最新盛水绿都可研报告.docx
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最新盛水绿都可研报告
一、总论
1．项目建设背景
为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近A市植物园，临南水北调的B村建设精品住宅小区。
结合A市城中村改造的优惠政策，这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据A市城市规划发展需要以及B村控制性规划要求，河北B房地产开发公司只要与B村委会签订合作开发建设协议书，合理安排村民拆迁及安置，即可获得该村700亩土地的并分期开发建设。
该项目初步规划设计方案设计已经完成，“盛水绿都”项目建议书等各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2．项目概况
（1）项目名称：
“盛水绿都”项目。
（2）建设地点：
A市B村。
（3）建设单位：
河北B房地产开发公司。
（4）企业性质：
股份制。
（5）经营范围：
主营：
房地产开发经营。
（6）公司类别：
专营企业。
（7）资质等级：
城市综合开发二级。
（8）企业概况：
河北B房地产开发公司是股份制房地产开发企业，本公司现有各类精通房地产业务的技术及管理人才30多人，其中高级职称4人，中级职称8人，初级职称10人。
几年来，该公司成功开发了A市“胜利南大街小区”、塔南路“胜利小区”等项目，以及正在开发的位于红旗南大街东营村的“东盈绿园”项目，总开发面积数十万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了广大业主的好评，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。
“盛水绿都”将是本公司开发的又一精品住宅小区。
（9）工程概况：
“盛水绿都”项目占地约700亩，总建筑面积81.5万平方米，其中多层住宅约27万平方米，低层住宅及花园洋房约10万平方米，小高层住宅约34.8万平方米，商业面积约6.7万平方米，公建面积约3万平方米。
经估算，工程总投资7.3亿元，每平方米造价890元。
（10）资金来源：
本项目建设资金完全由河北B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。
根据收益计算，项目平均年收益率31.07％，投资回收期2.5年。
投资利润率16.8％，计算期内国家税收8626万元。
财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3．可行性研究报告编制依据
（1）省市政府有关城中村改造的相关政策以及合作开发旧村改造报批立项；
（2）河北B房地产开发公司与B村委会签订合作开发建设意向书；
（3）A市规划局关于城中村改造的意见及B村控制性详细规划；
（4）西北建筑工程学院设计研究院《“盛水绿都”项目初步规划方案》；
（5）B村地质勘探资料；
（6）国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4．可行性研究报告研究范围
根据“盛水绿都”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5.研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目开发土地利用B村村民用地，对提高村民生活水平，推进集体企业产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6．主要经济技术指标
“盛水绿都”项目主要经济技术指标见表3—1。
表3-1“盛水绿都”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
466666.67
2
总建筑面积
平方米
800000
3
建筑容积率
1.7
4
小区绿化率
%
40以上
5
户均面积
平方米/户
138
6
居住总户数
户
5214
7
综合售价
元/平方米
1586
8
建设投资
万元
92908
9
销售收入
万元
107820
10
每平方米建设投资
元
891
11
投资利润率
%
16.8
12
全部投资财务净现值（税后）
万元
14912
13
全部投资投资回收期（税后）
年
2.5
二、住宅市场分析与营销战略
1、当前住宅市场现状
进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。
主要表现在：
（1）商品房开发投资稳步回升。
1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。
1997年以后，商品房投资逐步增加，2002年，在国民生产总值增长的9%中，住宅建设的贡献率达到3个百分点以上。
（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。
房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
2、A市商品房现状与市场需求
A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10．98平方米，位居全国大中城市前列。
但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。
从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关市场调查资料，A市目前有16％的市民住房是“单位借房”，约49％属“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“购买的商品房”。
从以上现象可以看出，目前商品房在A市市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38．96％，60～90平方米的占23．8％，91～110平方米的占24．82％，110平方米以上的只占12.42％，有近87．58％的家庭住房面积在110平方米以下。
随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在110平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
3．“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着A市市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。
根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
“精品住宅’’的表现为：
3.1住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。
在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。
前两年，A市市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉80％以上，销售火爆。
从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。
对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。
市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
3.2商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在去年A市市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
“那帕溪谷”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
（1）先富者的市场潜力。
A市市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占5％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
A市新华区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
（2）商业消费潜力。
A市是华北国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。
由于近几年国家对A的扶持，A的经济飞速发展，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“盛水绿都”这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
（3）项目区位市场潜力。
“盛水绿都”项目位于南水北调东岸，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：
一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。
这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。
3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。
住宅质量要从几个方面进行全面考虑。
一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。
二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。
三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。
四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。
所以，住宅设计要超前并考虑可改造。
物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。
对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
3.5住宅开发向规模化发展
前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。
目前A市已有商品房300多个楼盘，但大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。
新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。
房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。
A市目前开发的卓达、神兴、国际城小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。
住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使楼盘向规模化方向发展。
3.6住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。
目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15％是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。
据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，2001年达到9682元，2004年达到13764元，2004年比2001年实际增长42．2％。
在居民消费支出中恩格尔系数已由1995年的46．7％降到2001年的42．1％，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。
随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。
