某小区建设项目可行性研究报告.docx

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某小区建设项目可行性研究报告

新余市仁泰·香悦丽都小区建设项目

可

行

性

研

究

报

告

建设单位:

新余市仁泰房地产开发有限公司

编制时间:

二0一四年九月

附件:

1、建设单位营业执照复印件

2、建设单位房地产开发资质证书复印件

附图:

1、项目区位图

2、项目规划总平面图

第一章总论

第一节项目概况

一、项目名称

新余市仁泰·香悦丽都小区建设项目

二、项目建设性质

新建

三、项目承办单位

新余市仁泰房地产开发有限公司

法人代表：

经营范围：

房地产开发、销售（以上项目凭资质证书经营）

四、项目拟建设地点

项目建设地点位于天润路以东，东西走向的润天路将小区分隔成南、北两区。

项目北区北面是盛泰园小区，南区南面是医药公司，医药公司南面是赛维大道。

项目东面是恒大雅园。

该地块用地规整，四周城市道路交通便捷，区位优越;整个小区地势平坦,工程地质条件较好,无不良地质现象,城市各项基础设施容易配套,建设条件优越。

五、可行性研究工作的组成

为了加快新余市仁泰·香悦丽都小区建设项目的建设进程，项目承办单位委托我院编制本工程的可行性研究报告。

因此，我单位委派了主要技术骨干组建项目组进入现场实地踏勘，在充分取得调查研究资料的基础上，并对项目进行投资估算和经济分析及评价，在此基础上编制完成了《新余市仁泰·香悦丽都小区建设项目可行性研究报告》。

第二节研究的依据与范围

一、研究依据

1.《投资项目可行性研究指南》国家计委计办投字[2002]15号通知

2.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）发改投资[2006]1325号

3.《江西省国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》

4.《新余市国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》

5.《新余市城市总体规划（2008-2030）》

6.项目可行性研究报告编制委托书及咨询合同

7.其他有关的国家规程、规范、标准及项目的有关基础资料。

二、研究的范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我院对项目建设的选址和建设条件进行了实地勘察，对项目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和规模、总平面布置与建筑方案、环境保护、消防安全和节能措施、项目管理与实施进度安排、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，提出建设的内容、方案、投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。

第三节可行性研究主要内容

一、建设内容与规模

新余市仁泰·香悦丽都小区项目，分为北区和南区。

其中北区为住宅用地，用地面积10135.06平方米，总建筑面积16209.79平方米；南区为商住用地，用地面积34648.63平方米，总建筑面积76103.79平方米（地上建筑面积59487.45平方米，半地下室建筑面积16616.34平方米）。

项目主要技术经济指标详见下表：

二、项目管理与实施

本项目建设单位为新余市仁泰房地产开发有限公司。

为做好项目的各项工作，建设单位成立了项目部，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等各项工作。

