某生态旅游项目可行性研究报告.docx
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某生态旅游项目可行性研究报告
一、项目概况
1.项目区位
项目位于**西部的***区，处于**湖生态园的东南侧。
南距**市中心约10～15公里，北距市**机场15公里。
2.区域概况
2.1自然环境
**湖生态园区属**的郊区***区管辖，位于市中环线张公堤之外。
园区内有水域面积约6平方公里，华中首家高尔夫球场（18洞、标准72杆）、东方跑马场等。
当前除了一些住宅小区外，基本为荒地和菜地。
2.2人文环境
**湖生态园区定位为生态旅游区，但当前基本没有相应的产业和教育的支撑，规划中有**湖公园、旅游城等待建。
2.3周边企事业状况
**湖生态园区周围有台商投资区、鑫桥科技产业园等。
区内有台湾统一、美国百事可乐、广东今日、上海光明、香港华丰、台湾远东、香港新世界以及等一批国际、国内较有影响的知名企业纷纷在投资区内落户。
其职工工资状况如下：
***区企业职工的人均年工资收入（单位：
元/年）
年份
平均工资（元）
1999
4905
2000
5231
2001
6279
从表中数字看，***区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的客户。
2.4周边配套设施
教育:
睿升私立学校（中小学）；
休闲/娱乐、餐饮、商业、医疗、治安、消防、金融、邮政等配套基本没有，依赖于各小区自行配备。
但距离本地块1站路的常青花园（位于机场路东侧）为大型成熟社区，配套齐全完备。
内部有9所幼儿园、多所中小学、1所全日制大学工业学院、1所老年大学、商业、金融、饮食、交通、文化、医疗等齐全，一家医院、大型肉菜市场、超市等。
2.5基础设施
2.5.1外部交通
当前从市区到达本项目的路径有
1）中心片区－常青路—金山大道―环湖路―马池路―环湖中路；
2）中心片区－常青路—机场东侧、常青花园市政路―马池路―环湖中路；
其中第二条路径开通公交线路720路（机场河－－丽水佳园），能够到达本项目。
从通达性来看，第一条路径通达性好于第二条路径，但沿路有很多楼盘拦截；第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达环湖中路。
绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥处调头，该处环境较差，在通达性上逊于第一条路径。
2.5.2内部交通
目前马池路已经通车，环湖中路正在施工，且已经修建至本地块，整个环湖中路预计明年贯通。
所以，区域内路网较为完善，但没有公共交通工具支撑。
2.5.3市政设施
a.自来水
b.供电
c.煤气
d.排水、排污
e.有线电视、电话、网络
3.用地现状分析
3.1四至
3.2用地规模
3.3现状分析
地块主要为农地，沿地块内现状道路两侧有高约15～20米的水杉树。
地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内。
目前地块平整，标高基本在19.6m～19.8m。
市对城区项目的最低地面标高要求≥20.65m，对本区域虽无严格限制，但须依据排水现状，最低地面标高拟定为20.5m～22.5m。
因此本项目需填土70cm～90cm（以20.5计算）。
3.4地质分析
暂时缺少。
3.5植被分布
地块内部沿现状道路两侧为水杉树。
（见3.3现状环境图）
3.6几何性质
该地块形状基本呈梯形，南北方向长约260～420米，东西方向宽约660～700米。
（见下图）
3.7用地性质
地块现为预留建设用地，规划为居住用地。
3.8规划市政
4.规划要点
●容积率在2.5以下；
●建筑密度不超过22％；
●绿化率≥35%；
●建筑高度限高90米并满足**机场对建筑净空的要求；
