杨柳河街北段升级改造可行性研究报告.docx
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杨柳河街北段升级改造可行性研究报告
都江堰市杨柳河街北段升级改造
可行性研究报告
第十章结论与建议……………………………………………42
第一部分项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目研究概论
1．项目名称：
都江堰市杨柳河街北段升级改造建设工程项目
2．项目承办方：
都江堰市人民政府
3．可行性研究报告编制单位：
四川农业大学城乡建设学院
二、研究工作编制依据
（一）《四川省旅游发展总体规划》
（二）《四川省都江堰市旅游发展总体规划（2000-2015）》
（三）《四川省都江堰水利工程管理条例》
（四）《都江堰市城市总体规划说明书》
（5）《都江堰市城市消防总体规划（送审稿）1998年9月》
（6）《都江堰市环境保护“十五”规划2002年10月》
（7）《都江堰旅游局2002年工作报告》
（8）《都江堰旅游局2001年工作报告》
（9）国家计划委员会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
（10）国家计划委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》
（11）国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的《投资项目可行性研究指南》
（12）编制本报告的委托合同
（13）其他相关依据资料及实地调查资料。
三、研究范围与内容
1．研究范围：
本次研究范围为都江堰市杨柳河街北段升级改造项目
2．研究内容
依据委托方要求，我院对都江堰市杨柳河街北段升级改造项目的必要性、技术的可行性和经济的合理性进行综合、客观的分析论证，其研究内容包括：
（1）都江堰市社会经济现状与规划
（2）都江堰城市布局现状及规划
（3）休闲步行街建设的形态、作用、规模和标准
（4）建设条件的调查分析
（5）工程的初步设计
（6）工程量估算
（7）投资估算及资金筹措
（8）工程实施方案及工期安排
（9）经济评价
（10）环境影响评价
3、评价年限
评价期定为2013年～2014年。
四、研究的主要结论
（一）．建设规模
本项目是都江堰市杨柳河街北段升级改造建设工程项目，其主要改造项目有：
管线下埋、下水道扩能改造、路面改造、沿街立面改造、亮化工程、景观小品、监控设备。
力图打造集购物、休闲、旅游、历史文化展示于一身的精品步行街，达到整治空间。
建筑外立面工程：
外立面维护5050.50m2，外立面修复2698.50m2，外立面修造2085m2，外立面整洁11442m2，外立面整修8030.40m2，外立面整改4963.20m2；
地面铺装13220m2；
绿化：
银杏种植3株，金桂种植2株，竹子种植21m2，春娟和夏娟种植119m2；
灯光照明工程：
地埋灯30个，LED埋地灯150米，投光灯42个，拉线灯40个；
招牌整治：
店招店牌整治3800m2。
（二）．建设方案
1、规划布局
休闲步行街主街宽度不小于16米，沿主街中轴线设置中央水景，两旁铺以绿化景观设施。
休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积1820平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约1800平方米。
该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。
2、给水工程
水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。
供水管管径为Ｄ200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。
3、排水工程
采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。
雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。
4、供电工程
利用城市电网供电，条件十分优越。
5、电讯工程
按规划要求预埋电讯管道，进入地块。
6、路灯照明工程
休闲步行街的路灯沿路布置具体位置见景观平面布置图，消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。
（三）．投资估算
本项目投资估算主要依据《四川省市政工程消耗量标准》、《四川省园林绿化工程消耗量标准》和《四川省建筑工程消耗量标准》确定，工程总造价约为3609万元。
