金钻大厦建设项目可行性研究报告.docx
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金钻大厦建设项目可行性研究报告
第一章总论
我公司受****市亿家和房地产开发有限责任公司的委托，承担了****水岸·金钻大厦一期建设项目的可行性研究报告的编制任务，对*******乌兰木伦湖南岸CBD核心区C02-01地块新建的****水岸·金钻大厦一期建设项目的可行性进行分析和论证，为投资决策提供较为客观的依据。
第一节项目概况
一、项目建设地点：
*******乌兰木伦河南岸岸CBD核心区东侧C02-01地块，北临景观大道滨河路；南迎城市支路横三路；西侧承接纵十路；东侧与纵十一路相望。
二、建设规模：
本项目规划总占地面积23460平方米，净用地面积为16666平方米；规划建造一栋超高层建筑，总建筑面积90913平方米。
其中地上建筑面积为70354平方米，地下建筑面积为19856平方米；主体建筑为一栋塔楼，底部为6层裙房；地上37层，地下3层，总高度150.9米，塔楼为公寓建筑；裙房一至五层为大型商业，六层为餐饮、娱乐；地下室一至三层为停车库和设备用房。
具体功能面积划分详见主要经济技术指标。
本项目公寓、商业部分全部出售，配套服务设施留用于物业。
三、建设期：
2010年3月---2013年3月。
四、估算投资总额及资金来源：
该项目估算总投资44124万元，其中由企业自筹16124万元，银行贷28000万元。
主要经济技术指标
序号
项目
计量单位
数值
备注
1
总占地面积
平方米
23460
2
净用地面积
平方米
16666
3
总建筑面积
平方米
90913
4
基底建筑面积
平方米
6048
5
地上建筑面积
平方米
70354
其
中
公寓面积（包括避难层）
平方米
40114
裙房6层以上
商业（包括餐饮、娱乐）面积
平方米
30240
裙房1至6层
6
地下建筑面积
平方米
19856
地下一至三层
其
中
地下车库
12696
设备用房
平方米
7160
7
建筑层数
A栋商务楼主楼37层，裙房6层，地下3层
8
建筑高度
150.9米，
9
绿化率
%
26.3
10
建筑密度
%
24.7
11
容积率
4.22
12
停车位
个
680
地上160地下520
13
估算总投资
万元
44124
其
中
建设投资
万元
41183
建设期利息
万元
2940
16
资金筹措
万元
44124
100%
其
中
自筹资本
万元
16124
37%
银行借款
万元
28000
63%
17
营业收入
万元
81751
18
经营成本
万元
49043
第二节、项目单位概况
本项目由****市亿家和房地产开发有限责任公司组织开发，公司组建于2007年9月，注册资金1000万元，具有房地产开发四级资质，公司法人王强。
公司的主要业务为房地产开发和经营，公司现有职工32余人，有专业技术人员26人，其中：
高级职称6人、中级职称11人、技术员9人；其他管理人员6人。
公司下设：
工程部、征地拆迁部、综合部、财务部等。
公司有健全的管理制度和质量保证体系，坚持以质量求生存、用户至上的宗旨，全力打造精品工程，为推动地区经济的发展作出贡献。
第三节、项目提出的背景
2010年，****市将以科学发展观为统领，深入贯彻市委二届九次全委会精神，突出“抓好大建设、推进大服务、实现大变化”这一主题，全力实施“拉框架、强功能、建精品、聚人气”四大主旨工程，使城市品位和形象实现大改善、大提升，城市功能设施实现大配套、大变化，城市人气产业实现大扩张、大突破，全力开创新区城市建设发展新局面，为“十二五”发展奠定坚实基础。
把建设百万人口的中心城市作为战略举措来抓，举全力打造城市中心区，把城市建设作为工作的重心，通过大投入，大手笔规划，促进大建设，形成大规模。
为推进我市城市化进程的发展战略，集中建设***、***和**城市核心区，在**乌兰木伦河南岸打造一个具有现代化气息的标志性高层建筑区，集休闲娱乐、金融服务、旅游观光、人居商住、行政办公等于一体的高品质商务区。
为****市经济社会发展和城市形象提升注入新的动力和活力。
为加快****市经济开发建设步伐，根据市政府加快建设***、***新区和**城市核心区的有关精神。
****市亿家和房地产开发有限责任公司拟定在**乌兰木伦河南岸CBD核心区C02-1地块新建****水岸·金钻大厦一期建设项目。
****水岸·金钻大厦建设项目整体规划符合《****市总体规划》、《*****城区控制性详细规划》和《****市核心区高层区修建性详细规划》的要求，与城市发展进程相适应，全面推进区域高端商用及公寓类产品的发展，使其成为商业社区的一个新的分水岭，满足****市追求品质生活的高端类客户的置业需求。
****水岸·金钻大厦建设项目以整体规划空间层次多样，疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的商业社区环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可，项目的建设在实现舒适健康的商业休闲的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。
第四节、项目可行性研究报告编制原则与依据
