某市中心城区老旧小区改造工程项目可行性研究报告.docx
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某市中心城区老旧小区改造工程项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称
娄底市中心城区老旧小区改造工程项目（棉纺厂小区），以下简称“本项目”。
1.2项目业主单位
娄底市城市建设投资集团有限公司
1.3项目地点
娄底市中心城区老旧小区改造工程项目（棉纺厂小区）位于娄底市中心城区，娄底市湘阳街棉纺厂对面。
1.4可行性研究编制依据
1、国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、中国建设银行颁发的《基本建设贷款项目评估实施办法》；
3、中国国际工程咨询公司编写的《新建项目可行性研究经济评价方法》；
4、建设部颁发的《城市道路设计规范》（CJJ37—2012）；
5、《娄底市城市总体规划》（2011年修改）；
6、《娄底市国民经济和社会发展“十三五”发展纲要》；
7、《娄星区国民经济和社会发展“十三五”发展纲要》；
8、建设单位提供的其他各项基础资料；
1.5可行性研究范围
可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体实施方案、环境保护、投资估算及资金筹措、经济效益、社会效益等进行研究。
1.6项目概况
1.6.1建设地点
娄底市湘阳街南侧。
1.6.2建设性质
工程为改造工程。
1.6.3建设规模
本项目共改造栋数12栋；改造户数519户，小区规划总用地面积42125.23㎡（合约58.99亩），建筑占地面积7795.54㎡，总建筑面积41042.17㎡，绿地率33.9%，停车位248个。
1.6.1项目改造主要内容
娄底市中心城区老旧小区改造工程项目（棉纺厂小区）项目建设内容具体如下：
1、新建门卫、物管用房建筑面积220.00平方米；
2、住宅楼外墙、围墙内外墙装饰面由原有水刷石改为真石漆，改造面积34361.42㎡；
3、小区住宅屋面改造，其中原有平屋面新增防水面积2780.52㎡，新做瓦屋面6403.57㎡，
4、小区道路改造工程，原有混凝土路面改为沥青砼路面6832.87㎡，新增沥青砼路面2876.19㎡，原有混凝土道路损坏重建沥青砼路面1179.28㎡，植草砖地面3100.00㎡，铺地砖地面4366.01㎡，塑胶羽毛球场351.48㎡篮球场618.00㎡；
5、小区景观、绿化改造。
移栽乔木（樟树.广玉兰.桂花等）51.00颗；新建绿化用地14300.00㎡；
6、完成小区小品设施布置、室外配电线路、路灯、室外给排水管网系统以及室外增加铝合金百叶空调机位等附属设施工程。
1.6.2建设工期
本项目建设期为4个月即2018年9月至2018年12月（不包含前期工作）。
1.6.3投资估算与资金筹措
经计算，本项目工程投资估算为1625.38万元。
其中建筑工程费用1174.61万元，安装工程费用142.79万元，工程建设其它费160.22万元，预备费147.76万元。
根据本项目实际情况及建设业主说明，娄底市中心城区老旧小区改造工程（棉纺厂小区）项目总投资1625.38万元，项目资金来源建设单位自筹以及申请上级财政资金。
1.6.4主要规划及技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
名称
单位
指标
备注
技术指标
一
项目位置
湘阳街南侧
二
规划总用地面积
㎡
42125.23
约58.99亩
三
建筑物占地面积
㎡
7795.54
四
绿地率
33.9
五
户数
户
519
六
建设工期
月
4
2018年9月-2018年12月
七
总投资
万元
1625.38
1
建筑工程费用
万元
1174.61
2
安装工程费用
万元
142.79
3
其他费用
万元
307.98
八
资金来源
建设单位自筹以及申请上级财政资金
1.7结论与建议
1.7.1结论