●建筑退规划用地边界线距离：
建筑物、构筑物后退周边距离道路红线距离≥5米，满足日照、消防等要求；
●建筑间距≥1.2h（h为南侧建筑总高度，且满足消防要求）；
●停车数量：
机动车1：
0.5、自行车1：
0.5。
5.项目出让条件
该项目区政府口头承诺为招标项目，三通一平后出让。
土地价格和付款条件暂时不能确定，尚须与政府的进一步沟通。
该地块现用途为农用地，但已经获得建设用地指标，为预留建设用地。
付款条件（未确定）。
二、市场研究
1.宏观经济与总体市场分析
1.1市宏观经济与评价
●经济运行良好
1）国内生产总值增长较快
2002年全市GDP达到1493亿元，在全国19个副省级城市中居第11位，高于南京、哈尔滨、沈阳和济南等城市，人均GDP达到2362美元，在全国19个副省级城市中占据第13位。
2003年1～7月，全市GDP933.35亿元，比去年同期增长12％，为3年来最高。
2）三大需求继续增加
首先，消费品市场稳步发展。
2001年全市实现社会消费品零售额达685.82亿元，居国内同类城市第6位；2003年1～9月份累计消费额达600.92亿元，同比增幅11.8％。
其次，固定资产投资两位数增长。
2002年达到570.43亿元，同比增长12.2％，在全国19个副省级城市中占据第9位。
2003年1～9月固定资产投资累计达317.29亿元，增幅为19.1％，其中：
基本建设投资139.89亿元，增长16.1%；技术改造投资66.37亿元，增长22.6%；房地产开发投资99.16亿元，增长22.1%。
另外，外贸出口增加。
随着市经济增长的加快，外经贸发展趋势继续看好。
据统计，2002年累计出口10.91亿美元，比上年同期增长15％。
3）城镇居民收入继续提高
2003年1～9月，市城镇居民收入在去年较高增长的基础上继续增长，居民家庭人均可支配收入累计为6512.36元，同比增长8.7%。
●未来宏观经济走势
1）经济前景乐观
的经济发展也逐渐步入快车道，GDP增长率达到12％。
2）未来仍有高速增长的潜力
地理位置优越，属于华中重镇，对于中国中部乃至西部经济的快速大发展起着至关重要的作用，她在中国经济版图上的位置是不可替代的，基于此，未来的经济高速增长是可以预期的。
3）经济增长略快于全国平均水平
近年来，的国民经济均以两位数的速度在增长，高于全国平均水平的8％。
且其产业结构中第三产业比重逐步提高，2002年达到49.77％，同时基础设施建设速度加快，为未来的经济发展打下良好的基础。
4）消费信心指数提高
社会消费品总额的提高，无疑表明人们对社会经济的未来发展持乐观态度，也说明了人们能够将积蓄用于消费，消费信心逐步提高。
1.2市房地产市场的总体分析与评价
●房地产市场供给与需求
1）房地产投资和市场需求看好
2001年比2000年投资增长了14.2%，2002年比2001年更是增长了14.88%，三年的投资额依次为101、115.34、132.5亿元，位居全国19个副省级城市第10位。
今年1～8月份房地产开发投资额达到79.09亿元，同比增长25.5%。
可以预计，今年的投资额将会在2002年的基础上再次大幅增长。
2000～2002年商品房（住宅）消化量分别为359.6（339.9）、408.85（375.91）、450.27（393.01）万平米，而2003年1～8月份住宅消化量达到197.91万平米，同比增长9.6％。
2）供求形势长期有利
2001年商品房竣工面积突破600万平米，住宅竣工面积也突破了500万平米。
2003年1～5月份，竣工商品房面积86.07万平方米，比上年同期增长28.6%。
而近年来，商品房的施工面积更是超过了1200万平米，2001年达到了1547万平米，2002年则达到了1690.12万平米。
