房屋产权及转移与租赁法律问题.docx

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房屋产权及转移与租赁法律问题

房屋产权及转移和租赁法律问题

房地产产权法律问题

◎什么是房地产产权

房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。

房地产产权包括房屋所有权和该房屋所占用土地的使用权。

房地产产权的取得，主要基于转让而发生。

◎房地产产权的取得以登记为准

房地产产权的取得和确认，以登记发证为准，即经国家房地产管理机关进行产权审查，对房屋进行丈量、立界后据以登记和核发证书、进行确权。

登记发证是要式行为、即以登记为成立要件。

形式上，购房者取得的房产权证即为其所有权证明。

所以，房地产转让包括赠与等，一定要在房地产所在地的人民政府房产管理部门进行登记。

《城市房地产管理法》第六十条规定：

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《物权法》第九条规定：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

温馨提示：

◎房产公证不等于取得了房地产产权

现实生活中，许多购房者出于少交税等种种原因，不办理房产证，而是办理房产公证。

但由于我国法律规定，房地产是以登记为准，即是以房产证为准的，因此，房产公证不能与取得了房地产权证等同起来，“房产约定”公证，仅对约定双方具有法律效力，对不知情的第三方不具有约束力。

办理了公证手续，还应到房管部门去办理产权转移手续，否则原房产证所登记的产权者、即卖方仍可以私自将该房产变卖处置。

◎房地产产权是否只有70年？

房地产产权包括房屋所有权和该房屋的土地使用权。

房屋所有权并无期限规定，其土地使用权，商品房买卖合同中一般有条款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地为70年。

但是，根据我国法律规定，城市住宅的房地产产权并非仅有70年。

《城市房地产管理法》第二十二条规定：

土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

《物权法》第一百四十九条规定：

住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。

◎房屋所有权的不同形式

房屋所有权可以是独立所有权，即所有权归唯一的权利人——独立所有权人所有，也可以是多数人按约定份额共有或者不分份额共同共有。

现实生活中，除独立所有权外，父母子女共有房产和夫妻共有房产情况最多。

在一个屋顶下生活的家庭成员是否拥有该房屋所有权，根据法律规定，应以房地产产权证是否有登记记名为准。

◎婚前购买的房屋婚后是否会转化为共同财产？

按照《婚姻法》及司法解释，如果一方在婚前购买的房产则该房产为该方婚前个人财产，属于该方个人所有，但双方有约定就从其规定。

房屋产权转移法律问题

（一）房地产买卖

◎商品房（即一手房）买卖如何避免法律风险

1、审查出售主体的合法性及商业信誉。

出售者是开发商的，根据《房地产开发企业资质规定》，开发商必须具备企业法人资格，并取得房地产开发企业资质证书。

如商品房是通过中介机构进行销售的，则不但要审查开发商的主体合法性，还应该审查中介机构的主体合法性，即中介机构是否取得工商营业执照和房地产中介服务资质，并审查中介机构的代售行为是否取得开发商的授权。

如果法律审查确认主体不合法，那么就会导致商品房买卖合同无效或者办不到房产证。

所以，在确认主体不合格的情况下，就应该停止该起购房。

2、审查开发商的“五证”。

五证是指建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、.建设工程施工许可证和商品房预售许可证／或房屋所有权证（商品房预售的，应该审查开发商是否取得预售许可证；商品房现售的，应该审查开发商是否取得房屋所有权证），这些证件都是项目销售的必备证件，购房者购房前一定要审查上述证件。

此外，还要审查所售房是否在预售许可证范围内、是否符合政府部门批准的规划设计要求、是否设置了抵押、查封、建设进度、是否能如期完工、配套是否能跟上等等。

3、审查查开发商的售楼宣传及广告情况，确认是否与实际情况相符。

不要轻信口头宣传和承诺，保留宣传材料以备将来维权之用。

对开发企业广告宣传、销售人员口头承诺的事项，这些大都属于要约邀请，如果不写进合同中，不具备法律效力。

将来纠纷发生时，会造成购房人维权困难。

因此，千万不能轻信，一切以合同为准。

对于内容明确具体的广告等宣传材料，在法律上具有邀约的性质，具备法律效力。

消费者要注意收集保留，将来一旦发生纠纷，可能具有证据的价值。

4、严格审查双方签订的《商品房买卖合同》及附件。

《商品房买卖合同》及其附件是以后发生纠纷的最重要的依据。

可以对照省建设厅和省工商局的示范文本认真逐一对照条款，开发商经常把不利与开发商的的条款删掉，事先了解可能的陷阱。

尤其注意审查房屋用途、土地使用年限、面积差异的处理、交房及产权证办理、违约责任等条款。

5、注意审查补充协议。

开发商签订了商品房买卖合同往往要求购房者签订补充协议。

签订补充协议，购房者尤其要注意，补充协议往往对主合同进行了修改，且往往有主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准的条款，购房者一定要仔细阅读，千万慎重，可能存在对购房者不利的约定。

