分户验收方案.docx
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分户验收方案
1、编制依据
《江苏省住宅工程质量分户验收规则》
《南京市住宅工程质量分户验收管理办法》
本工程施工图纸及招标文件
施工组织设计及其它相关规范
2、工程概况
盈嘉香榴湾1期19#～23#、25#楼工程总建筑面积52186㎡，其中19#楼为2F框架结构物管楼，20#、20#-1楼为地下车库及人防地下室，21#、22#楼为16F框剪结构住宅楼，23#、25#楼为11/16F框剪结构住宅楼；住宅楼建筑面积36200㎡。
本分户验收方案主要是针对21#、22#、23#、25#住宅楼工程编制。
3、住宅工程分户验收内容
住宅工程质量分户验收，是指在施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，按照国家工程质量验收规范对住宅工程的每一户及单位工程公共部位按照相关验收办法进行的专门验收。
（1）、楼地面、墙面和天棚面层质量：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
楼地面、墙面、天棚面层
楼地面空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40CM
空鼓面积不超过400CM2；不得出现裂缝和起砂
GB50209-2002
5.3.4、5.3.6
墙面、天棚无空鼓、裂缝、脱层、爆灰
无空鼓、脱层；距检查面1M处正视无裂缝和爆灰
GB50210-2001
4.3.5
GB50204-2002
8.2.1
（2）、门窗安装质量：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
门窗安装
窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm，且不得有负偏差
GB50352-2005
6.10.3
GB50096-1999
3.9.1
外窗渗漏
外窗人工淋水后检查，每三至四层（有挑檐的每层）设置一个横向淋水带，淋水试验时间不少于1小时
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第十六条
安全玻璃认证标识
观察安全认证标识
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识，标识不得隐藏
发改运行（2003）2116号第六条
门窗开启
开启和关闭检查，手板检查
开户灵活、关闭严密，分户门等不松动、不晃动
GB50310-2001
5.3.4
GB50210-2001
5.1.11
（3）、栏杆安装质量：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
栏杆安装
栏杆高度
钢尺测量，每片栏杆不少于一处
低层、多层净高不应低于1.05M，中高层、高层净高不应低于1.10M，不得有负偏差
GB50210-2001
12.2.6
竖杆间距
净距尺寸不应大于0.11M，正偏差不大于3mm
GB50210-2001
12.5.9
防栏玻璃
观察3C安全标识，游标卡尺测量
必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5M时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001
12.2.7
防攀爬措施
观察检查
有水平栏杆的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃）
GB50352-2005
6.6.3
（4）、防水工程质量：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
防水工程
屋面渗漏
平屋面分块蓄水、蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水试验不少于2小时
屋面无渗漏、无积水
GB50210-2001
12.5.6
卫生间等有防水要求的地面
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm
无渗漏、排水顺畅
GB50210-2001
12.5.9
外墙渗漏
外窗人工淋水试验1小时后检查
墙面无渗漏、滴水线无爬水
GB50352-2005
6.6.3
（5）、室内空间尺寸：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