其中住宅的施工面积在上世纪末就突破了1000万平米，2001年比2000年增长了24.96%，2002年比2001年增长了10.1%。
2003年1～8月，全市房地产开发施工面积达1329.05万平方米，比去年同期增长9.1%，其中本年新开工面积415.19万平方米，比同期增长6.9%。
当然，尽管2003年1～8月份的住宅销售增幅超过施工面积增幅，但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加，各路资本纷纷抢摊江城，未来竞争将是激烈的。
●居住的区域特点：
1）三镇居民不愿跨江而居；
2）三镇客户职业特点：
武昌为文化区，基本为高校教师、科研人员、高科技企业员工、公务员；汉阳为工业主导，客群不明显，有汽车贸易、公务员、拆迁户等；**商贸金融居多，客群不典型，有公务员、金融、商贸、房地产等；
3）三镇交流日益增多，人们居住观念开始改变，跨江而居现象不断增多。
●物业价格
1）年均增长约200元/平米；
2）住宅价格从“金字塔”型逐步转向“纺锤型”，中间价位居多；
房价以1800～3000元之间的最为集中。
相关数据显示，市1至9月在售的121个楼盘中，每平方米价位在1800元以下的有34个，主要集中在****湖、汉阳等地；每平方米价位在1800～3000元之间的，有66个楼盘，分布在各个城区；3000元以上的有8个，主要集中在**解放大道、建设大道一带以及徐东、中南和积玉桥片区。
3）房价将保持继续攀升态势；
近两年，随着土地成本提高以及中高档商品房开发量的增多，低价位的房子在大量减少，目前房价集中在两三千元之间。
而随着土地供应的逐渐市场化，土地价格日益提高，导致住宅的成本大幅增加，基于此，未来的房价将会出现一定的跃升。
●二手房市场分析
1）二手房交易量快速放大；
2001年二手房交易量首次超过商品房现房。
当然这与价格因素有关：
商品房售价5年来连续上涨，中心城区内的售价大都超过每平方米2500元，而二手房均价在1500元以下。
第三季度市二手房住宅类价格涨势明显，均价为1176.33元/㎡，比上季度上涨了99.01元/㎡，涨幅达到9.19％。
2）市民“二次置业”逐渐升温，部分市民开始“卖旧买新”、“卖小买大”，带动了二手房市场。
2.辐射区域分析
【研究说明】房地产业是地域性很强的行业，因此，必须对项目的有效辐射区域内的房地产业发展状况进行分析，以判断其发展对本项目物业需求的影响。
2.1辐射区域界定
根据对**湖片区住宅项目的客源调查分析，结果显示其客群主要来自于**，少量来源于武昌、汉阳和外省市，因此本项目的有效辐射范围只能为**区域，我们将其分为**湖、站北、后湖以及中心片区。
2.2各片区特点概述
a.后湖
●地域范围
后湖泛指京广铁路江岸编组站以北，张公堤以南，黄浦路延长线以东，解放大道、汉黄路以西地区，属江岸区后湖乡管辖。
●与市区关系：
距离市区较近；
距离城市主干道发展大道仅一站公交路程。
●生活配套：
较完备；
●住宅档次：
以中低档为主
片区当前居住环境较差，住宅发展以中低档起步，在市民心目中档次不高，近期仍以中档为主，是市未来的大型居住组团之一。
●产品状况
✧产品类型：
以多层为主，辅以小高层；
✧价格：
单价在2200～2400元/平米，个别项目价格在2900元/平米。
b.站北
●地域范围
站北属江汉区管辖，吡临硚口和***区，位于常青路和姑嫂树路之间。
区域内有火车站、连接机场路的城市主干道以及江北工业园等产业园区。
市整体规划将火车站以北和铁路沿线的周边区域统称为站北片区。
●与市区关系：
属于市区范围；
●生活配套：
完善；
●住宅以中高档为主、中档为辅；
住宅发展初期以中档为主，但现在已经朝中高档方向发展，是市重点规划的居住中心之一。
目前已经初具规模。
但片区内有火车站、铁路、火葬场等影响居住环境的元素存在。
●产品状况
✧产品类型：
以多层、小高层为主；
✧价格：
