准
供水：
变频供水、24小时热水
供气：
管道煤气
消防：
有
通讯：
三星级智能化小区
小户型销售情况：
楼盘中的小户型面积43-67㎡，层高2.8米。
还剩10多套。
销售情况较好。
项目介绍：
金源太古城，位于鼓楼区虎踞北路181号，双门楼宾馆南50米，总建筑面积8万平方米，尊崇“山地生态，健康人生”的开发理念，以“原生态的太古山地”为景观核心，宁静悠然，是南京城内不可多得的山水林石并茂的尊贵社区。
项目点评：
站在最高层，可以看到长江大桥的桥头堡和阅江楼。
二手房已经看到金源太古的房子了，不过价钱不高，感觉是这里的综合环境让人觉得没信心。
同时，阳台的栏杆让人觉得有安全隐患。
再有就是楼房靠近马路和高架桥，当初开发商说是为了降低噪音会安装双层中空玻璃，但是南边的阳台不许封闭，这样的效果就很不明显了。
另外间距太小了，从广告表现看来，虽然确实有点名不副实，但被列为十大最差楼盘有点委屈。
（五）城市先锋
物业类别：
普通住宅
装修状况：
全装修
物业地址：
鼓楼区黑龙江路与中央路交叉口
交通情况：
1、30、32、35、10、13、25、8、56、33路等公交线路
开盘时间：
初步定在2004-4-30
总户数：
660
入住时间：
2005-6-1
建筑面积：
51000平方米
绿化率：
25%
项目介绍：
由南京同元房地产开发有限公司在黑龙江路与中央路交叉口开发的城市先锋，总建筑面积5.1万平方米，为一栋17层高层、商办项目，1－3层为商业用房，4－17层为4.8米挑高产品，户型面积在35平方米到50平方米之间。
目前现场进行施工，预计2004年3月出正负零，2004年9月封顶，根据工程进度来看今年四月份对外推出，预计销售价格在7000元/平方米以上。
（六）罗马假日
物业类别：
普通住宅
建筑类别：
高层
物业地址：
秦淮区中山南路与升州路交界处
交通状况：
4、7、23、37、38、40、43、100、301等公交，地铁一号线
开发商：
南京市秦淮区城镇建设综合开发总公司
销售证：
宁房销002496
均 价：
5300元/平方米
付款方式：
一次性，按揭
开工日期：
2003-1-1
入住时间：
2004-12-31
建筑面积：
36000平方米
周边配套:
中、小学：
颜料坊小学、文枢中学
幼儿园：
中华幼儿园
商场：
苏果超市、华联超市
医院：
市第一医院、市中医院
物业管理公司：
南京城南物业管理有限公司
代理商：
蓝风房地产投资顾问有限公司
建筑单位：
南通海门德胜建筑公司
项目介绍：
罗马假日，总建筑面积36000平方米，地上33层，地下1层。
位于升州路中段，评事街南侧，北接新街口中央商务圈。
南拥夫子庙古典风景区，恰在现代繁荣与古都文明的交汇处，沿承古都千年底蕴，正享都市现代风情。
略退让于城市主干道的优厚区位，自然而然地营造出一方繁华都市中的宁静家园。
小户型销售情况：
楼盘中有少量的小户型，面积在60平方米左右，层高2.8米。
尚未正式开始销售，但有一半多已被预订。
项目点评：
欧式现代化风格的建筑造型和包括多重空中花园的“七度花园”绿化设计比较新颖。
阳台正对着繁华的南京城区，夜景估计很美。
小户型朝北，阳光比较少。
（七）君临国际
物业类别：
综合性项目
建筑类别：
高层
物业地址：
南京市鼓楼区广州路干河沿街B片
交通情况：
1、6、16、25、28、33、34、35、38、48、65、91、100、801路
销售证：
外销000485
均 价：
6400元/平方米
占地面积：
10268平方米
建筑面积：
65000平方米
开工日期：
2002-12-5
竣工日期：
2005-6-1
周边配套:
中、小学：
鼓楼区中心小学
幼儿园：
鼓楼区中心小学附属幼儿园
建材设备：
结构：
框剪
外墙：
面砖、局部涂料
内墙：
混合砂浆找平、白水泥批腻
电梯：
合资品牌
门窗：
高级防水防盗门，喷塑铝合金窗配中空玻璃
厨房：