室内空间尺寸
室内净高
1、分户验收记录所附的套型图上标房间编号；2、每个房间净高揣测五点，开间、进深尺寸各揣测两处，测点位置详见附图；3、偏差为实测值与推算值（设计确认）之差；极差为实测值中最大值与最小之差；4、使用“激光测距仪”进行检测。
（不规则房间不测开间，卫生间等找坡房间原则上不计算极差）
最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm
DGJ32/J16-2005
6.3.2
室内净开间
极差不超过20mm，且不超过垂直长度尺寸0.5%
（6）、给排水系统安装质量：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
给排水系统安装
管道渗漏
观察检查
给水管道、水嘴、阀门等无渗漏；排水管通水后无渗漏
GB50242-2002
4.2.2；5.2.1
管道坡向
顺直、无倒坡
GB50242-2002
5.2.3
地漏水封高度
试水观察检查、尺量检查
地漏水封高度不得小于50mm
GB50242-2002
7.2.1
阻火圈（防火套管设置）
观察检查
高层建筑设明排水塑料管道是否设置阻火（防护套管）
GB50242-2002
5.2.4
（7）、室内电气工程安装质量：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
室内电气工程安装
插座相位、接地
使用“漏电保护相位检测器”逐个检查
“漏电保护相位检测器无接错显示”
GB50303-2002
22.1.2
3.1.7
电源控制回路编号及标识、触电保护灵敏度
观察和开、关触电保护器检查
接线照明配电箱（盘）内接线整齐、回路编号齐全，标识正确；触电保护灵敏
GB50303-2002
6.1.9
6.2.8
（8）、其它：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
其它
烟道设置及附件
观察检查
止回阀、防火门按规定安装表面无裂纹；屋面烟道z9包括管道透气孔高度应超过平台跃层外开窗的上口
苏建科（2004）143号文
（9）、公共部位：
<一>、外墙：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
1、外墙
窗角斜裂缝，墙面裂缝
车距外墙两米视或仰视检查
墙面及窗角无可见裂缝
《建筑灶》第六十条
<二>、楼（电）楼梯通道：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
楼（电）楼梯通道
楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差
钢尺或激光测距仪测量检查
1、相邻踏步高差不得超过10mm；2、楼梯从扶手中心或墙面测量净宽不小于1.1m（六层及以下，一边设有栏杆的不小于1.0m）；3、楼梯平台净宽不小于1.2m。
GB50209-2002
5.3.8
GB50096-1999
4.1.3
GB50352-2005
6.7.3
GB50368-2005
5.2.3
电梯候梯厅深度，电梯门净宽
1、电梯候梯厅深度不得小于1.5m；
2、电梯门净宽不得小于80cm；
GB50096-1999
4.1.9
JGJ50-2001
7.4.1
高层首层疏散外门及通道的宽度
疏散门应外开，其净宽不应小于1.1m，通道宽度不应小于1.2m。
GB50045-95
6.1.9
公用走道净高
钢尺或激光测距仪测量的观察检查
走道等人员正常活动的净高度不小于2m
GB50368-2005
5.2.1
<三>、地下室：
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准备注
地下室
通道净高
钢尺或激光测距仪测量检查
通道的净高度不小于2m
GB50368-2005
5.4.2
墙面及天棚渗漏，裂缝
观察检查
地下室无渗漏、无裂缝
GB50208-2002
4.1.9
地面裂缝、起砂
观察检查
不得出现裂缝或起砂
GB50209-2002
5.3.6
4、常见质量问题控制措施
（1）、抹灰工程常见质量问题控制措施：
序
名称、现象
产生原因
防治措施及处理方法
1
门窗洞口、墙面、踢脚板、墙裙上等抹灰空鼓、裂缝
⑴、门窗框两边塞灰不严，墙体预埋木砖间距过大或木砖松动，经门窗开关振动，在门窗框周边处产生空鼓、裂缝。
⑵、基层清理不干净或处理不当，墙面浇水不透，抹灰后，砂浆中的水分很快被基层（或底灰）吸收。
⑶、基底偏差较大，一次抹灰过厚，干缩率较大。
