物业安全管理员实操手册.docx

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物业安全管理员实操手册

2017

第一章：

管理区安全岗位务实

一、人员入口岗

1、送餐人员：

礼貌询问送达的房号——通过对讲与住户联系证实——请其出示有效证件进行登记——按要求填写《来访人员登记表》——通知巡逻岗进行跟踪核实——离开时收回出入卡，注销离去时间。

2、送货人员：

主动上前询问货物送达地点———通知中心或相应岗位核实，指挥车辆合理停放——请其出示有效证件进行登记并发放出入卡——通知巡逻岗跟进（控制电梯）搬运。

3、装修人员：

安全员检查《人员临时出入卡》——核对房号、姓名、照片、证件有效期及管理处公章——证件过期者通知其延期，证件遗失者通知其补办——登记后方可放行。

4、业务人员（如送花、送机票、送药、送餐等）：

礼貌的询问其送达的房号——通知中心或相应岗位联系顾客确认——请其出示有效证件，登记发放出入卡——通知巡逻岗进行跟踪，防止其派发传单——收回证件，注销离去时间。

5、尾随业主人员：

主动拦截询问——业主证实为自己朋友，问好，请其进入——业主证实非自己朋友，询问来访目的，按来访人员处理——登记并发放出入卡，通知巡逻岗跟踪。

6、普通来访人员：

主动上前询问，清楚所到达房号——通知中心联系证实——请其出示有效证件进行登记，通知巡逻跟踪——态度强硬不愿登记者，通知上级处理。

7、本地执行公务人员：

请其出示证件进行登记——通知管理人员，致电对方单位核实——由管理人员陪同前往——如进行搜查须出示搜查证。

8、外地执法公务人员：

请其出示证件进行登记——通知管理人员——有本地执法部门人员陪同，且有当地相应部门证明——由管理人员陪同前往——如扣押物品须列清单，双方签字确认。

要害部门

指定通道进出

不符合

符合

指定通道和时间搬运

装修垃圾

监控装修搬运材料物品

签到

对装修户进行巡查

立即通知班长和相关人员

异常情况较严重

巡查消防通道

有损坏

对公共消防设施进行巡查

对现场进行巡查

二、区内（楼内）巡逻岗

按时开启和关闭照明设施

处理上班交代事项

了解大厦整体情况

检查接班物品

检查门窗是否完好静听是否有异声异味

检查煤气、水电开关是否正常

认真完成质量记录

突发事件

检查装修现场

配合其他岗位对可疑人员进行临控

违章与安全隐患

是否符合装修

要求的材料和款式

报中心通知相关人员处理

按紧急预案处理

立即采取相

关措施并向

班长汇报

三、

对责任区域进行巡查

报告中心通知相关人员处理

立即通知班长及相关人员处理

损坏

异常情况

检查公共消防设施情况

检查交接班物品

外围巡逻岗

协调处理车辆停放

对商铺装修进行监控

如遇突发事件

对可疑人员进行监控

对上班交代事项进行跟进

按时开启和关闭照明设施

违章向班长和商铺管理人员反映

