农业休闲旅游园区开发建设项目可行性研究报告.docx
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农业休闲旅游园区开发建设项目可行性研究报告
农业休闲旅游园区开发建设项目
可行性研究报告
一、总论
（一）项目背景
1、项目名称
生态
2、项目建设单位
#############################
3、可行性研究报告编制依据
（1）######省发展改革委及######省财政厅《关于申报2013年省服务业发展引导资金项目的通知》；
（2）《一般工业项目可行性研究报告编制大纲》；
（3）建设单位提供的有关基础资料。
4、项目提出的理由及过程
都市农业是指地处都市及其延伸地带，紧密依托城市的科技、人才、资金、市场优势，进行集约化农业生产，为国内外市场提供名、特、优、新农副产品和为城市居民提供良好的生态环境，并具有休闲娱乐、旅游观光、教育和创新功能的现代农业。
都市农业项目是把城区与郊区、农业和旅游，第一产业、第二产业和第三产业结合在一起的新型交叉产业的项目。
都市农业已发展成为世界性的潮流。
早在20世纪初，许多发达国家的大中城市，就十分重视都市农业的发展，美国、德国、日本等国的都市农业已成为农业发展的主流。
中国是一个历史悠久的农业大国，也是一个城市化发展中的国家。
中国即有多样的自然景观和农业景观，也具有中国特色的农耕文化和民俗风情人文景观。
随着城乡经济的发展和人民收入的提高，对绿色食品和生态环境的要求日益增强，发展都市农业具有十分广阔的前景。
因此，都市农业已列入了《中华人民共和国国民经济和社会发展2010远景规划纲要》，《中国21世纪议程》把发展生态农业作为我国可持续发展的重要措施之一的政策方针确定下来。
全国的都市农业产业呈现了良好的发展势头，目前，我国生态农业建设试点已有2000多个，其中国家级试点51个，省级试点100多个，生态园区建设示范面积已达666.7万亩。
本项目的建设地点位于############。
######处在######、哈尔滨、######三大城市的中心，京哈铁路、同三高速公路、102国道等东北三条物流大动脉平行从区内穿过，地理位置优越，交通便捷，是都市农业的理想建设地点。
项目建设单位依据得天独厚的自然条件，探索都市农业的发展道路，利用当地农业资源、农业景观吸引游客前来观光、品尝、体验、娱乐、购物等，是一种现代新农业的生产经营方式，体现了都市农业“城郊与农游合一”的基本特点和发展方向。
相对于南方都市农业较发达的地区来说，项目的建设由于地区的差异，其内涵、产业构成、经营理念、发展方向等会有所不同。
（1）######省无霜期短，有八个月左右的蔬菜及水果供应靠山东、河北、海南、广东等地长途贩运，由于运输半径长，不但增加了成本，蔬菜及水果的新鲜度及营养价值都大打折扣。
本项目采用温室种植及无土栽培、养殖等方式，反季采收解决“南蔬北运”的弊端，同时，实行特色种植、南种北栽，充分发挥其作为都市农业主体功能的生产与经济功能作用；
（2）项目通过开辟景观绿地、观光农园、旅游农庄、市民农园、花卉公园等，为市民提供休闲场所，以减轻工作及生活上的压力，达到身心健康的目的。
同时，项目还可以促进城乡交流，进行农技、农知、农情、农俗、农事教育等。
项目具有较好的社会文化功能，当地特有的传统文化，也因本项目的建设而得以继续延伸和发展。
（3）人们对无公害食品的需求量越来越大，项目园区全部采用有机农产品规范种植及养殖，园区废水经处理用于农田灌溉，养殖粪便全部用于农田追肥，充分发挥其保护环境、节约资源、保护人民健康的生态功能；
（4）由于东北的冬歇期长，靠土地吃饭的农民为提高自己的生活水平，每年背井离乡，远赴南方打工，项目的建设可解决当地剩余劳动力的就业问题，增加农民收入，带动农民致富，有利于和谐社会的建设；