预留强制排烟道口，冷热水管预埋，简易水池，水龙头，照明灯1个
卫生间：
预留强制排风口，冷热水管预埋，简易坐便器，水龙头，照明灯1个
供电：
公共动力部分双回路供电
供水：
1-5层市政直供水，6层以上变频供水
供气：
管道煤气
通讯：
多媒体接线箱
物业管理公司：
香港招商局物业管理公司（南京）分公司
建筑单位：
江苏邗江建设集团
交付标准：
精装修
销售情况：
面积约30-50平方米，层高2.9米。
从去年下半年开始销售，至今已基本销售完毕，仅剩10余套朝北的户型，面积约54平方米，总价约40万（注：
该楼盘小户型销售，只计总价，不计单价）。
项目点评：
广告手法比较有意思，在表现上很有点新意，但是小户型如何晒衣物这一问题也同样没有解决。
（八）天空之都
物业类别：
商住楼
建筑类别：
高层
物业地址：
白下区户步街33号
开发商：
南京东渡房地产开发有限公司
占地面积：
4732.20平方米
建筑面积：
54137.95平方米
交通情况：
2、26、27、30、37、46、60、814路等公交线路
周边配套：
周围有大洋百货、中央商场、金鹰国际、东方商城、金太阳家电、羊皮巷菜场，协和医院、八一医院，建行、农行、中行、工行、华夏银行、深圳发展银行。
均 价：
对外宣称10000元/平方米，实际购买时，一次性付款均价约9000元/平方米，如果按揭购房，通过和销售员交谈，估计能将均价谈到约9200-9300元/平方米。
付款方式：
一次性，按揭
开盘时间：
2004-3-15
入住时间：
2005-1-1
项目介绍：
该项目总高度182米,共38层高档商住楼,层高4.8米,以小户型为主，户型面积37-65平方米，一共800多套房子。
至今已销售约200多套。
项目点评：
这是个卖到一万大关的项目，而且销售不错，据了解一张“购房卡”曾被炒到6000元。
原因是持有者可以享受每平方米200的折扣。
目前业主的反映主要是挑高的4.8米太低。
（九）亚东-名座
物业类别：
公寓
建筑类别：
高层
物业地址：
白下区中山南路市一中对面
占地面积：
3000平方米
入住时间：
2005-4-1
建筑面积：
28000平方米
内部配套：
室内外一体咖啡吧，运动会所，商务中心，交流特区、多功能厅、空中花园
周边配套：
商场：
新街口大型商场
建材设备：
内墙：
户内送风装置
大堂：
服务总台，休闲坐椅、便利店、室内绿色植物，盆景，背景音乐
供气：
管道煤气
消防：
电子巡更系统、单向可视对讲系统、闭路电视监控系统，附家庭报警功能，煤气泄漏报警功能
通讯：
宽带ＡＤＳＬ上网
代理商：
亚新房地产营销策划有限公司
项目点评：
无阳台是弱点。
代理商的销售能力还可以，但在操作上强劲意味太浓，引起了部分业主的反感。
预计在2004年6月1日开盘，详细资料和价格没有最终确定。
预计户型面积30-50平方米，层高：
2.9米，均价在7000元/平方米以上（含800-1000元/平方米精装修）。
（十）锦虹丽都
物业类别：
公寓
装修状况：
毛坯
建筑类别：
多层、小高层
物业地址：
雨花区长虹路443号
投资商：
江苏中浩房地产有限公司
开发商：
江苏中浩房地产有限公司
物业管理公司：
星汉物业
付款方式：
一次性，按揭
开工日期：
2003-9-1
占地面积：
45000平方米
建筑面积：
72000平方米
交通情况：
距新街口约15分钟的车程，19、44、75、86、87、94、100路多条公交路线
周边环境：
雨花区最好学校（省属重点）雨花台区实验小学、雨花台中学，业主子女免费入学。
生活配套设施完善，雨花西路农贸市场，苏果超市，华诚超市，雨花区信用合作社，南京市商业银行，中国建设银行，大型装饰城近在咫尺。
附近还有各种休闲娱乐场所。
项目介绍：
锦虹丽都分两期开发，由八栋多层、五栋小高层、一栋“非常男女”单身公寓以及商业门面房、会所等组成。