认真填写质量记录

违章向班长和相关人员反映

按警急预案程序处理

对商铺宣传条幅摆放位置进行监控

对可疑情况采取相应措施处理并向班长（中心）汇报

未能及时完成向班长或中心反映并跟踪

认真填写质量记录

通知相关岗位跟进其离开车场院

突发事件

接班检查物品

车辆入场

情况不属实

联系中心与其住户核实

对车辆高度、外观进行大致判定是否能进入车场

告之相关注意事项、示意进场

告之联系不上是否可以通过其他方式联系业主

通知相关岗位跟进

告之相关注意事项、示意进场

情况属实

住户来访车辆

非住户车辆

四、车辆入口岗

面向来车立正敬礼

按警急预案处理

住户车辆示意进入

礼貌询问

商铺临停车辆

发放《车辆临时停放服务凭证》或卡

交待注意事项，示意进场

发放《车辆临时停放服务凭证》或卡

通知相关岗位跟进

发放《车辆临时停放服务凭证》或卡

临停车辆

做好相关防范措施

情况相符

通知部门负责人处理

做好相关防范不予放行

查验相关证件

示意出场、开道闸

查验免费停车证

政府部门车辆

公司内部车辆

属实

不属实

联系车主核实

不相符

相符

住户车辆

执行公务车辆

判定是否为住户（有车位）车辆

接班检查物品

车辆出场

五、车辆出口岗

面向来车立正敬礼

敬礼、收取凭证（卡）并核对

进行核车、核人、核卡

异常情况（凭证丢失）

示意出场开道闸

告之收费标准及应收费用

在未收费车辆登记表上登记

收取费用并发放发票

在《驶出车辆异常情况登记表》上登记有效证件并签字

立即通知当班长前来协调处理

立即通知班长

前来协调处理

示意出场、开道闸

示意出场，开道闸

在《驶出异常情况登记表》上登记有效证件并签字

交通手势分为：

直行手势与直行辅助手势、左转弯、右转弯、停车手势、慢行手势与前车避让后车手势。

1、直行手势、直行辅助手势

1）直行手势，在身体保持立正姿势，以左手势伸出与身体呈90度，掌心朝外，五指并拢，并且目跟臂走。

2）直行辅助手势，在直行手势前提下，由目随右臂伸出与身体成90度，然后手臂由右至左摆动，小臂与身体平行，小臂与大臂成90度，距胸前约20公分。

2、左（右）转弯

以身体保持立正姿势下，左（右）手臂朝前方伸出，手臂与身体约120度，手呈立掌，掌心向前，五指并拢，随即左（右）手向前伸出，手臂与身体成45度距右小腹部约30公分，目光随左（右）手掌进行左右摆动。

3、停车手势动作要领

以身体保持立正姿势下，左手臂伸出前方伸出，手呈立掌，掌心朝前，手臂与身体约120度。

4、慢行手势动作要领

以身体保持立正姿势下，右手臂伸出前方伸出，掌心朝下，右手臂与身体约60度，目光随右手臂上下摆动。

5、前车避让后车动作要领

身体保持立正姿势，以左手臂向前伸出与身体呈90度，掌心朝左同时向左摆动、随即右手向前伸出与身体呈90度，掌心向上，小手臂后折与大手臂呈90度，掌心朝后同时向后摆动。