通过对拟建项目实施规模、内外部条件、项目实施方案、环境保护、投资及资金筹措、社会效益等方面的分析研究，对本项目建设的必要性、可能性基本结论如下：
近年来，娄底市城市发展迅速，在娄底市市委市政府的正确领导下，城市基本格局已初步形成。
但由于没有完成中心城区老旧小区提质改造工程，使得娄底市中心城区整体城市魅力没有得到充分彰显。
目前，中心城区老旧小区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，加快老旧小区提质改造，可以加快娄底市城市基础设施建设，改善城市基础设施条件，完善城市功能，改变地区落后面貌，提升文明和谐社区的创建水平，从根本上改变中心城区城市形象，提升中心城区城市品位和承载功能，加快新城区形成，提高城市的管理水平，促进娄星区经济社会环境又好又快发展。
本项目的实施将改善居民居住条件及城市环境与城市形象，增加了财税收入，提升了城市功能，同时创造更多的就业机会和营商机会，已上升为一项“民心工程”、“安民工程”、“惠民工程”，具有明显的社会效益。
综上所述，该项目建设十分迫切和重要，启动的各项基础条件均已具备，项目具有优势明显，投资稳定，风险较小的特点，且符合国家的有关政策，对娄底市地方经济的发展具有良好的促进作用，特别有良好的社会效益，项目建设是必要的，也是可行的。
1.7.2建议
1）积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，协调等工作，积极与政府相关部门沟通，确保项目按时按量的顺利进行。
2）做好资金筹措工作和资金风险应对措施，避免因资金问题而引发的矛盾，将各种对项目不利的因素扼杀在萌芽状态，保证项目的顺利实施。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景
老旧小区主要指2000年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼）。
城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节，改善人居环境,提升城市整体形象,必须对城市老旧住宅小区进行综合整治,标本兼治,城市才能和谐发展。
进一步完善综合整治机制和配套的法规政策,切实把城市老旧住宅小区建设好,管理好。
而棉纺厂小区住宅楼便是属于老旧小区中的建筑，主要存在以下几个方面亟待解决的问题：
1、房屋主体和基础设施陈旧老化、缺失，缺乏系统保养和维护，棉纺厂小区项目位于娄底市湘阳街棉纺厂对面，小区内有12栋多层住宅楼，分别为5层和6层，共519户，最早的住宅建于1988年，最晚的建于1998年。
用地面积约为42125.23平方米，总建筑面积约为41150.17平方米。
因纺织厂于2003年12月彻底改制，由于改制仓促，没有对家属区实行物业管理， 已经到了“问题阶段”。
楼房顶层防渗漏功能退化，窗户保温性能不达标，室外给排水管网老化，下水管网堵塞等问题屡见不鲜。
一直以来是居民自治，无统一管理，存在房屋及其配套设施失修失养严重，环境“脏、乱、差”，基础设施配套不足，居民生活不便等问题。
2、生活环境脏、乱、差现象极为严重，住宅楼的安防设施不完善，任何人都可以自由进出楼门，存在极大的安全隐患。
棉纺厂小区住宅楼最早住宅建于1988年，最晚的建于1998年，至今房龄已30年，屋面漏水、台阶散水破旧残缺、楼道粉刷颜色陈旧、管网锈蚀、路灯线路老化、场地不平整、无监控等给居民造成了很大的安全隐患。
2.2项目建设的意义
2.2.1旧城改造有利于改善居民居住环境
年久失修，能耗较大，早已达不到节能保温要求，导致居民日常生活面临许多问题。
比如住宅楼管道老化、下水不畅、门窗破损、台阶散水破旧残缺、楼道粉刷颜色陈旧、路灯线路老化、场地不平整、无监控等问题,成为政府不放心,房管单位最担心,群众感到痛心的老大难问题。
居民迫切希望尽快改变这种状况。
解决这些问题,迫切需要改造,努力改善住用和环境条件,并建立健全正规有序的管理机制,以形成小区维护管理的良性循环。