（5）项目对农业新技术的引进、试验和示范，对当地农业的发展具有样板、示范功能。
同时依托大城市科技、信息、经济和社会力量的辐射，成为现代高效农业的示范基地和展示窗口，进而带动持续高效农业乃至农业现代化的发展。
由于######省的都市农业经济刚刚起步，因此，该项目对于######省的都市农业发展具有良好的示范意义。
项目的建设从根本上拓展农业生产的领域和深度，从空间和时间上挖掘农民增收的潜力，从科技和投入上提高农业生产的集约程度，达到使农民增收的目的。
因此，项目的建设是十分必要的。
（二）项目情况
1、项目建设地点
本项目拟建于############，项目占地面积200公顷。
2、建设规模
本项目生产建设规模为年散养有机黑猪1000头、笨鸡1万只、蛋鸭2000只、野生鱼养殖6公顷、有机杂粮种植40公顷、蔬菜大棚25个（其中暖棚5个）、蔬菜采摘基地5公顷、果树园4个18公顷等。
3、建设目标与建设期
（1）建设目标
项目以“高科技、高起点、高效益”为宗旨，以“回归大自然、可持续发展”为经营理念，以农业增产、增效、农民增收为目的，形成以现代种植业、现代养殖业、现代观光农业为三大支柱的集规模化、产业化、商品化为一体的现代化农业生产基地为建设目标。
（2）建设期
本项目建设期为二年。
4、主要建设内容
本项目新建建（构）筑物共24项，园区总占地面积200公顷。
（1）有机黑猪散养养殖区共4项，分别为：
猪舍4栋，1200平方米；围栏2000米；运动场100000平方米；管理员宿舍15平方米。
（2）笨鸡养殖区共4项，分别为：
鸡舍1200平方米；围栏2000米；运动场100000平方米；管理员宿舍15平方米。
（3）蛋鸭养殖区共4项，分别为：
鸭舍1200平方米；围栏4000米；运动场20000平方米；管理员宿舍15平方米。
（4）有机杂粮、蔬菜水果种植区1项，蔬菜大棚25座，
（5）野鸟驯化基地1项，围栏2000米。
（6）休闲农业观光区共5项，分别为：
山门1个；垂钓园30000平方米；观光通道12千米；农家饭庄1000平方米；林中小木屋10座，300平方米。
（7）公用工程5项，分别为：
箱式变电站150平方米；深井及泵房20平方米；饲料仓库500平方米；农业机械车间500平方米，供暖设施400平方米。
本项目设备购置主要为满足项目生产规模的猪、鸡、鸭、鱼养殖设备，农作物种植设备，以及锅炉、水泵、送变电设备、污水处理设备等辅助生产设备及办公设备、餐饮设备、娱乐设备、理疗设备等。
5、项目总投资及效益情况
（1）项目总投资
本项目总投资1471.41万元，其中：
建设投资为1375.28万元，流动资金96.13万元。
项目总投资估算汇总表单位：
万元
序号
费用名称
投资额
占总投资的比列（%）
合计
1
建设投资
1375.28
93.47%
1.1
工程投资
1201.40
81.65%
1.1.1
建筑工程费用
1061.40
72.13%
1.1.2
设备及工器具购置费
125.00
8.50%
1.1.3
安装工程费
15.00
1.02%
1.2
工程建设其它费用
72.01
4.89%
1.3
基本预备费
101.87
6.92%
2
建设期利息
3
流动资金
96.13
6.53%
4
项目总投资（1+2+3）
1471.41
100.00%
（2）项目效益情况
项目计算期内平均年实现营业收入926.57万元，营业税金及附加26.35万元，总成本费用574.58万元，利润总额325.64万元，所得税81.42万元，净利润244.23万元，总投资收益率22.13%，总投资利税率23.92%,所得税前财务内部收益率为24.92%，财务净现值为1365.52万元（i=10%）,投资回收期为5.02年（含建设期），所得税后财务内部收益率为19.37%，财务净现值为832.74万元（i=10%）,投资回收期为5.98年（含建设期）。