五、项目实施建议
本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益显著，经济上可行。
建议做好前期准备工作，使该项目尽快付诸实施。
第二章项目背景和建设必要性
1、项目提出的背景
杨柳河位于都江堰市主城区内，是穿城而过的五条河流中唯一一条南北走向的河流。
“郡守建湔堋惠泽天府、将军植万柳树绿满灌州”,杨柳河,这条初建于先秦秦国时期、见证了整个都江堰城市发展历史的河流,两岸曾经商贾富豪云集、人潮如流。
杨柳河街就是由河道串联起的一条古老的街道。
杨柳河街与周围的大观街、瑞莲街、五桂桥、商业场一道，构成了杨柳河商圈，成为当时的灌县城里最著名的商业中心和豪门住宅区。
这种繁华从宋元时期开始，明清时期达到巅峰。
但随着时间的推移，特别是连年不断的战乱，杨柳河逐渐沉寂下去，昔日的繁华已消失无踪，剩下的只是留在河面上参差破旧的吊角楼和污染日趋严重的河道。
狭窄的街道、拥挤的交通以及凌乱的商业网点，组成一幅极不协调的画面。
2000年，都江堰市委、市政府重修杨柳河，改造了河道和周边的建筑；2005年，当地政府决定对其实施改造，整个改造过程中，恪守“历史文化”休闲商业街定位，充分挖掘水文化、历史文化底蕴，尽可能发挥东西两端（建设路、幸福路）的磁极作用，通过文化特色和两个磁极导入人流，凝聚商气，使杨柳河历史文化休闲街基本形成杨柳河特有的商业风格，经营业态以休闲、娱乐、购物为主。
经过改造，杨柳河重新塑造了容颜。
修缮一新的杨柳河因为历史悠久、环境优美、文化底蕴浓厚、突出的地理位置等诸多特点与内江两岸的夜啤酒长廊、天和盛世商业步行街、侨富商业城等一道成为城市中心游憩区的有机组成部分，重新成为都江堰城区的商业繁华之地。
改造后的杨柳河街柳条依依、绿水轻漾，一段段久远的历史和典故、一幅幅民俗风情画卷被一一还原在桥栏、石坊、岸边，显示出强烈的文化气息。
这种彰显城市原生态的文化，以其独有的魅力强化出独特的旅游内涵，不仅对外地游客有着吸引力，对本地市民来说也多了一个散步、休闲的去处；两岸房屋3万平方米外墙风貌是统一的有川西民居特色的风格；沿河两岸路面铺设青石板1.1万平方米；两岸有景观桥梁、蜿蜒至街尽头的人工小沟渠、各具特色的雕塑、大型石牌坊、水车、绿化工程等。
经过硬件改造的杨柳河，其外部形象已具备了对游客的吸引力。
但其经营的业态尚需要针对外来的游客进行调整。
现在杨柳河街上已有古玩字画奇石店、美术陈列馆、旅游饰品、地方特产、特色客栈、地方小吃、特色酒吧等商家，并按规划风格进行了装修，同时还增添了仿古花轿、黄包车、鸡公车等文化内涵和旅游性浓郁的参与性项目，为杨柳河风情休闲街的打造注入了一抹亮色。
杨柳河边街和谐相融的建筑风格、川西民居的建筑色调折射出了深邃的建筑思想，独具匠心，风格独特的水文化休闲街，在促进都江堰旅游业发展的同时，也影响并改变着一座城市的风貌以及都市人的生活方式。
在地震后批准实施的青城山-都江堰国际休闲度假旅游区概念规划中，提出了打造城市中心游憩区的概念。
城市中心游憩区是指在一个城市里，最具吸引力，最能全面体现和展示城市和城市文化，具有多要素、综合性、多功能、休闲型特点的城市街区，这是组成青城山-都江堰国际休闲度假旅游区中核心区域的重要部分。
杨柳河街不仅要有改善游客“游”的问题，还要改善游客“吃”“购”“住”的需要，杨柳河迎来了新的使命。
我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。
最早的商业街形式比较简单，如百货、超市等，后来才逐渐出现多样化形态。
可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。
历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街、特色市场街、特色民俗街等。
以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。
其中，包括两种类型：
一种是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街；另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。
今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。
这是一种升华和创新。
杨柳河街项目位于都江堰老城区商业中心区，紧临都江堰景区，地理位置优越，休闲步行街北接建设路，南至幸福路，主街全长500余米。
二、项目建设的必要性
1：
都江堰城区商业街的现状分析：
1）都江堰老城区的主要商业街道有：
南街、杨柳河街、井福街、五桂桥街、幸福路等。
