北京五棵松项目市场调研研究报告.docx
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北京五棵松项目市场调研研究报告
一区域临街商业研究
本报告通过对区域各主要道路进行地毯式调研，扫遍区域内每一处临街商业，针对临街商业的体量、分布位置、价格、经营情况、档次、租金以及整体形象等多个与商业地产密切相关的因素进行了详细、严密的论证分析，从而全面、细致、真实的了解了区域整体商业经营现状，对本工程的后续定位工作做出直接指导，为本工程在整体方向上指明道路，规避区域临街商业的现有问题，最终达到商业最大化。
1永定北路
1-1简况
永定路全长2.2公里，是连接田村与复兴路的南北通路，此街区与玉泉路平行，同为北上的干路，双向二车道，整体商业氛围不是很浓厚，商业宗体供应量为34535㎡。
1-2供应总量
图表：
永定路商业业态数量、面积及比例
数量
4
48
6
1
10
12
18
9
112
面积
6070
19810
2570
1000
225
515
795
190
3220
比例
18%
58%
7%
3%
1%
1%
2%
1%
9%
1-3业态结构
餐饮
永定路上餐饮有48家餐饮，总量19810平M，占总体商业的58%，两侧集中着近十家面积在400平M以上的餐厅，其中有天外天烤鸭店、小肥羊、清瑞山庄、山水间羊蝎子、鸿运楼、陈阿婆海鲜水煮鱼、兴达苑、金龙鸿福海鲜等，档次在区域内相对较高，其辐射范围不仅仅为周边社区，还能辐射到南到复兴路沿线，北到田村路沿线，东到西四环路，西到八宝山；此街区内小肥羊和山水间羊蝎子，在区域内有一定的知名度，经营情况都很理想，周边居民光顾较多。
同时，区域内存在一部分由于经营不善，导致商户关张，形成空置，如永景园对面的海鲜大酒楼等。
金融
永定路沿线，有4家金融银行机构，分别为北京交通银行、中国建设银行、中国农业银行、上海浦东发展银行，营业面积总计6070平M，占临街商业总量的18%。
除建行为储蓄所外，其他三行均为分行或分理处，营业面积均在1000-2000平M之间，几大银行的存在基本满足了周边社区以及企事业单位的金融需求
汽配修理
汽配修理店共6家，经营面积达2570平M，占临街商业总体量的7%，门面装修比较简单，位于永定路中段的北京润天汽修保养店，面积为2000平M，主要以汽车修理，汽车装饰为主，经营状况良好，回头客较多；但与福汽车装饰连锁店不在一个档次上，没有任何可比性
其他业态
该临街商业配套业态比较综合，除了上述体量较大的业态外，永定路还有一些门面很小，档次较低的临街商业，基本上都在50平方M之内，充分体现出社区商业的特色，如打字复印、照片冲洗、图书店等，这些业态在永定路基本上属于为社区居民服务的配套设施；由于娱乐、休闲、美容美发、服装服饰、五金建材等业态体量较小，可认为这些业态同样是配套商业的形态，多以满足周遍社区消费为主。
图：
租金水平示意图
1-4租金水平
根据我司调研分析，永定路沿线的商铺租金以南段最高，向北递减。
永定路南段沿线的商铺租金最高，普遍在4元左右/平M*天，其中路西租金在4-6元/平M*天，路东租金在3-5元/平M*天；金沟河路至阜石路段租金为路西2-4元/平M*天，路东为2-3元/平M*天，永定路北段东侧租金为2-2.5元/平M*天。
1-5空置状况
永定路南段商业氛围相对较浓，空置率很低，只有一两家餐饮商户停业装修中，装修档次很高，体量相对较大；永定路北段，阜石路以北商业大量空置，与区域商业氛围有必然关系，如永景园住宅底商，永景园对面的海鲜大酒楼等；空置面积将近2600平M；永定路中段一些小的店铺，业态复杂，体量不大，面积多在10-20平M左右，经营惨淡，形成空置；
1-6小结