6、主要技术经济指标
主要经济效益指标汇总表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总投资
万元
1471.41
1.1
建设投资
万元
1375.28
1.2
建设期利息
万元
1.3
流动资金
万元
96.13
2
营业收入
万元
926.57
3
营业税金及附加
万元
26.35
4
增值税
万元
5
总成本费用
万元
574.58
6
利润总额
万元
325.64
7
所得税
万元
81.42
8
净利润
万元
244.23
9
总投资收益率
%
22.13
10
总投资利税率
%
23.92
11
资本金净利润率
%
16.60
12
总成本利润率
%
56.67
13
销售利润率
%
35.14
14
全员劳动生产率
万元/人
33.09
15
生产工人劳动生产
万元/人
46.33
16
贷款偿还期
年
包括建设期
17
盈亏平衡点
%
35.04
达产年值
%
33.66
各年平均
18
投资回收期
年
5.02
所得税前
年
5.98
所得税后
19
财务净现值
万元
1365.52
i=10%所得税前
万元
832.74
i=10%所得税后
20
财务内部收益率
%
24.92
所得税前
%
19.37
所得税后
21
资产负债率
%
2.20
达产年
流动比率
%
1153.89
达产年
速动比率
%
924.21
达产年
22
生产规模
年养殖有机黑猪
头
1000
年养殖笨鸡
只
10000
年养殖蛋鸭
只
2000
有机杂粮种植
公顷
40
蔬菜大棚
座
25
蔬菜采摘基地
公顷
5
果树园
公顷
18
野生鱼养殖
公顷
6
野鸟驯化基地
公顷
2
23
项目人员总计
人
28
其中:
工人
人
20
管理人员和技术人员
人
8
24
主要燃料和动力年用量
水
吨/年
6000
电
度/年
432000
煤
吨/年
300
25
场区占地面积
平方米
2000000
（三）问题与建议
1、都市农业是可持续发展产业，是我国农业今后的发展方向。
建议企业运用先进的经营理念，加强企业管理，注意市场行情的变化及相关信息的搜集、分析，运用各种针对目标人群有效的媒体作用，其中心是宣传企业、创造企业品牌，立足于国内，迈向世界。
2、项目建设及生产中应尽量做到节能降耗，采取切实可行的措施提高劳动生产率，从而降低生产过程中管理和制造成本。
3、项目建设过程中坚持“三同时”的原则，建议环境治理措施与项目主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，确保所有污染物均达标排放。
4、由于项目建设资金需求量很大，除企业自筹融资外，建议政府有关部门给予政策支持和资金扶持，使项目尽快形成规模和效益。
二、市场预测
（一）市场供求预测
1、国内外都市型现代农业的发展
国外都市农业的发展主要集中在经济发达国家，如美国、日本、德国、荷兰、新加坡、韩国等国，并根据城市特点构建了各具特色的都市型现代农业的发展模式。
如日本东京在上世纪6O年代末提出“都市型农业”构想，经过20多年的努力，建成了具有镶嵌模式的“绿岛农业”，构建了高科技农业产业群，形成了独具特色的“都市型农业”。
新加坡提出了建构“花园城市”的设想，并创建了具有观光、旅游、出口创汇、城市生态环境多种功能的科技农业园区。
中国都市农业的提出与实践探索始于20世纪90年代初期，以地处长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾地区的上海、深圳、北京等地开展较早。
