沈丘县昊中名城可行性分析报告.docx

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沈丘县昊中名城可行性分析报告

第一章申报单位与项目概况

1.1项目申报单位概况

河南省昊中房地产开发有限公司坐落于周口市七一路中段（原市商务局5楼），成立于2011年06月08日。

注册资金800万元，总资产2000万元，是一家在沈丘县知名度较高的房地产开发企业。

公司的经营理念:

质量第一，安全第一，服务与社会，让利于社会。

从工程的每个环节均本着精益求精的原则。

公司经济实力雄厚，技术力量精湛，各类专业人才齐全，有一支多年从事工程建设的专业队伍，其中中高级专业技术人员16人，并形成了一套健全的规章制度和严密的工作程序,公司始终坚持安全生产、质量第一，讲信誉，守信用，实行人性化、科学化管理，赢得了社会的好评。

1.2编制依据

1、《项目申请报告通用文本》和《关于[项目申请报告通用文本]的说明》国家发展改革委2007.9.1；

2、河南省昊中房地产开发有限公司关于编制《沈丘县昊中名城建设项目申请报告》的委托书；

3、国家发展改革委第19号令《企业投资项目核准办法》；

4、国办发[2006]37号文《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》；

5、国办发[2007]64号文《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》；

6、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；

7、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号；

8、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）；

9、《沈丘县城市总体规划（2003年～2020年）》；

10、《沈丘县国民经济和社会发展第十二个五年规划》；

11、《沈丘县规划办规划设计条件通知书》；

12、《沈丘县昊中名城建设项目规划设计方案总平面图》；

13、项目单位提供的沈丘县土地局土地手续、环评批复等相关基础资料。

1.3项目概况

1.3.1建设地址及周围环境现状

项目拟建于沈丘县沙南园区振东纺织品原料有限公司北侧。

项目周围环境简况见后附图。

1.3.2项目单位及法人代表

项目单位：

昊中房地产开发有限公司

法人代表：

联系人：

电话：

1.3.3建设条件

1.3．2．1自然条件

1.气象条件

沈丘县属于暖温带半湿润半干旱大陆性季风气候区，其特征是冬冷夏热，雨热同期，冬季寒冷，雨雪稀少多大风；春季温暖气温回升快，干燥多雨；夏季炎热，雨量集中；秋季凉爽，天气睛朗，四季分明，多年平均气温14.6°C，多年平均降水量740.0mm，年最大降水量1197.9mm，日最大降水量110.7mm，降水年际变化大，年内分配不均，多集中在7、8、9月份，平均风速2.9m/s。

2.工程地质条件

2.1地形、地貌项目选址位置属黄河泛滥冲积区，地势开阔平坦。

2.1.1地质构造

该项目建设场地：

区内为第三系、第四系地层覆盖，第三系上更新统为粘土、亚粘土、夹砂土薄层，呈棕红、深棕红色，上部第四系全新统冲积、洪积层，属于稳定场地。

3.水文地质条件

沈丘县水资源每年平均总量为22.44×108m3（不包括中、深地下水）。

地下水位6-8m，地下水资源丰富。

300m深井单井出水量达60t/h，水质良好。

4.场地和地基地震效应评价

（1）抗震设防烈度

依据《建筑抗震设计规范》“GB50011-2010”，沈丘县抗震设防烈度为六度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分级为第一组。

（2）地基土液化的判别

本场地抗震防烈度为6度，依据《建筑抗震设计规范》“GB50011-2010”第4.3.1条，可不考虑地基土液化判别问题，属可进行建设的建筑抗震有利地段。

3、地基土的均匀性评价该场地为均匀地基。

5.基础设施条件

1、供水、排水

项目供水由沈丘县市政供水管网统一供水。

项目所处区域规划有完善的供水和排水管网，可满足项目供水和排水需求。

2、供电

供电由沈丘县电业局电网接入，电力充足，可保障项目用电需要。

1.3.2.2社会条件

1.行政区划

沈丘县位于豫皖交界处，居颖水中游，境内5条省道纵横交错，漯阜铁路、南洛高速横贯东西，沙河航运通江达海，占地利之优势，得交通之便利，享物产之芸萃，是周口市的东大门，也是豫东南和皖西北交流的重要门户和物资集散地。