随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由7．1％上升到18％左右。
其中中低收入的家庭为6％～10％，中高收入家庭为15％—18％，，富裕家庭占20％--30％，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。
个人购房的比例也由“八五”时期的28％增加到1997年的32％，目前这一比例已超过90％，并保持逐步上升的势头。
从以上分析可以看出，“原乡别墅”、“那帕溪谷”、“天山。
水榭华都’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“盛水绿都”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。
4，当前住宅市场面临的矛盾和问题
目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。
主要表现在以下三个方面：
（1）商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。
据有关资料统计，A市
空置商品房已达50余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。
（2）住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。
（3）市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。
‘‘盛水绿都”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。
虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在2008年后将建成100万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。
5．营销战略
根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：
5．1确定项目整体形象
原乡小区已成功开发，其形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定地域形象。
“盛水绿都”地处南水北调东岸，北临A市植物园。
地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，“盛水绿都”的开发将是A市又一个精品住宅小区。
5．2“卖点”分析
“盛水绿都”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：
（1）小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突
出的环境特点。
此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。
（2）配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
（2）物业管理在引进知名品牌的同时，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。
（3）小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准
档次规划设计和经营管理。
除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、居住区环境以及市场定位等。
5．3营销推广策略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。
根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：
（1）广告宣传策略。
由于植物园及南水北调的环境已经在A市消费者心目中建立了良好的形象，对后期项目的开发销售较为有利。
“盛水绿都”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。
广告媒体包括：
现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。
（2）促销策略。
1）促销的阶段性策略。
一般按以下阶段促销：
①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。
应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。
2）销售对象及销售时机。
本项目销售对象主要是：
①拟更新换代商品房的消费者；②收入较高或中、高收入的消费者；③驻A市办事机构商用或商住；④其他消费者。
最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：
以及市场情况而定。
3）促销手段。
拟采用多种促销手段，包括：
①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性（销售对象）的举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；⑨售楼现场样板房促销；⑩其他促销手段。
5．4定价策略
（1）价格定位。
1）根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。
、神兴、国际城小区
表3-2楼盘销售价格情况表
（2004年12月）
序号
名称
房屋类型
地段
最低价
（元／平方米）
最高价
（元／平方米）
1
纳帕溪谷
联排别墅
新华区
1920
2680
2
原乡
联排别墅
新华区
1680
2360
3
花样年华
中档住宅
东开发区
1380
1880
4
都市晶华
多层住宅
桥西区
1580
2580
从A市2004年12月楼盘销售情况分析，于“盛水绿都”同地段中高档住宅售价每平方米在1500～1800元之间；别墅式高级住宅每平方米1800-2300元之间。
由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。
2）“盛水绿都”价格定位为中高档住宅，考虑各方面因素，多层住宅价格每平方米定在1400～1600元之间，小高层住宅每平方米定在1500～1800元之间；花园洋房及联排低层住宅每平方米定在1600～2200元之间，可研中分别取1400元、1500元1800元和2000元。
（2）价格优惠策略。
拟采用以下策略：
①付款方式优惠；②集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。
（3）价格浮动策略。
宜采用浮动售价：
①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。
（4）定价方式。
主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。
定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。
三、项目选址及建设条件
1．项目选址
南水北调修通以后，沿河绿化带将作为永久性公园，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。
沿南水北调区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。
“盛水绿都”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
2．建设条件
2.1位置优越
“盛水绿都”项目建设地块位于南水北调河东岸，植物园路主干道西南侧，空气清新，水质优良，主干道和平路向前直通市中心区。
沿和平路一带的住宅区，是A市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与南水北调片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。
随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托南水北调一流的自然环境，“盛水绿都”住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。
2.2交通方便
已建成的主干道和平西路和植物园路、西三环路形成小区四通八达的交通网络。
公共汽车由A市的中心火车站方向开往“盛水绿都”，坐车由“盛水绿都”至市中心只需15分钟，到火车站30分钟，到A市机场40分钟。
和平路自西三环通往东二环与307国道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。
2.3建设厂区“五通”条件具备
市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。
形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
供水；自备深水井。
供电：
市政供电。
天然气：
具备接入。
地质勘探：
地质勘探。
通信：
直接由A市市话通信网接入
场地：
建设场地为B村用地，土地平整，需要拆迁。
2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
“盛水绿都”与大郭镇、和平西路的商业、教育设施小区新建幼儿园、小学、市十四中等初等教育园地，市物资学校、空军飞行学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。
2.5土地征用情况
开发土地以定点拆迁方式获得B村村民用地466666.67平方米，未用转让变更方式办理用地手续。
四、建设规模及功能标准
1.建筑面积和内容
根据市规划局规划批复，“盛水绿都”项目建设为高品质住宅小区，初步规划总建筑面积815080万平方米，其中住宅建筑面积717880平方头，商业建筑面积67200平方米，综合配套30000平方米。
2.功能设施标准
2.1建筑使用功能
2005年城市住宅流行模式为：
家庭向小型化发展，户规模3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。
居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展，轻轨地铁也在进一步规划中；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。
2005年住宅的套型模式：
各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展趋势。
套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。
套型基本面积达到国家预定的目标。
根据这一趋势，“盛水绿都”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
2.2设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《河北省省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
（1）住宅装饰及设施标准：
住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。
①外墙：
高级外墙涂料；②内墙：
厨、卫为彩釉面砖，其余为涂料；③顶棚：
厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为涂料；④地面：
厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；⑤门窗：
高级塑钢窗带纱窗；分户门：
复合防盗门；户内门：
实木镶板门，实木填芯蒙板门；⑥厨房设施：
洗涤盆；⑦卫生间设施：
台下盆或立柱盆、坐便
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