为适应建立国际性经济中心城市的要求，1994年上海市政府就提出依托中心城市辐射和自身积累，加快城郊农业向都市农业的转变，建立一个与国际化大都市相适应、具有世界一流水准的现代化都市型农业，并成为中国第一个将都市农业列入“九五”计划和2010年远景目标的城市，目前已在设施农业、观光农业、庄园农业的发展方面取得显著成效。
1995年上海市和日本大阪府开展都市农业国际合作研究，并于1996年在上海召开了“上海市—大阪府都市农业国际研讨会”。
1998年，在北京召开了首届全国都市农业研讨会，北京、上海、天津、深圳、厦门等地的代表出席了会议，都市农业在我国沿海发达地区受到了广泛重视。
北京市明确提出要以现代农业作为都市农业新的增长点，抢占科技制高点和市场制高点，强化都市农业食品供应、生态屏障、科技示范和休闲观光的功能，使京郊农业成为中国农业现代化的先导力量。
深圳特区建立之初，主要是发展创汇农业进而发展“三高”农业，为适应建设国际化大都市的需要，发展现代都市农业成为深圳特区再创辉煌的重要战略选择，为此深圳市就都市农业发展战略进行了深入研究，目前其观光农业、高科技农业建设方兴未艾。
2、前景分析
国务院今年正式发布的《全国现代农业发展规划（2011—2015年）》，把“大城市郊区多功能农业区”列为现代农业“率先实现区域”。
对此，农业部部长韩长赋表示，要力争通过3至5年的努力，把都市农业建设成为城市“菜篮子”重要供给区，大幅提升城市主要农产品供给保障能力。
《中国都市农业发展报告（2010）》显示，从世界范围来看，现代农业产业早已超出一般意义上农业的概念，受消费者需求驱动以及新科技革命和市场化进程的影响，围绕农业生产已经派生出很多相关产业，成为一个市场潜力巨大、前景广阔的产业体系。
而农业产业链的延伸和拓展，进一步增强了都市农业产业的覆盖张力和影响力。
中国是一个历史悠久的农业大国，也是一个城市化发展的国家。
中国即有多样的自然景观和农业景观，也具有中国特色的农耕文化和民俗风情人文景观，还有独特的城郊农业景观，今后随着城乡经济的发展和人民收入的提高，对绿色食品和生态环境的要求日益增强，因而发展都市农业和观光农业具有广阔的前景。
展望未来，都市农业和观光农业在中国大地上已显示出它的勃勃生机，发展成为一项很有生命力的新型产业。
（二）产品目标市场分析
本项目产品均为有机农产品，作为一种安全、健康的产品,有机农产品日益得到人们的认可和接受。
由于发达国家有机农产品消费增长强劲，而生产由于劳动力成本等原因发展趋缓，中国有机农产品面临着广阔的国际市场空间，同时国内有机农产品市场也进入快速发展阶段，存在巨大的市场潜力。
预计未来几年中国有机农产品的消费增长将高于世界有机农产品消费增长的平均水平，保持较高的增长率。
以美国过去10年有机农产品市场平均增长率18％和2003年以来中国国内市场增长率下限30％对未来国内市场进行预测，2015年将达到248亿～594亿元的市场规模。
（三）价格现状与预测
根据供求关系分析，由于生产成本的升高及市场供求关系的影响，其销售价格会在相当长的时间内平稳攀升。
因此，以现价作为基础的定价能保证企业在未来的几年内处于竞争比较有利的位置。
（四）产品市场竞争力分析
经济发展和国民收人增加是推动都市农业发展的主要动力。
衣食住行是人类的基本需求。
经济发展水平越高，人们越要求质量高、利于健康的消费品，越倾向在旅游观光、休闲度假方面增加支出。
都市农业正是适应这种需求变化而兴起的。
与传统的城郊农业不同，都市农业是高层次、高科技、高品位的绿色产业;是完全依托于城市的社会经济和结构功能的生态系统;是按照市民的多种需求构建、培育的融生产、生活、生态、科学、教育、文化于一体的现代化农业体系;是种养加、农工贸、产研教一体化的工程体系;是城市复杂巨大的生态系统不可缺的组成部分。
在“城市与自然共存”、“绿色产业回归城市”、“城市和乡村融合”的呼唤中诞生的都市农业具有鲜明的个性特征。
