章丘房地产市场调研报告.docx

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章丘房地产市场调研报告

章丘房地产市场

调研报告

2011.4.5

1.城市概括

1.1位置境域

章丘市位于山东省中部，济南市区东50公里处，西邻济南市历城区，东连淄博市，南交泰安、莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳县相望。

南北长70公里，东西宽37公里，总面积1855平方公里。

1.2交通

章丘市现有胶济铁路、济青公路、济青高速公路、经十东路、章莱路、潘王路、0九路纵横贯通交错，四通八达。

济南国际机场位于章丘境内，半小时车程可达京沪、京福高速公路，3小时车程可达青岛港口。

道路交通“三横四纵”

总体形成四纵三横的交通骨架。

四纵：

章丘新城南北向交通以潘王路和09路以及明埠路、西环路为主

三横：

东西向以规划中的中央大道为景观大道，济青路和济王路为快速交通干道。

在道路断面选择上，中间设置9米宽的绿化带，预留有轨交通的位置。

如果济南的有轨交通建成，章丘将成为一个有准备的城市。

1.3历史

章丘历史悠久，文化灿烂，是著名的龙山文化的发现地和命名地，距今有4600年的历史，是人类文明的起源。

有城子崖、齐长城等历史文化古迹，文山彩绘兵马俑被列为全国十大考古发现之一。

章丘名人辈出，有战国时期哲学家邹衍、宋代女词人李清照、明代戏曲家李开先、近代商业资本家孟洛川等等。

1.4特色景点

章丘自然风景优美，北接平原，中部群山连绵，素有小泉城之称。

章丘境内有泉眼118眼，尤其是百脉泉、墨泉、梅花泉等。

济南七十二名泉中，章丘就有六处。

在历史上，百脉泉和趵突泉齐名，古书上记载，“东得以百脉泉，西则趵突泉为准”

1.5行政区划

1996～2000年，章丘市辖明水、普集、相公庄、绣惠、刁镇、水寨、龙山、枣园、埠村、垛庄、文祖、高官寨、白云湖、宁家埠、党家、圣井、曹范17镇，黄河、辛寨、阎家峪、官庄、旭升5乡，1个经济开发区；85个办事处，908个行政村，1035个自然村。

2013年，章丘市辖6个街道、14个镇。

1.6人口

2010年章丘市第六次全国人口普查：

章丘市常住人口为106.42万人，与第全国人口普查2000年11月1日零时的97.73万人相比，十年共增加了常住人口8.69万人。

增长8.89%，年平均增长0.86%。

章丘市常住人口中共有32.52万户。

其中家庭户31.80万户，章丘市常住人口家庭户人口为98.96万人，平均每个家庭户的人口为3.11人，比2000年第五次全国人口普查的3.33人减少了0.22人。

其中三人户家庭98871户，占家庭户31.09%。

章丘市常住人口中，0-14岁的人口为15.83万人，占14.88%，15-64岁的人口为79.91万人，占75.09%；65岁及以上的人口为10.68万人，占10.03%。

同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了5.36个百分点，15-64岁人口比重上升了4.09个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.27个百分点。

