枫林绿洲一期工程项目实施计划最新22号.docx
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枫林绿洲一期工程项目实施计划最新22号
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枫林绿洲一期工程项目实施计划
1、工程概况：
枫林绿洲项目位于玉田县汽车站南侧，东侧与豪门路相邻街，小区中间规划路向东延伸与铁南西街相连，北侧临近京秦铁路。
该项目用地面积54741.45㎡，中间一条规划道路将可建设用地分为A区、B区，容积率为2.2。
规划地上建筑面积122680㎡，户型以紧凑型80㎡--100㎡为主，该小区共有住宅楼13栋,其中9层两栋、6层三栋、2层三栋、18层两栋、26层斯冬季移动2层物业用房、3000平方米地下人防工程组成。
建筑风格采用英式风格。
2、建设项目目标：
根据本小区的地理位置，结合本地区的销售形式，计划该项目分二期建设，一期工程约为75000㎡，二期工程约为50000㎡，
一期工程项目进度目标：
计划开工日期2014年6月15日，计划竣工日期2015年10月30日，2015年11月1日交钥匙。
打造一处配套设施齐全，外观新颖，物业完善，居住舒适，满足刚性需求和一部分改善性需求为主的住宅小区。
质量目标：
工程质量达到国家规范标准要求，一次性验收合格。
争创优质小区。
投资目标：
按工程各阶段、各单项工程费用与形象进度相协调及时支付工程款。
安全目标无重大安全责任事故。
文明施工目标：
争创市级文明工地。
3、项目实施计划时间安排：
（见附表）
第一章项目建设的前期准备工作计划
1、项目规划定位、审批
项目的规划审批计划2014年5月30日完成。
规划力求全面一次性到位，包括外网管线、水源热泵井网、物业用房、水源热泵机房、居委会用房、变压器位置、发电机房、地下人防工程。
水暖电、通信、消防、燃气等管线走向、道路位置应一次规划全面。
以便于以后合理安排施工，减少交叉作业造成的工期影响。
2、现场地上建筑物的拆除、平整场地计划2014年6月10日以前完成。
现场施工用电现已向政府部门申请，审批时间慢应勤询问、多督促提前做准备，以保证开工时的四通一平。
3、整体项目定位及地形测绘、地质勘查及以上工作应在2014年6月1日以前完成。
4、图纸设计应在2014年6月10日完成。
设计单位应在2014年5月20日先出平面布置、外网管线井网布置、项目栋号平面、立面、剖面。
公司组织项目定位建造标准讨论会，按会议决定设计院出图。
开工前工程部提前组织做好图纸会审。
召集市场部、工程部、设计单位、监理单位，共同参加并记录会审意见，及时将会审意见以书面形式提交设计单位及公司市场部，做到各部门统一，设计、施工、销售一致。
5、水源热泵打井
根据绿洲新城的施工经验，水源热泵打井最好在栋号开槽以前完成，前期便于施工，后期打井影响工期，在回填土上打井，井眼无法保证又增加造价。
打井应根据小区供暖面积，由设计院结合专业设计单位来共同完成井的数量、位置及供回水参数，包括井眼的开孔直径深度，回水井的直径、回填材料的颗粒大小，以便检验井的供回水量是否满足要求，打井工作应在开槽以前完成，计划工期2014年5月25日开始至2014年6月20日结束。
5、施工单位选定
该工作应在2014年5月25日以前完成。
以面向社会公开招标或邀标的方式着重考察施工单位的资质、资金情况，技术实力、管理业绩以及社会知名度信誉度，择优选用并在开工前并会监理单位、施工单位、消防单位在6月10日以前签好施工合同。