因此，该项目的市场竞争力是毋庸置疑的。
（五）市场风险分析
1、市场风险因素分析
本项目的的风险主要来自于四个方面：
一是原料的来源。
原料的好坏会直接影响产品质量。
二是生产技术。
先进的生产技术会降低投资风险。
三是经营管理。
经营管理不到位、不完善，会降低企业经济效益。
四是市场风险，某些不可预知、不可抗拒的状况可能发生。
2、防范和降低风险的对策
（1）原料的来源：
严把原料质量验收关，不合格的原料决不能投入生产；
（2）生产技术：
在传统农业技术的基础上，不断吸取现代先进科学技术的精华，并融入生产当中，提高生产效率、降低成本；
（3）经营管理：
结合国内外知名企业的管理经验，依据本企业的经营特点，不断探索新的管理模式，最大限度地调动职工的积极性，向管理要效益；
（4）市场风险：
供销采用签合同的方式，可以转嫁部分风险，同时尽量规避。
三、建设规模与产品方案
（一）建设规模
1、建设规模
本项目生产建设规模为年散养有机黑猪1000头、笨鸡1万只、蛋鸭2000只、野生鱼养殖6公顷、有机杂粮种植40公顷、蔬菜大棚25个（其中暖棚5个）、蔬菜采摘基地5公顷、果树园4个18公顷等。
2、推荐方案理由
根据市场需求、原料供应及资金筹措的情况，拟建该项目能达到追求边际效益的生产规模和左右市场的品牌战略规模，实现特色产业的集中度。
（二）产品方案
1、产品方案
养殖收入400万元/年
种植收入90万元/年
旅游观光收入450万元/年
2、推荐方案理由
根据项目的生产建设规模及市场的需求状况拟定。
四、场址选择
（一）场址所在位置现状
1.地点与地理位置
该项目的建设地点拟定在############。
######位于######省中北部的松辽平原腹地，地处东经125°14′-126°28′，北纬44°33′-44°51′之间，北及东北隔松花江与松原市、榆树市和舒兰市相望，东南与九台市相连，西南与######市郊接壤，西隔伊通河与农安县毗邻，幅员面积为3435平方公里。
2.场址土地权属类别及占地面积
该项目园区占地面积为2000000平方米，土地所有权归政府，土地使用权归投资方。
（二）场址建设条件
1.工程地质与水文地质
######位于######省中北部，松辽平原中部，属######-四平冲积、洪积台地平原区，地势南高北低，呈波状起伏，大部分海拔高度在149米-241米之间。
境内有大小河流40余条，有中小型水库13座。
该地区有丰富的水资源，属河谷平原区，第四系砂砾石层埋深浅，颗粒大，厚度在16m－18m之间，且砂砾石分布均匀连续，形成了良好的富水性，地下水水位在3.00－5.00米，水质较好，为重碳酸钠型水，PH值6.8－8.2。
2.气候条件
######的气候属于中温带大陆季风气候，其特点是大陆性明显，四季分明，春季多风干旱，夏季炎热多雨，秋季昼暖夜爽，冬季寒冷漫长。
年平均气温4.4℃，年平均积温2851℃。
年平均日照时数为2695.2小时，年降水量为520毫米，无霜期年平均138天。
3.城镇规划及社会环境条件
######下辖12个镇，4个乡，4个街道办事处，全市总人口95万人，其中农业人口75万人，农村劳动力23万人，有汉、满、蒙、回、朝鲜等15个民族。
4.交通运输条件
######区位优越，交通便捷，市区位于######、######、哈尔滨三大城市之间，京哈铁路、北哈公路、长余高速公路三条交通大动脉平行纵贯全境百余公里。
5.公用设施社会依托条件
######的基础设施完备，公铁交通顺畅通达，邮电、通讯方便快捷，电力供应十分充足，服务设施应有尽有，社会秩序安定。
6.施工条件
建筑原料资源丰富，交通便利，用电用水非常方便，施工条件良好。
7.法律支持条件
