太原市殷家堡区域市调报告.docx

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太原市殷家堡区域市调报告

太原市殷家堡区域市调报告

总体背景

一、整体概况

太原市地处晋中盆地北端，吕梁隆起、五台隆起之间，东、北、西三面环山，系山西省省会所在地，古称“并州”，建城于春秋时期，为晋国发祥地，时誉作“龙兴之地”、“龙享之地“，故复称“龙城”，迄今2500多年，历史悠久，源源流长。

市境总面积为6988.7平方公里，市区面积为1460平方公里，城市化水平为20.89%，全市总人口约340万人，其中城镇人口约280万人，占全市总人口的83%；乡村人口约60万，占全市总人口的17%。

太原市城中村是在城市规划用地范围内以农民为主要居住群体、保留集体土地性质与农村经济组织，并实行集体所有制经济和农村经营体制的社区。

目前，太原包括规划区内和规划区以外的有83个城中村，市主城区范围内有行政村75个。

83个城中村村民总人口12.7万人，占地约100平方公里。

中心区城中村40个，村民总人口达6.6万，占地约31平方公里。

随着国家中部崛起战略的实施、天津滨海新区的建设及山西省新型能源和工业基地战略目标的提出，太原市面临着城市发展建设的关键时期。

与其他城市一样，城中村问题也是太原市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的问题。

村内环境恶劣，居民生活质量不高，许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，大量的违法建设破坏了城市公平环境和法制管理秩序。

随着太原城市扩容提质发展战略的实施，城镇化步伐的大大加快，目前城中村中出现的私搭乱建等现象，越来越成为制约城市整体化进程的主要瓶颈，急需要进行重新定位和改造。

太原从2003年开始进行城中村改造，2005年始进入实质性改造阶段，按照规划至2010年，中心区40个城中村改造要全面完工。

2004年始，太原启动首批21个城中村改造试点，其中高新区有殷家堡、小马村。

改造按照“城乡统筹，一村一策”的原则，以政府主导市场运作的模式进行，政府不投入，但给在全国同类城市最优惠的政策。

按照有关政策村民委员会可以利用土地等资源与投资商联合改造建设或委托开发商独立改造建设，机遇促使目前太原市房地产市场上城中村项目开发呈现出一副热火朝天的场面。

二、太原市房地产市场的分析

随着近几年省城住宅市场的发展，一些中高档商品小区、城中村房屋等项目都已抢滩龙城各处。

一些有实力的开发商都纷纷在龙城投资兴建，抢占房地产市场的一席之地。

之前，人们的投资也比较盲目，一轰而上。

一度在龙城掀起了一股房产热潮。

但随着政府进一步加大对房地产市场的调控和市场的日益成熟，人们也逐渐转向理性投资。

这也要求开发商要有更专业，更规范的市场定位，才可以引领市场，适应发展，立于不败之地。

➣发展趋势

目前太原市的房产市场，住宅还是呈现于房屋热销的状态。

如今人们生活水平提高了，首先考虑的就是改善自己的居住环境，而且政府也投资了大量的资金来改善交通和环境，再加上每年从外地涌入的大量外来人口，这无一不增加了住宅的需求量。

另外，太原市又处于一个城市的改造阶段，因此对于开发商来说，开发的空间还是相当大的。

➣规模开发

目前有部分开发商适应太原市政规划的建设方针，通过大规模的开发降低建筑成本、配套成本等树立形象，提高知名度，随着市政府《关于进一步加强城市规划管理的意见》的实施，规模经营也必将成为今后开发的新特点。

➣户型设计

之前住宅市场趋向于大户型，而大户型豪宅的需求是金字塔顶端的客户，市场消化量并不大。

随着建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的逐步实施和市场的需求，从人性化的角度、迎合普通客户生活所需功能的户型设计，必将会受到广大投资者的青睐。

➣消费人群

现在太原市住宅市场的需求人群还较多，年轻白领日益走向置业前台，小户型、低总价住宅，适合高收入、低储蓄的年轻白领及更多广大的群体。

区域周边状况

一、小店区域情况

➣区域位置

小店区是太原市市辖区之一，位于太原市的东南部，晋中盆地的北端，东与晋中市榆次区接壤，南与清徐县毗邻，西与晋源区隔汾河相望，北至南内环街与迎泽区相连，如一颗璀璨的明珠镶嵌在太原市碧波荡漾的汾河东岸。