全县辖22个乡镇（办事处），总人口132万人，总面积1080平方公里。

地势西北高，东南低，自然坡降约五千分之一。

2.区位交通状况

境内5条省道纵横交错，漯阜铁路、南洛高速横贯东西，沙河航运通江达海，占地利之优势，得交通之便利。

3.城市建设

积极统筹城乡发展，城乡建设加速推进。

 沈丘的工业发展和项目建设汇聚了人气，带来了商机，带动了城市建设和第三产业发展。

“建设现代城市，营造江淮情调，打造水韵绿城，展现个性沈丘。

”在编制成县城总体规划后，沈丘县在全市首家请专家和专门机构对县城重点路段、重点街区和新城区发展编制建设控制性详细规划。

县城规划区形成主要干道“五纵三横一环”的网状格局。

 城市变化带动了房地产业和服务业迅速发展。

目前，在宽敞、明亮富有现代化气息的兆丰大道和火车站前大道沿线以及沈丘沙颍河两岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。

富都财富中心、铭源世纪豪庭、颍河嘉园、锦苑小区、永基水岸花城、绿城水岸名家等一大批房地产项目正在建设，总建筑面积160万平方米，总投资超过18亿元，人居环境明显改善。

1.3.4项目建设背景

1.国民经济运行和房地产行业状况分析

根据国家统计局发布的2011年上半年全国国民经济和房地产运行数据显示（中华人民共和国国家统计局2011年07月13日发布）

2011年--上半年国民经济保持平稳较快增长

上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。

初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。

分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。

从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。

一、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收。

全国夏粮产量12627万吨，比上年增产312万吨，增长2.5%。

上半年，猪牛羊禽肉产量3722万吨，同比增长0.2%，其中猪肉产量2443万吨，下降0.5%。

二、工业生产平稳增长，企业效益继续增加。

上半年，全国规模以上工业增加值同比增长14.3%。

分登记注册类型看，国有及国有控股企业同比增长10.7%；集体企业增长9.6%；股份制企业增长16.1%；外商及港澳台投资企业增长11.1%。

分轻重工业看，重工业同比增长14.7%，轻工业增长13.1%。

分行业看，39个大类行业均实现增长。

分地区看，东部地区同比增长12.4%，中部地区增长17.8%，西部地区增长17.3%。

上半年，规模以上工业企业产销率达到97.8%，比上年同期提高0.1个百分点。

6月份，规模以上工业增加值同比增长15.1%，环比增长1.48%。

1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润19203亿元，同比增长27.9%。

在39个大类行业中，37个行业利润同比增长，2个行业同比下降。

1-5月份，规模以上工业企业主营业务成本占主营业务收入的比重为84.7%，比一季度提高0.3个百分点。

5月份，规模以上工业企业主营业务收入利润率为6.2%。

三、固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。

上半年，固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%。

其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。

分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。

分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。

从环比看，6月份固定资产投资（不含农户）下降1.04%。

上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。

其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。

全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。

其中，住宅销售面积增长12.1%。

上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。

6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。

四、市场销售稳定增长，汽车、房地产相关商品销售放缓。

上半年，社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%。

其中，限额以上企业（单位）消费品零售额39034亿元，增长23.7%。

按经营单位所在地分，城镇消费品零售额74450亿元，同比增长16.9%；乡村消费品零售额11383亿元，增长16.2%。

按消费形态分，餐饮收入9579亿元，同比增长16.2%；商品零售76254亿元，增长16.9%。

在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额36108亿元，同比增长24.2%。

其中，汽车类增长15.0%，增速比上年同期回落22.1个百分点；家具类增长30.0%，回落8.5个百分点；家用电器和音像器材类增长21.5%，回落7.3个百分点。

6月份，社会消费品零售总额同比增长17.7%，环比增长1.38%。

五、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快。

上半年，城镇居民家庭人均总收入12076元。

其中，城镇居民人均可支配收入11041元，同比增长13.2%，扣除价格因素，实际增长7.6%。

在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入同比名义增长11.5%，转移性收入增长9.9%，经营净收入增长31.2%，财产性收入增长20.4%。