单价在2000～2400元/平米，个别项目在3100～3250元/平米。
c.中心片区
●地域范围
中心片区主要指江汉区、江岸区以及硚口的主城核心区域。
包括二七、三阳、长丰等居住组团。
但目前皆为待拆迁区域，其中二七地块500亩年底将推出。
●与市区关系：
市中心地带
●生活配套：
完善；
●住宅档次：
以中高档以上产品为主；
●产品状况
✧产品类型：
以高层、小高层为主；
✧价格：
单价在3000元～5000元/平米，少数项目超过5000元/平米以上。
2.2各片区不同档次物业的供需结构及客户基本分析
【说明】根据我们对**住宅市场的分析，认为总价在30万以下为中档产品，30～50万为中高档产品，50万以上为高端产品。
Ø供给
✧中心片区的供给近年来逐渐减少；
✧**湖、后湖和站北的住宅供给量不断增加；
表1**区域住宅市场供给结构表
片区
档次
占**住总供给量比例
主流产品
档次
主流产品单价区间
中档
中高档
高档
**湖
27％
25％
48％
23％
中高档以上
【1650，3100】
站北
30％
64％
6％
27％
中高档
【2400，3100】
后湖
52％
38％
10％
17％
中档
【2200，2900】
中心片区
16％
58％
16％
33％
中高档以上
【3200，5000】
从上表的数字可以得出：
✧供应的热点区域依次为中心片区、站北、**湖、后湖；
✧从价格分布来看，中心片区价格偏高，后湖价格普遍偏低，站北位于较高水平，**湖价格高低并存；
✧各片区主流产品中，中心片区和**湖为中高档以上，站北以中高端为主，而后湖则以中档为主。
Ø需求
从消化趋势图来看，中心片区消化所占比例逐渐走低，而**湖、后湖和站北区域的消化量逐年增加。
表22003年住宅消化比例表
片区
**湖
后湖
站北
中心片区
各种物业消化比例
26％
24％
17％
31％
中高档物业比例
14％
15％
30％
41％
从消化比例看，大概判断各片区：
✧客户总容量，依次为中心片区、**湖、站北和后湖。
✧中高档产品的市场容量中心片区和站北居于第一层次、**湖和后湖居于第二层次。
但从消化比率来看，**湖最快，接近85％、其次为后湖（80.8％）、市区（70.3％）和站北（60.4％）。
Ø客户分析
●基本信息【这里只对中高端客户进行基本分析】
✧客户职业特征不明显，公务员、金融、商贸、文教、大量私营企业人员等；
✧客户分布具有地域性；
✧消费方式多样化、按揭消费成为主流；
✧出行主要依赖于公共交通，但**湖区域中高端以上客户大部分自行驾车。
●消费能力
根据对住宅市场的研究，认为房价收入比为6：
1，据此，算出能够购买中高档以上住宅客户的年收入状况。
基于此，购置30～50万产品客户年收入至少在5万元以上，即家庭月收入4500元以上。
根据有关资料显示，年收入在5万元以上的客群分布于以下行业：
表3**中高收入情况表
职业
石油系统
长江水利委员会
银行、保险等
医院
电信等
电力
外企
员工
机场
员工
年收入区间
【5，10】
【5，8】
【7，8】
【5，10】
【6，8】
【5，10】
【6，8】
公积金在【580，1080】
此外，**分布着大量的商业人员，其收入比工薪阶层、甚至于外企的员工都要高。
●消费倾向
1）后湖：
居住和改善居住为主，投资型客户较少，主要来源于江岸区和江汉、武昌的部分区域；
2）**湖：
改善居住为主，伴有部分投资型客户，基本为景观驱动或价格驱动型，主要来源于江汉区、江岸区以及硚口区、***区、武昌和汉阳的部分区域；
3）站北：
改善居住为主，主要来源于江汉区以及江岸区和汉阳区的部分区域；
4）中心片区：
居住和改善居住为主，伴有部分投资型客户，主要来源于江汉区、江岸区以及武昌和汉阳的部分区域。
2.3各片区不同档次物业需求走势
●总势判断：
中心片区下降、**湖、后湖、站北不断上升；
