精编范文接受房子抵工程款承诺范文模板 10页.docx
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精编范文接受房子抵工程款承诺范文模板10页
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接受房子抵工程款承诺
篇一：
以房屋抵付工程款
以房屋抵付工程款（以下简称“以房抵款”），是指房地产开发企业将建设工程施工发包给建筑商，建筑商承包工程后，房地产开发企业由于某种原因不能支付工程款，将其所有的或已建成尚未出售或将来某时建成的房屋抵给建筑商，代替以货币形式支付工程款，从而履行支付工程款的义务。
一、以房抵款的形式
通常情况下，以房抵款主要包括三种形式：
第一种形式：
房地产开发企业以其所有的并已取得房屋所有权的房屋抵付工程款。
第二种形式：
房地产开发企业以已建成未出售的商品房抵付工程款。
第三种形式：
房地产开发企业以已在建商品房抵付工程款。
前述第一、二种形式，因房屋已建成，具备使用条件，座落位置、质量、产权等情况较清晰、易掌握，通常不易产生纠纷。
而第三种形式，因以房抵款时房屋尚未建成，即我们通常所说的期房，房屋设计、结构及是否能竣工交付等一系列重要问题尚未确定，以该种房屋抵付工程款易产生纠纷，因此有必要对如何防范法律风险的产生进行研究和探讨。
二、以房抵款的途径
以房抵款的目的就是通过交付房屋履行支付工程款的义务，建筑商自行决定是自用还是出售于他人。
如自用，其实质就是建筑商向房地产开发企业购买房屋，支付购房款，房地产开发企业支付工程款，
依据《中华人民共和国合同法》第91条第3款规定，在等额范围内二者相抵销。
如建筑商出售于他人，则其需另行寻找购房者购买该抵付房屋，房地产开发企业与建设商指定的购房者签订《商品房预售合同》，由购房者直接向建筑商支付购房款，或向房地产开发企业支付，由其再支付给建筑商。
三、以房抵款合同的法律效力、以房抵款的操作程序及法律风险的防范
（一）以房抵款合同及法律效力
以房抵款交易数额较大，双方当事人应当采用书面形式对权利义务作出明确具体的约定，虽然法律并不否认口头协议的效力，但采用口头形式确定以房抵款，产生纠纷时，双方势必各执一词，对是否存在口头协议、约定内容等难以证明。
因此采用以房抵款形式支付工程款一定要采用书面形式，并明确约定双方的权利、义务。
以房抵款实际上是房地产开发企业转让房屋所有权的形式之一，虽未按政府要求签订正式的《商品房预售合同》文本，但根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《城市房地产管理法》第四十条规定：
房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十四条第二款规定：
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
我国现行法律均未规定房屋买卖合同必须办理批准登记等手续方为有效。
因此，
只要遵守国家有关房屋买卖的法律规定，不违返法律、法规的强制性规定，以房抵款合同应合法有效。
（二）在以房抵款合同中双方应明确用以抵付工程款的具体房屋在一些以房抵款合同中，关于用以抵付的房屋，有的合同约定以房地产开发企业指定为准；有的约定由建筑商在房地产开发企业开发建设的楼盘中自行选择，但两者均未明确哪套房屋用以抵付工程款。
如产生纠纷，双方对于用以抵付的房屋说法不一，法院可能以约定不明为由判决房地产开发企业直接以货币形式向建筑商支付工程款。
因此，应在以房抵款合同中明确约定具体的楼号、房号等内容，最好附图。
（三）关于以房屋面积计算价款的问题
通常情况下，是以房屋建筑面积计算价格，但也有以“房屋使用面积”计算价格。
依据不同面积计算的房屋价格势必相差悬殊。
因此，我们建议根据上海市的实际情况，明确以建筑面积计算房屋价款。
（四）实际工程款与用以抵付的房屋价款差额的处理
实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致，必将出现差额，因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何处理。
（五）工程进度款与以房抵款的关系
大部分建设工程施工合同均约定房地产开发企业根据工程进度或按一定时间支付进度款，如约定以房抵款，很少有建筑商在施工过程中要求房地产开发企业以房屋支付工程进度款。
如果房地产开发企业到期未支付或未交付用以抵付的房屋，则存在逾期付款的违约责
任。