消防单位与施工单位同等避免交叉作业留后遗症。
6、相关手续的办理:
由开发部主办，工程部协办，从即日起立刻抓紧办理，争取6月15日正式开工前办好相关手续，为正常施工提供保障。
7、由于目前政府部门建设手续审批慢，地上建筑物拆除时间无法确定，直接影响明年交工的栋号是18层住宅楼，其余多层栋号影响不大，根据总规划平面图各栋号的位置地上无建筑物的先勘察、设计可先进行，保证6月中旬到时开工。
第一章项目建设阶段
1、该项目计划开工时间为2014年6月15日，计划竣工时间为2015年10月30日，景观绿化竣工时间为2015年11月30日，业主入住2015年11月1日。
2、施工思路：
根据本工程的特点建议选用三个施工单位，结合绿洲新城小区的建设情况，建议人防工程与楼房基础同时开工，避免后期开人防工程影响主楼工期。
施工工艺建议全部采用木模板，能加快工期、保证质量、减少质量裂缝的发生。
3、施工准备：
放线、复核规划局提供或认可的建筑物定位放线点，项目部应进行复核并做好保护
编制施工进度计划
组织施工组织设计评审
做好质量、安全技术交底
检查施工单位的全部用电、机械、人员到位情况
4、基础工程：
基础开挖前提前了解地质情况，熟悉图纸标高，开挖深度，了解施工方案，尤其注意与临边建筑物是否满足放坡要求，如过近提前结合设计做好临边支护方案。
如雨季还应提前审定施工单位的雨季施工方案及防护措施，做好开挖的基坑排水和现场的排水措施。
开挖后及时做好边坡防护和槽边维护，如情况特殊还需进行专家论证。
结合监理对槽底标高勤检查，包括电梯坑的深度，严禁超挖虚填。
着重检查地基钎探情况，严禁弄虚作假。
钎探一定真实做好编号整理好记录，以备地槽验收专家查看。
基础开挖后要施工单位精心组织施工，速度要快，加班加点以最短的时间完成。
5、主体工程：
、模板工程：
模板工程一律采用木模施工，提前检查施工单位的施工方案，支撑系统的配置设计。
验槽时应注意以下几点：
模板安装必须正确挖到轴线位置及截面尺寸，模板拼缝要紧密，跨度大于4米时，模板应起3‰拱。
模板支撑系统必须横平竖直，支撑点必须牢固，扣件和螺栓必须拧紧。
立柱、横楞间距不得大于900mm，顶板立柱离墙面不得大于200mm。
孔洞埋件应位置准确
模板拆除应根据施工验收规范和设计规定的强度要求统一进行
模板周转使用应经常整修，刷脱模剂并保持表面的平整和清洁。
、钢筋工程：
结合监理单位对施工方进场的原材料进行检查出厂合格证，炉批号，检测报告并现场按批量抽样送检，复试合格方可使用。
施工中重点加强钢筋保护层的控制措施检查
钢筋的间距、配筋型号、搭接、锚固的位置及长度是否符合规范要求。
焊接点现场抽样送检
混凝土工程：
对进入现场的商品混凝土车辆都要派人逐车检查包括开盘鉴定，塌落度，使用部位及强度等级是否符合图纸设计要求。
禁止现场人员擅自加水调制，夜间施工时，留有专人进行值班，做好全过程的旁站工作及施工记录。
测量及沉降观测检查:
对楼内的标高、控制线做到层层检查，定期检查建筑物的垂直度，并做好沉降观测点按要求及准时观测并做好观测记录。
6、二次结构工程、
施工前应按图纸要求检查墙体材料的使用及施工工艺、验收标准、节能要求。
砌筑前提前检查拉结筋的植入情况是否牢固，数量根数型号是否符合图纸及规范要求，砌筑时要控制水平缝厚度，消灭通缝现象，砌体砂浆必须密实饱满，且柱边及梁底应用1：
2水泥砂浆嵌密实，防止外墙面渗水。
砌筑时砌块应隔夜浇水湿润，砌筑后应注意养护.