⑷、配制砂浆和原材料质量不好或使用不当
⑴、应重视门窗框塞缝工作；设专人负责堵塞实。
⑵、应认真清理和提前浇水。
⑶、应分层找平，每遍厚度宜为7～9mm。
⑷、应根据不同基层配制所需要的砂浆，同时要加强对原材料的使用管理工作。
2
抹灰面层起泡，有抹纹、开花（爆灰仔）
⑴、抹完面层灰后，灰浆还未收水就压光，因而出现起泡现象；在基层为砼时较为常见。
⑵、底灰过分干燥，又没有浇透水，抹面层灰后，水分很快被底层吸去，因而来不及压光，故残留抹纹。
当底子灰六、七层干时才可开始抹罩面灰（如底子灰过干应充分浇水湿润），按先上后下顺序进行，再赶光压实，然后用钢板抹子压一遍，最后用钢抹子顺抹纹压光，直至无气泡、无抹纹。
3
抹灰表面不平，阴阳角不垂直，不方正
抹灰前吊垂直，套方以及打砂浆墩冲筋不认真，或冲筋后间隔时间过短或过长，造成冲筋被损坏，表面不平；冲筋与抹灰层收缩不同，因而产生高低不平，阴阳角不垂直，不方正。
加强对现场操作人的技术交底及施工前后的检查力度
4
门窗洞口、墙面、踢脚板、墙裙等面灰接槎明显或颜色不一致
操作不细，墙面抹灰时下部接近踢脚板等处不平整，凹凸偏差大，或踢脚板等施工时没有拉线找直，抹完后又不反尺把上口赶平、压光。
槎子甩得不规矩，留槎不平。
加强对现场操作人的技术交底及施工前后的检查力度。
确保水泥护角的制作质量，抹踢脚时要求根据50线弹线进行控制，抹完后反尺把上口赶平、压光。
接槎留置在分格条处或不起眼处。
外抹水泥要用采用同品种、同批号进场的水泥，以保证抹灰层的颜色一致。
施工前基层浇水要透，便于操作，避免压活困难将表面压黑，造成颜色不均。
5
管道后抹灰不平
工作不认真细致，没有分层找平，压光
加强对现场操作人的技术交底及施工前后的检查力度，要求分层压光
6
滴水线（槽）不合要求
不按规范留置滴水线（槽）
窗台、阳台、线条、出墙面结构下边应按要求设滴水线（槽），严禁抹灰后用溜子划缝压条或用钉子划沟。
7
分格条起条后不美观
⑴、未按要求设分格条。
⑵、强行起条或起条后未勾缝。
严格按施工方案要求设分格条；将分格条取出，待灰层干后，用素水泥浆将缝子勾好。
对于难起的分格条，不应硬起，防止棱角损坏，待面层干后补起，并刮缝勾平。
8
窗台吃口
抹灰前未吊线找水平、垂直度
为保证外墙抹灰后线条横平竖直，必须在施工前拉线找规矩，预先考虑抹灰厚度，上口做好排水坡度
（2）、涂料工程常见质量问题控制措施：
序
名称、现象
产生原因
防治措施及处理方法
1
基层、面层潮湿
涂料含水率过大
涂料的含水率不得超过8%
2
腻子粉化、起皮、裂缝
腻子强度不够
严格控制腻子的配合比；外墙应用防水的专用腻子
3
涂料流坠
涂料太稀、涂刷过厚、施工环境温度过底、干燥过程太慢、墙面不平或有污物等
选择挥发性适当的稀释剂，加强墙面清理，涂刷均匀，施工环境温度要适当
4
透底
涂漆薄
涂刷时确保不漏刷；保持涂料的稠度，不可多加水
5
接槎明显
涂料干燥太快；操作面太大油漆工不足
涂刷时要上下顺刷，后一排笔紧接前一排笔，间隔时间不宜过长；大面积涂刷时，配备足够的施工人员，互相衔接
6
刷纹明显
稠度控制不好
涂料稠度要适中，排笔蘸涂料量要适当，涂刷时要多理多顺，防止刷纹过大
（3）、楼地面工程常见质量问题控制措施：
序
名称、现象
产生原因
防治措施及处理方法
1
砂浆不密实
基层未清理干净，楼板面刷浆不匀，引起粘结不牢；振捣不到位。
把粘在混凝土楼板上的浮灰、垃圾、凸块、落地灰等清扫干净；刷素水泥浆结合层时必须到位，以保证砂浆与基层的粘结程度；加强对振捣、收光操作人员的技术交底，提高其业务能力，确保成品符合规范要求。
2
砂浆表面不平整
未设置+50cm水平线；灰饼标高控制有误。
在四周墙上弹出+50cm高的水平墨线；依据房间净高尺寸在楼板上间距1.5m制灰饼控制标高。
3
砂浆层出现裂缝
浇筑面积过大，未分段进行浇筑；首层地面回填土不均匀下沉；找平层内水电管线过多
面积过大房间设置分仓缝分段浇筑；加强地面层回填土的回填质量；可适当凿除地面混凝土保护层厚度，以增加水电管上砂浆层厚度，减少裂缝的出现。
4
砂浆空鼓、起砂
基层未清理干净，楼板面刷浆不匀，引起粘结不牢；未严格按检测中心出具的配合比进行砂浆拌制；未采取相应的季节性施工措施。
把粘在混凝土楼板上的浮灰、垃圾、凸块、落地灰等清扫干净；刷素水泥浆结合层时必须到位，以保证砂浆与基层的粘结程度；严格按检测中心出具的配合比单挂牌拌制砂浆，技术部门加大对现场制作砂浆的抽检力度；采取相应的夏季、冬季施工措施。
（4）、门窗安装工程常见质量问题控制措施：
序
现象
防治措施
1
窗台高度不够
根据图纸设计要求，预先计算好窗框安装高度，对窗台高度不足的及时整改。
2
外窗渗漏