其中杨柳河街最为适合商业贸易活动的开展，它北接建设路，南临幸福路，交通便利；而且紧靠杨柳河，风景优美，能吸引大量游客，有稳定客源。
2）杨柳河街现有的商业街道沿线缺乏必要的休息场所；沿街建筑均为私人店铺，没有合理的规划，空间利用不合理，且功能分区不明确。
纵观古城区所有的商业街道，基本上无系统性景观设计，不够新颖、不够合理、或缺乏人行道、或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋；更谈不上为残疾人、老人、儿童推车等提供方便的无障碍设计了。
实际上，古城区现有的商业街道根本就不具备商业街道的基本功能。
3）建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌与建筑物的不搭配，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观；公共设施简陋、匮乏。
通过市场调查研究得出的结论：
建设休闲步行街可以缓解老城区的交通阻塞问题，可以营造都江堰城市街道新景观，给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲、购物环境，以商业、美食、休闲为主，兼顾多种需求，提供一流的休闲场所。
第三章建设规模、规划理念和规划构想
一、建设规模
（一）．建设规模
1、场地平整土石方工程：
根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算2万立方米。
2、路网工程：
1）商业步行北街长90m,宽度16m
2）商业步行南街长80m,宽度16m
3）商业广场3126平方米；
商业广场路长74m,宽度12m;
美食广场1820平方米;
4）消防路
东面：
长280m,宽度5m；面积1400平方米
西面：
长310m,宽度5m；面积1650平方米
中部：
长92m,宽度8m；面积736平方米
长65m,宽度4m；面积260平方米
3、停车位：
地面21个小车车位；面积760平方米
4、房屋建筑工程：
公共厕所、垃圾中转站100平方米
5、市政管线及绿化工程
排水管D500长1200米；
给水管道D200长300米；D100长300米
道路绿化：
4000平方米
6、中央水景及绿化工程
（二）．规划理念、空间布局
1．规划理念：
正如哥本哈根的从工作出发1962年改建成的第一条步行街斯特勒格街开始。
多年来，一贯奉行以减少城市中心的交通，改善使用者的环境为目标。
今天，我们可以看到，从以汽车为主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了一种良好的开放性。
在这个过程中变得更漂亮，更少污染和更少噪声。
在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。
重视人、建筑、环境三者之间的联系。
运用点、线、面和动静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业业态混合策划，结合城市的商业文化，建设一条集购物、休闲、娱乐、美食、文化、商务、运动为一体的综合性步行街。
休闲步行街的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。
通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步行街；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。
游憩方式的设计主要体现在：
商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。
不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。
总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。
2．空间布局：
杨柳河原为都江堰护城河，现改造成水景街区。
主要包括三个景观点区，两轴，一节点。
三个景观点区：
根据建筑特点和功能不同，分成三个景观点区
商业购物区：
主要出售生活配套和旅游纪念品，如银器、玉器、民族服饰、皮草、茶叶、手工艺品等；
美食区：
沿街布置，它是古城区夜生活的主角，集供应午餐、晚餐与提供酒、咖啡、茶、酒、小吃等类型（一般白天以餐饮为主、晚上以酒吧为主）；
家庭旅馆区：
杨柳河两边的商住楼，可打造成家庭旅馆，吸引对酒吧感兴趣的年轻人。
二轴：
一主轴和一辅轴，主轴沿街布置餐饮区，购物区；辅轴布置家庭旅馆以及其他功能区。
一节点及多个景观点：