小结，总体看来，永定路沿线的商业主要为集中为餐饮业态，而汽配修理、五金建材、休闲、美容美发、服装服饰、超市等各种形态的商业业态均以配套形式出现，道路两侧临街商业多以临建为主，商业氛围自然形成，道路改造工程的不断实施，现有临街商业形态将被物业商业形态所取代。
2永定路南段
2-1简况
永定路南段北起复兴路，南至大成路，长约一公里，商业总量约33000平M，（其中不包括西点百货），其中长安新城新近竣工的独栋商业楼面积约20000平方M，目前正在招商，在此计入空置状态，除去这个独体商业还有西点百货综合物业外，如果仅算临街商铺面积，则在13000平M左右。
2-2供应总量
图表：
永定路南段商业业态数量、面积及比例
数量（个）
29
4
19
1
7
3
1
17
面积（m²）
5375
5500
890
1000
540
2700
20000
715
比例
14.6%
15.0%
2.4%
2.7%
1.5%
7.4%
54.5%
1.9%
2-3业态结构
图表：
永定路南段商业业态面积比例
餐饮业态
永定路南段的餐饮总量达5000多平M，占总体商业的15左右%，尤其是从复兴路到太平北路这一段，由于西点百货的存在和临近复兴路的优势，集中着数十家左右的餐厅。
其中有位于百朗园底商的川杭菜、吉野家、好伦哥以及西点百货地下一层的新食代美食城等，这些餐饮的档次都属于中档水平，其中新食代美食城的面积在1000平M左右，其他的几家餐厅面积都在300—500平M，除了这些餐厅外，剩余的面积普遍不大，多在100多平M，主要面向社区居民提供服务。
超市业态
永定路南段上有两家规模比较大的超市，它们分别是西点百货的法宝超市和大成路北的华联超市、它们的总面积为4500平M，约占永定路南段总体商业面积的12.5%。
位于西点百货地下一层的法宝超市是附近社区知名度最高的超市，几乎所有在该地区生活的人口都知道该超市，并且在选择购买日常生活用品时首选法宝超市，一方面法宝超市在当地经营面积大，货种全，价格实惠，另一方面也是因为法宝超市位于百货商场内，人们可以在这里既购买到日常生活用品，又可以购买服装、化妆品等其他商品，选择的余地非常大，因此造成法宝超市宾客盈门的景象。
至于华联超市，虽然面积也在2000平M左右，但是由于远离复兴路，仅有周边社区的居民知道，并且只是超市一种业态，因此除了日常购物外，难得有人流到此，经营情况远逊于法宝超市。
造成这两者巨大差异的原因在于交通便利程度和规模效应差距过大，虽然同在永定路，但是法宝超市离复兴路仅有100多M，周边拥有众多的其他商业，这些商业聚集在一起，形成人气，吸引了周边的社区居民以及复兴路的路过群体，从而产生良好的商业聚集效应。
而华联超市则离复兴路有近一公里左右，由次造成复兴路沿线的巨大人流量很难到此，再者，华联超市的规模体量过小，不象位于西点百货的法宝超市借助西点的集客设施就可以达到门庭若市，这种单兵独斗的现实情况必然造成华联超市仅能立足于周边社区居民，而事实上是很多社区居民在下班回家后会首先经过法宝超市，这时他们首先会受到法宝超市的吸引，从而使得华联超市的潜在客户群体被法宝超市抢先截流。
根据调研得知，除了这两家超市外，永定路南段和大成路交界处是长安新城的大型独体商业，预计未来将引入一家大型超市，依靠它自身的社区人口来获得支撑，这将使得现有的华联超市在南北两大超市的夹击下，面临客流量极剧下降，经营冷淡的局面到来。
娱乐休闲业态
永定路南段的娱乐休闲业态比较少，仅有一家网吧和一家1500平M的洗浴中心，在百朗园南边的社区内，有一家社区娱乐休闲室，主要经营健身、乒乓球、等娱乐内容，但是人气不是很足。
总体看来，永定路南的娱乐休闲业态比例过少，连10%都不到，远远低于购物、餐饮、娱乐三者5：
3：
2的黄金比例，未来发展空间比较大。
