XX花园物业服务招聘文件.docx
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XX花园物业服务招聘文件
XX花园物业服务
招聘文件
南昌市XX花园业主委员会
二0一五年十月十日
招聘文件目录
第一章招聘公告┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
第二章应聘人须知前附表一二三┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
第三章应聘人须知┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
一、物业基本情况和应聘人资格要求及条件┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
二、招聘文件┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
三、应聘文件的编制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
四、应聘文件递交┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
五、考察推荐┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
六、确定应聘人┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
七、授予合同┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
八、其他事项┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
第四章合同一般条款（物业服务内容及要求）┅┅┅┅┅┅┅┅┅
第五章合同特殊条款┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
第六章应聘文件格式┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
一、商务应聘文件格式┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
二、技术应聘文件格式┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
第七章物业服务考核标准┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
第八章物业服务合同（示范文本）┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅
第一章招聘公告
根据《南昌市物业管理条例》及相关管理规定，南昌市XX花园小区第二届业主委员会对本物业管理服务项目进行国内公开招聘，现将有关事项公告如下：
1.项目名称：
XX花园物业管理服务。
2.项目内容：
物业管理服务。
详见招聘文件。
3.项目地点：
XX花园（XX路289号）。
4.项目周期：
2016年1月1日至2018年12月31日。
5.应聘人的资格条件：
1、具备独立法人资格，持有二级以上（含）物业管理企业资质证的物业管理企业；
2、拟进入本项目管理的负责人（经理）应取得物业管理企业经理岗位证且具有五年以上物业管理经历；
3、近三年期间，企业未发生过重大的管理责任事件，无不良行为记录。
6.招聘文件发售时间、地点：
如贵单位对上述招聘项目感兴趣，可委派代表持法定代表人授权委托书，本人身份证及其复印件，法人营业执照副本复印件（加盖单位公章），资质证书复印件（加盖单位公章），于2015年10月15日起至XX花园业委会办公室（XX路289号XX花园32栋一层）洽谈并办理报名登记手续，同时领取相关文件。
7.招聘截止时间：
2015年10月31日。
8.招聘确定时间：
待定。
9.招聘人：
XX花园第二届业主委员会。
联系人：
委员联系电话：
联系人：
委员联系电话：
XX花园第二届业主委员会
2015年10月9日
第二章应聘人须知前附表
前附表一应聘须知
项目名称
XX花园物业服务
项目地点
XXX路289号XX花园
招聘联系人
电话
招聘方式
公开招聘
组织方式
自行
物业类型及规模
为商业住宅小区，总建筑面积约219781㎡（不包括底层储藏间平方米，地下室平方米）
项目服务周期
三年（暂定）
应聘人主要条件
（1）应聘申请人资质类别和等级：
具有独立法人资格,建设部门核发的物业服务二级（含二级）以上资质。
（2）拟进入本项目管理的负责人（经理）应取得物业管理企业经理岗位证且具有五年以上物业管理经历；