农村居民人均现金收入3706元，同比增长20.4%，扣除价格因素，实际增长13.7%。

其中，工资性收入同比名义增长20.1%，家庭经营收入增长21.0%，财产性收入增长7.5%，转移性收入增长23.2%。

当前，经济发展面临的国内外环境依然十分复杂，不稳定、不确定因素较多。

下阶段要坚持宏观经济政策取向不动摇，继续保持政策的连续性、稳定性，继续把稳定物价总水平放在宏观调控的首要位置，增强政策的针对性、灵活性、有效性，进一步处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，加大改革创新力度，加快经济结构调整和发展方式转变，促进经济又好又快发展。

另据新华网快讯：

上半年我国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨5.4%。

6月份全国房屋交易量上升和房价环比下降说明房地产调控已经迎来了“价跌量涨”的阶段，历时1年多的房地产调控僵局终于被打破。

全国房地产开发景气指数逐渐回落。

至6月，国房景气指数已经由2010年12月份的l01．79回落至101.75；比上年同期的109.56回落7．81点。

业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过1年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响,房地产调控已经初见效果，部分一线城市房价环比下降，大多数一线城市房价环比涨幅收窄，下半年随着保障房大量入市，房地产调控效果会更加明显。

全国商品房价格上涨初步得到了遏制。

降价销售仍将是下半年的主调，价格有望迎来拐点。

上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐现象。

2．沈丘县社会经济发展现状及房地产业状况

2010年，沈丘县生产总值突破百亿元达到119.89亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%；地方财政一般预算收入突破3亿元达到34328万元，增长26.4%；地税收入突破亿元完成11905万元，增长24.4%；国税全口径收入25800万元;全社会消费品零售总额44.73亿元，增长19.6%；城镇居民人均可支配收入12100元，增长11%；农民人均纯收入突破4000元达到4190元，增长15.2%；城乡居民储蓄存款余额78.97亿元，较年初净增10.32亿元。

“十二五”时期的发展目标是：

“一高一低、四个翻番、六个明显”。

“一高一低”即经济发展速度高于全市平均水平，人口自然增长率低于全市平均水平；“四个翻番”即经济总量翻一番、财政一般预算收入翻一番、城镇居民可支配收入翻一番、农民人均纯收入基本翻一番；“六个明显”，一是县域经济综合实力和对外形象明显提升；二是转变发展方式取得明显进展，特别是科技支撑作用要有明显体现；三是经济结构要有明显优化，二三产比重达到80%以上；四是统筹城乡发展取得明显变化，城镇化率达到45%以上；五是各项社会事业发展取得明显进步，群众就医、就业、就学难问题得到较大改善，城乡居民养老、医疗基本保障体系逐步健全；六是社会管理明显加强，群众的安全感、满意度、幸福指数不断提升。

2011年，该县将着力推进城镇化进程，统筹城乡协调发展；着力保障和改善民生，构建和谐平安沈丘。

从沈丘县目前社会经济发展水平来看，经过“十一五”时期的发展，经济总量达到一定规模，综合实力明显提升，内生机制正在形成，经济社会发展逐步进入良性循环的快车道；农产品资源、劳动力资源丰富，发展农产品精深加工业和劳动密集型制造业前景广阔；工业用地、供水、供电等基础要素充裕。

总的来看，已处于由农业经济主导型向工业经济主导型加速转变的重要时期，由农村经济向城市经济加速转变的重要时期，由传统农业、城乡二元分割向统筹城市发展，建设社会主义新农村加速转变的重要时期，由封闭内向型经济向开放带动型经济加速转变的重要时期，经济社会已步入一个新的战略发展阶段。

这些都为沈丘县房地产业的进一步发展奠定了坚实的基础。

沈丘县是个人口大县、也是农业大县，人口密度较大、达1000多人/平方公里，城镇化水平较低，房地产行业起步较晚，但发展速度较快，与前期相比，具有了一定的上涨幅度，但与大城市相比，前期上涨幅度较小，仍处于较合理的价格区间，消费者较为认可。

由于沈丘县经济近几年的快速发展，人民的生活水平逐步提高，对住房的需求仍以自住型和改善型需求为主，投资性购房所占比例较小，因此，此次国家政策的调整对沈丘县房地产行业的影响较小。

稳中趋升的业内市场，较大的区域增长空间，十分有利于房地产业的发展壮大。

1.3.5建设内容与规模

项目建设内容为新建9栋7层商住楼，红线内土地面积35131.7平方米，总建筑面积54454.14平方米，其中住宅建筑面积52676.79平方米，公建建筑面积1777.35平方米，建筑物占地面积8657.45平方米，居住总户数516户,配建道路、绿化、变配电等附属设施（见平面图）。

