武汉房地产市场报告.docx
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武汉房地产市场报告
2014年武汉房地产市场报告
[摘要]据亿房网研究中心统计数据显示，2014年全市商品房共成交191237套。
从主城区历年房价走势情况来看，尽管同全国一样，武汉楼市也经历了2008年、2011年的滑铁卢以及今年的调整年，但总体来看，房价仍在持续上涨，不过2009年、2012年主城区房价涨速明显减缓，说明楼市调整年对下一年的价格影响较大，预计2015年主城区房价仍将整体上行，但涨速减缓。
土地市场
一、出让面积同比减少19.3% 出让金额减少11.6%
2014年上半年，武汉市土地市场以招拍挂形式举行21次土地拍卖会，总共推出房地产开发用地182宗，净用地面积达1099.99万平方米（合16499.83亩），同比减少19.3%；规划建筑面积3156.65万平方米，同比减少19.4%。
出让概况：
土地出让概况
出让
成交
延期
流拍
撤销
宗数
居住
62
48
5
5
2
商住
53
43
2
5
3
商业
48
38
1
3
6
工业
10
9
0
1
0
其他
10
8
1
0
0
合计
182
146
9
14
11
净用地面积（万㎡）
1099.99
1099.99
913.46
38.06
82.99
规划建筑面积（万㎡）
3156.65
3156.65
2681.39
103.32
210.49
注：
商住用地包括：
商业居住兼容用地、商业和居住混合用地
全市实际成交146宗，成交面积913.46万平方米（合8448.45亩），获得土地出让金606.29亿元，楼面地价2261.09元/平方米。
与去年同期相比，土地面积同比减少19.5%；规划建筑面积同比减少17.6%；成交金额同比减少11.6%。
楼面地价同比增长7.2%。
2014年土地成交情况及同比：
年度
成交宗数
成交面积
（万㎡）
建筑面积
（万㎡）
成交金额
（亿元）
亩单价
（万/亩）
楼面地价
（元/㎡）
2014年
146
913.46
2681.39
606.29
442.5
2261.1
2013年
220
1135.11
3252.37
685.94
402.9
2109.0
同比增加
-74.00
-221.64
-570.98
-79.65
39.62
152.06
同比增幅
-33.6%
-19.5%
-17.6%
-11.6%
9.8%
7.2%
二、商住用地面积比重上升10.4%居住和商业用地比重下滑
从各用途用地成交情况来看，2014年上半年，在成交面积方面，除工业用地同比出现明显增加外，其余各类用地均出现30%以上的减少；在楼面地价方面，除商住用地及其他用途用地上涨外，居住、商业及工业用地同比下跌超过13%。
其中，居住用地成交面积106.17万平方米，同比减少50.0%；可建建筑面积300.90万平方米，同比减少39.0%；楼面地价1462.6元/平方米，同比下跌13.9%。
商住用地成交土地面积162.43万平方米，同比减少34.6%；可建建筑面积533.63万平方米，同比减少34.1%；商住用地楼面地价2513.0元/平方米，同比上涨24.8%。
商业用地成交土地面积40.10万平方米，同比减少54.9%；可建建筑面积78.87万平方米，同比减少69.0%；商业用地楼面地价2089.5元/平方米，同比下跌14.0%。
工业用地成交面积19.52万平方米，同比增加328.1%，楼面地价268.9元/平方米，同比下跌24.9%。
其他用地成交0.41万平方米，同比减少95.5%，楼面地价4100.75元/平方米，同比大涨274.0%。
分用途成交情况：
用途
成交宗数
成交面积
（万㎡）
建筑面积
（万㎡）
成交金额
（亿元）
亩单价
（万/亩）
楼面地价
（元/㎡）
居住
48
298.15
806.75
128.20
286.7
1589.1
商住
43
404.02
1319.26
351.20
579.5
2662.1
商业
38
107.17
343.64
118.94
739.8
3461.2
工业
9
66.69
159.30
5.19
51.9
325.9
其他
8
29.23
52.45
2.75
62.7
524.2
合计
146
913.46
2681.39
606.29
442.5