（3）近三年期间，企业未发生过重大的管理责任事件，无不良行为记录。
（4）资格审查方式：
资格前审。
服务等级要求
南昌市普通住宅小区物业服务二级标准
招聘文件工本费
300元（售后不退）
应聘保证金（元）
人民币贰拾万元整（不计息）。
应聘保证金在应聘截止时间前送达业委会。
应聘截止期
2015年10月31日
应聘文件递交
递至：
南昌市XX花园业委会办公室
地址：
XXX路289号XX花园32栋一层
接收人：
钟委员付委员
应聘截止时间：
2015年10月31日17时00分
招聘确定时间：
时间：
待定
地点：
南昌市XX花园业委会办公室（暂定）
招聘办法
详见招聘文件
注：
1.应聘人在购买招聘文件时，须提交应聘人营业执照副本、物业管理企业资质证书副本、经办人身份证等资料复印件，并加盖公章）。
2.应聘人定聘后物业服务处负责人必须跟应聘文件中的一致，未经招聘人同意不得更换。
前附表二--------招聘活动日程安排表
序号
工作内容
时间安排
说明
1
发布招聘公告（广告）
2015年10月9日～10月31日
报纸、网站、业主QQ群、小区公告栏
2
发售招聘文件
2015年10月15日～10月31日
书面索取：
XX花园业委会办公室
3
现场踏勘
自行
XX花园
4
招聘文件澄清或修改时间
应聘截止时间3日前
获取方式
1、邮件通知
2、书面索取
5
招聘人发布紧急公告时间和媒介
应聘截止时间3日前
6
应聘文件截止时间
同前附表一
7
交纳应聘保证金
同前附表一
具体详见招聘文件
8
召开业主大会
待定
XX花园
9
确定招聘人时间
同前附表一
XX花园
10
公示
公示7个工作日
报纸、小区公告栏
11
签订合同
公示通过之日起5日内
南昌市XX花园业主大会
12
招聘备案
签订合同之日起15日内
东湖区房管局物业处
应聘保证金退还、
按招聘文件规定退还
前附表三-----重要事项说明
序号
事项
解释说明或注意事项
备注
1
资格前审
开售招聘文件时要求审查应聘人资格。
详见招聘文件
2
本物业管理服务费收费标准
一、本物业收费实行包干制。
二、根据南昌市区普通住宅小区物业服务收费标准，结合本物业前期管理服务费收费标准，现制定本物业收费标准（最高限价）：
1.住宅物业（多层）收费报价金额（元/㎡·月）
2.住宅物业（高层）收费报价金额（元/㎡·月）
3.住宅物业（别墅）收费报价金额（元/㎡·月）
4.非住宅物业收费报价金额（元/㎡·月）
5.地下车库（位）服务费（元/月·车库）
6.停车位（场）服务费（元/月·车位）
7.其他公共设施收益服务费
8.
┈
详见招聘文件
3
确定招聘人时必须到场的人员
a、法定代表人持有效身份证明参加；
b、法定代表人委托代理的，代理人持委托书原件、本人有效身份证明参加。
详见招聘文件
4
确定招聘人时应提交的证件原件
a、企业营业执照副本
b、企业资质证书副本
c、本项目物业服务负责人上岗证
d、业绩证明合同原件及获奖证明等有利于得分的相关证件
详见招聘文件要求
5
应聘保证金缴纳
方式
交纳注意事项：
1、收款单位名称：
南昌市XX花园业主委员会
2、缴纳方式：
转帐、电汇或汇票方式（拒绝其它方式交纳，时间要求在应聘截止时间前）
具体金额详见前附表一
6
应聘文件编制注意事项
按招聘文件中应聘文件的格式编制应聘文件，内容齐全，要求签字、盖章的地方，必须按要求签字、盖章。
详见招聘文件
第三章应聘人须知
一、物业项目基本情况
（一）物业项目基本概况
1、小区简介
总建筑面积230000平方米，占地面积：
153331平方米。
2、明细表（以下各明细仅供投标人参考用，实际以现场为准）
（1）物业构成明细
类型
收费标准/元/月
建筑面积（平方米）
多层
0.90
约67416.67
高层一楼
1.10
约10518.58
高层
1.30
约128613.15
别墅
2.20
约10086.94
商业
1.8
约4718.1
地面车位
80
约110个（单边）
地下车库（位）
50
约800个
物业用房
300
地面停车费按总额40%上缴业委会。
（2）物业共用部位明细
1）房屋承重结构：
钢筋混凝土、砖混；
2）房屋主体结构：
砼空心砌块；
3）公共门厅：
79；
4）公共走廊：
有；
5）公共楼梯间：
有；
6）户外墙面：
已经登记确认的超过200户漏水；
7）屋面：
部分漏水；
8）保安值班室：
3个；
（3）物业共用设施设备明细
1）绿地：
45%绿化率，绿化面积约70000平方米；
2）道路：
按图纸；
3）、化粪池：
约65个；
4）、污水井：
约1300个；
5）、雨水井：
约800个；
6）垃圾箱（桶）：
约105个；
7）水泵：
约146台（含低压泵、高压泵、污水泵、抽水泵、消防泵、喷淋泵、喷水泵）；
8）水箱：
二次供水水箱一个，消防水池一个；
9）电梯：
46部；
10）信报箱：
79个；
11）消防设施：
有；
12）公共照明设施：
有；
13）监控设施：
有；
14）避雷设施：
