晨阳庄园住宅小区项目申请报告代可行性研究报告.docx

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晨阳庄园住宅小区项目申请报告代可行性研究报告

目　　录

第一章申报单位及项目概况 

第一节项目申报单位概况

企业名称：

济宁市高耸房地产开发有限公司

企业类型：

有限责任公司

法定代表人：

程现河

注册资本：

2000万元人民币

企业地址：

济宁市王母阁路86号

成立时间：

2004年04月

经营范围：

从事房地产开发建设、出租、出售、转让及配套建筑装潢。

（凡涉及国家专向规定的，取得专向许可手续后经营）。

企业简介：

济宁市高耸房地产开发有限公司成立于二零零四年四月，是由济宁碳素工业总公司、程现河、刘明君、张新安、曹庆辉共同出资成立的有限责任公司，公司注册资本2000万元：

住所位于王母阁路86号。

公司现有员工40人，其中高、中级管理人员占10%、工程技术人员占70%，人员结构科学合理。

公司下设工程技术部、项目部、财务部、营销部、劳动人事部、市场开发部、企划部、办公室、审计中心、物业管理等部门。

公司制度健全，管理规范，员工团结敬业。

法人代表简介：

姓名：

程现河性别：

男

政治面貌：

中国共产党员出生日期：

1959年10月10日

文化程度：

大专专业：

工民建

专业技术职务：

工程师

工作简历：

1976-1986在济宁市光明化工厂工作

1986-1989在济宁市化工设计院担任设计员

1989-2002济宁市许庄建筑工程公司担任技术副经理

2002-2004在济宁碳素建筑工程公司担任法人代表

2004-至今在济宁市高耸房地产开发有限公司担任法人代表

第二节项目概况

一、项目申请报告编制依据

1、项目单位委托书；

2、国家及省市有关政策、法规和文件；

3、项目总体规划；

4、《住宅建筑设计规范》；

5、《济宁市城市总体规划》；

6、《城市居住规划设计规范》；

7、济宁市各类建筑取费标准；

8、济宁市土地分等级及基准地价；

9、《2008年济宁市统计年鉴》；

10、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。

二、项目背景及建设的必要性

1、济宁市概况

（1）济宁概况

济宁市位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带，东邻临沂市，西接菏泽市，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安市交界，西北隔黄河与聊城市相望。

济宁市是省级历史文化名城，国家重要的能源和原材料基地；是山东省重点规划发展的除青岛、济南以外的第三大区域性中心城市。

现辖2区（市中区、任城区）、3市（曲阜、兖州、邹城）、7县（汶上、泗水、微山、金乡、嘉祥、鱼台、梁山），153个乡镇。

总面积1.1万平方公里，总人口805.78万。

境内有曲阜、邹城2座国家级历史文化名城和孔府、孔庙、孔林3个世界历史文化遗产，古老的京杭大运河、水泊梁山、微山湖等风景旅游胜地享誉海内外。

济宁区位优越，交通便利，资源丰富，综合经济实力较强，是一座加速成长中的工业城市，全国重要的能源基地，也是山东省重点发展的三大区域中心城市之一。

济宁地处鲁苏豫皖结合部，是华东与华北、山东半岛与中原地区的通道。

京沪、京九、新石铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网，济宁还是全国内河水网重要枢纽，京杭大运河干线总长度为210公里，纵贯济宁南北。

市中区内开通公交车线路24条，出租车5千余辆。

因此，城区已联成四通八达的主体交通运输网。

济宁是山东省重要的粮棉油生产基地，也是鲁西黄牛、小尾寒羊、微山麻鸭、金乡大蒜、鱼台大米的集中产地，粮食产量占全省的十分之一，淡水产品产量占全省的四分之一。

济宁工业实力比较雄厚，现有利税过千万元的企业81家、过亿元的21家，5家企业进入全国500强，5家企业进入全省23家重点企业集团，原煤、电力、毛纺织品、工程机械、抗生素药品、味精等产销量居全国同行业前列，兖矿、山推、鲁抗股票先后在深圳、上海、美国、香港上市。

济宁与70多个国家和地区建立了较为稳定的经贸合作关系，累计实际利用外资15亿美元，年进出口总额达到11亿美元。

济宁先后荣获“全国科教兴市先进城市”、“全国平原绿化先进市”、“全国卫生城市”等称号，连续三次获得“全国双拥模范城”。

近几年来，济宁市加快建设经济强市、文化名市、组群结构大城市。

2008年全市实现地区生产总值2122.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1％。

其中第一产业增加值256.81亿元，增长3.7％；第二产业增加值1183.49亿元，增长14.8％；第三产业增加值681.86亿元，增长13.5％。

在第三产业中，金融保险业增加值28.9亿元，增长14.2％；批发和零售贸易餐饮业增加值146.99亿元，增长16.7％；房地产业实现增加值47.78亿元，增长10.9％。