小店区城乡一体，南农北商，高新技术密集，交通通讯便捷，发展空间广阔，是太原市“南移西进、扩容提质”城市发展战略的主要扩张区域，是太原市新城区建设的主战场，是太原市与晋中市联合开发的前沿地带，具有空间大、后劲足、前景好的区域优势。

➣自然环境

小店区地势北高南低，平均海拔763～780米之间，以南部平川为主，东部地区为山区、丘陵地区。

辖区内有汾河、潇河、五龙沟沙河、黑驼沙河等季节性河流，地下水资源丰富，地下水位较高，水利灌溉条件十分便利。

小店区属暖温带大陆性气候，四季分明，冬季寒冷干燥，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季短暂凉爽。

年均气温9.6℃，无霜期170天，年均日照时数2675.8小时，年降水量495毫米左右。

➣行政区划

1998年1月1日，太原市市辖行政区划调整新成立太原市小店区，由原太原市南城区坞城街办、双塔街办、北营街办和原南郊区亲贤乡、黄陵乡、小店镇、北格镇、刘家堡乡、西温庄乡、郝庄乡狄村组成；辖区面积295平方公里，建成区面积24.7平方公里，辖3个街道办事处2镇4乡，107个居委会和98个行政村，总人口37.2万，非农业人口23.2万。

2000年，小店区对街道、乡镇区划进行调整，双塔街办更名为营盘街办、亲贤乡更名为平阳路街办、黄陵乡更名为黄陵街办，并对居委会设置进行了调整。

2001年，小店镇更名为小店街办。

2002年12月2日，为加快太原高新技术产业开发区和太原经济技术开发区的发展，太原市将平阳路街办殷家堡村、小店街办小马村划归太原高新技术产业开发区，小店街办城西、下庄、圪塔营，西温庄乡杨庄、化章堡、南畔、南黑窑村划归太原经济技术开发区。

2004年，小店区辖1镇2乡6个街道办事处，60个社区居委会，89个行政村，总人口50.3万，非农业人口35万人；辖区面积271.3平方公里，建成区面积35平方公里。

➣交通通讯

辖区内有全省最大的航空港――太原民航机场，48条国内航线辐射全国。

太旧高速公路、东山过境高速公路、南过境高速公路、108国道、208国道、大运路、石太线、南同蒲铁路等公路、铁路交通干线纵横交错，连接全省各地，有“一港八路”之称。

正在建设的太原至澳门高速公路太原至长治段出入口也在小店区。

全区通讯方便畅达，程控电话装机容量达到12万门，全部实现国际国内直通，互联网已进入寻常百姓家。

➣城市农业

全区有耕地1.2万公顷，基础设施齐全，生产条件优越，拥有蔬菜、花卉苗木、食用菌等优势产业，是国家农业综合开发重要项目区、国家节水农业试点示范县区、山西省奶牛基地县和太原市无公害蔬菜生产基地和苗木花卉生产基地。

培育有恒康乳业、六味斋、宏明养殖等国家级农业产业化龙头企业3个，青玉油脂、晋鸿格里香等省级农业产业化龙头企业5个，小店名吃“香酥鸭”享誉省内外。

以“市场化取向、公司化经营、工厂化管理、智能化设施”为特征的城市农业成为农业发展的主导，全区城市农业项目发展到114个，年产值达到21亿元，占到太原市总量的60％，已形成林牧休闲旅游区、蔬菜花卉苗木区、种养加工区和现代农业示范区四大区域。

➣新兴工业

全区形成了新型医药化工、新型建材、新型材料、汽车维修、机械制造、农产品加工等七大优势产业。

全国四大羊绒品牌之一的深圳日神集团成功并购山西毛纺织厂，正致力于打造太原纺织工业园区。

世界500强之一的台湾富士康企业集团投资建设的富镁精密工业（太原）有限公司项目，将吸引大批配套企业和相关产业在小店区发展，形成了新的经济亮点。

➣现代商务

服务贸易业由传统的零散商业向规模化、高档次、高品位方向发展，IT产业、汽车展销、餐饮娱乐、现代商品零售等产业发展迅速，形成了以亲贤北街、长风大街、长治路为轴心的具有浓郁都市风貌的太原市城南新兴商贸中心。