以柳河坊入口处牌坊为重要景观节点进行设计。
根据街道沿线特点和不同要求可规划多种景观点来丰富商业街景观。
3、规划设计构想
1）．道路交通和停车场规划：
从入口的前五十米设置为道路两旁停车，五十米后禁止车辆通行。
2）．道路空间的划分：
根据功能性可将步行街空间划分为两种性质，交通空间和休闲空间。
在步行街中轴线中央水景区域设置休息，停留，观赏等功能的空间。
在休闲空间两侧靠近店面的通道为交通空间。
为购物的人们提供过往通道，还可以利用其支路引伸出一些步行空间，既有效的扩大了街道空间又丰富了空间形式。
3）．道路景观设计
建立与空间布局相适宜的城市景观。
依据功能分区不同，对步行街道景观包括节点处，绿化，铺地设计照明等进行全方位的规划设计。
街道的绿化设计均应适应步行街的特征和需要，确保环境的保护，景观效果上的文化内涵及通行的安全性。
步行街的绿化以盆栽、花草为主。
其优点可根据需要随时调整布局形式，随季节变化更换品种，创造一个四季如春的景象。
设置更多的街道开放空间，加强休闲娱乐服务内容，为市民提供休息、交流场地。
提供一些专为儿童、老年人、青年人等不同群体服务的场所。
休闲步行街将会增添更多的生机和活力。
地面铺装采用坚固性好、耐磨、色彩鲜艳、易清理且最适宜步行的地面铺装。
充分考虑无障碍设计，包括盲道、坡道等供老弱伤残者使伤用。
照明系统总体上分室外照明、道路照明、路灯等的功能照明和霓虹灯、泛光照明等设计照明。
注重亮化的整体效果，体现商业性街道引发亮丽的特征。
商业购物的高峰往往是傍晚，所以要重点突出夜间照明效果。
4）．道路公共设施规划：
统一规划设计街道公共设施的设置位置、色彩及形式。
采用共同的建筑语言寓功能、艺术为一体，形成美观有序的步行环境。
5）．市政基础设施规划：
先地下后地上的原则，搞好基础设施建设，综合规划设计给排水及电力通讯，管网入地敷设，沿街低压电缆通讯线路及广告招牌线路作到线路隐蔽，规范，整洁。
21世纪是强调人，强调人与自然融合，强调文化，强调发展的世纪。
步行街作为城市社会、经济、人文、空间的物化反映。
其形态的演进反映了城市发展变动的历史。
其内在结构又反映着城市形态的本质。
虽然在许多商业开发和城市改建中使用休闲步行街这一词汇，但很多情况下它所表示的是一个步行环境，而不仅仅是商业，一条休闲步行街无论是改建或是新建，保持或造出的“街”的形态是很重要的。
街道有两种和形式直接关联的特性。
那就是，街道在任何时候既是道路又是场所。
正如森巴尼特所说：
“公共开放空间设计的基本元素是认识到街道作为公共开放空间的构架的重要性。
”休闲步行街的建设涉及到许多因素和领域。
其建设规模功能形态逐渐大型化、多样化、立体化、综合化。
要创造一个以人为本、舒适、宜人的步行街商业系统，既要满足人们观赏审美的要求，又要满足人们社会生活中各种服务的需要，而且通过休闲步行街的建设，体现城市风貌和个性。
（三）规划构想
1、规划布局
休闲步行街主街宽度不小于6米，路旁铺以绿化景观设施。
休闲步行街东西两端因为河流的阻断，考虑采用步行桥形式；南端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食街，面积约1820平方米。
2、给水工程
水源取自自来水厂，由建设路城市主供水管引入给水区。
供水管管径为Ｄ200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。
3、排水工程
采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。
雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或沟渠。
4、供电工程
利用城市电网供电，条件十分优越。
5、电讯工程
按规划要求预埋电讯管道，进入地块。
6、路灯照明工程
休闲步行街的路灯沿路中线布置、消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。
二、技术标准：
房屋建筑工程按国家相应的房屋建筑设计规范，市政工程和园林绿化工程按国家相应的市政工程和园林绿化设计规范，工程量计算依据为湖南省2013消耗量标准，材料价格按现行市场价格，取费标准执行湖南省造价总站的相关规定。
第四章建设条件
1、区域位置和自然条件
都江堰市位于成都平原与川西高原的过渡地带，地处岷江上游和中游结合部位。
都江堰市属四川省成都市所辖，东邻彭州市、郫县、温江区，南连崇州市，西、北接汶川县（图0.2-1），南距成都市市区48km。
地理坐标：
东经103°25′42″～103°47′00″，北纬30°44′54″～31°22′09″。
市域南北长68.4km，东西宽34.0km，面积1208km2。