2-4租金水平
永定路南路的租金水平以西点百货临街商铺最高，可以达到10元/平M/天，临近西点百货的商铺租金在5-7元/平M/天，百朗园底商租金在4-6元/平M/天，至于西点百货对面的社区底商租金在4-5元之间，太平路到大成路的社区底商租金在2-3元/平M/天；长安新城新建商业预计租赁价格3.5-4元/平M/天，销售价格为16000元/平M。
2-5空置状况
永定路南段的长安新城的新建独栋商业因刚建成，尚未开业，该商业楼规模达20000多平M，几乎和西点百货的规模相差无几，暂时的空置使得永定南路呈现高空置率，实际上，除了这一空置商业外，其他临街商业基本都已出租完毕，由于有西点百货在这条路上，因此人流量较大，另外周边的住宅区比较密集，消费潜力比较深厚，这些原因造成永定南路的临街商业经营十分理想，很少出现商铺空置的情况，未来随着长安新城人口入住，它的配套商业也将进行招商，投入正式运营。
2-6小结
永定路南段的商业档次整体高于永定路北段，西点百货作为区域内不多的大型综合商业带动了整条永定路商业的兴旺，经过多年的市场培育和良好运营，目前西点百货已经成为五棵松地区十分知名的商业场所，百朗园的中高档次底商和西点百货成为这里最具人气的消费地点。
巨大的人流带动餐饮业的红火经营，肯德基、吉野家以及好伦哥都在这里占据一席之地。
百万大盘长安新城的落成将带来数万人口的入驻，由此产生的消费力不可估量，长安新城20000多平M的商业配套将西点百货形成南北互动，从而带动整条永定南路的临街商业，由于有周边社区众多，人口数量庞大，人口结构丰富，因此它们的经营都是有着真实的消费力支撑的，同时借助复兴路的便利，永定南路未来的发展尚有潜力可挖。
3太平路
3-1简况
太平路东起万寿路，西至玉泉路。
道路全长约3.5公里，为城市次干路。
道路为单行路，路面宽18M，两侧人行步道各宽3M。
太平路环境比较脏乱，有三处公交站台，但行人稀少。
太平路沿线商业体量约为11700平M，除位于太平路东端的西南写字楼底商外，其余均是临街商铺。
3-2供应总量
图表：
太平路商业业态数量、面积及比例
数量（个）
26
10
3
10
20
11
26
2
46
面积（m²）
5380
285
690
150
645
1215
788
580
1978
比例（%）
46%
2%
6%
1%
6%
10%
7%
5%
17%
3-3业态结构
图表：
太平路商业业态面积比例
餐饮业态
太平路的餐饮店数量共有26家，面积为5380平M，是太平路商业面积最多的业态，占总体商业面积的46%。
而位于万寿路和西四环中路之间的餐饮店居多，有20余家，因万寿路附近有一家西南写字楼，另有沙窝小学、太平路中学两所学校，为此地段提供了餐饮消费群，其中比较大的餐饮店有芙蓉园、郭林家常菜、三苏酒楼、老来顺、天龙顺饭店，面积在500-800平M之间，属中档。
其余的均是100平M以下的小餐馆，档次非常低，经营状况也一般。
芙蓉园
独体商业
500
郭林家常菜
住宅底商
500
三苏酒楼
独体商业
700
老来顺
临街商铺
600
天龙顺
临街商铺
800
复印冲印
在太平路西段，自西四环中路至玉泉路分布着九家复印冲印店，总面积300平M左右，占太平路总商业面积的2%。
每家店规模都很小，平均面积在30平M左右，多为此地段的军事科学院、中央电大八一学院10003教案中心，北京建华实验学校一些企业提供服务。
金融类
太平路上共有3家银行，农行、工行和建行。
均匀分布于太平路东、中、西部，面积在150-300平M之间，来此人员均较少。
军需用品
在位于永定路往东300M左右处，连续分布10家军需劳保用品店，面积仅在15平M左右。
主要为此处部队提供需求服务，因此产生小规模的商业聚集效应。