7、装修工程：
施工前熟悉图纸，了解节能要求，防火要求，施工工艺，验收标准。
装修工程加大外墙装修的检查力度，施工当中结合监理勤检查，发现问题及时处理。
着重检查进场原材料，施工工序、工艺及施工操作检查。
门窗材料进场后材料部需按批量抽检，并检查连接件、五金件、胶条是否符合公司的材料要求。
门窗安装时检查连接点数量，牢固程度，检查门窗框与墙体缝隙填料密度、打胶情况。
外窗安装完毕，应进行喷淋实验，检查渗漏情况。
8、竣工验收及交楼：
检查施工单位的分户验收记录，进行实际抽查，抽查点要全面，检查要细，确保开间几何尺寸标高符合图纸设计要求及规范标准。
验收必须做到全面间间检查。
确保工程合格率达到100%
交房配合物业及售后部门，做好与业主钥匙交接，对业主提出的问题耐心解释，并做好记录及时通知施工方立即整改，维护公司形象达到业主满意。
9、拨款管理：
预算部提前做好施工图预算及合同约定节点的拨款金额。
签订合同时明确到每个完成工程量节点的拨款数量，施工方到达拨款节点应书面向监理方拨款申请表，由监理单位、甲方和施工单位共同组织对已完工程进行验收评定。
全部合格后，填写拨款审批单，审批单上必须有监理工程师、甲方现场工程师，总监理工程师、公司材料部、预算部、财务部、项目经理签字后上报工程部副总及总经理审批方可。
附表：
工程款拨付审批表（施工）和工程款拨付申请表
枫林绿洲项目材料采购、限价管理办法
一、材料采购的形式和范围可根据项目的实际情况确定，材料采购可采用公司采购和总承包单位采购两种方式。
原则上钢筋、门窗、配电箱（柜）、涂料等主要材料和电梯、水泵、水源热泵等所有设备由公司统一采购，其他材料均由总承包单位负责采购，并在编制招标文件和签订合同时给予明确说明。
消防通风材料、智能材料等在专业分包招标时一并确定。
二、由公司采购的材料设备采用集中采购并根据项目需要供应；由总包单位采购的材料采用公司指定品牌、限定厂家、限定价格和进货渠道的封闭管理办法。
三、对于个别常用的可能影响使用功能的部分材料，由公司采购部门通过招标选择多家供应商，在不同时期通过比价方式确定供应商。
四、公司采购（甲供）材料的供应
1、所有工程用甲供设备、材料、配件由施工单位项目部根据施工进度计划在使用前一个月根据设计要求、施工图及施工预算书编制甲供材料设备需用计划表，大宗材料及设备还应考虑制作周期，如电梯、门窗等。
对材料的品牌、材质、规格型号、用量及进场时间确认，报甲方项目部审批同意后交公司采购部。
材料计划由甲方分管栋号工程师督促、监督完成。
2、采购部根据项目部提供的材料设备清单进行市场调查，编制采购计划、资金计划交财务部审核后报公司经理确定。
材料供至现场后由采购部和项目部组织对材料的品牌规格、材质及进场数量进行验收。
3、甲供材料数量，工程结算时以定额含量为准。
如乙方实际使用的甲供材料数量超出定额含量，则超出部分甲方将以实际材料采购价格的1.2倍的费用从乙方工程结算中扣除。
4、甲供材料进场后，材料所属权规甲方所有，乙方不得将材料挪用、转让、转卖、抵押。
若发生以上问题，甲方将处以材料费10倍的罚款，直接从当期工程款中扣除。
5、施工单位签订合同后，根据合同规定的甲供材料设备。
结合图纸要求的技术标准，编制《材料总计划清单》，时限为提交施工组织设计的同时。
6、每月一日施工单位上报材料月计划，材料计划清单要求明确材料名称、数量、规格、型号、使用部位、进场时间或分批进场时间。
且必须有施工单位项目经理签字。
7、甲供材料进场后，施工单位必须配合材料设备的调运、卸车、清点、验收、签字交接工作。
如发现材料破损、数量、质量等问题及时上报，否则一切损失由施工单位负责。
材料的相关资料不齐全，质量不合格，施工单位拒绝接收，并及时通知监理及建设单位采购部；无上述原因及正当理由，施工单位不得拒绝接收。
8、材料进场公司采购部提前通知施工单位，施工单位要提前做好场地准备，妥善保管，应注意防雨、防潮、防破损、防盗；双方材料交接手续签字完毕，一切损失由施工单位负责。
9、甲供材料计划的需求数量上报至采购部，采购部应结合预算部对材料数量进行审核，确认后方可生效。