一、编制原则
1．符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。
2．结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。
二、编制依据
1．国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）
2．国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
3．国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。
3.《****市总体规划》
5．《*****城区控制性详细规划》
6.《****市核心区高层区修建性详细规划》
7．建设单位提供的其它有关资料及数据。
（资料后附）
第二章项目建设地点及建设条件
第一节项目选址场地现状
一、项目地点
本项目建设地点位于*******乌兰木伦河南岸CBD核心区C02-01地块。
二、场地现状
****市亿家和房地产开发有限责任公司已通过竞拍方式取得C02-01地块土地使用权，本地块为净地，不需要拆迁，使用性质为商务用地兼容居住用地；整个地块北高南低，地形高差较大，设计时应合理利用现有地形；地块四周城市干道及管网已建设完成，场地基础设施完善。
第二节建设条件
一、规划条件
本项目应按*****规划局有关规定及《****市核心区高层区修建性详细规划》进行设计，规划部门已批准项目的选址意见。
1．本地块用地性质为商务用地，可兼容20%居住类用地，建设用地规划条件为：
建筑密度≤25%绿地率≥25%
3.5≤容积率≤5.0，
建筑限高小于180米，大于150米
机动车停车位:
0.8辆/100平米建筑面积。
2、本地块内应考虑中水系统，即收集洗浴洗涤用水，经中水站处理后，回用冲厕所，通过化粪池排向市政污水管网。
3、本项目地下室应考虑人防工程，根据《内蒙古自治区人民防空工程建设管理规定》进行具体设计。
4、规划图中场地内的各类市政管线与场地外的市政管线的接入口位置与标高一般不得调整，场地内的各类市政管线走向与埋深，可根据建筑实际位置进行调整，但方位不得变化。
二、场地地质条件
参考邻近场地《岩土工程勘察报告》，可推断本项目建设场地地质情况如下：
1.地质构造简单，表层为回填土，下部为粉细砂层、风化砂岩层，粉细砂层分布较均匀，厚度较厚，地基稳定性良好，场地适宜建设。
考虑本项目为超高层建筑物，应在主体塔楼下做桩基处理。
2.本区域地下水位较浅，故在设计和施工中应考虑地下水对建筑物的影响。
3.场地抗震设防烈度为7度，设计地震基本加速度值0.10g，设计地震分组第三组。
4、本地区标准冻深1.5米。
三、自然条件
1、地理位置
*****地处内蒙古****高原东南部，总面积5586平方公里，东与准格尔煤田相连，西邻毛乌素沙漠，南与陕西省神木县接壤，地理区位优势明显，旗府所在地阿勒腾席热镇与建设中的***新区隔河相望，既是全国著名的煤炭之乡和能源基地，又是闻名遐迩的人文自然旅游圣地。
2、气候
*****属温带大陆性气候。
其特点是干旱少雨，日照强烈，冷热巨变，风大沙多。
冬季受蒙古冷气团影响，气候干燥而寒冷。
夏季炎热而少雨。
湿润度由东向西递减。
由于地形复杂，相对高差达400米，各地温差颇为明显，东部地区年平均气温6℃，极端最高气温36.9℃，极端最低气温-34℃；中部地区年平均气温6.2℃，极端最高气温36.6℃，极端最低气温-31℃；西部地区年平均气温6.3℃，极端最高气温35.6℃，极端最低气温-29.3℃。
年平均降雨量为358.2毫米，并由东南向西北递减。
平均年降雨日数为67.8天，相对集中在7～8月份，初霜日多在9月下旬，终霜日多在5月下旬。
无霜期在127～140天之间，最长达161天，最短102天。
全年日照时数在2740至3100小时之间。
最大积雪厚度280毫米。
3.水文
*****地下水资源比较丰富，地表河流湖泊较多，河流流域面积3040平方公里。
有6条大的内流河，有大小湖泊21个，乌兰木伦河起源于合同庙乡，下游叫窟野河，流经陕西省进入黄河。
四、社会经济环境
*****地处****高原东南部，总面积5600平方公里，辖7个镇，总人口15.5万人，其中少数民族1.1万人。
这里资源富集、历史悠久、人文独特，民族团结、经济繁荣，这里是国家重要能源重化工基地之一，是一代天骄成吉思汗的长眠之地，也是****城市核心区的重要组成部分和周边地区重要的立体交通枢纽。