立即通知中心或当班班长处理

检查门窗是否关好、静听是否有异常声响和气味

未发现警情

设备、公共设施

盘查跟进处理

通知中心、跟踪处理

异常情况

如有其他异常情况不能确定

当即做好记录

发现车辆擦伤情况

车辆情况

要害部门

向中心反溃信息

情况严重和紧急立即通知中心和班长

情况属实采取相关措施

及时到达现场

遇到消防报警

对消防进行巡查，异常情况报中心

消防设施

并跟进处理情况

未达到标准、立即通知相关清洁员处理

卫生情况

不能协调处理立即知会班长处理情况

联系占位车主到场处理

迅速核查车辆资料

车辆占位

可疑人员

按规定巡逻路线进行巡逻检查

接班检查物品

六、车库巡逻

杜绝在样板房拍照摄象

立即通知班长处理

如有隐患立即知会班长和中心

对门窗及水、电源开关进行检查

有物品不齐或有损坏及其他情况

物品齐全无损坏

督促其不能破坏其他设施和物品

按时对物品进行清点

对施工人员须凭相关证明才可进行施工并加强临控

由当班班长协调处理

保护现场，并积极查找可能的原因，并向中心和班长汇报

与其他班交接时将物品清点清楚

物品丢失、损坏

对参观人员热情接待，耐心讲解、在引导参观时注意加强对物品的临控

非开放期间

开放期间

按时开启和关闭照明设施

检查接班物品

七、样板房巡查岗

八、工地巡逻岗

工地巡逻岗

保障工地安全

完成交接班

维护设施、卫生

处理违法行为

清理闲杂人员

熟悉周边环境

请出现场

核实身份

查问

九、办公区值班岗

办公区域

维护办公秩序

接待来访工作

其它事务完成情况

完成交接班

物资放行管理

车辆停放管理

检查办公区域设备

专人授权

异常情况报中心

运行情况

完好情况

确认核对放行

十、中心值班岗

客户预约

维修家政

绿化家政

清洁家政

工程返修

预约时间和有效联系方式，确保预约时间内有人在家

家政内容：

具体位置内容、事项、以及客户其他要求

记录房号、清洁事项、有无清洁材料等、有无其他要求；

预约时间和有效联系方式，确保预约时间内有人在家

记录报修内容并引导业主跟返修部门联系维修

联系方式：

确保有效、建议客户留电话

预约时间：

确保预约时间内有人在家

维修内容：

具体位置、事项、材料、原因、客户其它要求

无法引导，由技术员协助业主和返修部门对接处理

返修完成，回访登记关闭

回访登记表格、关闭

跟踪确认处理结果、记录

通知绿化家政记录并交接

记录并向客户复述确认

回访登记表格、关闭

跟踪确认处理结果、记录

通知清洁家政记录并交接

记录并向客户复述确认

回复客户并跟踪返修进程

回访登记表格、关闭

跟踪确认处理结果、记录

通知维修、记录并交接

记录并向客户复述确认

报返修部门，要求返修组与客户对接预约时间，反馈登记

十一、班长检查岗

班长检查岗

实行班前点名，班后点评制度，监督本班人员做好交接班工作

掌握管理服务区的整体情况，和处理各种突发事件

检查各岗位工作情况

各岗位质量记录和检查和停车场发票和领用及发放

监督管理服务区各娄公共设施及其标识和消防设施完好情况

负责本班人员的培训和内部管理工作及班员思想工作

考勤纪律

操作规程

装备佩带

质量记录

物品摆放

岗位卫生

精神面貌

服务礼仪

第二章：

消防管理

一、消防常识：

火灾基本常识、原理；

报警注意事项（119）

1、火灾报警

2、要讲清楚起火单位、地址、燃烧物质、火势情况，并将报警人姓名、所用电话号码告诉消防队以便联系。

报警后，本人或派人到通往火场的交通路口、厂门口和街道巷口接应消防车

1、报警时，首先要沉着冷静，不要惊慌

3、要早报警，为消防队灭火争取时间，减少损失

2、燃烧必须具备三个条件

燃烧必须具备的三个条件

温度（燃点）：

温度即为引火源，是指供给可燃物和氧化剂发生燃烧反应的能量来源。