56个民族在章丘是聚了40个民族。

章丘市常住人口中，汉族人口为1054813人，各少数民族人口为9397人。

其中回族人口7852人，蒙古族、藏族、苗族等其他民族人口1545人，回族人口在少数民族中占人口数最多。

汉族人口比第五次人口普查增加85545人。

2.城市发展

 2.1城市未来发展

章丘未来发展的结构：

目前章丘市城市

总体规划中一府三辅，按照对接济南的发展战略，以承接济南管理为目标，与济南相邻的区域规划了三个辅城区，作为对接济南的先行区，桥头堡。

今后的发展趋势是主城区沿京师东路，章丘达到集中向西发展，三个辅城实行板块式开发。

形成老城区、新城区、学校交流区和产业区四个城区。

片区，总的规划面积达到145

平方公里，具体的讲老城区功能定位是完善和发展居住、生活和商业服务职能，并在城市特色上贡献泉水优势，做组泉水文章。

近年来对老城区实施开除违章建筑和破旧建筑，旧城城市得到明显提升。

将继续实施旧城改造，加大占地面积45万平方米中心商贸区建设，形成我市最大的商贸区。

 突出泉水特色，加快城中村改造，全面实行绿化，合理规划居住小区，打造清水、青绿的优美环境。

新城区位于旧城的南部，京师路以北，在功能定位上突出商务等功能，形成服务区和新型的居住区。

随着章丘经济的发展，新城区达到迅速扩展，规模与老城区相当。

下一步将重点推进政府区建设，形成服务中心。

高标准绿化四座城中山。

在周围建设高档次的商业和居住区，形成现代化的商务中心和居住中心。

学校教育区既高等学校教育基地，目前有山东财政学院、技学院电子学院等13家省内知名院校。

下一步将在加快各院校建设的同时，配套完善餐饮、购物、医疗服务等设施。

提升服务功能，为院校发展创造良好的环境，打造在全省具有较大影响的职业教育基地。

产业区：

包括规划的三个辅城区，目前区内有中国重汽，济钢，可口可乐等众多大型企业落户，今后发展定位为我市主导产业的具体区，对接济南的新城区。

开发区根据主导产业规律，依托大型企业集团。

推进汽车机械制造钢铁产业的具体发展，同时依托这些大项目规划建设重汽汽车登商业居住区，完善开发服务功能。

2.2规划实施

强化管理，确保规划落实。

规划是城市发展的龙头，好的规划只有真正落实才可以取得良好的成效，为此主要做了三方面工作：

一，建立科学民主的科学决策机制。

成立了章丘市城市规划委员会，设计城市建设重大项目都要经过他们审批，由市政府批复，坚持阳光规划，对建筑工程和重点的城镇工程都要聘请高水平的专家进行精心策划和设计。

对重要的建筑项目的规划召开多层次的论证会议，征求群众和专家的意见和建议，确保规划快速性和操作性。

二，建立完善规划体系。

坚持以制度管人，以制度管事，狠抓规章制度建设，先后制订出台了章丘市城乡规划效能实施方案，关于进一步加强城市、城乡规划管理意见，等一系列规划文件，使规划做到有章可循。

三，建立完善的规划、监督管理机制。

成立了政务型审批中心，把规划审批纳入了政务审批中心，简化了办事程序，提高了办事效率，严格按照城市总体规划、道路管网等专业规划。

2.3发展战略 

省政府正式批复了章丘市城市总体规划，章丘将成为济南的次中心城市。

省政府在正式批复中指出，章丘市城市性质为济南市的次中心城市，是以先进制造业和高新技术产业为主导、具有泉水特色的园林城市。

 规划明确，2020年，章丘市城市人口将达到50万人左右，用地不超过55平方公里，城镇化水平将达到65%左右。

章丘市的中心城区将以“西进、东优、南控、北抑”为城市空间发展战略，以西巴漏河为界，形成“一城一区”的用地格局。

“一城”指的是东部主城区，由老城、新城、教育和明水四个片区组成。

“一区”指的是西部城区，由圣井片区和龙山—枣园片区组成。

章丘市的市域城镇规模等级结构分为三级，一级为中心城区；二级为刁镇、普集、文祖3个重点镇；三级为其他建制镇。

  章丘的空间结构为“四个核心城镇、三条城镇带”：

“四个核心城镇”指中心城区、刁镇、普集镇和文祖镇；“三条城镇带”分别为依托经十东路形成的东西向城镇带、依托242省道和潘王路形成的两条南北城镇带。

城市发展小结

战略目标为“依托半岛城市群，以新区为开发建设载体，建设济南大城市框架下富而美的新章丘”；

  战略定位“济南的重要增长级，章丘发展的隆起区”； 

规划结构特点“圈层推进、多核生长、组团布局、模块空间，绿带隔离”。

3.城市经济背景

3.1综合经济

2013年章丘市生产总值755.2亿元，比2012年增长12.0%，其中：

第一产业增加值77.2亿元，增长4.2%； 第二产业增加值454.7亿元，增长14.3%； 第三产业增加值223.4亿元，增长10.1%，三次产业结构比为10.2:

60.2:

29.6。

章丘市地域财政总收入60.5亿元，下降1.0%。

其中地方公共财政预算收入40.9亿元，增长2.7%。

2013年国地税收入52.8亿元，增长5.8%。

其中：

国税27.3亿元，增长1.6%；地税25.6亿元，增长10.6%。

市场主体规模扩大。

全市共有各类市场主体43352户，比上年增长15.3%；其中内资企业1306户、私营企业5163户、个体工商户36010户、农民专业合作社873户。

注册资本（金）221.5亿元，比上年增长18.3%。

其中：

内资企业98.9亿元、私营企业93.2亿元、个体工商户17.2

亿元、农民专业合作社12.2亿元。

 城乡就业形势基本稳定。

全年全市新增城镇就业6934人，农村富余劳动力转移就业1.27万人。

城镇登记失业率为2.1%。

3.2三大产业

3.2.1第一产业 

2013年粮食种植面积11.9万公顷，比2012年增长0.3%。

粮食总产量72.8万吨，比2012年增长1.5%。

2013年共新引进市外现代农业经营主体18个，流转土地1.83万亩，合同投资额6.22亿元，实际投资额1.339亿元。

3.2.2第二产业 

2013年章丘市新增规模以上工业企业77家，2013年年末达到528家，完成工业增加值306.7亿元，比2012年增长16.0%。

实现销售收入1336.8亿元，增长14.5%；利税140.9亿元，增长29.4%；利润81.9亿元，增长29.0%。

 章丘市高新技术产业企业153家，实现产值559.7亿元，比2012年增长16.8%。

占规模以上工业总产值的比重为41.74%，比2012年提高1.22个百分点。

明水经济技术开发区共有规模以上工业企业278家，比2012年净增32家。

实现主营业务收入1022.99亿元、工业增加值237.2亿元、利税96.09亿元、利润53.15亿元，2012年分别增长14.89%、15.16%、29.83%、30.61%。