有；
15）机动车库（位）：
约800个（约180个开发商未出售）；
16）露天停车位：
约110个（单边停）；
17）共用设施设备用房：
约1200平方米；
18）物业管理用房：
约300平方米；
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（二）应聘人资格要求及条件
1）具有独立法人资格；
2）具有建设部门核发的物业服务二级（含二级）以上资质。
3）拟进入本项目管理的负责人（经理）应取得物业管理企业经理岗位证且具有五年以上物业管理经历；
4）应聘单位应承担其编制应聘文件与递交应聘文件所涉及的一切费用。
不管应聘结果如何，招聘人对上述费用不负任何责任；
二、招聘文件
（三）招聘文件的组成
1、招聘文件包括本文件及所有按本章第（四）点发出的招聘文件澄清修改通知。
应聘人应认真审阅招聘文件所有的内容，如果应聘人的应聘文件不能实质性地响应招聘文件要求，责任由应聘人自负。
（四）招聘文件的澄清与修改
1、应聘人在收到招聘文件和踏勘现场后，若有疑问需要澄清，应于招聘答疑会上以书面形式向招聘人提出，招聘人将通过信函、电子邮件或口头予以解答。
2、所有问题的解答，将在3日内提供给所有应聘人。
由此而产生的对招聘文件内容的修改，以修改招聘文件的方式发出。
3、在应聘截止日期3天前，招聘人通过书面（传真、邮件）通知所有应聘人的方式修改招聘文件。
修改的招聘文件作为招聘文件的组成部分，对应聘人起同等约束作用。
为使应聘人在编制应聘文件时把修改通知内容考虑进去，招聘人可以酌情延长递交应聘文件的截止日期。
具体时间将在修改通知中写明。
当招聘文件、修改通知内容相互矛盾时，以最后发出的通知为准。
4、应聘人应认真审阅招聘文件中所有的应聘须知、合同条件、规定格式、要求说明、技术规范和资料等内容，如果应聘人的应聘文件及其他条件不能满足本招聘文件的实质性要求，招聘人在任何环节可拒绝其应聘或作废标处理，责任由应聘单位自负。
（五）物业服务招聘原则
本物业服务的招聘工作按照“公平、公开、公正、诚实、信用”的原则。
由业委会组织业委会委员、小区业主代表，必要时邀请社区代表、区房管工作人员共同考察、核实应聘人资质材料、业绩及口碑等与本次招聘有关一切公司事项，最终由业委会和小区业主代表共同推荐不多于三家应聘公司，提交业主大会投票，得票多数者为本物业服务公司并签订合同。
三、应聘文件的编制
（六）应聘文件组成
1、应聘文件组成
（1）商务应聘文件包括下列内容：
1）应聘履行承诺书
2）法定代表人授权委托书、有效身份证明复印件。
3）应聘报价表
（2）技术应聘文件包括：
1）企业资信：
a、企业营业执照、资质证书
b、本物业服务项目负责人简历表
c、企业经营业绩及创优获奖情况
d、企业信誉情况
2）物业服务方案具体内容包括：
a、物业服务人员配备、介入方案；
b、物业服务机构设置及资源配置；
c、管理方案：
含房屋保养维护、共用设备设施保养维护、环境卫生及绿化养护管理服务、安全保卫及生活、工作程序管理、社区文化及精神文明建设、特约服务等；
d、创优规划和创新管理方法；
e、服务质量控制方法。
2、应聘人应当使用招聘文件第七章中所提供的应聘文件格式填写，如不够用时，应聘人可按同样格式扩展，无格式要求的自行设计格式编制。
（七）如应聘人有下列任何情况发生时，应聘保证金将被没收：
（1）应聘人在应聘有效期内擅自撤回其应聘文件；
（2）确定应聘人未能在规定期限内签订合同协议；
（3）应聘人在应聘期间有串标、哄抬标价等违规违法行为。
（八）勘察现场及招聘答疑
1、招聘人将组织应聘人对本物业服务项目现场和周围环境进行勘察，以获取编制应聘文件和签署合同所需的所有资料。
勘察现场所发生的费用由应聘人承担。
2、招聘人向应聘人提供的有关现场的资料和数据是招聘人现有的能使应聘人利用的资料。
招聘人对应聘人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。
3、招聘人在现场踏堪后召开招聘答疑会，会议邀请物业主管部门和有关部门参加，目的是澄清、解答应聘单位提出的书面问题。
4、会议纪要（包括所有问题和答复），将在会后3日内提供给所有应聘单位。
由招聘答疑会而产生的对招聘文件内容的修改，招聘人将以补充通知的方式发出。
5、各应聘单位必须派本公司人员参加现场勘察和招聘答疑，否则产生的相关后果概不负责。
（九）应聘文件的份数和签署
1、应聘人必须编制一份应聘文件“正本”和前附表所要求份数的“副本”，并明确标明“正本”和“副本”。
应聘文件正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
（一正四副）。
2、应聘文件正本与副本均应使用不能擦去的墨水书写或打印，按A4规格装订成册。
3、全套应聘文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招聘人的指示进行的，或者是应聘人造成的必须修改的错误。