2261.1
从历年各用途用地面积占比来看，居住类用地成交比重从2011年其持续下滑，今年同比2013年减少111.55万方，降幅27.2%；商住类用地则同比增加了15.56万方，增幅4.0%；商业类用地大幅减少97.7万方，降幅47.7%；工业类用地也减少了33.61万方，降幅33.5%，而其他了用地有明显增加，增幅高达111.9%。
四、远城区土地成交增长32.4%
从区域成交情况来看，目前远城区仍为土地市场供应主力，成交面积达622.52万方，同比2013年增长了32.4%。
区域
用途
土地宗数（宗）
用地面积（万平方米）
建筑面积（万平方米）
供应
成交
供应
成交
供应
成交
中心城区
居住
6
6
30.40
30.40
92.06
92.06
商住
21
17
186.08
173.56
606.69
563.38
商业
11
10
33.73
29.12
176.08
157.65
工业
2
2
3.27
3.27
12.52
12.52
其他
0
0
0.00
0.00
0.00
0.00
主城区小计：
40
35
253.47
236.34
887.35
825.61
远城区
居住
37
32
278.92
229.01
718.41
602.20
商住
27
24
241.41
218.80
782.45
709.86
商业
31
23
105.10
82.30
232.79
174.37
工业
8
7
68.05
63.43
158.35
146.78
其他
7
7
28.99
28.99
52.33
52.33
远城区小计：
110
93
722.48
622.52
1944.33
1685.55
远郊区
居住
18
10
76.66
38.75
207.31
112.49
商住
5
2
31.10
11.66
96.15
46.02
商业
6
5
4.70
3.95
14.60
11.61
工业
0
0
0.00
0.00
0.00
0.00
其他
3
1
11.59
0.24
6.90
0.12
远郊区小计：
32
18
124.04
54.60
324.97
170.24
全市合计：
182
146
1100
913
3157
2681
五、底价成交成为主流趋势竞价率下降7.7%
2013年，武汉土地市场共计有5宗地块延期，22宗地块流拍，有效供应的成交率为85.3%，延期、撤拍率为14.7%。
2014年，武汉土地市场共计有9宗地块延期，14宗地块流拍，有效供应的成交率为79.8%，延期、撤拍率为20.2%。
从成交情况来看，受经济大环境低迷、银根收紧的影响，今年土地市场成交率明显低于去年。
2014年上半年，武汉市土地竞价数量为13宗，竞价率为24.5%，较去年上半年增加10.1个百分点；溢价总金额较去年上半年增加46.7%。
溢价率也明显高于去年同期。
从时间段来看，有溢价的土地成交均在2014年1-3月份，而三月份之后，受经济增速放缓、国外热钱回流，以及人民币贬值的影响，房企拿地成本升高，各开发商开始谨慎拿地，武汉市随后出让的土地均为底价成交，这种趋势预计在下半年仍将持续下去。
地块竞价、溢价统计表：
统计年限
成交地块数量
竞价数量
最高溢价率
整体溢价金额
竞价率
整体溢价率
2013年
220
53宗
266%
88.38亿
24.10%
15.4%
2014年
146宗
24宗
238%
20.83亿
16.40%
3.9%
住宅市场
一、2014年全市商品住宅共成交14万套，较2013年减少5%。
1、据亿房网研究中心统计数据显示，2014年全市商品房共成交191237套。
其中商品住宅成交147963套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交11133套，商铺、写字楼、厂房以及车库等非住宅成交32141套。
在全市商品住宅成交的147963套中，主城区成交110981套，远城区成交36982套。
全市住宅成交面积1514.60万方，较去年增加22.42%。
其中主城区商品住宅成交1129.17万方，远城区商品住宅成交385.43万方。
全市商品住宅成交金额1238.83亿元，其中主城区商品住宅成交金额1048.26亿，远城区商品住宅成交金额190.57亿。
从成交结构来看，有以下特点：
1）上半年楼市成交环比下滑19.8%，下半年楼市成交占全年总量60.2%