居民感谢政府解决了群众最关心,最直接,最现实的生活实际问题,改善了群众的生活环境,提高了群众的生活质量,为老百姓办了实事、办了好事。
如何使这些老旧小区居民共享我国改革发展成果，提高居民的生活水平，不仅考验党的执政能力和领导水平，而且关乎社会公平，更是建设和谐社会的必然要求。
尤其我国正处在由“小康型”向“富裕型”的过渡，必然要对城市住宅、城市基础设施、文化娱乐设施和城市整体物质环境提出更高的要求，对老旧小区进行改造将是我国城市质量型建设的一项经常性的活动。
2.2.2节约资源消耗，顺应新时代发展与环保的历史趋势
对棉纺厂小区住宅楼进行全方位的改造是节约资源的重要手段。
对旧有建筑的再利用既免除了拆除带来的人力、物力资源的浪费，而且因为避免新建又有效节约了对新建筑资源的侵占。
另外，鉴于棉纺厂小区住宅楼多因结构老旧沦为耗能较高的建筑之列，如对这些高耗能建筑进行节能改造，可以明显降低这些建筑的能耗水平。
这些住宅楼因为结构稳定性尚可，仍可以继续使用，因此对其进行改造充分利用建筑使用功能以使其在设计年限内最大程度发挥作用，这是符合新时代可持续发展要求的，是顺应时代历史趋势的做法。
2.2.3建设和谐社会，满足国家经济繁荣发展的要求
当前住宅楼中的主要居住人群多是城市中收入较低者，其中包括离退休职工、外来人员、老人。
这些人作为社会的弱势群体也有着改善其居住环境的诉求，只是因为能力有限而较难实现。
对棉纺厂小区住宅楼进行改造更新，不仅能提高居民的生活水平而且也体现了保障特殊人群利益的社会原则。
一个安全优美,舒适和睦的生存空间对于形成和谐的人际关系,维护社会安定团结有着十分重要的作用。
棉纺厂小区住宅楼综合改造的目标,首要的不是追求经济效益,而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。
通过全面的综合改造,使棉纺厂小区住宅楼原有毁损的门窗及时更换、对老化的上下水管道进行拆除更换,使居民居住的条件改善。
随着城市建设步伐的加快,一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅楼如雨后春笋般涌现出来,给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受,已经成为展示城市建设和管理水平的重要窗口。
然而,棉纺厂小区住宅楼相比之下就黯然失色,生活区域内的“脏、乱、差”状况,甚至在一定程度上严重影响到张掖市城市的形象。
从已完成综合改造并实行规范管理的老旧小区住宅楼情况看,都达到了整洁干净,亮化美化的要求,较好地融人了现代化的城市格局,不仅增强了城市的吸引力和辐射力,实现了物业的保值增值,而且也为展示城市形象锦上添花。
因此,本次棉纺厂小区住宅楼的改造具有很大的意义。
2.3项目建设的必要性
棉纺厂小区住宅楼最早建于1988年，结构类型为砖混结构，拟改造栋数12栋，改造户数519户。
原住宅楼基础配套设施落后，很多房屋年久失修，能耗较大，早已达不到正常居住要求，居民日常生活面临许多问题，如住宅楼管道老化、线路杂乱、下水不畅、门窗破损、台阶散水破旧残缺、楼道粉刷颜色陈旧、路灯线路老化、场地不平整、无监控等问题。
屋顶防水层破损比例达70%，严重影响到了顶层住户的正常生活。
居民迫切希望尽快改变这种状况。
本次棉纺厂小区住宅楼的改造具有如下意义：
一、棉纺厂小区住宅楼综合改造是实现包容性发展的具体举措，包容性发展，就是要通过发展实现公平、公正，真正发展成果惠及人民群众。
真正把资金投入到解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题上，为困难群众多办好事实事。
二、棉纺厂小区住宅楼的综合改造，是抓好节能工作的最有效措施。
认真做好节能改造，可以进一步降低能耗，提高空气质量，还能改善生活条件，让住宅楼内群众直接受惠
三、有利于提升地方政府形象。
塑造良好的政府形象，对于直
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