1.3.6总平面规划

1、建筑空间规划与布局

根据用地条件,项目建设内容为新建9栋7层商住楼，红线内土地面积35131.7平方米，总建筑面积54454.14平方米，其中住宅建筑面积52676.79平方米，公建建筑面积1777.35平方米，配建道路、绿化、变配电等附属设施（见平面图）。

2、公共服务设施布置

公共服务设施布置以符合居民活动规律、方便居民日常使用的原则，配合物业管理和服务方式设置，采取化整为零的方式，减少服务的距离，形成渗透型的服务网络，有利于社区管理和公共治安。

场地内机动车停车采用地上停车方式,停车位铺设嵌入式植草地砖，改善环境。

3、道路系统规划

住宅组团设二个出入口，主出入口开向南侧规划路（沙南园区振东纺织品原料有限公司所在路），次出入口开向东侧规划路。

内部车行道路可顺畅抵达住宅各单元，满足居民日常出行的便捷需要。

并在小路、节点等位置采用多种铺地及绿化形式增加趣味性。

道路及设施考虑残疾人和老年人的使用要求，采取无障碍设计。

4、绿化

项目绿化根据场地特点，采取点、线、面相结合的绿化方式。

以“人与自然和谐共生”为主要设计思想，以“绿色生活”主题创造一个健康、舒适、安全的社区环境，锻造新生活环境，项目绿地率30%。

5、竖向设计

项目建设场地较平坦，根据周边地势情况采用相应的场地坡度，场地坡度约0.3%，基地室外雨水排放利用地表坡度，将其收集入雨水口，再以暗管系统排入市政雨水管网。

6、经济技术指标（见平面图）

总用地面积35131.7m2

总建筑面积54454.14m2

住宅建筑面积52676.79m2

公建建筑面积1777.35m2

建筑密度24.6%

容积率1.55

绿地率30%

居住总户数516户

户均人数3.2人

居住人数1658人

其中：

90m2以下户型410户

90m2以下户型建筑面积36873.75m2

停车位210辆

7、项目用地性质和地块规划指标

SQ2010--06号宗地设定用途为商住综合用地，受让人王利民为河南省昊中房地产开发有限公司董事长，受让土地35131.7平方米，商业用地面积384m2，受让年限40年，住宅用地面积34747.6m2，受让年限70年。