美容美发
太平路的美容美发店共有20家，面积总和645平M，占总体商业面积的6%，平均面积在30—40平M之间，均是规模较小的理发店，主要为附近的低收入群体服务，经营状况也都一般。
休闲娱乐
太平路目前共有11家休闲娱乐场所，营业面积1215平M，占比10%。
这条街的休闲娱乐企业以足疗最多，达7家，只有位于永定路和太平路交汇处东侧有一家相对大一些，面积两百多M，其余6家都是40-80平M的小店，面向的消费群体有限，经营状况一般。
烟酒业态
太平路上共有26家烟酒店，每间店铺的面积都不大，均在50平M以下，但聚少成多，总面积达800余平M，占整条街商业体量的7%。
其反映出附近居民的消费需求中，烟酒类占有很高的比例。
汽车保养
太平路上有2家汽车保养店，总面积约580平M，在位于玉泉路和太平路交汇处的一家汽车保养店规模相对大一些，面积在500平M左右，因其邻近玉泉路这条主干路，来往车辆较多，经营状况还可以。
其他业态
除了以上分析的业态外，太平路还分布一些数量不多的小店，如图书音像、蔬菜水果、保健品、药店、洗衣店等，主要集中在永定路往西的地段，普遍面积不达，每家店仅有20多平M，总面积约1978平M，占比17%。
基本上依靠社区居民生存。
3-4租金水平
太平路的临街店铺档次均为低档，商业气氛不浓，以西四环路往东至万寿路餐饮店较多，租金在3-8元之间，而从永定路往西，店铺面积均较小，档次更低，租金在3-5元之间。
3-5经营状况
太平路临街商业整体档次很低，主要为附近社区居民配套服务，店面规模小、装修形象差，无法形成商业氛围，因此经营状况较差，从永定路往西至玉泉路，有5家小店铺空置，面积共有115平M。
另有一新建的军事医学院底商空置，面积有3000平M左右，不对外租售，只留做其内部使用。
3-6小结
太平路商业店面小、档次太低，虽然此路段有几处公交车站，但商业氛围不浓，经营状况也不好，无法吸引外来消费者。
位于东段的餐饮店，以服务于其附近的两所学校和西南写字楼为主、而自永定路往西多以社区居民消费为主，对本工程不存在严重性竞争。
4西四环西路
4-1简况
四环路为城市主要环路,属于一级城市干路,我司针对本工程针对定慧北桥至五棵松桥西侧实施调研,全长2.0公里，由于四环路在此路段多为高架桥,因此临街商业多临四环辅路,且与主路有一定的垂直距离,对主路客流的吸引有很大的局限性；虽然没有整体商业氛围，但由于临近四环路，商业总体供应量依然很大，为22410㎡。
4-2供应总量
图表：
西四环路西侧商业业态数量、面积及比例
数量
2
4
2
1
1
2
3
1
10
面积
450
6300
650
1000
1000
10400
160
1000
1450
比例
2%
29%
3%
4%
4%
47%
1%
4%
6%
4-3业态结构
图表：
西四环路西侧商业业态面积比例
餐饮
餐饮仅有四家餐饮，总量6300平M，占总体商业的29%，餐饮店铺多在1000平M以上，以中餐为主，单体容量较大，与临近四环路独体商业体量规模，基本稳合；如五棵松饭店海鲜酒楼，北京陆翔燕富鱼翅菜馆单体体量都以达到2000平M以上；
休闲
临街商业体量最大的为休闲康体具有10400㎡，占总体量的47%，定慧桥西北角的权金城面积为10000平M，其覆盖范围很广，本工程区域应包含其中；此物业为权金城餐饮有限公司所有，档次较高，一二层西侧为权金城烧烤，三层为权金城洗浴康体；东侧一层为西餐厅；地下为一家夜总会；单层面积为2000平M，停车位较充足。
超市
位于西四环五孔桥农副产品市场内的物美超市，体量为1000平M，为非临近四环路商业物业，只能依靠农副市场的客流量以及周边区域常住人口的支持，品质虽不高，但经营情况也不是很差。
美容美发、服装服饰、汽配修理以及其他业态：