2014年是楼市政策调整年，在经历2013年全年成交火爆之后，随着年末多项调控政策的出台，以及宏观大环境经济增速放缓等影响，楼市成交持续下滑，武汉同样受到影响，上半年整体销量同比下滑19.8%，但下半年伊始，楼市政策放松，限购全面松绑，限贷也有所放松，政策刺激下的武汉楼市成交迅速攀高，2014年下半年武汉商品住宅成交89047套，较2013年下半年增加6713套，同比增幅8.2%，占全年成交总量的60.2%。
2）主城区成交同比增长0.9%，远城区成交同比减少19.2%
分城区来看，中心城区成交增长明显，而远城区成交下降明显，形成较大的反差，2014年尤其是取消限购以来，对价格敏感性较低的改善和投资型需求推动了中心区的成交，加之今年具有优质地段和配套资源的城改项目大量上市，也增加了这类购房者的选择余地。
从主城区各片区成交情况来看，东西湖片、武昌中心区以及关山片住宅销量最高，均超过1万套。
汉口方面仅有东西湖片成交量同比2013年有所增长，青山片整体销量增幅最大，而南湖以及白沙洲今年整体销量较2013年有明显下滑，光谷板块则为今年热点区域，总体成交量较2013年增长明显，另外，沌口片销量也有显著增加。
片区
2014年商品住宅成交套数
2013年商品住宅成交套数
变化
增幅
汉口中心区
6937
7774
-837
-10.8%
古田片
1764
2908
-1144
-39.3%
二七后湖片
8626
9268
-642
-6.9%
东西湖片
13168
11658
1510
13.0%
武昌中心区
12788
10284
2504
24.3%
青山片
4975
2461
2514
102.2%
南湖片
6971
26252
-9532
-36.3%
白沙洲片
9749
关山片
10626
16693
6015
36.0%
光谷东
3854
光谷南
8228
汉阳中心区
9597
17637
-790
-4.5%
四新片
7250
沌口片
6448
5353
1095
20.5%
从主城区片区成交结构来看，成交量最高的三个片区比重超过10%，2014年各片区成交结构与新增供应十分接近，说明开发商推盘节奏对武汉楼市成交影响较大。
另外，今年销量同比增长的片区，除武昌中心区外，其余大多为7月份首度限购解除的新城区，如东西湖片、光谷板块以及沌口片。
远城区楼市销量则出现了全面地下滑，其中以江夏以及汉南下滑幅度最大。
下滑的主要原因在于远城区房价上涨过快，性价比下跌；另外，远城区住宅产品同质化严重，也影响了购房者的选择。
如江夏片清一色的高层以及临湖别墅，汉南片则主要是多层花园洋房。
片区
2014年商品住宅成交套数
2013年商品住宅成交套数
变化
增幅
江夏
7151
12670
-5519
-43.6%
黄陂
15858
17066
-1208
-7.1%
新洲
6269
6857
-588
-8.6%
蔡甸
5178
5475
-297
-5.4%
汉南
2526
3412
-886
-26.0%
另外，黄陂尽管销量也出现下滑，但盘龙城整体房价仍低于附近的金银潭以及后湖板块，同时，黄陂老城区较多的新项目入市也给片区楼市带来新鲜血液，其住宅成交量高居全市榜首。
3、120平米以上大户型成交增长34.5%
从主城区各片区的户型成交结构上来看，80-100㎡的两房、三房成交比重最大；60平米以下产品成交片区主要为古田片；60-80平住宅则以汉口中心区、二七后湖片、东西湖片、南湖片以及四新片成交比重较大；100-110平房源成交比重最大的在关山片；110-120平房源则以沌口片、光谷南成交较多；120-140平的住宅最受改善型购房者青睐，武昌中心区、青山片、关山片、光谷东、光谷南、汉阳中心区以及沌口片该户型段成交比重均占其片区成交量较大的份额；而140平以上豪宅，则以武昌中心区以及光谷东成交最多。
120平以上改善型户型成交比重由2013年的扩大15.6%至20.9%，增幅达34.5%，改善需求在2014年得到充分释放。
其中光谷东120平以上住宅成交量占总量的33.7%，武昌中心区120平以上住宅成交量占总量的29.9%，而140平以上的成交占到12.8%。
从2014年主城区成交户型结构的月度变化来看，上半年140平以上豪宅成交比重稳定在4-5%左右，但下半年七月开始，140平以上放松限购，豪宅成交量迅速上升，成交比重扩大至6%以上。