总土地受让金为1390万元。

规划指标一览表

指标名称

规划部门设计指标

设计指标

指标相符性

土地使用性质

商业、住宅

商业、住宅

相符

规划总用地面积

35131.7m2

35131.7m2

低于规划面积

容积率

不宜大于1.55

1.55

相符

建筑密度

不大于26%

24.6%

相符

建筑限高

多层≥19m，

本项目多层为7层，每层高不超过3m

相符

建筑后退道路距离

建议补充

由于建筑后退道路距离规划上未标明，请建设时严格按照规划后退道路距离进行建设，具体指标以沈丘县规划办审定设计方案为准。

1.3.7工程技术方案

1.3.7.1设计依据

1、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-1993--2002年版）；

2、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005  ）；

3、《居住区绿地设计规范》（DB11/T214—2003）；

4、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）；

5、《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；

6、《建筑抗震设计规范应用与分析》（GB50011-2010）；

7、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；

8、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001—2006版）；

9、《建筑地基基础设计规范》（GBJ50007-2002）；

10、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；

11、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；

12、《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002、J220-2002）；

13、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）。

1.3.7.2建筑单体设计

1、住宅平面设计

住宅设计有二室一厅到三室二厅多种单体房型，户型面积从89.7平方米到149.9平方米，覆盖了几个层次，满足不同的居户需求。

各个房间视野良好，采光通风佳。

建筑设计合理使用年限为50年，屋面防水等级为Ⅱ级。

住宅按照单元式住宅设计，为一梯二户。

房型面积紧凑，交通面积合理，功能分区明确。

平面设计在满足基本生活功能的前提下，通过合理组合，营造出高品质的生活环境。

住宅层高2.9米,一层公建层高4.2米。

2、建筑立面设计本项目建筑立面采用现代简约建筑风格,外立面上部采用外墙涂料，基座采用仿石材瓷砖。

通过外立面不同材质、色彩的搭配，推敲各部分比例，从而达到对时代建筑风格的创建与构成，使住宅组团建筑形成了整体的和谐效果。

在整体贯穿风格中力求个体变化，突出时尚、现代、大气且富有活力的整体形象。

3、结构设计

本工程抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.05g。

设计合理使用年限为50年，单体抗震设防类别为标准设防类，建筑结构安全等级为二级。

基础拟建多层建筑采用平板式筏板基础。

上部结构采用框架结构。

4、主要结构材料

（1）混凝土强度等级

混凝土等级采用C15-C30。

（2）钢筋

采用下列级别钢筋：

HRB335级fy=300N/mm2

HRB400级fy=360N/mm2

（3）墙体

砌体结构墙体±0.000以下部分为实心砖，M10水泥砂浆；±0.000以上部分采用粉煤灰蒸压砖，M7.5混合砂浆。

1.3.7.3给排水

1、设计依据

（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003--2009年版）；

（2）《室外给水设计规范》GB50013-2006；

（3）《室外排水设计规范》GB50014-2006；

（4）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；

（5）建设单位和本公司各专业提供的设计资料。

2、给水设计

（1）设计范围

本次设计范围包括住宅组团内各个单体的室内外生活给排水及消防系统。

（2）水源

本工程水源为城市自来水。

按有关规范规定从市政道路引入DN200进水管供水。

（3）供水方式

市政水压供水。

3、排水系统设计

（l）室内污、废水分流排放，室外雨、污水分流。

生活污水经过化粪池处理后排入市政污水管网。

污水排放量为给水量（不含绿化水量、空调补水和未预计水量）的0.8。

（2）厨房废水经隔油处理后排入市政污水系统。

（3）屋面雨水和地面雨水经管道收集后排至市政雨水管。

屋面按3年重现期计算，室外场1年重现期计算。

4、管材

（1）室内给水管采用PPR管，室外给水管采用PE管，

（2）室内排水管采用PVC-U排水管、粘接；室外排水管用HDPE排水管。

1.3.7.4电力设计

1、设计主要依据

（1）《供配电系统设计规范》GB50052-2009；

（2）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

（3）《低压配电设计规范》GB50054-2009；

（4）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；

（5）《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994-2000版；

（6）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；

（7）《智能建筑设计标准》GB／T50314-2006；

（8）《民用建筑设计通则》GB50352-2005  ；

（9）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；

（10）《住宅建筑规范》GB50368-2005。

2、负荷等级与供电电源

项目用电负荷除应急照明、消防联动电源为二级负荷外，其余为三级。

项目设置独立箱变，由城市电网引进。

3、供配电系统

（1）配电设计

电源采用380/220V、50HZ，三相四线制供电。

住宅电表箱统一设置在各楼层的配电间内。

每户住宅设置一只嵌墙式住户配电箱。

（2）照明设计

1）照度标准按国标设计；

2）住宅楼梯采用声光控节能灯具；

4、防雷及接地

（1）采用TN—S制，接地线（PE线）专放。

建筑物内防雷接地、安保接地接地、弱电设备工作接地皆合用联合接地体，接地电阻R≤1Ω。

（2）各类接地系统的接地主干线由不同的接地点引出，以防接地系统间的相互干扰。

（3）防雷措施

本工程为三类民用防雷建筑物。

在屋顶女儿墙及其它凸出部位设置避雷带，屋面设置避雷网，利用柱内主钢筋作为引下线，利用建筑物基础内主钢筋作为接地极。

商住和住宅楼各层做等电位均压措施。

卫生间设置局部等电位措施。

5、数据网络和通讯系统

近年来我国已大步跨入信息社会。

人们的工作生活与通信和信息关系日益紧密，传统上只提供电话和电视服务的住宅组团已不能满足人们日益增长的信息需要人们都希望能轻松地遨游于网络世界，交互式影像服务（NoD）、网上娱乐、网上炒股，网上信息服务已走入我们的生活，传统拨号上网方式远远落后于思维速度，迫切需要设计中提供快速的信息通道。

采用集成布线系统，使其能够支持语音、数据、影像、视频、多媒体、环境管理等的服务各用户设置2根5类非屏