修改处应由应聘文件签署人加盖印鉴。
四、应聘文件递交
（十）应聘文件的递交
1、密封：
应聘人必须将应聘文件商务应聘文件和技术应聘文件分开密封提交，并在密封处加盖应聘人法人印章和法定代表人盖章。
2、标志：
所有封袋外面上都必须写明招聘人名称、项目名称、应聘人的名称全称。
（十一）应聘截止期
1、应聘人应在应聘须知中前附表一规定的时间之前将应聘文件递交到指定地点。
招聘人在接到应聘文件时将在应聘文件上注明收到的日期和时间。
2、招聘人可以按本章第（四）条规定以修改通知的方式，酌情延长递交应聘文件的截止日期。
在上述情况下，招聘人与应聘人以前的应聘截止期方面的全部权力、责任和义务，将适用于延长后的应聘截止期。
3、超过应聘截止期送达的应聘文件将被拒绝并原封退给应聘人。
（十二）应聘文件的修改与撤回
1、应聘人可以在递交应聘文件以后，在规定的应聘截止期之前，以书面形式向招聘人递交修改或撤回其应聘文件的通知。
在应聘截止期以后，不得更改应聘文件，否则其应聘保证金将被没收。
2、应聘人的修改或撤回通知，应按本章第（九）和（十）条规定的要求编制、密封、标志和递交（密封袋上应标明“修改”或“撤回”字样）。
3、无论应聘人是否中标，应聘文件恕不退还。
五、考察推荐
（十三）考察推荐
1、资格审查。
由业委会按照招聘文件要求，对应聘人进行资质审查，对符合条件公司列入考察对象。
2、考察推荐。
业委会组织委员、小区业主代表对应聘人应聘文件进行审查，重点是物业服务方案、报价进行审查。
对通过审查的公司进行实地考察认证，重点是公司业绩、信誉和服务对象的认可度。
最后综合评估向业主大会推荐不多于三家应聘公司进入投票表决程序。
3、在考察推荐阶段，招聘人必须先对应聘文件进行检查，检查结果由各应聘人签证认可。
检查时应聘文件出有下列情形之一的，将作为无效应聘文件，不得进入评聘：
（1）应聘文件未按照招聘文件的要求予以密封的；
（2）应聘文件中的应聘函未加盖应聘人的企业法人印章的，或者企业法定代表人未签字和加盖印章的；
（3）应聘文件逾期送达的；
（4）应聘文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的；
（5）应聘文件附有招聘人不能接受的条件；
（6）应聘人未按照招聘文件的要求提供应聘保证金的；
（7）应聘人递交两份或以上应聘文件，内容不同又未在应聘文件中声明哪一份有效的；
（8）应聘报价超出招聘文件确定的物业服务服务费报价范围的。
六、确定应聘人
（十四）定聘
经业委会和业主代表考察评估后，共同推荐资质合格、物业服务方案优、信誉好、业绩佳的但不多于三家物业公司经业主大会表决，得票最高数且大于等于有效选票的50%以上者为最终本物业服务公司。
（十五）在评定过程中，业委会若发现应聘人以他人的名义应聘、串通应聘、不正当行为应聘、以行贿手段谋取中标等违法违规行为或者以弄虚作假和不诚实等方式应聘的，该应聘人的应聘资格被取消。
七、授予合同
（十六）合同授予
1、招聘人按本物业服务项目招聘文件有关规定确定应聘人。
2、招聘人确定中聘人之日起15天内向东湖房管局提交招聘书面报告备案。
通过中标公示后，招聘人向中聘单位发出招聘确认通知书，并同时将结果通知所有未中聘的应聘人。
招聘确认通知书将成为合同的组成部分。
3、应聘人收到招聘确认通知书后，应在15日内与招聘人签订物业服务服务合同。
应聘人不与招聘人订立合同的，应聘保证金不予退还并取消其聘用资格，给招聘人造成的损失超过应聘保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿；
（十七）合同签订
物业服务服务合同应采用《物业服务合同》江西省推荐文本。
八、其他事项
（十八）各应聘单位在应聘期间，应严格遵守国家相关法律法规，不得互相打听，互相串通，互相勾结，干扰招聘正常秩序，否则视为违纪行为。
（十九）各应聘单位在编制应聘书时，要认真理解招聘文件及有关附件的有关规定及其他各种需要了解的情况。
凡在本招聘文件规定时间内未提出疑问的，由此而导致后果由应聘单位自行负责。
第四章合同一般条款
（一）物业服务内容及要求
1、基本要求
1）有专门的管理办公机构，办公设施设备先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序；
2）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
3）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
4）有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
5）管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