都江堰市位于四川省西北部，其东南的成都平原以之为轴心，向东呈扇形展开；其西北是上升迅速的高山及与之相连的高原。
都江堰市即处于高原、平原过度之间。
成都地区经济发达，对都江堰市经济辐射强；阿坝州资源丰富，有一定的经济实力，两个经济区对外辐射的节点恰好在都江堰市。
都江堰市距离成都55km，有国家二级公路连接。
汽车行驶一小时左右即可到达。
作为四川省省会的成都，是西南通往中原和东南地区的交通枢纽，通过成都便联系了都江堰市与外地游客。
都江堰市位于岷江中游，是成都通往阿坝州及青海、甘肃的重要咽喉，公路交通发达，阿坝州以少数民族为主，大都有外出的愿望，故自治州也是一个前途广阔有待开发的客源市场。
二、工程地质条件
都江堰市地层属扬子地层区龙门山及四川盆地分区，地层除缺失奥陶系外，从元古界到第四系均有出露。
市域内的东南部成都平原为全新统冲洪积和更新统冰碛、冰水堆积砂卵石土及砂质粘土；北部高中山、高山区为侵入火成岩体，为块状结构，连续分布面积大，多属无人区；在中部和西部低山、低中山、中山区为震旦系至第三系的碎屑岩沉积，岩体为不等厚的层状结构，岩性砂岩、泥岩、页岩（或碳质页岩夹煤层）、砾岩等。
第五章投资估算及资金筹措
一、投资估算:
工程总投资3609万元
1、场地平整土石方工程：
24万元
整个项目区的土石方工程估算2万立方米。
12元/立方米*20000立方米=24万元
2、道路广场工程：
216万元
1）商业步行北街长90m,宽度16m
2）商业步行南街长80m,宽度16m
3）商业广场3126平方米
商业广场路长74m,宽度12m;
美食广场1820平方米
4）消防路
东面：
长280m,宽度5m；面积1400平方米
西面：
长310m,宽度5m；面积1550平方米
中部：
长92m,宽度8m；面积736平方米
长65m,宽度4m；面积260平方米
3、停车位：
11.4万元
地面21个小车车位；面积760平方米
4、房屋建筑工程：
8万元
公共厕所、垃圾中转站100平方米
5、绿化工程：
60万元
中央水景工程：
571.4万元
6、市政管线：
27万元
排水管D500长1200米；给水管道D200长300米；D100长300米
7、工程建设其他费用:
2337万元
1）土地成本:
2300万元
2）建设单位管理费用、工程监理费用、招标投标管理费用等按照有关编制规定计算见附表。
3）贷款利息：
按照年贷款利率9.6%进行计算得192万元。
工程造价估算表
序号
项目名称
长*宽
面积（平方米）
单价（元/平方米）
合价
备注
（万元）
道路、广场工程
216
1
商业北街
90*16
1440
180
25.92
2
商业南街
80*16
1280
180
23.04
3
商业广场
3126
180
56.268
4
商业广场路
74*12
888
180
15.984
5
美食广场
1820
180
32.76
6
东消防路
280*5
1400
100
14
7
西消防路
310*5
1550
100
15.5
8
中部消防路
996
100
10.0
停车位
11.4
9
地面车位
760
150
11.4
10
建筑工程
8
11
12
公共厕所
100
800
8
13
14
绿化工程
消防路绿化
4000
150
60
15
地下管线
1500
180
27
单价180元/M
16
水景
中央水景
571.4
15
场地土石方
20000
12
24
单价12元/立方米
总计
918
高沙休闲步行街投资估算汇总表单位：
万元
序号
费用名称
投资额
估算说明
1
建安工程
918
1.1
场地土石方工程
24
1.2
房屋建筑工程
8
1.3
道路、广场工程
216
1.4
停车位
11
1.5
绿化工程
60
1.6
中央水景
571.4
1.7
地下管网
27
2
工程建设其他费用
2337
2.1
土地费用
2300
2.2
建设单位管理费用
8.0
1*0.9%
2.3
勘察设计费用
15
1*1.6%
2.4
工程监理费
14
1*1.5%
3
预备费
163
（1+2）*5%
4
建设期贷款利息
192.0
5
总投资
3609
二、资金筹措
本项目工程投资估算总额为3609万元。
资金来源：
1、自筹资金309万元，
2、已付土地款资金2300万元
3、争取银行贷款1000万元。
第六章实施方案
一、项目实施计划进度
1．2010年7月完成建设项目可行性研究工作；
2．2010年9月完成控制性详细规划设计报批工作；
3．2010年10月完成初步设计文件，报送审批；
4．2010年11月完成施工图设计；
5．2010年12月开工建设；
6．2011年5月开始销售地基；
7．2011年12月完成铺面销售任务。
二、建设施工条件及施工进度的保证
升级会员 