根据国家、省、市有关政策规定，为了吸引投资者来######投资兴业，鼓励各方面力量引进域外资金，促进######经济实现跨越式发展，结合######实际，2007年1月29日######委、市政府制定了《######招商引资优惠政策若干规定》（德发[2007]3号文件），其内容摘要如下：
（1）土地使用政策
域外投资者在######境内投资兴办企业，使用集体耕地可以通过征用后出让的方式获得使用权；使用国有土地可以通过直接出让的方式获得使用权，受让获得的土地是使用权，可依法转让、出租、抵押。
对域外投资者征用土地交纳的耕地占有税，采取先征后退的办法，财政部门全部返还给投资者，交纳的费用，除要交足农民、省及######的，属地方部分免收。
土地出让金市留部分，一次缴纳有困难的，可以分批或按年度收取。
土地使用年限为：
工业用地50年。
（2）税收政策
域外客商在本市以独资、合资、合作形式兴办的企业，从投产之日起5年内所缴纳的企业所得税######留用部分、由财政部门按年度返还给企业；第六年起，5年内所缴纳的企业所得税由财政部门按年还给企业50%。
域外客商投资兴办的企业，从投产之日起3年内，其缴纳的增值税######留用部分由财政部门按年度全部返还给企业。
（3）其他政策
域外客商兴办的生产型企业或固定资产100万元以上的经营性企业，免收基础设施配套费。
域外客商兴办的企业，优先提供建设和生产所需的水、电、运输条件和通讯设施，并按市内最低标准收费。
（三）场地条件比选
1、建设条件比选
本项目建设地点拟建于############，占地2000000平方米。
该地点地处三县二河交汇处。
东有松花江，北靠饮马河，水系发达，植被茂盛，适于动物养殖、农作物种植，具备开发旅游观光和农业综合治理的条件。
2、建设投资比选
在######投资建厂的企业，可以在税收、土地、收费等方面享受一系列优惠政策，是建设投资的最佳选择。
3、运营费比选
######交通十分便利，运输业非常发达，各种大、中、小型运输车辆、集装箱、零担车等应有尽有，并且运费和装卸费低廉，为企业运输产品和货物提供了极大的方便。
4、推荐场址方案
######无论在自然资源、社会经济条件、优惠政策方面，都优越其他地方，建议选择############进行该项目的建设。
五、技术方案、设备方案和工程方案
（一）技术方案
有机农业是遵照特定的农业生产原则，在农业能量的封闭循环状态下生产，全部过程都利用农业资源，在生产中不采用基因工程获得的生物及其产物，不使用化学合成的农药、化肥、生长调节剂、饲料添加剂等物质，遵循自然规律和生态学原理，协调种植业和养殖业的平衡，采用一系列可持续的农业技术以维持持续稳定的农业生产体系的一种农业生产方式。
有机农产品是根据有机农业原则和有机农产品生产方式及标准生产、加工出来的，并通过有机食品认证机构认证的农产品。
有机农产品与其他农产品的区别主要有3个方面：
（1）有机农产品在生产加工过程中禁止使用农药、化肥、激素等人工合成物质，并且不允许使用基因工程技术；其他农产品则允许有限使用这些物质，并且不禁止使用基因工程技术。
（2）有机农产品在土地生产转型方面有严格规定。
考虑到某些物质在环境中会残留相当一段时间，土地从生产其他农产品到生产有机农产品需要2～3年的转换期，而生产绿色农产品和无公害农产品则没有土地转换期的要求。
（3）有机农产品在数量上须进行严格控制，要求定地块、定产量，其他农产品没有如此严格的要求。
1、基地
（1）基地的选址
1）基地的土地应是完整的地块，其间不能夹有进行常规生产的地块，但允许存在有机转换地块。
2）有机生产基地与常规生产地块交界处必须有明显标记，如河流、山丘、人为设置的隔离带等。
3）有机生产基地应远离城市和工业区，周围没有明显的和潜在的污染源，尤其是没有化工
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