二、2014年武汉房价同比上涨13.4%
从最近三年的房价走势来看，武汉房价总体仍呈上涨趋势，2014年武汉房价为8179.25元/平，同比2013年上涨了965.55元/平，涨幅达13.4%。
从房价涨幅来看，2014武汉房价呈加速上涨趋势。
其原因主要来自于主城区和远城区成交比重发生变化的结构性上涨。
2014年，主城区商品住宅成交均价突破九千元大关，达9283.47元/平，同比2013年增加952.67元/平，涨幅达11.4%。
与2013年主城区6.4%的房价涨幅相比，因中心城区成交火爆，2014年主城区房价同比涨幅扩大了5个百分点，价格变化明显。
从主城区历年房价走势情况来看，尽管同全国一样，武汉楼市也经历了2008年、2011年的滑铁卢以及今年的调整年，但总体来看，房价仍在持续上涨，不过2009年、2012年主城区房价涨速明显减缓，说明楼市调整年对下一年的价格影响较大，预计2015年主城区房价仍将整体上行，但涨速减缓。
2014年，远城区商品住宅成交均价为4944.29元/平，同比2013年增加225.85元/平，涨幅4.8%。
2013年为武汉远城区楼市增长期。
因与主城区相比较低的起价，远城区无论是供应还是需求都极为火爆，而受此影响，2013年远城区房价出现高达18.8%的大幅上涨，性价比由此降低，而随着2014年调整年的到来，远城区楼市热度下滑，房价上涨速度明显放缓。
2014年房价的显著特点是中心城区房价涨幅高至28.1%。
汉口中心区在多个高端住宅入市的情况下，片区房价整体上涨近30%，武昌中心区则随着4号线中北路沿线楼盘的热卖而上涨了1600多元/平，另外，古田片楼市长期供不应求，房价涨幅明显也在情理之中，二七后湖片在与之相邻的盘龙城明显上涨后，也有近千元的价格涨幅。
关山片，在保利时代、关山大道沿线多盘热销的带领下，整体房价也高达9570.96元/平。
可以说，高价盘的入市成交，是主城区房价上涨的重要推手。
片区
2014年商品住宅成交均价
2013年商品住宅成交均价
变化
涨幅
汉口中心区
14817.23
12483.15
3251.87
28.1%
古田片
11325.47
10281.39
1543.02
15.8%
二七后湖片
9247.87
8484.10
954.44
11.5%
东西湖片
7053.22
6620.08
729.10
11.5%
武昌中心区
12135.98
11373.24
1611.29
15.3%
青山片
9329.56
8619.03
704.20
8.2%
南湖片
8639.03
7351.08
/
/
白沙洲片
7080.59
/
/
关山片
9570.96
8227.71
/
/
光谷东
6984.41
/
/
光谷南
7660.49
/
/
汉阳中心区
9383.21
8087.14
/
/
四新片
8253.19
/
/
沌口片
6356.07
6699.76
-302.70
-4.5%
从主城区商品住宅成交均价的涨幅来看，2013年以来，房价同比呈持续扩大的趋势，其数值在今年1月份，因多个高端项目积极入市被推到峰值，随后，看空楼市的观点盛行，武汉房地产市场也进入调整期，房价同比涨幅逐渐收窄。
不过到了六月份，一批9000元/平以上价格的项目陆续入市，其同比涨幅在七月被推至17.5%的全年顶点，但较大的市场库存压力下，房企促销力度扩大，特价房、低首付开始大行其道，“跌多于涨”的市场行情出现，房价同比涨幅开始下滑，九月份跌至5.2%的全年低位。
三、2014年住宅新增供应量同比增长12.8%
2014年，武汉新增供应总面积2521.71万方，商品住宅新增供应总面积1963.61万方，环比去年增长12.8%，住宅供应量进一步扩大。
其中主城区408次，新增供应总面积1544.87万方，远城区147次，新增供应总面积418.74万方，二者同比去年分别增加了31.1%和减少25.5%。
从供应结构来看，随着远城区楼市热度的消退，住宅供应开始向主城区聚集，其供应比重较2013年扩大了11个百分点。
从商品房新增供应分布来看，受近三年居住以及商住用地大规模成交，以及政策对住宅产品的利好影响，2014年武汉商品住宅新增供应比重较2013年扩大1.5个百分点，商业占比也扩大2个百分点，另外，SOHO类写字楼的热销，其供应比重也较2013年扩大1.4个百分点，而厂房仓库类供应逐渐减少，其供应比重明显减少6.2个百分点。