西部大开发战略实施以来，*****不断扩大基础设施建设投入规模，建成了一大批公路、铁路、电网及水利设施等基础设施项目，基础设施建设滞后制约经济社会发展的瓶颈得到显著改善。
目前，有两条国道、一条省道、三条铁路线、四条旗道贯通全旗东西南北，****机场坐落于距离旗政府所在地**13公里处。
全旗基本实现“六通两覆盖”，即镇镇通黑色道路，村村通砂石道路，社社通动力电，户户通生活用电，镇镇通程控电话，户户通调频广播，多路微波电视和移动通讯覆盖全旗。
形成了集铁路、公路、航空于一体的四通八达的立体交通网络，电视、电话、互联网交相辉映的信息高速路，成为****及周边地区的重要交通枢纽和信息交流驿站。
*****作为****市城市核心区的重要组成部分，以建成生态城、文化城、旅游城、宜居城为目标，倾力推进旧城区改造和新城区建设，城市核心区迅速崛起。
目前，全旗城镇化率达68%，城市集聚要素、承载产业、保障发展的能力与日俱增，绿化美化、商贸物流、餐饮住宿、文化研究等城市功能性建设与城市化建设协调推进，一个居住者安居、投资者向往、优秀人才聚集、现代化气息浓厚的新兴城市崛起在广袤的西部。
五、基础设施条件
1．交通运输
*****旗府所在地阿勒腾席热镇，与***新区隔河相望，距自治区首府呼和浩特市280公里，距离国家石油战略工程、神华集团投资250亿元的煤直接液化项目区40公里。
*****交通便捷，包神铁路舒展至长江沿线，大准、东乌铁路连通环渤海经济圈，包茂高速公路纵贯南北触及珠三角经济圈，109、210国道呈十字架构连接，****机场又架设起空中航行的平台。
形成由公路、铁路、航空相结合的现代化立体化交通体系，正不断缩短*****与世界的距离。
2．邮电通信
经过多年的建设，*****邮政、通讯基础设施完善，移动、联通、电信几大通信公司都已入住，通讯信息网络覆盖全旗。
六、市政条件
本地块四周城市干道已全部建设完成，市政管网都已铺设齐全，从市政总体情况看，该项目区位优势明显，给水、排污、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好，满足项目的设施要求。
第四章项目建设方案
第一节主要编制依据
1．《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
2．《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97；
3．《城市用地竖向规划规范》CJJ83-99；
4．《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
6．《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；
7．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
8．《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；
9．《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
10．《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95。
11．《商店建筑设计规范》JGJ48-88；
12．《建筑结构荷载规范》GB5009-2001
13．《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
14．《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
15．《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
16．《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
17．《砌体结构设计规范》GB50003-2001
18．《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
19．《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
20．《人民防空地下室设计规范》GB50098-2005
第二节、规划方案
一、设计原则
1.水岸·金钻大厦一期建设项目，从城市设计的角度来定位建筑形象，建造标志性建筑，打造全新的城市风貌，完善城市功能。
2．体现“以人为本，创造和谐，追求完美”的理念。
3.体现生态、绿色、环保、节能和可持续发展的设计理念。