还有一些配套设施，美容美发、服装服饰、汽配修理以及其他业态，门面很小，档次低，基本上属于为社区居民服务的配套设施。
4-4租金水平
根据我司调研分析，西四环路沿线的商铺租金相对区域内街不高，北京陆翔燕富鱼翅菜馆，餐饮业租金水平1.5元/天*平M，高于其他道路，这和临近四环路有直接关系。
4-5空置状况
目前，西四环西侧沿线调研区域，只有一家大型餐饮停业转让；虽然体量较大，为4000平M独体餐饮，但由于硬件设施的不完善，交通不够便利等自身以及经营原因，现正在整体转让；此区域内整体空置率相对较低。
4-6小结
总体看来，西四环沿线的商业餐饮、休闲为主要商业业态，且为大体量独体商业，区域内整体的商业氛围还没有形成，日后还有很大的发展空间。
5玉泉路东侧
5-1简况
玉泉路与南北走向的永定路平行，调研范围南起复兴路，北止田村北路，全长2.5公里；现阶段道路正处于拓宽阶段，阜石路以北段拓宽工程基本完成，年底通车，规划宽度达到60M，双向八车道；阜石路与复兴路段，正在拆迁中，年底动工；按照路政规划看，此段道路将在原有路面的基础上，向西平推20-30M左右，玉泉路西侧临街商业将全部被拆除；因此，我们将针对玉泉路东西两侧商业基本情况，逐一分析。
5-2供应总量
图表：
玉泉路东侧商业业态数量、面积及比例
数量
2
13
1
4
2
1
11
面积
700
3575
50
1890
40
600
495
比例
10%
48%
1%
25%
1%
8%
7%
5-3业态结构
餐饮
玉泉路东侧沿线，餐饮店共13家，经营面积达3757平M，占临街商业总体量的48%。
其中靠近复兴路段的餐饮单体体量较大，档次多以中档为主，如小土豆餐饮体量为600平M、海凌餐饮体量达到800-1000平M；玉泉路中段，玉海园社区临街商业只有一家餐饮业，为聚丰涮羊坊，体量仅为150平M；显然，不能满足玉海园社区消费者的饮食消费。
金融
位于玉泉路南段九州大厦一层的工商银行，营业面积为500平M；农村商业银行入住玉阜嘉园底商，营业面积为200平M左右；两大银行作为辅助行业，很难完全满足社区配套支持，居民在金融方面的需求不能得到保证。
超市
位于玉阜嘉园的京港超市，为此区域内唯一的超市，体量为600平M，虽然可以称其为临街商业，位置也属两条路的交叉点，并有充足的停车位，但是由于地势的原因，没有充足的展示面，无法吸引外部的大量人流，出现经营困难，目前已停业，且处于空置状态中。
社区内居民的日常用品消费场所，多选在金沟河路上的超市发超市。
休闲
休闲业态体量为1890平M，所占总业态体量的25%，玉泉路南段的玉泉园娱乐中心为九州大厦底商，营业面积达800-1500平M；位于玉海园社区的独体商业玉龙潭康体面积为250平M；休闲业态体量总体不大，没有任何休闲氛围。
美容美发、服装服饰以及其他业态
美容美发、服装服饰以及其他业态均为临街配套商业，业态比较综合，面积较小，基本上都在50平方M之内，体现了社区商业的特色，且空置率很低，几乎为零。
6玉泉路西侧
6-1供应总量
数量
1
19
4
14
2
5
12
1
39
面积
300
2455
160
11335
36
280
355
900
1866
比例
2%
14%
1%
63%
1%
2%
2%
5%
11%
6-2业态结构
餐饮
餐饮业态面积为2455平M，占总业态比例的14%，共19家，餐饮店铺以60-100平M的中餐为主，其中100平M以上的饭店有憨老汉餐饮、金芙蓉城酒楼、大鸭梨家常菜、鑫鑫泉餐厅、刘仙阁酒家，面积均在150-600平M之间，档次相对比较高，且多为独体商业物业，由于道路的拆迁问题，金芙蓉城酒楼已停业，准备搬迁；除了这家餐厅面积比较大以外，其他的餐厅规模都很小，装修档次低下，卫生条件很差，主要集中玉泉路北段。