项目建设期24个月，即2014年8月-2016年8月。

三、投资估算与资金筹措

经估算，本项目总投资为17743.77万元。

其中：

建筑工程费8243.76万元，设备购置及安装工程费2686.41万元，其他费用5394.11万元（含土地费、建设期利息），预备费1419.50万元。

建设投资构成如下：

项目总投资构成表单位：

万元

总投资

17743.77

100.00%

建筑工程费

8243.76

46.46%

设备购置费

306.97

1.73%

安装工程费

2379.44

13.41%

工程建设其他费用

5394.11

30.4%

基本预备费

1419.50

8.0%

项目总投资17743.77万元，资金筹措方案为：

建设单位自筹。

四、问题与建议

建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有效益。

第二章项目建设背景及必要性

第一节项目背景

一、新余市概况

1、自然地理

新余市地处赣西地区中心位置，袁河中下游，市域地理坐标为：

东经114°29′－115°24′，北纬27°33′－28°05′，全境东西最长处为101.9公里，南北最宽处为65公里。

东邻樟树、新干，西接宜春，南连吉安、安福、峡江，北毗上高、高安。

市域辖一区一县和一个风景名胜区，国土总面积为3163.67平方公里（其中渝水区1775.61平方公里，分宜县1388.06平方公里）。

市域土地利用构成为“六山半水两分田，分半道路和庄园”。

城区距省会南昌160公里，距宜春市64公里，距萍乡市134公里，距樟树市77公里。

2、地质

新余市地跨杨子准地台和华南褶皱系两大地质构造单元。

地层发育较全，出露良好，区内除前震旦系，寒武系，中泥盆统，中侏罗统一中白垩统，上第三系缺失外，其他各系地层均有出露，总厚达10572—14886m。

新余市在漫长的地质史上，几经沧桑，由于不同的沉积环境使出露地层内蕴藏着丰富的铁、煤、石灰石、镁质粘土、粉石英等沉积矿产。

新余市历史上岩浆活动频繁，侵入期次多，但分布零星，规模不大，以酸性侵入岩为主，超基性侵入岩局部可见，但不发育，在侵入岩和变质岩中含有丰富的金属矿产。

新余市地跨两大地质构造单元，地质构造复杂，以萍乡—广丰深断裂为界（地理位置大致以沿浙赣铁路为界），以北属杨子准地台，以南为华南褶皱系，本区构造发展演化与区域上一致，经历了多次强烈的构造运动。

新余市在地台晚期相对活动时形成了规模不一的断陷盆地，主要分布在洋江以北下塘一带，以及新余城区以东地区，分别隶属于雷桥盆地及清江盆地，呈北东—南西展布。

区内断裂发育，主要有萍乡—广丰深断裂，谢家岭—未山大断裂及一系列小断裂（断层群：

操场断层群、洞村断层群、水头—楼下断层群，东坑—双林断层群，分宜断层群，铁坑断层群、皇化断层群，河下断层群及花鼓山断层群等）。

区内构造线走向一般为北东—北东东向，部分为北北东、北北西向，属华厦系构造。

新余市属6度以下地震烈度区，无需地震设防。

3、地貌

新余市地处萍乐凹陷带西段与武功山隆起带相邻部位，南部为由元古界变质岩系多期花岗岩组成的以低山为主的低山丘陵地形，中部为由上古生代、中古生代新生代地层组成的波浪起伏的丘陵岗地及袁河流域冲积平原地形，北部蒙山－－狮形顶低山地形呈北东东向横亘于北部边缘，形成新余市南北高，中部低平，东部扇形敞开，袁河横贯中部的鞍形地貌特征。

区内地势南北略高，南面大岗山山势峻峭，主峰大岗山海拔1091.8m，为区内之冠，北部蒙山主峰白之峰海拔1004.2m，区内山体一般呈北东—南西向展布，区内中部较低平，河溪纵横，水网密集。

袁河呈近东西向横贯中部，新余城区以东冲积平原呈扇形敞开，阶地发育，为沉积内叠阶地，冲积平原较宽敞，一般宽5—6km，最宽处可达8km，纵向上较平缓，坡度一般不超过

3‰。

新余市地貌类型主要分六种：

（1）构造侵蚀低山地形；

（2）构造侵蚀高丘陵地形；（3）构造侵蚀剥蚀低丘陵地形；（4）侵蚀剥蚀岗地地形；（5）河流阶地地形；（6）河流冲堆积平原地形。

新余市低丘（海拔100—300m）面积最广，达265.05万亩，占土地总面积55.85％，主要分布在分宜县，渝水区之中部和东部，河谷平原（海拔在100m以下）面积为148.32万亩，占土地总面积的31.25％，主要分布在渝水区袁河两岸，江口水库以下河谷冲积平原。

高丘（海拔300—500m）面积为51.45万亩，占土地总面积的10.84％，主要分布于分宜县高岚、洞村、风阳和渝水区的九龙、良山、河下等地。

低山（海拔在500m以上）面积9.71万亩，占土地总面积的2.05％，主要分布在西南大岗山和北部蒙山一带。

4、水文

新余市地处袁河中下游，河流水系十分发达，新余市共有大小河流22条，其中有17条属袁河水系，另外四条属其他水系。

新余市较大河流有袁河、孔目江、杨桥河、蒙河。

流经新余城区的有袁河、孔目江。

袁河属赣江水系，发源于萍乡武功山北麓，自西而东流经四市（萍乡、宜春、新余及樟树市），于樟树市张家山乡的荷埠馆注入赣江。

河流全长273km，流域面积6486k㎡，其中江口水库坝址以上的集雨面积3900k㎡，袁河多年平均流量112m³/s，枯水流量3--5m³/s，历史最大洪峰流量（1926年）为5860m³/s，1962年江口地段实测洪峰流量为3710m³/s，江口水库多年平均迳流总量为34.44亿m³。