所供数量要准确（包括损耗），如出现虚报、多领现象，将按合同相关规定执行，如出现数量不准确，计算失误或计算漏项，建设单位不予考虑，施工单位自行解决，但材料质量、品牌、外观必须同建设方要求一致，如材料必须由建设单位采购时，施工单位必须承担二次采购的差旅费、运费、及其他相关费用。
10、甲供进场材料的相关资料要齐全，以备建设及监理单位随时抽查。
禁止任何施工单位私自更换材料，以次充好及使用不合格材料等违规行为。
违者除拆除更换外，并酌情处以罚款。
11、严格执行材料抽（送）样检验制度，严禁弄虚作假，未检验及检验不合格严禁使用。
12、工程施工至合同约定拨款节点，采购部结合供货商将甲供材料的单据汇总提前7日递交公司财务部，以便抵扣工程款。
如逾期未能及时上报，则供货商与施工单位结算。
五、总承包单位采购（甲指乙采）的材料管理
1、公司采购部必须提前一个月对总承包采购的材料的品牌、材质规格型号限价进行批复，总承包单位按公司的要求进行采购。
承包单位与限定的材料供应商签订保证材料供货时间、材料质量、材料价格和售后服务的协议书，并负责结算材料价款。
2、材料供至现场施工单位填写材料进场报验单，报监理、及甲方项目部，报验单上应注明材料品种、数量、规格型号、生产厂家、使用部位等。
使用前必须经甲方项目部、采购部及监理单位组织对材料进行检查，确认是否是甲方约定的品牌、规格、样品、限定的厂家，包括材料的合格证、检测报告、准用证，需要做复试的由监理单位、甲方、施工方现场监督取样并跟踪送检，全部合格后方可使用。
甲方采购人员及现场工程师有随时抽样检查的权力。
3、为防止施工单位以次充好，项目部提前掌握所施工部位的材料用量和进场材料相比较，还应在施工过程中对使用的材料进行随机取样检查，取样人由甲方、监理、施工方委托人组成，发现不合格或冒牌材料责令全部返工并将材料清除现场，给与相应的处罚。
4、乙方应按材料供应合同约定的结算方式和付款时间支付材料款。
如发现违约造成材料供应不及时，影响工程正常进行，甲方有权自行采购，但要加价20%，作为对乙方的违约处罚，从进度工程款或结算款中扣除。
5、甲方指定的材料如因质量不合格、供货不及时、货源不足，乙方可及时与甲方沟通协商另行选定厂家，严禁私自更换供货商。
六、限价和批价程序
1、项目部专业工程师对总包单位所申报的材料询价表明
细进行核对审查，审查材料的品牌、材质、规格型号及数量是否与符合图纸及甲方要求，审查完毕经项目经理签字确认后报预算部及采购部。
2、采购部根据项目部所报明细进行市场调研和询价，确
定各种材料的最高限价。
如某种材料市场价格变化较大而
又确实需要分批次供货，则由采购部每月发布一次限价信息提供给项目部，项目部下发至总包单位。
工程结算就按每月的材料报价为准。
3、预算部、采购部应安排专人（两人以上）对材料设备随时进行市场调研，并建立材料设备价格信息库，信息库要包括各种材料各个时间段的价格情况，主要材料设备在市场上主要的供货商及其他必要信息，各种材料设备的供应商均不应低于三家。
七、项目部材料管理办法
1、公司和施工单位签订施工合同时说明材料的采购及控制办法，注明哪些材料甲供、那些材料甲指乙采，并详细注明所有材料的品牌、规格、型号、标准及结算办法。
2、施工前预算部按拨款节点提前做好施工预算，材料汇总，编制材料详单，提供给采购部、项目部。
以便于进场材料数量对比，防止施工方少进或少报以次充好，还应防止施工方甲供材料多报用来挪用。
3、和施工单位签订合同前公司提前确定小区建造标准、所用材料标准、品牌、生产厂家。
并在施工合同上注明。
4、采购部、主管工程师根据预算部提供的预算及材料详单，掌握每个栋号及每个分项、每个节点施工部位所需材料的数量、品种、规格型号、标准。
以便与材料进场数量的使用部位与预算数量对比。
5、甲供、及甲指乙采的所有材料进场时施工方必须向监理、采购部人员、甲方主管工程师报验，经检验合格后方可使用，采购部并记好材料的进场时间，数量、品种、使用部位入账。
并将材料发货单复印件留底。
根据工程进度材料部应查材料的进货量与预算量是否一致，防止施工方材料以次充好。