从近年来消化走势图可以判断得出**湖、后湖、站北三个片区的市场消化将逐步走高，而中心片区的消化则处于下降趋势。
●各片区预测：
1）中心片区：
中档物业降低，中高档以上物业不确定；
鉴于中心片区土地稀缺、房价高企，中档物业供、需都将明显减少，但由于旧城改造力度的加大，将来可能会有土地供应，因此，不能确定其未来的供给和需求。
2）**湖：
各档次物业需求都将增加；
鉴于距其9km的CBD建设和轨道交通的辐射，以及人们对居住环境的日益重视，其他区域房价的走高，将会吸引更多的客群前来购置物业。
3）后湖：
各档次物业都将增加；
鉴于后湖片区居住环境的日益完善，相对完备的生活配套，与中心片区距离的日益缩小，将吸引越来越多的客群前来购置物业。
4）站北：
中档增加，中高档以上物业不确定；
由于中心片区土地日益减少，住宅价格持续上涨，高端项目增多，势必分流部分客户至站北，但对于中高档物业，当前的消化比率较低，且其周围有火车站、铁路、火葬场等影响居住环境的元素存在，这部分客群可能会选择在环境更好的**湖购置物业。
但考虑到毗邻CBD，站北的需求将会有一定程度的提升。
3.区域市场分析
【研究说明】通过地段的价值分析法和区域内市场供需结构的分析法，提出项目的定位方向；最后通过对竞争项目的分析和公司的战略和实际，提出我们的竞争策略。
3.1地段价值分析
3.1.1宏观分析
从宏观的角度探求**湖片区在城市骨架中的地位及其发展趋势，判断出客群对该片区的认同度，以期建立项目定位的客观基础。
Ø静态
城市印象——城市中的任何区域在市民心目中都会有一个或清晰、或模糊的定位，着眼于静态，探询其城市印象，即找出该区域在市民心目中的定位，从而判断该区域能够被广大市民认可的产品。
6平方公里的**湖水域、华中地区首家高尔夫球场、东方跑马场等自然和人造景观，且距离机场较近，而与机场相联系的词汇有，飞机、富裕、商务、白领等，所以，作为未受到任何污染的片区，高尚住宅聚集的形成有其客观基础。
在**的住宅版图上，唯有该片区能够提供低密度且享受自然景观的高尚住宅，高尚住宅的聚集已经得到市民的认可。
Ø动态
从该片区发展的过去看，处于市中环线张公堤之外，为荒芜的待开发区域，交通、市政、生活皆很不便，很难吸聚市民对其的注意。
从该片区现状和未来看，借助于机场路的建成，从**核心商圈中心广场，经由青年路、常青路及至**湖、从商业次中心新世界中心沿金融一条街沿着新华路、经由发展大道及至**湖，路况也较好，所以，从**商业中心通往**湖非常通畅。
即**湖区域处于机场和未来CBD之间，属于的门户地带。
因此，在提供中档住宅的同时，逐渐发展成为高档客群的聚集区，成为**高端住宅的首选。
从发展来看，其他片区受制于自然条件，且距离机场较远，不具有吸聚高端人群的客观基础。
所以，未来的城市发展只能会越来越促进**湖高尚居住区的形成。
因此，延续城市印象、遵循其发展趋势，在该区域应该建设中高档以上产品，以符合其在**版图上的定位。
3.1.2中观研究
从上空俯视**湖，路网齐全，金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路等一条条宽阔的道路纵横交错，将**湖与**浑然连成一体。
即使是距离**中心城区最远处车程也不会超过30分钟。
且规划中的轻轨和地铁横贯**湖而过。
但基于其居于张公堤之外，公交线路仍然很少，缺少出租车等交通工具的支撑，区内交通网络还没有建立，交通仍然不便。
但随着该区域住宅小区的不断建设，公交线路将逐渐完善。
从配套来看，市政条件并不完善，目前各小区里只有水、电完全接通，管道煤气要到2004年3月才能正式使用。
除此之外，生活、教育、医疗配套基本依赖于各小区自行解决。
基于以上分析，区域优劣势总结如下。
Ø优势：
1）自然环境较好；
2）交通路况较好；
3）没有拆迁麻烦，易于操作；
4）居于未来CBD的辐射区域；
5）距离机场较近，且与通往城市商业中心的主干道直接相连；