三次产业对GDP贡献率分别为3.1％、63.8％和33.1％。

三次产业结构比例为12.1∶55.8∶32.1。

人均GDP达到26721元（按现行汇率折算为3848美元），比上年增加4729元，按可比价格计算增长12.4％。

（2）济宁市城市建设及建筑、房地产业发展情况

全力推进中心城区重点项目建设，城市综合服务功能明显提高。

全年园林绿化完成投资27201.57万元，新增园林绿地面积55.6公顷，人均拥有公共绿地面积9.85平方米。

市政设施建设完成投资31099万元，全年新修道路13条，新增道路长度12.54公里，面积52.26万平方米。

维修道路34条，维修道路路灯共11580盏，新安装路灯1327盏，累计维修人行道16.86万平方米。

市区污水处理工程完成投资4154万元。

济宁市区公用事业发展迅速，日供水能力达到30万立方米燉日，城市供水普及率达到99.5％，集中供热面积492万平方米。

全年新增公交车辆137辆，增加延伸路线５条，为市民出行提供了方便。

环境保护工作取得新进展。

全市共完成环保投资39.6亿元，其中城市建设环保投资24.4亿元，“三同时”环保投资2.78亿元，老污染源治理投资12.08亿元，微山湖湿地生态建设及塌陷地复垦投资0.34亿元。

环境管理工作进一步加强，建设项目“三同时”合格率及执行合格率均为100％；完成限期治理项目56个，关停污染重、能耗高、浪费资源的企业11家。

环境污染得到进一步控制，全市地表水水质明显改善，各主要河流、湖库ＣＯＤ浓度较上年下降７％，城市饮用水源达标率达到100％；市区空气环境质量得到了明显改善，大气污染指数为78，全年达到空气质量二级标准的天数为336天。

建筑业生产效益稳步增长。

全市资质以上建筑企业342家，新增45家，完成建筑业总产值163.3亿元，增长14.3％；实现利税3.9亿元，增长9.6％。

房地产开发平稳运行。

房地产开发完成投资69.1亿元，增长20.5％。

全市房屋施工面积1081.6万平方米，增长25.4％；房屋竣工面积168.3万平方米，增长2.7％；商品房销售面积189.3万平方米，增长5.8％。

其中商品住宅销售面积174.3万平方米，增长11.1％。

房屋空置面积19.8万平方米，增长0.2％。

（3）济宁市人民生活情况

城乡居民生活水平进一步提高。

据抽样调查，市区居民全年人均总收入16873元，增长13.3％。

其中人均可支配收入15617元，比上年增加1723元，增长12.4％；人均消费支出9485元，增长18.4％。

城市居民家庭恩格尔系数37.9％。

农村居民人均纯收入5965元，比上年增长13.2％，人均生活消费支出3735元，增长13.3％。

其中，食品支出1377元，增长8.2％；用于文教娱乐方面的支出413元，增长6.9％。

农村居民恩格尔系数为36.8％，降低1.7个百分点。

城乡居民居住条件继续改善。

城市居民人均居住面积22.7平方米，比上年增加0.56平方米。

农村居民人均住房面积33平方米，比上年增加0.5平方米。

劳动就业保持稳定增长，社会保障进一步加强。

全市城镇新增就业人员8.6万人，其中下岗职工再就业3.85万人。

企业养老保险参保人数达到56.97万人，征缴养老保险金18.52亿元，为10.71万离退休人员支付养老保险金14.02亿元。

失业保险参保人数59.02万人，征缴失业保险金2.2亿元，发放失业保险金5650万元。

机关事业养老保险参保人数20.06万人，征缴养老保险金14.05亿元。

城镇登记失业率3.94％。

2、项目的提出

近几年来，随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快，济宁市个人住房需求明显增加，居民家庭购房热情持续高涨。

新开发的住宅小区如雨春笋般不断涌现，不仅改善了人们的居住环境，也让济宁市区变得越来越美，越来越现代。

楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿了，人们的日子越来越好。

虽然房价不断上涨，虽然济宁市区已经开发建成了许多小区，城市规划区内的未开发地带已经不多，但是，住宅的供需矛盾依然突出，人们购买力的旺盛依然不减。

随着居民收入的增加和生活水平的提高，过去单一的小户型设计已不能满足居民的居住需求，纷纷要求购买新户型、舒适性、智能性的小区住宅。

为进一步推进城市改造，提高土地使用价值，国土局在进行了前期土地收购储备工作的基础上将新、老三二七国道之间，古槐路东国有土地使用权进行挂牌出让，经过竞价挂牌，济宁高耸房地产开发有限公司取得古槐北路东片区国有土地使用权。

该片区占地8.09公顷，净用地面积为6.07公顷。

3、项目建设的必要性

（1）符合国家产业政策

房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。

国务院2003年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。

从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。

多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。

全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。

从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和16字方针。

房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。

为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。

（2）符合房地产开发规划要求

当前，居民购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。

但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在济宁市区仍然存在。

为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。

随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。

为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。

从济宁高耸房地产开发有限公司开发建设济宁晨阳庄园项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。

（3）符合济宁市城市发展规划

济宁市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。

在济宁市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使济宁成为鲁西南的工业和商贸中心。

在这一总的思想指导下，顺应济宁市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的济宁市任城区中心地带，将为附近居民提供更加舒适和方便的居所。

三、市场需求分析

1、国内房地产市场情况

按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。

城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。

同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。

国家对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加