6、对使用的材料甲方采购人员、主管工程师及监理应随时现场抽查，如发现不合格材料立即通知施工方整改，并做好记录整改后复查，并处相应的罚款。
7、所有甲供、甲指乙采的材料均提前封样，现场设置材料样品展厅，以便进场材料的检查、对比。
8、对甲供或甲指不在现场制作的分项产品（如门窗、配电箱柜等）首先在签订合同时注明所用材料规格型号、指定厂家、品牌，材料必须符合国标，并让所有现场人员了解，制作期间采购部门应不定期到生产家进行检查制作过程，成品、半成品进场安装前报检分批抽查，甲方有权做破坏性检查，发现不合格全部返回。
9、所用安装工程安装前先做样板，报甲方及监理检查，检查合格后方可进行批量安装。
安装期间甲方、监理每天跟踪检查验收，发现安装不合格立即通知施工方停工整改。
工程变更管理办法
为进一步规范公司建设项目工程变更及变更计量的工作程序，有效提高工作效率，确保工程变更的合法、合规、有序和时效性，满足工程质量、进度和成本控制的要求，结合公司建设项目的实际情况，制定此办法。
1、相关方提出变更要求，项目部应迅速组织监理单位、设计单位、预算部门等对变更申请进行技术、经济评审；
2、对于工程中需要现场确认的变更，必须经施工现场负责人、监理单位项目总监、设计和地勘建设单位共同进行确认并在变更单上签字，对于变更单必须明确以下几点：
2.1、变更的原因及依据；2.2、变更的内容及范围及时间；
2.3、变更的工程量；2.4、附图及计算资料等。
3、变更的原则应遵循优化设计、不降低原设计使用要求，尽量降低或少增加工程成本，并按分类、分级的原则快速、准确、有序地予以处理；
4、所有工程变更，按本办法确认后，由设计单位出变更内容及变更图纸,由工程部总工签发至项目部,由监理单位下发变更指令，施工单位依据变更指令进行工程变更，没有变更指令施工单位不得进行任何工程变更，否则视为违约并处以相应的罚款；所有变更一式五份（施工单位、监理、甲方项目部、预算部、存档）。
由项目部资料员统一下发，编制台账存档。
5、由于施工单位过失、违约或毁约及施工方法或工序引起的变更指令，变更增加的费用由施工单位承担，公司有权不予以认可和支付相应的变更费用，且工期不得顺延；
6、工程变更应尽量控制在施工以前，从而减少经济损失，工程部在工程正式施工前，组织项目部工程技术人员、施工单位、监理单位、设计单位进行图纸会审，需要变更的，施工前签发变更指令。
工程量签证管理办法
为完善公司工程项目建设的管理机制，规范工程量签证程序，确保工程量签证的有效性及可执行性，提高工作质量与效率，促进相互监督，加强约束意识，特制定本办法：
一、从严控制工程量签证是有效控制工程造价的主要途径之一，本制度中的工程指所有竣工结算付款前需编制决算的工程。
二、签证申请由施工单位提出，项目部经理负责组织签证，监理、甲方工程师、预算人员负责办理并实施，对所签证项目内容、工程量的真实性，由参加签证的监理及甲方现场工程师负主要责任，项目部经理、预算部及项目总工负监督管理责任。
三、工程量验收、签证范围
1、工程承包合同中明确规定签证办理的工程量；
2、在施工图纸或设计变更中无法明确具体数量而需在工程进行中确定的工程量；
3、工程承包合同中未明确而施工过程中又确实发生的工程量；
4、属甲方原因结合合同约定给施工承包单位造成的施工费用、施工内容、施工措施增加的工程量；
5、有会议纪要明确办理的工程量。
四、工程量验收、签证依据
工程合同、预算定额、现场情况、施工图、图纸会审及设计修改变更资料，施工组织设计及相应措施，其他相关资料。
五、验收、签证的工作要求
1、参加签证的人员应实地测量计算工程量（涉及隐蔽工程须在隐蔽前实地测量）并计算予以现场签字确认，必要时保留影像资料作为证据，否则不得作为工程决算依据；
2、所有外网、水电工程，在工程结束后，项目部和预算部及甲方现场工程师应会同监理单位、施工单位到施工现场对完成工程进行实地测量计算工程量，并予以现场签字确认，否则，不得作为工程决算依据。
（有合同约定工程量计算方法执行合同；无合同约定按照上述程序计算）；