除以上应注意开发商的情况外，购房者还应尽避免自身的违约行为。

如选择按揭贷款的付款方式，贷款申请是否批准，可能会是购房者买房与否的一个重要标准。

因此应当充分考虑自己的承受能力，并结合自己的支付能力在合同中明确约定好如未获贷款的处理方法，做到能及时支付购房款，以确保自己不违约。

◎二手房买卖如何避免法律风险

1、审查房屋产权状况

购买者要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。

购房者应当对售房者或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。

没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。

确定房产证和土地证属实后，购房者应当核实该房屋有无共有或抵押、查封等权限限制等存在。

如果该房屋属个人所有，购房者可只与售房者交易；如该房屋还有共有权人，购房者有权要求售房者和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房者处理售房事宜的，对售房者的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房者提供经过公证的授权委托书。

对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。

如果房屋存在抵押的，购房者可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销抵押登记或采取房款监管的方式，以保证付款安全。

2、买卖双方主体资格审查

签订合同者应具备相应的权利。

如：

是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？

除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买者应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

（3）二手房属于国有或集体资产的，购买者应当审查政府主管部门的批准文件。

3、设计安全的房款交付方式。

由于在二手房的交易过程中不能真正实现“银货两讫”，即买卖双方在达成房屋交易合意之后，不能做到“产权证与房款”的即时交割，而要在办理过户登记之日起15个工作日后才能拿到产权证。

因此，在二手房交易中，传统的资金交割方法（买卖双方直接交付或是由中介机构代收代付）存在极大的交易资金安全隐患，卖方收到房款后不予办理过户手续、买方过户后不付房款、中介机构挪用资金甚至卷款逃跑的事例等等不时发生。

因此，建议采取由银行、公证处或律师所监管房款的方式。

4、房屋随附的基本费用是否结清

购房者购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。

同时购房者应该调查清楚：

拟购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到购房者的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

◎由于银行贷款政策变化造成银行贷款审批不下来，购房者要求解除合同是否属于违约？

如果购买的是一手房，而且买卖双方对于贷款审批不下来余款如何支付没有明确约定的情况下，购房者可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者；如果双方在合同中有明确约定，如约定由购房者在一定期限内另行筹集支付，那么购房者要求解除合同则属于违约。

如果购买的是二手房，而且买卖双方对于贷款审批不下来余款如何支付没有明确约定的情况下，一般来说，购房者不能解除合同，需要另行筹集资金支付，否则，属于违约。

因此，建议购房者在签订合同时，一定要结合自己的承受能力，对贷款审批不下来能否解除合同进行明确约定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

（二）房地产赠与

房产赠与是指一方当事人自愿将自己所有的房产无偿给予另一方所拥有，对方当事人也愿意接受的行为。

这种行为一般发生在亲属或朋友之间。

房产赠与属于房地产交易的一种形式，在日常生活中经常出现。

但房产赠与同其他形式的房地产交易有所区别，在房产赠与行为发生时，当事人只有按照房产赠与的有关特殊要求和程序办理正式的手续。

根据《城市私有房屋管理条例》规定，受赠的房屋，须提交房地产权证、赠与书和契证，到房地产管理机关办理房地产所有权变更登记手续。

而且只有办理了正式的所有权变更登记手续，房屋赠与才算是具有了法律效力。

◎如何办理房产赠予

办理房产赠与过户手续的具体步骤是：

1、赠与人与受赠人签订关于房地产赠与的书面合同即赠与书，并到公证处办理赠与书的公证。

2、缴纳税费：

⑴缴契税：

房屋现值的3%；

⑵营业税、个人所得税：

个人无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人免征营业税、个人所得税，赠与给其他受赠人的，视同销售征收营业税（房屋现值的5.6%）、个人所得税（税率为20%，应纳税所得额为赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额）。

⑶印花税：

对赠予双方各按赠与的比例乘以房产价值计征0.05%的印花税。

3、房产过户：

赠与人和受赠人凭原房地产所权证、公证的赠与书和征免税证明及双方当事人的身份证明到房屋管理机关申请办理所有权转移登记（房地产登记中心收取如下费用：

每平方米6元的交易费、80元的登记费）。

一般15个工作日后可拿到新的房产证。

4、赠与人将房屋交付受赠人使用。

◎婚前房产“加名”及费用问题

随着《婚姻法》司法解释（三）的出台和实施，由于涉及“谁首付，离婚后房子归谁”、“父母出钱给买的房子，另一方无权分割”等内容，房地产“加名”在所难免。

不管是婚前财产还是婚后共同房产，如果要在房产证上加名，均须到公证部门办理夫妻财产协议约定的公证后才予办理“加名”登记。

对婚前房产进行加名登记，从法律关系上说，是一种赠与行为，应按照赠与房产的手续办理。

2011年8月31日，财政部与国税总局联合发布通知，明确规定：

在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

另需说明的是，对房贷未还清之前，还处于抵押状态的房产，不能增加共有人，不办理加名业务。

◎如何添加共有产权人

《婚姻法》解释（三）出台后，引发了“加名”问题，加父母、配偶、子女名字的流程都一样，主要是视房屋情况而定。

房产证上加