而作为建筑商如等到工程全部竣工再要求以房屋抵付工程款，又未约定具体房屋，可能导致丧失选择最佳房屋的机会，或出现无房抵付的风险。
因此，作为房地产开发企业一定要按期交付用以抵付进度款的房屋，建筑商要督促其抵付该房屋。
（六）用以抵付工程款的房屋价格
在以房抵款合同中关于用以抵付的房屋价格，合同双方通常采用两种方式：
一种是，房地产开发企业承诺以将来抵付时的公开销售价或该价格一定比例的优惠价计算价款。
另一种方式是在合同中明确具体的销售价格。
第一种方式并未明确具体价格，“将来抵付时的价格”无法确定，常出现开发商声称一个较高的销售价格，建筑商认为商于正常售价，双方发生争议。
因此，双方应在合同约定具体房价。
第二种方式，虽然约定具体售价，但可能出现约定售价与销售发票上的价格不致的情况产生纠纷。
建设商为尽快拿到工程现款，通常会以较低的价格出售房屋。
这样房屋销售价款与工程款之间就会存在一定的差额，此差额是建筑商自行同意低价出售造成的，差额损失理应由其自己承担。
建设商、房地产开发企业及购房者应共同签订一个协议书，明确如出现低价售房差额或出现购房者退房差额由何方承担。
（七）关于房屋的交付期限
通常情况下，在以房抵款合同中，对房屋的交付期限当事人很少作出约定，因此易产生纠纷。
而交房期限对于建筑商尤为重要。
如建
筑商自行寻找购房者，何时交房是购房者考虑是否购房的重要因素之一，因此建议在以房抵款合同中对交房期限作出具体明确的约定。
（八）建筑商另行寻找购房者与《商品房买卖合同》的签约主体建筑商另行寻找购房者因其未取得房屋所有权，不能直接与该购房者签订商品房买卖合同，因此，由购房者与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，购房款由购房者直接向建筑商支付或向房地产开发企业支付由其支付给建筑商。
（九）关于将抵付房屋向建筑商指定的购房者出售，销售发票的开具问题
对于此种情况，建筑商并不是购房者，因此，房地产开发企业开具以实际购房者名义的销售发票，建筑商则向房地产开发企业开具工程款发票，二者金额应相等。
（十）关于建筑商指定购房者以低于《商品房买卖合同》及销售发票金额购买房屋税费的承担问题
此种情况在办理房屋所有权证时出现的有关税费差额，建筑商、房地产开发企业及购房者应签订协议，明确约定由谁承担，以利于房屋买卖的实现及建筑商工程款的实现。
1、以已建成或将来建成的房屋充抵工程款的施工合同，名为建设工
篇二：
以房抵工程款的相关问题
以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息
原问题：
“14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。
学习体会：
一、以房抵债的业务介绍
1、“抵债房”的原因
“抵债房”（也称“抵账房”），是房地产市场中的一个特例，通常就是低于市场价格房源的代名词。
打开各地的二手房广告，最吸引眼球的恐怕就是“抵债房”了。
所谓“抵债房”，通常是指开发单位将自己开发的房屋作价支付给债权人，由债权人负责出售的房屋，产生的原因有很多种：
⑴目前最主要的原因就是资金链出现了问题，只能以房抵债；
⑵开发单位利用自己甲方的强势地位，签订合同伊始就明确，付款方式为部分货币部分房屋，房屋的比例20%至50%不等；
⑶开发单位在银行抵押贷款，不能按期支付本金和利息，只能以房抵债；
⑷开发单位进行动迁，约定动迁款后以房抵债。
对于最后一种动迁情况，已经在前面的体会十三种重点描述过了，这里不再说了。
2、“抵债房”的对象
通过其产生的原因可以看出，“抵债房”发生最多的分别是施工单位、材料商、广告商、代理商、银行以及被动迁方。
由于对象不同，“抵债房”的运作方式也不同，有的干脆直接委托开发单位（售楼处）对外销售，有的委托中介代理公司对外销售，有的通过法院或者拍卖
行对外销售。
3、以房抵债的操作模式
由于二手房交易税费的存在，除了法院拍卖以外，其他形式的抵债房都尽量通过开发单位直接签署商品房合同并开具销售发票。
当然了，有区别的就是由于企业的法律意识不同，财务人员参与的深度不同，操作模式也不完全一样：
⑴有的开发单位直接与被抵顶方指定的实际购买人签署商品房销售合同，实际上形成了“一房两卖”，存在一定的法律风险；
⑵有的开发单位要求被抵顶方出具授权委托，并承诺所有的法律纠纷与自己无关；⑶有的开发单位修改原抵债协议，重新签署三方协议，避免存在可能存在的法律和税务纠纷；
⑷有的开发单位在抵债房的时候，签署优先购买协议，被抵顶人按照该协议对外转让，最终由开发单位同实际购买人签署商品房销售合同。