五金建材
玉泉路沿线，五金建材店共14家，经营面积达11335平M，占临街商业总体量的63%。
西联建材石材市场、西联石材市场两家大型石材市场位于玉泉路上，金沟河路与阜石路之间路段，面积分别为5000平M、6000平M，门面装修比较简单，略显凌乱，其经营状况不如阜石路上的两家石材市场，这与远离城市主干路有关。
超市
位于玉泉路中段的物美超市，为独体商业物业，体量为900平M，占此条路商业总体量的5%，超市规模不大，档次不高；但其经营状况良好，客单价平均能达到20元/人*次；此超市在路政规划范围内，不久将拆除，拆除后对区域消费人群将会存在一定的影响。
休闲、美容美发、服装服饰、汽配修理以及其他业态
休闲、美容美发、服装服饰、汽配修理以及其他业态，基本上属于为社区居民服务的配套设施；玉泉路北段多为临街商业，整体档次极低，消费人群多为路西村落常住居民；南段档次较之北段要高，多为航天二部大院居民服务；道路拓宽后，临街的商业形态将全部
拆除。
6-3租金水平
根据我司调研分析，玉泉路沿线的商铺租金以南段最高，向北递减，且中段东侧物业由于档次高于中段西侧物业，故中段东侧租金水平高于中段西侧。
中段东侧普遍在3-3.5元以上/平M*天，中段西侧租金在2.5-3元/平M/天；南段西侧租金为3.5-5元/平M*天，南段东侧租金为4-6元/平M/天；北段东侧租金为2-2.5元/平M/天。
6-4空置状况
此区域由于路政拆迁，西侧部分商业已经迁址，形成空置；东侧商业经营状况较为良好，空置率几乎为零；
6-5小结
总体看来，随着路政建设的改造，道路将拓宽，整体的已有商业氛围将被破坏，社区居民的日常消费将受直接影响；不过，间接推动了区域物业商业的改造速度，必将提升一个现有物业档次，现有的临街商业必将被纯粹的物业商业所取代。
7阜石路
7-1简况
阜石路作为连接石景山区与社区的交通干道，道路两侧分布了大量商业，根据我司调研，从定慧桥到田村西路，长度2公里左右，路两侧商业面积达到22721平M左右。
7-2供应总量
图表：
阜石路商业业态数量、面积及比例
数量
12
33
12
4
4
1
31
1
面积
3170
7760
4940
640
95
110
1196
4810
比例
14%
35%
22%
3%
1%
1%
5%
21%
7-3业态结构
图表：
阜石路商业业态比例
餐饮
阜石路上餐饮仅有十二家餐饮，总量3170平M，占总体商业的14%，餐饮店铺以60-200平M的中餐为主，其中添一顺饭店是个例外，面积达到800平M，装修精致、门面形象较好、档次较高；除了这家餐厅面积比较大以外，其他的餐厅规模都很小，普遍在60-200平M之内，装修档次低下，卫生条件很差，这样的餐饮主要集中在阜石路南侧。
汽配修理
阜石路沿线，有33家汽配修理店，调研区域路段非常密集，经营面积20-1600平M不等，占阜石路临街商业的35%。
这些汽配修理店普遍档次较低，门面形象较为凌乱，但是位于阜石路东段的月福汽车装饰，单体体量为1600平M，整体形象较好，为月福汽车装饰连锁店中北京“旗舰店”；位于阜石路西段的富康、丰田等4S店，单体面积均达到1000-1500平M；此类业态借助阜石路巨大车流量，普遍经营状况良好。
五金建材
阜石路沿线，五金建材店共12家，经营面积达4940平M，占临街商业总体量的22%。
门面装修比较简单，略显凌乱。
天隆盛达石材市场、西联石材分市场位于阜石路上，永定路与玉泉路之间，面积分别为2000平M、2500平M，其依靠便利的交通与区域内大量的在建工程近在咫尺的工程支持，经营状况好于玉泉路上两家石材市场；
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