江口水库以下河段流量受江口水库的控制，袁河在新余市境内长度为116.9km，其中分宜县内26.3km，渝水区境内90.6km，市内河床比降为0.196‰，平均深度7.3m，平均宽度155m，最窄处仅60m（罗坊乡八元村河段），河道弯曲线窄，局部河段砂、砾石淤积成滩，俗有"十八道弯三十个滩”之说。

孔目江属袁河支流，发源于分宜县洞村乡蛇咀自然村蒙山西麓，流经分宜县洞村乡，渝水区的欧里乡、观巢乡，经沙土乡贯下村注入袁河。

孔目江全长49km，流域面积484k㎡，河床平均宽30m，平均深3.1m，河床比降1.2‰，多年平均流量7.7m³/s，枯水流量1.5m³/s。

十年一遇洪峰流量830m³/s。

新余市较大河流还有杨桥河、蒙河等。

5、气象气候

新余市地处亚热带湿润性气候区，具有气候温和，日照充足，四季分明，雨量充沛，无霜期长等气候特点。

（1）气温：

新余市多年平均气温17.8℃。

七、八两月为全年最热月，平均气温在26.6—29.8℃之间，极端最高气温达40℃（1971年7月31日）。

1、2两月为全年最冷月，月平均气温在3.5℃—5.6℃之间，极端最低气温为-8.3℃，全年无霜期276天。

（2）日照：

新余市多年平均日照时数1667.2小时，占可照时数的37.5％，太阳辐射总量多年平均值为102.89千卡/c㎡，但时空分布不均，一般山区低于丘陵，丘陵低于平原。

每年7、8两月日照时数明显偏多，占全年日照时数的59％，7月份太阳辐射总量为14.144千卡/c㎡，11、12两月日照时数显著偏少，其中2月份辐射总量仅为5.224千卡/c㎡。

（3）降水：

新余市多年平均降水量为1582.3mm，最大年降水量达2125mm（1954年），最小降水量为986.8mm（1978年），新余市属全国多雨地区之一，降雨丰沛，比全国平均降雨量629mm多一倍多，比江西省平均降雨量1350—1397.3mm多185—232.3mm，水资源丰富，但降雨时空分布不均，每年4—6月降雨占全年降雨量的46％左右，而10—12月份仅占全年降雨量的12％左右，在地域分配上一般沿浙赣铁路，江口水库一带降雨量最多，分宜县洞村—高岚一带也是多雨中心，其余均相应为少雨区，良山镇为最少。

（4）蒸发：

新余市植被条件较好，年蒸发量一般低于年降水量，新余市多年平均蒸发量为1071mm。

最大年蒸发量为1360.4mm（1963年），最少年蒸发量820.8mm（1975年），每年7—9月蒸发量最大，一般占全年的45％，1—3月最少，约占全年的12％，时空分布不均，一般平原大于丘陵和山区，7—8月份为全年最大蒸发月，历年最大月蒸发量为363.4mm（1971年7月），1—2月份为全年最少蒸发月，历年最少月蒸发量为25.0mm（1984年2月）。

（5）风：

新余市城区四周环山，风力微弱，多二级风，多年平均风速为2.5m/s，风速大于7级风（17m/s）以上日期平均每年1.3天，新余城区主导风向为东北风。

10月份以后因北方冷空气自鄱阳湖侵入我省，沿赣江、袁河运行至新余市，使新余市风向多呈东北、东北偏东。

受夏季亚热带风高控制，而南部武功山余脉阻挡高气压，高气压只能从湖南沿袁河侵袭新余市，故常多西南、西南偏南风。

二、社会