 有资质等级的建筑业企业44家，2013年年末从业人员4.1万人，实现产值86.63亿元。

房屋建筑施工面积414.31万平方米，房屋竣工面积161.53万平方米。

3.2.3第三产业

2013年社会消费品零售总额达275.4亿元，比2012年增长14.7%。

按经营地统计，城镇零售额125.9亿元，增长14.8%；乡村零售额149.5亿元，增长13.9%。

限额以上批发零售、住宿餐饮业单位201家，实现零售总额42.8亿元，增长14.2%。

2013年进出口总额93776万元，比2012年增长9.3%。

其中，出口75005万美元，增长18.9%；进口18771万美元，下降17.4%。

2013年年末民用汽车拥有量达15.4万辆，比2012年增长12.2%。

2013年邮政业务总量5350万元，比2012年下降3.2%。

2013年年末固定电话用户17.6万户，下降15.5%。

移动电话用户99.6万户，增长6.1%。

互联网拨号注册及宽带网用户13.6万户，增长6.3%。

 2013年接待国内外游客880万人次，实现旅游业总收入48.4亿元，比2012年分别增长17.3%和

30%。

2013年年末章丘市银行业金融机构人民币各项存款余额428.8亿元，比年初增加60.7亿元。

人民币个人存款余额287.0亿元，比年初增加37.6亿元。

经济走势图 

4.房地产市场背景

 4.1  2014年土地成交结果

4.2城市现挂牌出让土地

统计章丘现出让普通商住用地6幅， 工业用地12幅。

4.3土地成交楼面走势图

小结

在章丘房地产市场的开放商，省内开放商较多

拿地情况比较激烈。

 5.房地产市场背景

5.1宏观市场

章丘新城区的总体规划范围西起章丘历城边界，东至西外环，北到济青路以北1公里，南到济王路以南2公里，另外包括政务区和大学园区在内的范围，总计145平方公里。

空间结构：

两带三片，一主三辅

“两带”：

指文化紫带和山体绿带。

北部以济青路为主形成文化旅游空间线路；南部以自然山体为依托形成自然山水绿带。

“三片”：

北部以济青路形成文化旅游为主的空间线路，是章丘独具魅力的历史文化长廊；中部依托中央大道（唐王山路西延长线），主要发展产业与居住服务空间，沿路掩映着现代化的园区与环境优美的住宅区；南部是济王路南侧，主要是低密度的别墅区，景观优美，山水掩映，形成具有韵律感的空间形态和如音乐般颤动的空间节奏。

“一主三副”：

“主城区”由老城区、明水经济开发区、大学园区和政务区构成，“三辅”包括圣井高新产业园区、圣井传统工业园和枣园-龙山片区。

5.2四大片区发展特点

章丘四大重点城市片区促进城市快速发展老城区－－

城中村改造，打造亲水、亲绿的优美人居环境；新城区－－

推进政务区建设，形成现代化商务中心和居住中心；大学城区－－

完善省内知名院校片区综合配套；产业区－－

以明水经济技术开发区为主导，发展定位为主导产业的聚散区，对接济南新城区。

5.3四大片区房地产特点

老城区－－

汇泉路以北，世纪西路以东，以泉脉和成熟的配套作为卖点。

新城区－－

汇泉路以南，经十东路以北，新政务区，大学城，银座等坐落其中为其热闹。

大学城区－－

经十东路以南，由于地处偏南，生活配套尚未成熟。

产业区－－

世纪西路以西，主要卖点为水景资源。

5.4本案区域

5.4.1区域楼盘

蓝色为在售楼盘

橙色为待售楼盘

1山水泉城

最低价5300元/平方米

占地面积:

362181平方米建筑面积:

1060000平方米开工时间:

2008-10-16

物业管理附加信息:

1.49元/平方米·月开发商:

道通置业

投资商:

山东道通置业投资有限公司物业管理公司:

山东信洁物业管理有限公司按揭银行:

中国工商银行,中国建设银行工程进度:

三期正在施工中（2014-05-20）产权年限:

70年户数:

总户数1170户

户型

房价走势图

户型图

户型图

户型图

总结

市场开发量较大，滞留体量大，又受市场影响，销售数度有些滞缓。