如：

明火焰、赤热体、电弧、静电火花、碰撞火星等

氧化剂（助燃物）：

能与可燃物发生燃烧反应的物质称为氧化剂。

如：

空气中的氧或化合物中的氧等

可燃物：

凡是能够与空气中的氧或其他氧化剂起燃烧化学反应的物质称可燃物。

如：

木材、纸张、酒精、氢气、乙炔气、钠、钾等

3、火灾发生的原因

火灾事故发生的原因

电气

以及其它因素等

放火

雷击

自燃

违章操作

用火不慎

玩火

吸烟

4、常见的火源的种类

常见的火源分八种

核能

如分裂产生的热

光能

由光能转变为热能。

如日光聚焦等

明火

如炉灶火、火柴火、蜡烛火等

高温物体

如点燃的烟头、发热的白炽灯、汽车排气管、暖气管等

电热能

如各种电热器具发热，电弧、电火花、静电火花、雷击电电产生的热等

化学热能

经过化学变化产生的热能。

如燃烧生成的热，某些有机物发热自燃，化合物分解放出热等

机械热能由机械能转变为热能。

如摩擦热、压缩热、撞击热等

生物热

如微生物在新鲜稻草中发酵发热等

5、火灾的蔓延途径

火灾蔓延的三种途径

热辐射

热对流

热传导

6、火灾分类和扑灭

按燃烧物质及特性火灾分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四类

Ｄ类，指金属火灾，如钾、钠、镁、钛、锂、铝合金等物质的火灾

Ｃ类，指气体火灾

Ｂ类，指液体火灾和可熔化的固体物质火

Ａ类，指固体物质火灾

扑救Ｄ类火灾选用7150灭火剂以及砂、土等

扑救Ｃ类火灾应选择用干粉、二氧化碳灭火剂

扑救Ｂ类火灾应选择用干粉、泡沫、二氧化碳灭火剂；扑救极性溶剂Ｂ类火灾不得使用化学泡沫灭火剂，应选用抗溶性泡沫灭火剂

扑救Ａ类火灾应选用水型、泡沫、磷酸铵盐干粉灭火剂

7、防火的基本原理

防火的四个基本原理

防止燃烧条件的产生

不使燃烧三个条件相互结合并发生作用

采取限制、削弱燃烧备件发展

阻止火势蔓延

8、防火的基本措施

防火的四个基本措施

阻止火势蔓延

防止火焰或火星等火源窜入有燃烧、爆炸危险的设备、管道或空间，或阻止火焰在设备和管道中扩展，或者把燃烧限制在一定范围不致向外延烧

消除着火源

严格控制明火、电火及防止静电、雷击引起火灾

隔绝助燃物

使可燃性气体、液体、固体不与空气、氧气或其他氧化剂等助燃物接触，即使有着火源作用，也因为没有助燃物参与而不致发生燃烧

控制可燃物

用非燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；采取局部通风或全部通风的方法，降低可燃气体、蒸气和粉尘的浓度；对能相互作用发生化学反应的物品分开存放

二、消防各类器材作用及操作：

1、防火服、作战服、面具

防火服

作战服

面具

961过滤式火灾自救面具

961过滤式火灾自救面具是按公安部要求生产的，用于火灾中个人逃生，它可防护热气流、热辐射、毒烟、毒气、一氧化碳对头面部及呼吸系统的伤害。

其主要技术性能、试验方法、试验条件与欧洲共同体“自救呼吸保护器标准”（即EN403）要求等效。

961过滤式火灾自救面具有A型、B型两种型号。

A型为贵金属型，B型为普及型。

其主要性能、特点分列如下表。

961（A型）

主要性能

透过系数

<5%

防HCN时间

>30min

防CO时间

>30min

吸气阻力

<23mmH2O

佩戴重量

<500g

特点：

961-A型面具采用贵金属（铂、钯）催化剂作为一氧化碳防护层装填材料。

因独具不怕潮湿的特性、可靠性高、使用时间长、重量轻，利于存放。

本面具除用于火灾自救外，还适用于其它在潮湿条件下需要防毒、防一氧化碳的场所。

XHZL-40型过滤式自救呼吸器

产品型号:

XHZL-40、60

产品名称:

XHZL-40型过滤式自救呼吸器

原产地:

长沙

描述:

消防产品简介一、产品名称：

XHZLC40G型消防式过滤式自救呼吸器A、用途：

本防护自救器，是宾馆、酒家、商场、娱乐场所、铁路、银行、民航、邮电、供电、高层住宅、厂矿及各机关企事业单位发生火灾或爆炸事故时，供给遇灾人员佩戴逃生之用。

B、防护时间：

大于40min。

2、工具类：

撬杠、扳手、锔子、绳子等

消防专用工具箱工具：

锯工、消防扳手、消防斧、消防铁钻、消防锤、消防管钳、应急电筒、消防铁撬（镢）、井盖钩、消防服、作战服、安全绳、安全带、防毒面具、急救箱等

3、干粉灭火器、1211灭火器、CO2灭火器

▲手提式机械、水成膜泡沫灭火器

▲手提式CO2灭火器：

MT2、MT3、MT5

▲推车式CO2灭火器

▲推车式机械泡沫灭火器

▲ZE系列CO2自动灭火系统（主要用于设备房）

▲推车式干粉灭火器　　　▲手提式干粉灭火器

规格型号

MFZ2

MFZ3

MFZ4

MFZ5

MFZ8

MFZT35

灭火剂量（Kg）

有效喷射时间（S）

≥8

≥9

≥12

≥20

有效喷射距离（m）

≥

≥4

≥5

≥

使用温度（℃）

-20～55

-10～55

使用级别（B）

工作压力（Mpa）

水压强度试验（Mpa）

4、消防栓

水带接口技术参数

名称

型号

强度试验压力（Mpa）

密封试验压力（Mpa）

工作试验压力（Mpa）

外型尺寸直径x高（mm）

水带接口

KD50

≤　　　　　

98x118

KD65

111x148

直流水枪技术参数

名称

型号

接口公称通径（mm）

当量喷嘴直径（mm）

工作压力Mpa2

流量L/Min2

射程M

额定值

范围

测定值

允许偏差

直流水枪

QZ16

直流开关水枪

QZG16

▲室内消火栓

消火栓技术参数

名称

型号

公称通径（mm）

公称压力（Mpa）

进水口

出水口

型式

口径（in）

室内消火栓

SN50

圆柱管螺纹

SN65

G21/2

SN50-A

SN65-A

G21/2

SNS65-50

G21/2

SNS80-65

SNSS80-65

▲管牙接扣、异径接头

管牙接扣

KN50，65

异径接头

KN50，65

5、消防主机、消防联动柜等消防设备

对应指示灯亮

开机

通知人员复位联动的风机、风阀

复旧清除报警

按灭火程序处理

假火警

真火警

通知人员前往查看

按音响停止按钮停止消防报警音

烟感温感火灾报警操作

通知责任人处理

多次复旧仍无效

按复旧按钮将其复位

按音响停止按钮停止消防报警音

烟感预报警操作

拨至定位档

累积开关

防排烟

紧急广播

消火栓开关

打开主机机盖

将各开关拨至定位状态

煤气音响开关

区域音响开关

主音响开关

报警音响开关

报警开关

充电器输出开关

交流电源开关

合上各开关

通知责任人检查水流指示器

按灭火程序处理

误动作

真火警

通知人员前往查看

按音响停止消防主机报警音响

水流指示器报警处理

消火栓破玻璃报警处理

恢复现场破玻璃报警按钮

按区域音响停止按钮关闭警铃

按灭火程序处理

假火警

真火警

通知人员前往查看

按音响停止按钮停止消防报警音

按主机上的复旧键复位

按手动报警上的复位按钮复位

按灭火程序处理

假火警

真火警

通知人员前往查看

按区域音响停止按钮关闭警铃

按音响停止按钮停止消防报警音

手动报警按钮处理

清理现场，恢复设备

关闭背景音乐，启动消防广播疏散

查明情况及恢复报警

按灭火程序开启相应设备

确认误动作

确认真火警

通知人员前往查看

误动作

真火警

各种报警

消防联动柜报警处理

三、火灾扑灭：

灭火的基本原理和四种方法

原理：

根据燃烧的基本条件，一切灭火措施，都是为了破坏已经形成的燃烧条件，或终止燃烧的连锁反应而使火熄灭以及把火势控制在一定范围内，最大限度地减少火灾损失

抑制灭火法（也称化学中断法）

使灭火剂参与到燃烧反应历程中，使燃烧过程中产生的游离基消失，而形成稳定分子或低活性游离基，使燃烧反应停止如干粉灭火剂灭气体火灾

隔离灭火法

将燃烧物体与附近的可燃物质隔离或疏散开，使燃烧停止

窒息灭火法

阻止空气流入燃烧区，或用不燃物质冲淡空气，使燃烧物质断绝氧气的助燃而熄灭

如用泡沫灭油类火灾

冷却灭火法

将灭火剂直接喷洒在燃烧着的物体上，将可燃物质的温度降低到燃点以下，终止燃烧

如用水灭火

四、火灾处理

火灾的发展过程分五个阶段

初起阶段：

一般固体物质燃烧时，10-15分钟内，火灾的面积不大，烟和气体的流动速度比较缓慢，辐射热较低，火势向周围发展蔓延比较慢，燃烧一般还没有突破房屋建筑外壳，火灾在此阶段最易被扑灭

发展阶段：

燃烧强度增大、温度升高、气体对流增强、燃烧速度加快、燃烧面积扩大，为控制火势发展和扑灭火灾，需一定灭火力量才能有效扑灭

猛烈阶段：

燃烧发展达到高潮，燃烧温度最高，辐射热最强，燃烧物质分解出大量的燃烧产物，温度和气体对流达到最高限度，建筑材料和结构的强度受到破坏，使其发生变形或倒塌，要注意现场安全