中国家电零售巨头、全国连锁航母北京国美电器、梅园百盛、北京燕莎、北京华联、东方家园等知名企业落户小店区。

世界500强首位的商业巨头沃尔玛及韩国现代等一批世界著名企业正全方位在小店区发展、壮大。

➣科技教育

辖区内有山西大学、山西省农科院等200多家大中专院校、科研单位，两个国家级开发区：

太原高新技术产业开发区、太原经济技术开发区位于小店区中心位置，是太原市乃至山西省重要的科研基地、高新技术产业发育基地和对外开放的窗口。

➣投资环境

2002年开始，小店提出“当好全市率先发展排头兵、创建全省投资环境最佳区”的目标，在全省率先推行了备案经营制、区级费用免收制、不告不查制、慎用处罚制、责任追究制等“五项制度”和“两个不轻易”，在全市率先创立了政务大厅和“全程办事服务制”，对凡在区内投资发展的国内外投资商提供一条龙全程服务。

2004年，又推行了包扶责任制、区长接待制、收费公示制、放宽准入制和社会评价制等新的“五项制度”，为企业发展积极创造宽松的环境。

小店区已成为省内外客商投资的沃土、发展的旺地，被誉为山西省经济发展最具吸引力的县区。

➣综合经济

2004年，小店区地区生产总值达到55.86亿元，财政总收入达到47237万元，社会消费品零售总额达到53.2亿元，农民人均纯收入达到5017元，综合经济实力居全省经济二十强县区。

先后荣获全国“两基”教育先进区、全国老年工作先进区、全国农村改水改厕先进区、全国全民健身活动先进集体、全国儿童工作先进示范区、全国“爱心献功臣”先进集体、实施妇女儿童发展二、高新区发展情况

➣园区简介

太原国家高新技术产业开发区地处太原城南，包括新建区和政策区两部分，总规划面积60.8平方公里，为镶嵌在三晋之都南区新城腹地的一颗璀璨明珠。

成立于1991年7月，1992年11月经国务院批准成为国家级高新区，是中西部最早成立的国家级高新区之一，是山西省唯一的国家高新区。

太原高新区是中国西部开发与发展之桥头堡，太原率先发展与山西经济结构调整之龙头。

其周边交通便利，810、21、807、39等数十条公交线路通过，周围毗邻山西大学、太原理工大学等高等学府和中科院山西煤化所、中国辐射研究院、北方自控技术研究所、中国日用化学研究院、信息产业部二所、三十三所等科研院所，具有科研人员密集、科技实力强大等优势。

➣基础设施

经过十多年的建设，太原高新区的环境得到了极大的改善，新建区范围内已全面实现了道路、供水、排水、供电、煤气、热力、通讯、宽带网的畅通，生产、生活设施完善。

其中配套设施包括：

供热：

现有110吨集中供热锅炉房1座，20吨锅炉2台，10吨锅炉1台。

供热面积约40余万平方米。

供水：

现有自来水厂1座，深井4眼，日供水能力3000吨。

电力：

现有1座容量为10万千伏安的110KV变电站。

2座容量为4万千伏安10KV开闭所。

２座10/0.4KV变电所，容量为2815KVA。

室外变压器13台，容量为3850KVA。

道路：

现有道路13条，面积16万平方米，总长度5900米。

排水：

管线11900米。

路灯：

224套。

环卫：

现有2座垃圾中转站。

日处理生活垃圾30立方米。

绿化：

现有公园1处，占地面积23000平方米。

绿地面积32000平方米，树木花卉15000株。

绿化覆盖率达到40%。

纲要国家级示范单位等称号。

区域市场情况

一、区域周边建设

➣1998年1月1日，太原市行政区划调整成立小店区，截止06年底辖2镇4乡3个街道办事处，共98个村委会和110个居委会。

➣2002年12月2日，为加快太原高新技术产业开发区的发展，太原市将平阳路街办殷家堡村、小店街办小马村划归太原高新技术产业开发区。

➣2004年10月13日，按并政发[2004]29号文件，高新区殷家堡、小马村列入首批改造的21个城中村之中，改造工作正式启动。

➣2005年上半年太原市规委办公室委托市规划编制研究中心组织专家论证和编制了《小马、殷家堡周围地区控制性详细规划》。

➣2005年9月20日太原滨河东路南延连接线竣工通车，至此北起柴村桥，南到南中环全长17公里的滨河东路全线贯通。

➣2005年11月8日，太原高新技术产业开发区举行了殷家堡、小马村“村改居”挂牌仪式，两村近5000名村民正式成为城市社区中的新型居民。

➣2006年6月太原市规划局将殷家堡的城中村改造列入了在2008年前完成的18个城中村改造规划之中。

➣2006年7月滨河东路南延工程（北起南中环街，南至太长高速公路小店收费站西出口）拆迁工作全面结束，目前工程建设由山西路桥第二工程有限公司正在施工中。

➣2007年3月9日小店区政府对外宣布机场大道等19项重点工程年内要在该区陆续破土，其中包括：

机场大道建设工程、滨河东路南延工程、滨河东路快速化改造项目、南中环桥、汾河治理美化二期南延工程、晋阳街道路工程、学府公园、太原武宿机场扩建工程、天然气管线铺设及加压站工程等。