至于哪种方式最佳，需要根据企业的自身情况，作出最适合自己的选择。
4、“抵债房”的法律关系
由于“抵债房”通常涉及到开发单位、被抵顶人、实际购房人最少三个法律主体，房屋的所有权、名义所有权和实际占有权相分离，存在抵账合同和实际购买合同等若干个合同，因此法律关系十分复杂：
⑴明确“抵债房”权属
对于实际购买人来说，一定只有持有合法清楚手续的房屋才可以放心地买，同时必须与开发商签订购房合同，而与被抵顶方签订的购房合同则属无效。
对于开发单位来说，要取得被抵顶人（以及各下级单位）的授权委托和可以办理手续的
证明，理清原抵债合同与新签署售房合同之间的法系，避免出现“一房两卖”、房款收讫之类的法律纠纷。
⑵明确合同格式和主体。
对于实际购买人来说，被抵顶方可能会有特殊承诺，需要注意承诺是否加入实际购买人与开发单位签署的购房合同当中。
对于开发单位来说，签署什么样的合同，合同中对于付款方式、价格、面积、交房时间、违约责任、特殊承诺等，特别是当采用标准合同的时候，是否需要就特殊事项额外签署补充合同，都需要予以明确。
⑶明确违约责任
对于实际购买人来说，一旦真的出现问题，应当依据购房合同由开发商承担责任，而不是去找被抵顶人承担。
对于开发单位来说，可以以合同约定的方式，对被抵顶人有所约束。
在发生问题时，可以转嫁给被抵顶人。
（当然，有的可以直接转嫁，有的需要垫付后再转被抵顶人支付）
⑷发票的出具
抵债房屋，发票当然由开发商出具。
但是，在开具发票的同时，一定不要忘记取得被抵顶方的发票，对于已经事先取得发票的情况，一定要取得收据或其他资料作为合同已经履行的证明。
同时一定要在抵房协议中写明，抵房过程中产生的税费按国家和地方规定由双方各自承担，而不要大包大揽完全由一方承担。
⑸价格的约定
由于抵债房的价格，和出售给实际购买人的价格，并不完全一致，因此有一个价格差的问题（如果再转几手的话，会有许多价格差）。
在销售合同中，以哪一个价格为准，对于余
下的差价企业如何处理，都是需要注意的事情。
5、以房抵债的特殊形式
⑴尾房抵债
尾房，并不是烂尾房，也不等同于一般空置房，是指项目销售八九成以后剩余的或长时间没有销售出去的房屋。
对于房屋销售来说，尾房是相对难以处理的。
可以说，尾房和抵债房，是房屋销售市场的两个特殊群体。
对于购买者来说，需要弄清尾房产生的原因、比较尾房的价格、摸清尾房的信息等等，以避免产生风险。
而对于开发单位来说，由于对于某些滚动开发、或者同时开发几个项目的开发单位来说，充分利用第一个项目的尾房抵偿第二个公司的债务，甚至作为招标中的一个必要条件，以加快资金的流动，避免尾房积压时间过长，是一个非常特殊但又实用的手段，也是非常考虑财务总监能力的一个方法。
。
⑵抵债价值与实际价值互有高低
由于抵偿的是房屋，在房屋过户的过程中，购买方会发生契税、维修基金等金额不小的费用；在抵债房屋再次过户的时候，又会发生营业税、土地增值税等税费，因此抵债房的价值同抵偿债务的金额是互有高低的，这一点同一般的债务重组有所不同。
这一点，对于没有办理过的人员来说有时会想不到。
例如，税务人员经常会问，为什么抵债房反倒亏了（抵债房的价值高于实际清欠的债务），因此也需要提前掌握。
二、以房抵债的营业税
（一）营业税规定
1、《营业税问题解答（之一）》国税函[1995]156号文件
第九条：
借款无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收
营业税。
同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。
2、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）
单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
3、《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔201X〕869号）
第二条：
无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。
4、201X年11月23日国家税务总局在批复四川省地方税务局《关于以房抵债未办理房屋权属过户手续是否征收营业税问题的请示》（国税函〔201X〕1103号）
企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了?
以物抵贷?
的账务处理。
虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定?
以房抵债?