窗框安装完成以后，及时进行窗边塞缝处理，完成必须进行塞缝质量检查，达不到要求的，不得进行后续施工。
3
门窗开启
正确预埋和安装门窗铰链
4
安全玻璃无标识
玻璃必须选择正规厂家的产品，切割时注意保留标识；对于无标识的安全玻璃不得上框安装
（5）、其它主要分户验收工程项目质量控制措施参照各验收项目验收内容和要求，并参照相关规范进行施工操作。
5、竣工验收抽查要求
1、分户验收前完善《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》，《住宅交付主要材料、使用功能设计变更情况一览表》，并针对工程实际予以核实签字。
2、分户验收前应准备好相关的检测仪器事激光测距仪、小锤、钢尺和漏电保护相位测器等并保证准确和正常工作，验收时应认真、详细、及时记录，当工程设计参数高于上表中“验收标准”时，按设计参数进行验收。
3、竣工验收时，验收组对分户验收记录予以复核，现场对被抽到分户重新差遍，抽查住宅室内房间少于10%，不少于5间（且不少2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道；外墙抽查两边单元中的一个；地下室抽查一个检查单元；
4、竣工验收提前24小时应对屋面天沟、管道根部和室内有防水要求的房间进行蓄水，外窗淋水并对卫生间等蓄水房间进行尺寸测量。
5、竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异或实测误差在5mm以上的，经质监部门确认属实的，可判定分户验收记录不真实。
6、组织及程序
1、住宅工程分户验收由建设单位组织，验收人员应具备相应资格（建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；施工单位参验人员具备建造师、质量检查员、施工员等执业资格；监理单位参验人员应为相关专业的监理工程师），已选定物业公司的，物业公司宜参与住宅工程分户验收工作。
2、住宅工程质量分户验收应按以下程序及要求进行：
<1>、依照分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量合理分组，成立分户验收组，并做好分户验收前的准备工作：
根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。
配备好分户验收所需的检测仪器和工具。
做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。
在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标识清楚。
确定检查单元。
建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。
<2>、分户验收过程中，验收人员应及时填写、签认《住宅工程质量分户验收记录表》（附录A），每户验收符合要求后应在户内醒目位置张贴《住宅工程质量分户验收合格证》（附录D）。
<3>、分户验收检查过程中发现不符合要求的分户或公共部位检查单元，检查小组应对不符合要求部位及时标注记录，并按下列规定进行处理：
由建设单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。
处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。
当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，设计单位认可在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位应将分户验收不符合本规则情况书面告知住户并报当地工程质量监督站，工程质量监督站应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GN50300-2001）第5.0.6条规定监督该工程的验收。
<4>、单位工程通过分户验收后，建设单位应按附录B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
3、住宅工程竣工验收前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构。
4、住宅工程竣工验收时，竣工验收组应通过现场抽查的方式复核分户验收记录，核查分户验收标记，工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督。
