房地产开发一般可分为五个阶段.docx

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房地产开发一般可分为五个阶段

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章：

项目决策阶段

♦房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：

（1）项目概况：

（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置：

（3）市场分析和建设规模的确定；⑷规划设计影响和环境保护;⑸资源供给及资本运作方案；（6）环境影响和环境保护：

（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；（8）开发建设节点计划;（9）项目经济及社会效益分析；（10）结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成：

经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

1）投资机会硏究。

该阶段的主耍任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以口然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会硏究相当粗略，主耍依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性硏究，亦称“预可行性研究"。

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：

建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者口行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目口行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重耍设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）：

国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、白治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明：

4、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：

（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项：

（2）调查研究；（3）方案选择与优化：

（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。

第二章：

前期准备阶段

一、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式

1）通过行政划拨方式取得：

2）旧城改造収得中标地块国有土地使用权；

3）转让取得；

4）出让方式収得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；

5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得：

6）通过司法裁决取得：

7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。

开发商获取土地使用权的程序

土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：

协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。

以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而11要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫"拍让"。

它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得"的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并収得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。

开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：

1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文：

2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质：

3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。

4）1：

2000地形图2份；

5）加I盖了“权属己审核”的宗地图、地籍图各3份

6）地上附着物权属证明：

7）土地登记申请书：

8）土地登记法人代表证明和身份证明：

9）土地登记委托书。

土地主管部门

<1）土地使用权出让

房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。

（2）土地使用权划拨

房地局负责办理10以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。

区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。

<3）征用土地

（征用耕地1000m以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地40亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。

<4）地价评估

市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作

招标受让土地使用权申请程序

（1）用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。

（2）用地者到市或区、县房地局或其它部门了解悄况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

（3）用地者进行投资分析。

（4）到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。

（5）用地者填写投标书寄给指定方进行投标。

（6）收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。

⑺按合同的约定支付余款。

付清40%地价款后向市或区、县房地局中领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

拍卖受让土地使用权申请程序

（1）用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。

（2）用地者到市或区、县房地局或其它部门了解悄况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

（3）用地者进行投资分析。

（4）到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。

（5）用地者到指定地点领取竞叫牌。

⑹用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。

（7）企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。

（8）按合同的约定支付余款。

付清40%地价款后向市或区、县房地局中领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。

凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》°

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》°

城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

1、拆迁方式：

1）政府组织拆迁：

主要指通过批租、旧城改造方式収得土地使用权所涉及拆迁

2）拆迁人自行拆迁：

这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。

3）拆迁人委托拆迁：

适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

2、拆迁的主要内容包括：

（1）房屋拆建，如危旧房改造：

（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；（3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。

因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

1）填写《城市房屋拆迁中请表》一式五份；

2）建设项目批准文件：

3）建设用地规划许可证：

4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）

5）拆迁代办单位和评估机构资料。

6）拆迁安置计划和方案：

（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况：

拆迁方式：

拆迁期限：

还建方式及还建期限；产权淸晰的安置用房证明；拆迁补偿资金來源及预算资金额度。

）

7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。

符合条件的，依法收収拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。

开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。

安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。

拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

三、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有：

建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。

在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：

（1）在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商耍向规划局中报规划耍点，规划管理部门应在耍点通知书中对批复时的参考依据：

（2）在项目建议书批复后，开发商应向规划局中报项目选址、定点，即向中请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件：

（3）规划设计条件，是项目选址后，由建设单位中请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。

开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请：

（4）通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件：

（5）开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件：

（6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证中办开工的必备文件。

进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。

根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：

即出让和划拨。

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