后，房屋的所有权已发生了转移。
据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了“销售不动产”行为，应按照规定征收营业税。
从以上规定可以看出，无论以房抵债是否出于企业的本意还是强制行为，也无论是否办理产权过户手续，都应当按照销售不动产，计算缴纳营业税。
（二）纳税义务发生时间
1、基本原则
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时
篇三：
以房抵工程款法律风险及防范
【干货】终于攒齐了，以房抵工程款八个法律风险点
曾巧新疆七合律师事务所
无论房市上扬还是下行，工程欠款始终是施工方难以回避的痛。
开发商在出现资金难以周转时，为了使工程资金回笼，往往提出以房抵工程款；施工方为了保全工程款，也倾向于接受这样的方案。
面对日益萎缩的房市，施工方只能凭运气、靠关系来消化房产，将烫手房屋向下游抵债，于是分包商、材料商、油漆工等纷纷被卷入这场漩涡。
以房抵款与传统的货币支付工程款存在明显不同，由此也衍生了较多的矛盾和纠纷。
实践中，接受以房抵款的施工方应注意以下8个法律风险点：
1、以房抵工程款的法律效力
以房抵工程款，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。
此方案中涉及到两个法律关系：
工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。
《城市房地产转让管理规定》第3条：
本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:
?
（四）以房地产抵债的?
因此，只要遵守国家有关房屋买卖的法律规定，不违返法律、行政法规的强制性规定，以房抵工程款合同应合法有效。
同时，《合同法》第286条：
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价。
承包人对工程款债权享有法定优先受偿权。
其与发包人协议以房抵工程款，属于优先受偿权实现的方式，故也应认可其效力。
2、工程在建情况
工程是否竣工，对以房抵工程款有一定影响。
主要分两种情况：
一、开发商以已建成但未出售的房屋抵付；二、开发商以已在建房屋抵付。
第一种情况因房屋已建成，具备使用条件，位置、质量、产权等较清晰、易掌握，不易产生纠纷。
而第二种情况下，因抵款时房屋尚未建成，即我们通常所说的期房，双方签订的合同为《商品房预售合同》，施工方需查验开发商是否已经取得预售许可证，在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同，也无法到房管局备案，买房人
权益难以保护。
且房屋设计、结构及能否竣工交付等一系列重要问题尚未确定，以该种房屋抵付工程款易产生纠纷，因此有必要对此产生的后果进行防范约定。
3、是否设定抵押
建筑商需要审查该在建工程是否为银行设置了抵押权。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条：
抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。
因此，如果存在抵押权，抵押权人实现抵押权时将会使施工方难以现实获得房屋所有权。
4、固定价格及房源
在双方协商时，为避免日后因开发商抛出虚高的销售价格或提供楼层、户型等较差房源，而损害施工方的利益，用于冲抵工程款的房号、数量、面积、价格或优惠比例一定要在合同中具体明确。
5、明确税费分担
一般说来，房屋销售过程中的契税、印花税等，应由施工方及最终买受人根据法律和政策规定各自承担,施工方不承担相关费用（除非施工方自买自用）。
双方在协议中明确了冲抵价格，如实际销售价格高出抵款价款，超出部分的溢价应该属于施工方。
若产生溢价，冲抵价款额度内的税费应由房屋出卖人及最终买受人承担；溢价部分对应的税收由施工方及最终买受人承担。
6、工程款与抵付房房价差额的处理
实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致，必将出现差额，因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何补全及处理。
7、房屋的交付期限
通常情况下，在以房抵款合同中，对房屋的交付期限当事人很少作出约定，因此易产生纠纷。
而交房期限对于施工方尤为重要。
如施工方自行寻找购房者，何时交房是购房者考虑是否购房的重要因素之一，因此建议在以房抵款合同中对交房期限作出具体明确的约定。
8、及时办理过户手续
施工方自行消化购买，应立即签署房屋预（销）售合同，并在条件具备后办理房屋过户手续，如委托开发商销售，也应明确时间。
例如:
半年之内若能按照
施工方同意的条件对外销售，销售款归施工方；若半年之内不能销售，则施工方应该有将房屋过户给自己单位或指定买受人的准备。
未登记过户情况下，如果开发商拖欠其他款项或反悔不履行抵债协议等，这对施工方来说存在很大风险。
也许施工方考虑如过户日后再销售就变成了二手房，还涉及两次销售的税费，但是，这种风险及成本，与房屋登记在开发商名下的风险及可能的损失比较下来，还是值得的。
由于以房抵款的情况各不相同，开发商不能履约的原因千差万别，因此以房抵款协议的约定内容、风险防范重点亦因此而有变化，单凭施工方自己的判断难免百密一疏，故应当聘请专业律师协助把关，并对其后问题进行跟踪处理，将风险防患于未然，切实保护自身的利益。
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