4、尊重用地现状条件和城市规划，结合地形地貌，充分利用景观和朝向。
二、总平面布置
1、建筑布置
根据建设用地规划条件意见书，本项目占地面积23460㎡，可用地面积16660㎡，本方案在综合考虑环境地形后，沿滨河路布置一栋商务楼，主楼37层，总高150.6米,底部为6层裙房。
2、竖向设计
依据周边规划市政道路的控制标高，同时基于对现状地形的分析：
北高南低，现状地形高差大，在处理好本场地与周边市政道路衔接顺畅的前提条件下，尽可能最大限度地利用现有地形，减少场地施工土方量，节约投资和工期；又能够达到主体建筑与室外景观溶为一体的宏观效果。
在竖向设计中，场地采用台地式布置，将整个场地分为南，北两个台地，通过设置台阶，自动扶梯和坡道,自然顺畅地将两个台地连通起来。
根据建筑平面布局，南，北各设有商业主入口，考虑到机动车的出入，将南侧商业主入口处场地标高与市政道路横三路平接，并设此层为首层，北侧入口高于南侧入口5.00m,,相当于与二层平接，即商场北侧主入口设在二层平面，同时因北侧市政道路控制标高与北侧台地高差较大，需设置台阶与滨河路连接。
3、交通组织
在场地周边布置环形机动车道，东西两个方向设置出入口和纵十、纵十一路相接。
南侧增一个口和横三路相连。
北侧主要为商业主入口和人流，布置机动车地面车位。
满足停放要求。
东西两侧为商业次要入口和车流入口，南侧为公寓入口。
横三路入口处设机动车地下车库出入口。
4、地面硬化设计
根据地块具体内容，场地内设置车行道路宽度为9米。
建筑周边设置绿化、硬化，人行道路与硬化相结合设置；道路采用水泥混凝土结构硬化地面，人行道路铺设彩色水泥砖。
场地内部道路最小纵坡为0.3％，横坡为1.5％，主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管
5、停车位
根据当地的实际情况，充分考虑停车位，停车场主要是地下停车场，本商业中心共设530个停车位，其中：
地上停车位110辆，地下停车位640辆。
6、一期主要经济技术指标
序号
项目
计量单位
数值
备注
1
总占地面积
平方米
23460
2
净用地面积
平方米
16666
3
总建筑面积
平方米
92913
4
基底建筑面积
平方米
6048
5
地上建筑面积
平方米
72354
其
中
公寓面积（包括避难层）
平方米
43759
裙房6层以上
商业（包括餐饮、娱乐）面积
平方米
28595
裙房1至6层
6
地下建筑面积
平方米
20556
地下一至三层
其
中
地下车库
15696
设备用房
平方米
4860
7
建筑层数
主楼37层，裙房6层，地下3层
8
建筑高度
150.9米，
9
绿化率
%
26.3
10
建筑密度
%
24.7
11
容积率
4.34
12
停车位
个
640
地上110地下530
第三节建筑方案
一、基本功能
本项目总建筑面积92913平方米。
其中地上建筑面积为72354平方米，地下建筑面积为20556平方米；主体建筑为一栋塔楼，地上37层，地下3层，总高度150.9米，塔楼为公寓建筑，裙房一至五层为大型商业，六层为餐饮、娱乐。
地下室一至三层为停车库和设备用房，14层和27层为避难层兼作设备层。
1.塔楼7至37为精装修公寓（不包括避难层），
建筑面积为40935平方米
2.避难层（兼设备层）建筑面积为2823平方米
3.裙房1至5层为大型步行街式商业，
建筑面积为25021平方米
4.裙房6层餐饮、娱乐建筑面积为3574平方米
5.地下停车库建筑面积为15696平方米
6.地下设备及其他用房建筑面积为4860平方米
项目在设计上力求采用新型技术，充分考虑使用者的需要。
在建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、消防系统、等方面采用先进的设备，创建新现代的居住、购物环境。
二、建筑立面设计
空间形态南高北低。
高层主体布置在基地南部，最大程度地争取了更多的房间能够朝向宽广的水面和景观带。
整体退台式裙房寓意出财富积累节节高美好未来；屋顶绿化是环境景观的延伸并和与水面景观环境融为一体。
强调出建筑和自然环境的和谐关系。
建筑造型由主体建筑加裙房，在竖向空间处理上采用了变换层高和造型的方式，建筑的视觉空间开阔，空间体量较大，立面变化丰富，旨在创造一个舒适便捷优质的环境。
组织有序，达到时尚、高贵、别具一格的造型设计。
主体建筑采用了双子座的基本形态，让建筑能有两个面获得了临水面的景观。
沿河的界面采用了五层跌落的退台来弱化建筑的体量，宽敞入口广场用大台阶连接城市道路。
主楼以玻璃和挺拔向上的竖向金属表面肌理为主，经过再此梳理得上部空间为使用者提供了视野宽广的观景场所。
屋顶的玻璃体的造型和裙房上中庭的玻璃体相互呼应。
建筑裙房的形体虚实对比强烈，体块关系明确生动、现代简约时尚。