二、区域配套情况

➣交通配套

殷家堡位于太原发展的中心区域―城南高新技术科技园区，园区内高新企业云集，周边拥有学府街、南中环街、滨河东路、平阳路、长治路、佳华街、晋阳街等便利的交通道路，13、807、877、825、865、610等多条公交线路可送您直达区域便利之地。

➣教育设施

双语育杰幼儿园、新秀国际艺术•幼儿园、大马艺术幼儿园、世纪星超少幼儿园、太原师范第三附属小学、大马小学、殷家堡小学、山大附小、山大附中、第四十八中、山西实验中学新校区（正在建设中）、山西省气象学校、山西煤炭职业学院梅园校区、山西综合职业学院电子分院、山西大学、山西财经大学。

太原华思计算机教育中心、太原新天地计算机学校、太原明达机动车驾驶员培训学校

➣生活配套

山姆士超市、大马综合市场、多国便利、唐久便利、金虎便利、六味斋、中国邮政、民生银行、工商银行、建设银行、亲贤信用社。

滨河绿洲生态美食园、唐都生态园、郭老大火锅城、老酒馆、金豪盛业酒楼、万狮京华（维景国际）大酒店、海皇贵宾楼、晋香文华大酒店、云水假日宾馆、二六0四工厂宾馆、东阁洗浴。

长城加油站、红三角汽车广场、大昌汽贸园、怡安装饰广场。

➣医疗服务

山西武警总队医院、山西煤炭中心医院、中国辐射科学研究院附属医院、铁三局医院、山西外伤微创修复医院、山西脑瘫康复医院、山西志海中医骨病医院、太原时光整形美容医院、长河大药房、百舟药房。

➣驻地单位

山西省观象台、高新区国税局、晋能集团•铝材有限公司、山西财政实物库、安徽合肥建筑业管理局太原办事处、中国人民解放军二六0四工厂、太原市殷家堡污水净化厂、太原虎跃铝塑钢门窗厂、太原市南郊区平阳食品厂、太原恒顺源食品有限公司、太原市长城输配电制造有限公司、山西梦信数码科技有限公司、太原市利得威磁电科技有限公司、山西迈利森家具有限公司、合创电力、太原中绿环保技术公司（山西环保科技园）、山西天联保险代理有限公司、山西鼎杰汽车销售服务有限公司、山西汇一汽贸服务有限公司、东神汽贸公司、

山西省创业中心（场地平整中）、山西煤化工技术研发基地（场地平整中）、太钢不锈钢科技公司0.03精密带钢生产基地（场地平整中）、明坤科工贸集团•山西精华公司新厂区（太原一建施工中）、太原自来水城南供水调度营销中心（太原市建总公司建设中）、山西科工龙盛科技有限公司（机场大道工程建设指挥部所在地）。

三、区域开发情报

➣华宇绿洲：

开发商:

山西华吉房地产开发有限公司设计单位:

美国EDSA园林景观设计机构

物业类别：

别墅普通住宅建筑类别:

多层、高层板式

占地面积：

约140000平方米建筑面积：

约300000平方米

容积率:

1.5绿化率:

55%

状态：

竣工产权证：

大红本

起　　价:

3800元/平方米均　　价:

4200元/平方米

开工时间：

2002.12.3开盘时间:

2005.5.20售楼地址:

学府西街130号公共交通:

823、21、816路

配套设施及装修标准：

结构:

框架

厨房:

预留上下水管道，地面水泥砂浆抹平并做防水处理；墙面、天棚砂浆抹面刮白

卫生间:

预留上下水管道，地面水泥砂浆抹平并做防水处理；墙面、天棚砂浆抹面刮白

供电:

各房间配备开关、插座，每户独立电表；装内配电箱

供水:

新型环保自来水管道

采暖:

市政

通讯:

有线、宽带

➣汇都•MOHO

开发商:

太原市汇都房地产开发有限公司施工单位:

山西省第二建筑工程公司

物业类别：

移动高档商务办公、酒店式商务公寓、建筑类别:

高层

占地面积：

6715.64平方米建筑面积：

51346.86平方米

容积率:

1.5投资估算：

2750万美元

建筑高度92．1米状态：

主体封顶（在建）

付款方式：

一次付清、按揭均　　价:

5500元/平方米

开盘时间:

2006.8.19入住时间：

2007.6.30售楼地址:

太原市平阳路与学府街交汇处公共交通:

13、21、328、39、807、825路

配套设施：

内部配套：

公寓部分配备全套家具、家电

学校：

山西大学、通宝学校商业：

和信摩尔、沃尔玛超市、山姆士超市

医院：

煤炭中心、武警医院其他：

云水假日，云水榭，唐都生态园

➣太原高新区数码港：

业主：

太原高新区建设投资公司施工单位：

山西省第六建筑（集团）有限公司

类别：

智能化环境和开放实验室手续：

四证齐全

结构：

框架状态：

主体已封顶（在建）

投资估算：

750万美元面积：

占地约18亩，建筑面积约1.2万平方米

➣花苑小区：

投资商：

山西汾河房地产开发有限公司开发商:

殷家堡（城中村）项目改造指挥部

施工单位：

太原市建筑工程总公司、四川建筑总公司

手续：

已办理农用地转用，项目业经高新区规划分局和城中村改造领导组备案

类别：

高层商住状态：

在建（开始预热）

结构：

框架规划：

6栋33层楼成错台式布置

均价：

4000元接待地址:

太长高速公路小店收费站西出口

➣滨东康城：

投资商:

山西坤杰房地产开发有限公司销售单位:

太重大唐世家销售团队

物业类别：

普通住宅建筑类别:

多层、高层

规划占地：

400亩（三期）性质：

合作建房（城中村项目）付款方式：

一次付清、分期（留5%办证）状态：

在建（停工），手续正在办理

起价：

2400元/平方米均　　价:

3250元/平方米

入住时间:

2008.12.31主力户型：

80

四、区域预期

现阶段，南中环沿线集中了锦绣苑、北美晶域蓝湾、国际大都会、花苑小区等多家项目，但南中环街往南除滨东康城外鲜有项目，究其原因，南中环以南区域的交通状况较差是制约该区域房地产开发转热的主要因素。

可喜的是，从目前的发展看，根据市政府规划，“十一五”期间，将在南中环以南区域打通晋阳街、修建机场大道等多条城市交通主干道、次干道和支线。

机场大道的开工建设对于规划中南部新区的开发建设将起重要的作用，必将带动这一区域，特别是机场大道北侧区域的房地产开发，提升该区域的整体形象，变现该区域内巨大的升值潜力。

在06年7月21日国土资源局举行的土地拍卖会上，晋阳街山西针织厂一宗面积为53．8亩的地块在7家开发商的激烈争夺下，卖出了8250万元的高价，显示了开发商对该区域的信心。

南中环―机场大道区域南望规划中的高教新区，西临长风新区及长风居住区，北接长风―亲贤街“工”字形CBD，东邻规划中的物流园区，其潜力巨大。

可以预见，用不了多长时间，该区域也将发生类似长风大街开通带来周边地段的房地产开发热，出现楼宇林立、项目开发云集的局面，进而成为城市的开发热点之一。

通过对殷家堡区域楼盘的市调，基本可看出其客户群周边数与区域数（市区及外地）的比例与“二八定律”相吻合，而原因之一就在于区域周边的城中村问题和现在对于市区（包括外地）消费群体来说，随着城市建设进程加快出现升值的地段及性价比高的楼盘是大家最为关注的。

在平阳路殷家堡周边，并不能算是城郊，其一套80平米的房子租金在500元左右，村民自建房32平米的租金在300元左右，随着长风新区和城南生活科教综合区的建成、南中环桥和学府街人行桥的建设，相对市区来说殷家堡周边的房产价值绝对具有上升空间，而对于那些投资性的小资生活有车一族来看，高新技术开发区的前沿优势也必将使得周边房产真正变的投资与居住两相宜；另外虽目前周边整体的居住和商业氛围还不完备，但随着大马、殷家堡区域周边房产的大批建设开发，其成片的规模生活之优势也会逐渐凸现出来，这对于有充分的产业和积蓄的市区及外地客户来说，该区域范围内房产的预期升值之吸引力是非常巨大的，故该区域内今后开发的楼盘无论从哪方面看其关注度今后必然成持续走高之态势。