6）市民对其低密度的高尚居住区的定位有较高认可；
7）客户来源多样化，住宅消化比率高；
Ø劣势：
1）交通不便、尤其公交线路较少；
2）生活便利度较低，缺少生活配套支撑，且缺少娱乐、休闲设施等；
3）该区域可用于住宅建设的土地量较大，且大都被廉价圈占，未来竞争激烈。
基于以上分析，认为该区域还不是成熟的居住区，区域内部的交通体系还没有建立，但作为低密度的高尚居住区已经得到市民认可，对于改善居住或者自驾车的客户并不具有抗性，所以宜建设中高端以上产品。
3.1.3微观研究
分析完区域优劣势，我们再分析地块本身的情况。
Ø优势
1）地块平整方正；
2）地块没有拆迁量；
3）距大型成熟生活社区常青花园绝对距离较近，但之间相隔一立交桥，不甚畅通；
4）毗邻机场路，易于展示项目形象；
5）距离常青花园公交总站较近，约2km，利于公交线路延伸；
6）丽水佳园入住率相对较高，人气逐渐聚集；
Ø劣势
1）与本区域其他项目比，地价相对较高；
2）与本区域其他项目比，地块本身不具有景观优势；
3）地块自然植被较少；
4）东侧规划有污水明渠；
5）尽管路况较好，但与区域外的交通不畅；
6）北侧有高压走廊、变电站；
7）目前地块海拔低于城市建设标高要求，要求回填土方高度近1M。
基于以上分析，项目的建设应发挥与大型成熟社区、市区绝对距离较近的优势，但须解决交通不畅以及周边环境的劣势，提高项目的档次和品质。
【小结】通过以上分析，认为地块优势相对较弱，土地成本高，没有良好的自然景观支撑，将弱化项目的竞争力，影响发展空间，操作须谨慎。
但宏观、中观以及微观的现实条件，为区域和本地块提供了开发的客观基础，且城市的发展为区域提供了较好的预期，项目适合往中高档方向定位。
3.2供需结构分析
【研究说明】通过对2003年**湖区域各物业类型的畅销总价、单价和户型的分析，结合2004年该区域的潜在供应量，总结出**项目地块在产品定位上的方向。
3.2.12003年各物业类型供需结构分析：
5－6层普通多层产品：
接受总价区间：
15－30万；
接受单价区间：
1600－1700，万科四季花城为2300（扣除装修之后的毛坯房价格）
接受户型区间：
最大的为三房二厅（110－135平米），其次为二房二厅（105平米以下）和小三房（105平米左右），再次为四房二厅和顶层复式（140平米以上）。
【结论】**湖区域的多层主要为中档类产品，有少量为中高档产品，接受总价集中在30万元以下，接受单价集中在1600-1700元/平米，以三房和二房为主力户型。
供应多层产品的楼盘比较多，竞争较激烈。
4－4.5层花园洋房：
接受总价区间：
30－60万；
接受单价区间：
2500－2600（四季花城花园洋房初装修单价为2850，除去初装修后为2500-2600）。
接受户型区间：
三房二厅到五房二厅，126-230平米
【结论】**湖区域的花园洋房主要为中高档产品，少量为高档产品。
接受总价在30－60万，接受户型面积在126-230平米，总价和户型跨度较大，显示了花园洋房产品较广泛的接受度。
接受单价在2500－2600元/平米。
供应花园洋房的楼盘较少，竞争度较低。
小高层：
接受总价区间：
25－35万：
接受单价区间：
2400以下（2800单价为5.2米层高产品，折算到标准层高为2065）
接受户型区间：
84-130平米（84平米为复式户型，使用面积为146平米）
【结论】**湖区域的小高层主要为中档产品，少量为中高档产品和高档产品，消化量小，接受总价集中在25-35万，单价超过2100后接受度下降很快。
由于和**湖区域低密度的住宅市场定位不相符合，供应小高层的楼盘不多，目前开发此类产品的市场风险和成本压力也较大。
Townhouse：
接受总价区间：
40-
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