主城区方面，各类物业供应比重与2013年相比变化不大，主要是提升配套的商业类以及车库类物业的供应比重分别扩大1.3%和1.7%，。
远城区方面则有较大的变化，首先是热销3年的汉口北交易市场逐渐步入尾声，厂房及仓库类物业的供应比重较2013年大幅减少13.5%，而写字楼、商铺等改善相关配套的非住宅产品供应比重分别扩大6.2%和5.3%。
另外，居住类供应占比也扩大了2.2%。
分片区来看，2014年主城区住宅供应热点片区为东西湖片以及武昌中心区，其占主城区住宅供应的比重均超过10%以上，而汉口中心区、二七后湖片、白沙洲片、关山片、光谷南以及汉阳中心区也有8-9%的供应比重，供应占比最小的仍为古田片，另外，去年热点板块的光谷东片，今年推盘节奏明显放缓，供应比重仅有1%。
而远城区方面，黄陂、江夏依然为热点供应板块，但与去年相比，仅有新洲的住宅供应量出现增长，其余各片区均出现下滑，而汉南区新增供应量同比锐减57.8%，该片区目前规划有欧洲风情小镇超大型项目，供应量的萎缩一方面是片区成交低迷的反应，同时也意味着该项目的未来进展将较为困难。
四、武汉中心区住宅去化周期最长
从各片区住宅库存量以及成交情况来看，主城区中，汉口中心区、武昌中心区、以及汉阳中心区三大中心城区去化周期最长，汉口中心区库存消化时间多达21个月；而古田片、白沙洲片目前整体处于供不应求阶段；东西湖片、南湖片以及四新片的销售压力较小；关山片、沌口片则有一定的去库存压力。
而从远城区各片区的供求情况来看，尽管供销均出现同比下滑，但实际供销比要好于主城区，成交量最大的黄陂供求平衡，新洲、汉南甚至是供略小于求，江夏和蔡甸供求比稍大，但仍在1.5以内。
武汉中心区住宅去化情况一览：
片区
累计库存量（万方）
平均月度销量（万方）
去化周期（月）
汉口中心区
175.96
8.20
21.47
武昌中心区
236.38
14.54
16.26
关山片
145.11
11.64
12.46
汉阳中心区
142.16
9.34
15.22
别墅
2014年，武汉市别墅新增供应量40.64万平方米，与2013年相比减少26.76万平方米，同比下降39.7%。
供应量的减少主要由于别墅用地及项目推盘量的减少尤其是江岸、武昌、汉阳等中心城区减少明显。
价格方面，2014年武汉市别墅成交均价11050.77元/平方米，与2013年相比下跌了443.85元/平方米，同比下跌3.9%。
据亿房网研究中心对重点监测别墅项目的统计数据显示，2014年武汉市别墅成交1860套，成交面积38.71万平方米，成交均价11050.77元/平方米。
成交套数同比增长7.8%，成交面积同比减少6.2%，成交均价同比下跌3.9%。
这主要是因为世茂龙湾三期、海伦堡.君临长江、伊托邦渔人码头等小户型低价别墅产品大量成交，拉低了整体量价。
年度
成交套数
成交面积（万平米）
成交金额（亿元）
成交均价（元/平米）
2013
1725
41.29
474567.91
11494.62
2014
1860
38.71
427733.06
11050.77
同比增长
135
-2.58
-46834.85
-443.85
同比增幅
7.8%
-6.2%
-9.9%
-3.9%
虽然下半年武汉别墅成交大幅增长，但由于上半年表现不佳，全年成交先抑后扬整体上仍处于量价齐跌态势。
到2014年下半年，随着限购政策的取消，大量改善型购房者尤其是高收入改善型购房者进入市场，在成交量方面也大幅增加，尤其是中心城区高端别墅成交增长明显如纯水岸·东湖二期、梦湖香郡等市场表现均好于去年。
写字楼
受住宅限购等政策变动及供应波动较大影响，2014年武汉写字楼成交量价齐跌，市场进一步分化，一方面甲级写字楼持续热销，另一方面部分乙级写字楼尤其是部分公寓式办公楼去化困难。
2014年，武汉市写字楼供应量231.83万平方米，与2014年相比增加51.02万平方米，同比增长28.21%。
成交量方面，2014年武汉市写字楼成交量84.41万平方米，与2014年相比减少42.56万平方米，同比下降33.5%。
公寓式写字楼成交减少是成交量下降的主要推力。
价格方面，2014年武汉市写字楼成交均价12798.61元/平方米，与2013年相比增加739.97元/平方米，同比增长6.1%
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