教你如何选房.docx

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教你如何选房

教你如何选房

怎样的房子是好房?

这是要因家庭情况，各人的喜好及习惯而定，俗语讲好吃不如爱吃，没有最好的，只有最适合你的，但在市场上确实存在所谓的好房型流行一时，事实证明真正的好房子是为你设计的，独具个性的。

在选房中需要首先考虑一下几点：

位置

如果想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足的各类需求。

它通常具有下列特征：

1.城市上风上水。

在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。

2.交通便捷。

从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。

3.城市化水平高。

应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。

郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。

4.生活便利。

步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。

文体设施也可就近找到。

（买房、租房、商业楼，上东莞天安数码城能达到你的要求）

5.环境宜人，自然、人文景观优雅。

绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。

价格

如何在能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。

朝向

在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。

北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。

因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。

因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。

其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。

其次，消费者应挑卧室的朝向。

一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。

而且在大多数情况下是有好有差。

消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。

卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。

因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。

卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。

朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。

厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。

卫生间只要能直接采光、通风就行。

因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。

在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。

具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。

最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。

厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。

由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。

一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。

因此，厨房以不选北向为宜。

一般来说，一天之内阳光能射入时间2～3小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。

对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。

对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。

卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。

因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。

一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。

楼层

低层建筑一般为一至二层。

多层建筑一般为三至七层。

高屋建筑一般为八至三十层。

超高层建筑一般为三十层以上。

因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。

大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。

底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。

因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。

底层的排水系统是否单独和独立。

如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。

如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。

底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。

自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。

对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。

看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。

地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能?

有没有一些死角地带等。

消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。

一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。

但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。

老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗?

户型结构

户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。

在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。

（一）根据使用选择户型

对于住宅的户型，消费者应如何选择呢?

住宅的户型按平面组织可分为：

独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。

按剖面变化可分为：

复式，跃层式，错层式等。

消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。

对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。

对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。

若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。

若能结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。

所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。

从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。

（二）充分考虑室外景观

客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。

如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。

这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。

（三）先厅后卧，顺序选择

在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：

第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等;第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅的功能;第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重;第五才是次卧室（书房、客房）;最后考虑阳台。

另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。

面宽大小会给使用带来极大不便。

一般应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3.6米。

由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。

而户型设计上，可进入式衣帽间（WALK-IN-CLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。

室内格局

现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁;同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。

其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。

因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面靠装饰装修去弥补;且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。

再次，对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。

一般而言，住宅空间可以分为三部分：

起居空间、服务空间与睡眠空间。

起居空间包括：

人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。

服务空间包括：

厨房、储藏室、浴厕等。

睡眠空间包括：

卧房、客人房、孩童房、书房等。

在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑;同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室间穿行的通道。

主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好的隔音和充足的光线。

主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。

一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。

厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。

另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏;除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。

对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐密次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。