下降阶段

燃烧强度减小，燃烧物基本烧完，此时火灾基本会自然熄灭，但需防止扩散蔓延死灰复燃

熄灭阶段

火灾已经熄灭或被扑灭，注意保护现场，展开调查，清除还可能存在的隐患

五、火场疏散：

1、高层大厦疏散

安抚住户情绪，保持镇静

对进入消防通道的住户进行引导

其他各小组按灭火程序执行

向中心报告，请求支援

中心将其复位

真火警

假火警

火灾发生

中心接到报警

通知巡逻岗核实

指引各住户利用消防通道进行疏散

指挥员通知疏散组各人员就位，并将警铃拉响并消防广播通知楼内住户紧急撤离

指引消防通道内的住户进入安全地带或避难层

对于疏散过程中的各种情况及事件及时向指挥员及中心报告，若出现意外，请求派人支援

对进入安全地带或避难层的住户进行情绪安抚

2、多层小区疏散

火场的安全疏散

条件二：

可靠的安全疏散设施

条件一：

安全疏散设计合理

条件三：

安全的避难区域

安全疏散设施的完善管理制度

确定安全疏散时间

安全疏散指示标志和应急事故

确定安全出口数量和位置

确定安全疏散总宽度

确定安全疏散总人数

4、安全出口数量应与允许疏散时间结合起来

3、安全出口的数量与每个安全出口的宽度之间应是相互协调、相互配合的

2、要具有最佳的安全疏散距离，保证位于最不利点人员的迅速安全撤离

1、疏散楼梯、走道和底层疏散外门应保证一定的最小净宽度

影响疏散时间的因素：

1、人员的密集程度的影响

2、火灾产生大量高温烟气的影响

3、办公区疏散

消防控制中心

假火警

真火警

报火警

办公区继续工作

通知办公区停止工作

启动灭火救援组织，准备撤离

支援组准备灭火器材

救火组奔扑现场进行灭火

疏散组组织疏散，携带口罩或湿毛巾，可能时带上重要资料

联络组保持现场联络

目的：

使办公室每名员工在火灾发生时明确自己所担当的角色和应当履行的职责，确保在救火过程中切实发挥义务消防队最有效的主导作用。

方法和过程控制：

火情确认：

办公室前台听到火警报警后立即通知办公室所有人员停止工作，原地待命，同时就近确认火情真伪。

1、误报：

如属误报，须立即查清误报原因，而后及时反馈信息，将消防报警装置恢复原位；

2、真火情：

A、初期火情：

由现场查看人员确认火警类型，前台发布火警信息，宣布启动消防救火组织，救火组以最快的速度奔扑起火现场进行灭火作业；支援组准备灭火器材，联络组保证现场联络，疏散组组长指挥关闭电源，作好撤离准备。

B、疏散组立即打开消防通道，指挥人员有秩序的撤出，外边有烟雾时协助疏散人员带上口罩或拿上湿毛巾，并采用正确的姿势。

C、在可能情况下，安排人员带上重要文件资料，并迅速撤离。

中心值班人员根据火情，立即安排设备负责人员切断煤气总阀及市电，并将应急电源投入使用，同时将火警情况报告给消防总指挥，立即通知各岗位禁止无关人员、车辆进入物业管理服务范围，通知有关人员组织疏散。

D、启动消防泵和喷淋泵，用紧急广播通知所有工作人员离开房间，在场工作人员指挥大家从消防楼梯安全疏散，禁止搭乘电梯。

E、火势扑灭后，保护好现场，全面处理善后工作，并积极协助消防主管部门查明起火原因，采取纠正措施。

F、即使是部门自行将火扑灭的，如果原因不明或有可疑情况，也应保护现场，查明原因。

必要时报政府消防部门处理，配合相关部门做好善后事宜。

六、防火检查：

检查内容

检查事项

消防通道、楼梯

消防通道是否畅通，有否杂物堆积堵塞消防通道；

防火门是否完好无缺，闭门器及门把手是否损坏；

消防通道内荧光指示灯能否起到批示作用；

消防通道内照明是否符合照明要求；

消防通道门禁系统能否起到安防作用；

消防设施、设备

消火栓内物品如枪头

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