住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后重新组织竣工验收。
5、住宅工程交付使用时，建设单位应向住户提交《住宅工程质量分户验收合格证》（附录C）。
《住宅工程质量分户验收记录表》由建设单位保存，供有关部门和住户查阅。
7、附表：
附录A-1
室内地面、墙面、顶棚抹灰、门窗工程质量
分户验收记录表
单位工程名称
验收部位（户号）
现场检查项目
质量要求
质量验收记录
普通水泥楼地面
1、水泥楼地面面层粘结质量
第4.1.1条
2、外观质量
第4.1.2条
板块楼地面面层
1、外观质量
第4.2.1条
2、板块楼地面面层粘贴
第4.2.2条
3、室内楼梯尺寸
第4.3.1条
室内墙面
1、室内墙面
第5.1.1条
2、室内墙面层粘结
第5.1.2条
室内顶棚
1、室内顶棚粘结
第5.2.1条
2、顶棚抹灰观感
第5.2.2条
门窗
1、门窗开启性能
第7.1.1条
2、门窗配件
第7.1.2条
3、门窗密封
第7.1.3条
4、门窗的排水
第7.1.4条
5、进户门质量
第7.1.5条
验收意见
建设单位（项目）负责人：
年月日
监理单位总监理工程师：
年月日
施工单位建造师：
质量检查员：
年月日
注：
房间号按附录A-2中附图标注；
附录A-2
室内空间尺寸、护栏、玻璃质量分户验收记录表
单位工程名称
验收部位（户号）
房间编号
净高推算值（mm）
长宽推算值（mm）
实测值（mm）
计算值（mm）
净高
净开间
H
L1
L2
H1
H2
H3
H4
H5
L1-1
L1-2
L2-1
L2-2
最大偏差
极差
最大偏差
极差
室内空间尺寸测量示意图
套型示意图，贴图区，标注房间编号。
现场检查项目
质量要求
质量验收记录
护栏和扶手
护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置
第7.2.1条
玻璃
1、玻璃的品种
第7.3.1条
2、落地门窗、玻璃隔断的安全措施
第7.3.2条
3、玻璃观感质量
第7.3.3条
验收意见：
测点合格率：
建设单位（项目）
负责人：
年月日
监理单位总监理
工程师：
年月日
施工单位建造师：
质量检查员：
年月日
附录A-3
防水工程、公共部位
分户验收质量记录表
单位工程名称
验收部位（记号）
现场检查项目
质量要求
质量验收记录
外墙防水
外墙渗漏检查
第8.1.1条
淋水试验情况
不渗水
外窗防水
1、现场抽检报告
合格
2、淋水试验
不渗漏
防排水楼地面
1、面层坡度
第8.3.1条
2、防水效果
第8.3.1条
屋面防水
屋面防水
第8.4.1条
公共部位
1、楼层梯段踏步
第10.1.1条
2、楼梯护栏
第10.1.2条
地下室
地下室防水
第10.2.1条
地下室通道
第10.2.2条
其它
烟道、透气孔
第10.3.1条
通风道
第10.3.2条
验收意见:
建设单位（项目）
负责人：
年月日
监理单位总监理
工程师：
年月日
施工单位建造师：
质量检查员：
年月日
附录A-4
安装工程分户验收质量记录表
单位工程名称
验收部位（记号）
现场检查项目
质量要求
质量验收记录
给水管道系统安装工程
1、给水管道及配件安装
第9.1.1条
2、功能试验
第9.1.2条
排水管道安装工程
1、排水管道安装
第9.2.1条
2、排水管道配件安装
第9.2.2条
3、功能试验
第9.2.3条
室内采暖系统
管道及配件
第9.3.1条
入户装置
第9.3.2条
分、集水器
第9.3.3条
散热器
第9.3.4条
卫生器具
1、卫生器具安装
第9.4.1条
2、功能试验
第9.4.2条
电气工程
1、配电箱安装
第9.5.1条
2、开关插座安装
第9.5.2条
3、导线连接
第9.5.3条
4、等电位联结
第9.5.4条
智能建筑
多媒体箱安装
第9.6.1条
信息插座面板安装
第9.6.2条
访客对讲系统安装
第9.6.3条
验收意见:
建设单位（项目）
负责人：
年月日
监理单位总监理
工程师：
年月日
施工单位建造师：
质量检查员：
年月日
附录B
住宅工程质量分户验收汇总表
工程名称
结构及层数
面积
M2
建设单位
监理单位
总户数
施工单位
开竣工日期
200年月日—200年月日
内容
验收情况：
验收时间
根据《江苏省住宅工程质量分户验收规则》要求，于200年月日—200年月日对本工程进行了分户验收。
验收户数
本工程共户；
共验收户；
验收合格户；
验收不合格户，已整改至合格户；
不符合《江苏省省住宅工程质量分户验收规则》，但不影响结构安
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