3、所有需现场确认工程量的经济签证和发生工程验收记录的，签证工作由甲方现场工程师、监理工程师及施工单位授权人员参加，涉及甲方供材料问题甲方采购人员参加，并分别在签证单上签字确认后交工地甲方技术总工及项目经理审批，并加盖印章；
4、所有签证项目部只负责签证事项,不签造价。
5、参加签证人员必须做原始记录，记录的内容必须准确、字迹清晰、附图尺寸必须标注完整，不得有涂改处，所办理的工程经济签证，应注明图样及明细尺寸或符合某图纸、图集、变更通知；
4、在需验收签证事项发生的24小时内办理完申请，并由项目部通知相关人员及时验收签证。
隐蔽工程量验收签证，应在发生后48小时内办理完验收签证；非隐蔽工程工程量验收必须在发生后7日内内办理验收签证，超过期限视为无效；
5、需办理验收签证时，项目部应提前1天通知相关部门；
6、工程验收签证单制定统一表格由项目部统一编号、保管，由施工单位根据原始记录（附图）认真填写签证单，并加盖公章，施工单位交送项目部签证单日期应与签章日期一致；
7、相关部门人员在签证单上签字盖章齐全后，由项目工程师送达工程资料室，资料员在各方面手续完备后，加盖部门公章后同步下发监理单位和施工单位及各部门；
8、项目部、预算部应设专门资料员建立工程调整、变更及临时工程验收签证台账，应注明时间、签证单编号、主要内容、签证人员等情况，避免出现重复签证。
所有签证作为合同资料放入合同档案内保存。
施工单位的选择办法
本公司所属房地产开发工程或其他工程选择施工单位，可通过公开招标或邀请招标的方式进行。
一、选择投标单位
凡具备以下条件者方可入围投标单位：
1、具备并提供建筑安装施工二级或二级以上的资质；
2、具备并提供装饰装修施工二级或二级以上的资质；
3、具备并提供消防安装施工二级或二级以上的资质；
4、具备并提供设备安装施工二级或二级以上的资质；
5、提供安全资质证书；
6、提供投标许可证书；
7、提供由行业主管部门出具的不拖欠农民工工资证明；
8、提供银行出具的资信证明；
9、提供项目经理及组成人员的执业资格证书，必须与进驻现场人员相符；
10、提供加盖单位公章的自有机械设备表；
11、代表性工程一览表，优质工程证书；
12、在建工程名称规模及施工地点；
13、外阜施工企业进唐备案书；
以上所需的证件需同时提供原件及复印件，以供审核和留存。
工程招标工作由公司工程部组织实施，工程部负责对潜在的投标单位进行经济、技术、资信、在施工程的质量、现场管理等方面的考核和考察，书写考察报告上报主管副总经理及总经理。
二、编制工程招标方案
工程部负责组织编制或会同招投标代理机构编制工程招标方案。
三、投标
由工程部组织入围的投标单位进行购买招标文件、投标工作。
四、评标
由工程部组织公司相关部门成立评标小组，对投标单位的标书进行评标工作。
五、定标
根据评标结果，择优选定中标单位上报总经理审批。
六、通知中标单位
总经理审批后，由工程部向中标单位发放中标通知书。
并负责签订工程施工合同。
枫林绿洲项目管理方案
1、项目部项目管理制度
为更好的规范公司工程开发项目管理，根据国家行业管理部门的有关法律、法规规章规定，结合公司的实际情况，保证房地产从设计、开发、采购、施工、验收、保修整个过程均能实现质量、投资、进度及现场安全文明施工管理控制，特制定本制度。
1、项目部是房地产企业在项目实施前临时组建的重要部门，本部门实行经理负责制。
工程项目部负责人在公司的领导下开展工作，项目部根据工作需要可配备项目总工、若干工程技术人员、预算人员、材料采购人员、报建员、销售人员。
项目部工作人员在经理的直接领导下，按照公司组织架构的岗位职责，根据不同分工，完成自己的本职工作。
2、项目部全体人员在项目开发过程中，应认真学习相关的法律、法规、规范、标准，及时贯彻落实行业管理部门的文件及规定，自觉遵守公司的各项管理制度，加强科技创新意识，不断提高自身业务水平。
3、认真贯彻公司质量方针、质量目标，确保本部门质量目标的实现。
参与项目规划方案的构思，提出合理化建议；参与施工图设计管理及图纸会审，参与总包，重要工程分包等工程项目的招标工作。
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