6）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。
急修半小时内到达，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
遇紧急意外事件接电话后应尽快到达现场；
7）按规定实行明码标价，在显著位置公示收费项目、服务等级、服务内容和收费标准；
8）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
9）按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金；
10）定期开展健康有益的文体活动；为住户开展多项便民服务，积极协助做好社区文化建设。
每半年至少1次征询业主、社区居委会对物业服务的意见，对正当、合理意见及时采纳。
2.岗位及人员
1）服务团队人数不得少于70人。
2）项目经理要求：
见应聘人资格条件及要求
3）各职能部门经理要求：
大专以上学历，3年以上物业管理行业经验，其中1年以上大型高端小区本岗位工作经验，持有物业经理证/物业管理师证（工程部经理需持有高低压电工证）。
4）各级管理人员要求：
高中以上学历，2年以上物业管理行业经验，其中1年以上大型高端小区本岗位工作经验，持有上岗证书。
序号
岗位名称
编制人员
部门名称
部门人员
1
项目总经理
1
1
2
综合部经理
1
4
3
会计
1
4
出纳
1
5
行政专员
1
6
客服经理
1
3
7
客服助理
2
8
工程部经理
1
7
9
水电维修工
4
10
弱电工
1
11
中班水电工
1
12
保安部经理
1
25
13
早班队员
6
14
中班队员
6
15
夜班队长
1
16
夜班队员
8
17
监控中心
3
18
环境部经理
1
29
19
保洁主管
1
20
园艺师
1
21
园艺工
6
22
保洁工
19
23
垃圾清运
2
小计
70
70
3、房屋管理
1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，按有关规定提出报告与建议，根据有关部门的批复，组织维修；
3）每日早、中、晚各巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关部门；
5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关部门；
6）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。
各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
4、共用设施设备养护维修
1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；
2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；
4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，按有关规定提出报告与建议，根据有关部门的批复，组织维修或者更新改造；
5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；
6）设备房保持整洁、通风，设备无跑、冒、滴、漏现象；
7）小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；
8）路灯、楼道灯完好率≥90%；
9）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案；
5、协助维护公共秩序
1）小区实行封闭式管理，南、西门主出入口24小时站岗值勤；次出入口12小时站岗值勤；
2）对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；
3）对进出小区的车辆实施智能卡管理，引导车辆有序通行、停放；
4）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；
5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；
6、清扫保洁服务
1）按需设置垃圾桶及果壳箱。
垃圾桶（箱）和果壳箱要求在上午8时前清运一遍。
垃圾桶（箱）和果壳箱的垃圾不溢满、日产日清，垃圾箱每天清运2次以上。
垃圾袋装化，保持垃圾桶和果壳箱清洁、无异味。
保持整洁，每周清洗一次；
2）做到车走地净，垃圾箱周围无遗留垃圾，收集车不得沿路散落垃圾；
3）垃圾清运车应密闭，在清运过程无垃圾扬、撒、拖挂和污水滴漏；
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