裙房外墙面为经典冷灰色匀质竖向石材线条表皮，清新典雅，端庄稳重。
三、建筑设计主要特点
1．门厅、入口设计
主入口门厅尽可能开敞，高度设计成四层通高，开敞、舒适。
同时在门厅处可以增加丰富的室内绿化体系，和室外景观一同形成良好的内环境，从空间上还可以体现门厅的连续性。
2.商业布局和环境
本设计增强了商业环境的舒适性，商业空间分隔的灵活性，有助于提高店铺效率，有利于员工交流，为顾客创造友好的氛围，适应现代化商业活动的需要。
3.建筑室内设计
室内装修色彩上采用白色、米黄色、银灰色等中性色偏暖的颜色。
在装修材料方面，采用石材，玻璃，金属的经典搭配，局部使用木材，构筑现代化的风格,舒适的空间框架，配以木本色的家具，中性色的软包面料，点缀自然的图案和高饱和度的色彩，使室内空间既亲切又醒目，重点突出，空间的导向性明确。
可以采用织物和吸音板有效地控制噪音；玻璃隔断使空间更加通透，丰富，打破封闭单调的传统商业气氛。
四、建筑装修
1．门窗与幕墙
窗户均采用断桥铝合金框料中空玻璃窗，玻璃幕墙采用钢化中空玻璃加Low-e镀膜玻璃型钢框料，所有窗户的的气密性，水密性需满足当地节能标准。
公寓内门采用复合材料木门，外门为钢质三防火门，楼梯间前室和楼梯间门采用钢质甲级防火门，设备间采用钢质乙级防火门。
建筑入口门厅及外门均采用全玻璃无框门，商业内精品店采用无框玻璃隔断。
2、内装修设计
室内工程做法表
名称
房间名称
楼地面面层
踢脚或墙裙
墙面
顶棚
备注
地
下
室
设备用房消防控制室、配电室
水泥地面水泥地面
水泥水泥
抹灰抹灰
抹灰抹灰
地面、墙面做防潮、防水处理
车库
细石混凝土
水泥
抹灰刮白
抹灰刮白
管理用房
玻化砖
水泥
抹灰刮白
抹灰
商业餐饮娱乐
室内
花岗岩
花岗岩
涂料
石膏板吊顶
门厅
花岗岩
花岗岩
涂料
前室、楼梯间
花岗岩
花岗岩
涂料
刮腻子喷漆
公寓
公寓
高档玻化砖
地砖
涂料
石膏板吊顶
走廊、前室、楼梯间
花岗岩
花岗岩
涂料
石膏板吊顶
公寓、商业均精装修房，选用高档卫生器具。
3、电梯选用
项目内建筑均采用安全出入口与垂直电梯组织交通，同时增设消防电梯，公寓内设置5部电梯，2部兼做消防电梯；裙房内各层设置自动扶梯5部，客梯3部，2部兼做消防电梯，货用梯3部。
4．外装修设计
新古典主义的建筑立面赋予了时尚的元素，主楼以玻璃和挺拔向上的竖向金属表面肌理为主，经过再此梳理得上部空间为使用者提供了视野宽广的观景场所。
建筑主体的玻璃体造型和裙房上中庭屋顶的玻璃体相互呼应。
建筑裙房的形体虚实对比强烈，体块关系明确生动、现代简约时尚。
裙房外墙面为经典冷灰色匀质竖向石材线条表皮，清新典雅，端庄稳重。
五、防水防潮工程设计
1.地下室防水：
地下室防水等级为一级。
采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，即设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘型橡胶沥青防水卷材。
2.屋面防水：
屋面防水等级为二级，防水年限15年。
采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材；排水方式采用内排水。
3，室内各部位防水：
卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。
消防控制室、配电室、及有要求的设备用房地面及墙面做防潮、防水处理。
六、无障碍设施
1、应在主入口设置无障碍入口，包括无障碍坡道，包括坡道、栏杆、扶手、导盲块等细节处理上体现对残疾人的关爱。
2、并在建筑各层公共卫生间设置无障碍设施。
3、电梯间及电梯轿厢设计满足无障碍设计要求。
4、停车车位：
在地下停车库和地面停车位划定靠近电梯或出入口的残疾人专用车位。
残疾人停放车位与相临车位间设大于1.5m通道，并在车位设明显标志。
4、走道和门符合无障碍设计要求。
七、地下人防工程
本项目地下室按照****市《****市人民防空建设管理办法》及《人民防空地下室设计规范》GB50098-2005进行人防工程设计。
八、建筑节能设计
建筑节能设计执行《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007。
项目位于内蒙古****市*******，属于严寒地区B区。
主体建筑采用玻璃幕墙加石材幕墙、玻璃幕体系，外墙外部做外保温处理，玻璃幕及窗口外侧四周等部位均采取断桥保温措施。
第四节结构方案
一、结构设计基本参数
本项目地址在*******乌兰木伦河南岸，因与***新区相邻，经专家论证，本区域建设项目抗震设防的有关参数均按***新区执行。
建筑结构的设计使用年限和安全等级
结构的安全等级
设计使用年限
抗震设防类别
地基基础设计等级
地下室防水等级
一级
100年
升级会员 