配套设施

一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。

另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。

总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。

至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。

但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。

另外，会所内容也很重要。

除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：

一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间;二是室内游泳池。

成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。

其他的可视需要和预期利用率加以考虑。

交通状况

衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。

社区环境

在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对入住后的生活产生重大影响。

选房注意事项

针对选房，主要要考虑以下几点：

1、最需重视：

楼间距

楼间距简单说就是楼的总高度和楼与楼之间的距离的比例。

楼间距比例越大，楼与楼之间的距离就越大，品质就越高，生活私密性就越好。

买房人需要注意的是，许多楼盘制作的沙盘模型“放大”了楼间距，并没有呈现出实际的楼间距，需要仔细询问置业顾问实际的楼间距，而不能只在沙盘模型前“目测”。

新里城的沙盘完全是按照实际的比例缩放而成，保证每栋楼都能满足日照。

2、最不可忽略：

车位比

是指小区总户数与车位数的比例。

在钢筋水泥的都市中，你的爱车是否有“安身之所”，车位比就成为一个至关重要的概念。

经常可见“各地天价车位”的新闻。

品质一般的小区，车位比例达到1：

0.6到0.8之间就可以了，如果是高档别墅最少在1：

2才够用。

新里城总共8122户，地下停车位达到6822个，比例高达1：

0.83，相信可以满足大家的停车需求。

另外地上还有142个地面停车位，方便小区外来人口的临时停车。

3、最易混淆：

绿地率和绿化率

A.绿地率是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住用地的比率。

一般小区的绿地率不能低于30%，但市中心的楼盘、单体楼很难达到这个比率。

市区的楼盘能到达40%以上就很不错了。

B.绿化率是指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

绿化率的计算是一个相对模糊的概念，也是开发商最容易钻空子的地方。

同一个小区的绿化率肯定比绿地率要高很多，所以开发商经常喜欢引用绿化率的概念。

因为绿化率计算的是树冠面积，而不是实际种植面积，以树冠面积计算，就是指树冠在地面投下的树荫。

新里城全部设置为高层住宅就是为了减少建筑密度，尽可能的增大景观区域，让住户拥有最好的居住品质。

4、最需了解：

进深

房屋的进深，即整个房子的宽度方向尺寸（通常是南北方向两道外墙间不包含阳台宽度的距离）。

大多项目户型的进深都在12米以下，这个数字比较合理。

如果进深太大，很多地方自然光线根本不能照射到，房屋就显得昏暗，人也会感觉不舒服。

但如果进深太短，房间的各种比例就会不协调，一般来说，10米左右的进深最为理想。

一套房子的套内面积一定，那么总进深越小，向阳面的宽度越大，采光越好。

住宅的进深就是指住宅的实际长度。

大多项目户型的进深都在12米以下，这个数字比较合理。

如果进深太大，很多地方自然光线根本不能照射到，房屋就显得昏暗，人也会感觉不舒服。

但如果进深太短，房间的各种比例就会不协调，一般来说，10米左右的进深最为理想。

本人认为这是好房型的一个先决条件，如果你认为某个房型不错，不妨看一下它的总进深。

5、最相关：

得房率与公摊

得房率是业主实际可用面积除以建筑面积的百分比，一般多层得房率在80%以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在60%—80%。

得房率当然是越高越好。

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。

高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。

新里城全部为高层住宅，很多业主担心公摊大，但其实对于高层住宅来说，公摊也不宜太小，如果太小，生活舒适度会降低，电梯空间狭小，楼道也会黑暗狭窄。

新里城在设计的时候就为业主考虑到这些，户型设计大多为一梯四户就是为了降低公摊。

6、最需注意：

开间

住宅的开间就是住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

开间就是采光面，当然是越开阔越好。

一般来说，两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间不宜超过3.6米;120平方米以上的住宅，客厅开间在3.9米--4.2米之间。

7、最需算计：

赠送面积

购房时大都会有一些面积是赠送的，如：

飘窗面积和阳台。

所有飘窗都应该是送的面积，飘窗美观实用，当然越多越合算;阳台，一种是封闭阳台，要全部算面积，一种是半封闭阳台，只算一半面积，所以半封闭阳台越多就越超值。

新里城根据立面效果，阳台和飘窗也都有所区别。

业主可以在选房的时候咨询置业顾问。

8、最易忽视：

层高

层高是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

现在一般商品房的层高是2.8米，如果减去楼板及地砖等的厚度，有2.65米的净高就不错了，如果还要吊顶，恐怕连2.4米都不到，因此这个指标千万疏忽不得。

净高=层高—楼板厚度。

如果是跃层或复式，层高就成为一个更重要的指标了。

新里城的层高为2.9米，除去楼板厚度，净高达2.8米，后期业主装潢吊顶也不用担心房间高度不够显得压抑。

9、最常见：

容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比率，容积率直接涉及到居住的舒适度。

多层住宅容积率多在2.0以上，高层公寓多在4.0左右，一般而言，容积率越低，建筑密度也就越低，开发商可用于回收资金的面积就越少，住户就越舒服。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

新里城作为全高层住宅的小区，容积率仅为2.09，充分保证了业主的居住品质。

10、最受关注：

朝向

这是几乎所有选房者都会考虑的因素，说到朝向，如果不是皇宫的话，其实有比正南正北更好的朝向，那就是朝向南偏东，理由很简单，获得更多的阳光，如果能够偏东（这里是指向南进阳光的窗子向东偏转20~30度），就可以在更早的时间接触到阳光，或者说在你起床后到上班前的一段时间内首先感受到阳光，而在阴面的房子亦不会终日不见阳光，你可以在下班后送走每日的夕阳。

当然以上仅仅是表面的现象，还有一点也能够让你在不知不觉中感到舒适。

从纯数理的角度讲，太阳在一早一晚投向大地的阳光是相同的，而我们感到早上太阳出来是的气温低于太阳落山时的气温，这是因为经过一晚的热量散失，早上太阳升起时温度最低，而经过一天的照射，在落山时气温并未降到最低。

因此越是让阳光早一点进入室内，我们在冬季的感觉越好。

而到了夏季太阳基本从正上方直射楼顶，对于室内的影响不大。

当然这仅仅是从朝向一个方面去考虑的，而真正影响采光的还有前后楼距，楼与楼之间的布局等因素。

——以上内容来自转载