八幢多层主打80-120平方米的精致户型；一幢贵族单身公寓为4.95米时尚双层挑高空间，户型面积40-50平方米；五幢小高层以90-120平方米为主的主力户型。
项目点评：
业主反映后面有火车，前面有轻轨并且附近人员比较混杂，周边整体环境较差。
在销售上所有的房子一手都没对外卖过，内部人先吃，然后全部在中介售出。
另外东西朝向也不是特别的理想。
单身公寓预计在2004年12月销售，价格未定。
（十一）朗诗熙园
物业类别：
普通住宅
建筑类别：
小高层、高层
物业地址：
白下丰富路8号
销售证：
外销000504、外销000502
均 价：
6800元/平方米
售楼电话：
84205555、84206666
付款方式：
一次性，按揭
开盘时间：
2003-6-1
开工日期：
2002-10-28
占地面积：
33330平方米
容积率：
2.80
停车位：
343
物业管理费：
1.60元/平方米/月
入住时间：
2004-8-28
建筑面积：
110000平方米
绿化率：
50%
内部配套：
网球场、健身场所、24小时便利店、商务中心、中心会所、熙园书屋
周边配套:
中、小学：
一中、三中、五中、建邺路小学
幼儿园：
朝天宫幼儿园
商场：
大洋百货、中央商场、苏果超市
邮局：
新街口邮局、朝天宫邮局
银行：
商业银行鸿信支行
医院：
省中医院、白下区中医院、妇幼保健医院
建材设备:
结构：
剪力墙
外墙：
釉面砖、花岗岩
内墙：
粉刷
大堂：
釉面砖、花岗岩
电梯：
德国蒂森、克虏伯
门窗：
彩铝中空玻璃
供电：
8KW以上
供水：
变频射流
供气：
管道煤气、每户4立方表计
消防：
单身公寓消防报警探头到户
采暖：
分户分体
通讯：
电话、宽带预留到位
项目点评：
这个项目不错。
从收集的资讯上看，购买业主的反映大都很好。
同时，炒房者众多。
单身公寓户型面积35-48平方米，层高2.9米，预计在2004年3月底、4月初开始销售，价格未定。
（十二）独立年代
区 属：
白下
项目类别：
普通公寓、
项目地址：
白下区虎踞南路100号
销售许可证：
宁房销第002452号
开发商：
南京建宇房地产开发公司
交付日期：
未定
建筑面积：
18256.64㎡
周边环境：
商务中心，健身房，洗衣房
交通情况：
23、37路等
项目点评：
楼距太近了，7、8层的位置每天见到阳光的时间都很短。
但是做到现房发售也不简单。
通风条件不好，飘窗的开关也不是特别的方便。
面积43-73平方米，层高3米，均价约6900元/平方米（含约1000元/平方米精装修）。
（十三）君园
物业类别：
普通住宅
装修状况：
毛坯
物业地址：
建邺区莫愁东路
均 价：
6100元/平方米
付款方式：
一次性，按揭
占地面积：
7786平方米
建筑面积：
19000平方米
交通情况：
13、306、48
周边环境：
东沿南京母亲河秦淮河，西临南京第二大湖莫愁湖，超市、便利店、银行分部四周，此地可谓是南京被遗忘的明珠。
项目介绍：
面积53-77㎡，层高4.95米，预计2004年6、7月份以后销售。
项目点评：
知名度不错，美誉度也可以。
在附近逛了一圈，周围环境不错，离莫愁湖只有几分钟的路。
但是万科金色家园就在对面，莫愁湖是被挡上了的。
（十四）银城.御道家园
物业类别：
公寓
建筑类别：
小高层
物业地址：
白下御道街54号
销售证：
宁房销字002580
起 价：
5300元/平方米
开盘时间：
2004-1-1
开工日期：
2003-6-1
占地面积：
20000平方米
建筑面积：
50000平方米
停车位：
162
入住时间：
2005-8-1
绿化率：
43%
内部配套：
室内健身场馆（游泳馆、体操房、篮球馆、乒乓球馆、健身馆）
周边环境：
项目坐落在南京三级园林景观路——御道街，北端有明故宫遗址公园、午朝门公园、五龙桥等古迹；周边邮局、银行、医院、购物、教育、休闲等配套
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