房地产评估第1次.docx
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房地产评估第1次
第1次作业
一、单项选择题（本大题共20分，共20小题，每小题1分）
1.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）
A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积
B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积
C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价
2.房地产形成价格的条件是（）。
A.有用、稀缺且有需要B.独一无二C.不可移动D.寿命长久
3.有关非专业估价，下列说法正确的是（ ）
A.由取得相关资格的专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力D.不用承担法律责任
4.采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ）
A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减
5.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势
A.指数修匀法B.移动平均法C.平均发展速度法D.数学曲线拟合法
6.形成房地产需求的条件是（ ）。
A.费者愿意购买且有能力购买B.价值量大且寿命长久.保值且升值D.有用且稀缺
7.房地产的（）使房地产具有独占性。
A.数量有限性B.独一无二性C.不可移动性D.用途多样性
8.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）
A. 30年B. 20年C. 10年D. 40年
9.寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选（）。
A.①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大；
B.①技术上可能；③经济上可行：
③价值最大；③法律可行；
C.①价值最大；②法律上许可；③技术上可能；④经济上可行：
D.①法律上许可；②技术上可行；③经济上可行；④价值最大；
10.与报酬率性质不同的名词有（ ）
A. 利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率
11.房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）
A.上升B.下降C.维持不变D.升降难定
12.一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（ ）。
A.征收价值大于其课税价值
B.征收价值小于其抵押贷款价值
C.征收价值小于其成本价值
D.征收价值小于其市场价值
13.对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（）为主要方法。
A.收益法B.假设开发法C.成本法D.市场法
14.一般来说，开发经营期的起点（ ）
A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合
15.路线价法的关键和难点是（）。
A.划分路线价区段
B.设定标准深度C.调查评估路线价D.制定深度百分率
16.房地产估价专指（ ）。
A.房地产价值进行评估B.房屋工程质量评估C.房屋使用功能评估D.房屋完损等级评估
17.按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（ ）。
A.投资价值B.成交价格C.评估价值D.理论价格
18.下列有关估价委托人描述正确的是（ ）。
A.向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；
B.向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位；
C.向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人；
D.向估价机构提出估价需求的单位或个人。
19.在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。
A.算术平均数B.中位数.加权平均数D.众数
20.应用长期趋势法的一个重要假设前提是（）。
A.逐期增减量大致相同B.逐期发展速度大致相同
C.过去形成的趋势在未来继续存在D.呈线性变化
二、多项选择题（本大题共20分，共10小题，每小题2分）
1.决定房地产供给量的因素（ ）。
A.该种房地产的价格水平B.该种房地产的开发建设成本
C.该种房地产的开发技术水平D.房地产开发商对未来的预期
E.土地获得的难易程度
2.估价业务来源有（）。
A.被动接受B.上级布置C.主动争取D.自有自估E.政府指定
3.估价报告使用者可能是（ ）。
A.估价对象权利人；B.债权人；C.投资者；D.受让人；E.政府及其有关部门和社会公众等。
4.假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（）。
A.确定投资者试图获得的开发场地的最高价格B.确定开发项目的预期开发价值
C.确定开发项目的预期利润D.确定开发中可能出现的最高费用
5.在路线价法应用中，下列属于标准宗地要求的是（）。
A.一面临街B.土地形状规则C.临街深度为标准深度D.用途具有代表性
6.委托人的义务包括（）。
A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料；
B.对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责；
C.协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料；
D.协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。
E.要求估价机构按照委托人希望的价格进行评估
7.能够运用平均增减量法进行估价的条件是（）。
A.只要有历史价格资料，就可适用该法
B.历史价格持续上升，且上升的数额大致相等
C.历史价格持续下降，且下降的数额大致相等
D.历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等
8.专业估价的特点为（）。
A.由专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力
D.具有社会权威性E.不承担法律责任
9.房地产价格的特征主要有（ ）。
A.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金B.房地产价格受区位的影响很大
C.房地产价格实质上是房地产权益的价格D.房地产价格形成的时间较长
E.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响
10.房地产的市场价值在满足（）条件时才能形成。
A.交易双方是自愿地进行交易的；
B.交易双方是出于利己动机进行交易的；
C.交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；
D.交易双方有较充裕的时间进行交易；
E.不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
三、计算题（本大题共60分，共6小题，每小题10分）
1.某宗房地产的土地总面积为1000m2，是10年前通过征用农地取得的．当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费62O元／m2。
地上建筑物总建筑面积2000m2．是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米建筑面，估计该建筑物有八成新。
试根据所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
2.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为多少？
3.某一房地产，土地总面积2000㎡，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元／㎡，现时取得该类土地，每平方米需1200元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元／㎡，现实建造同类建筑物每平方米为1300元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2％，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
4.有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价
5.某幢楼房的土地总面积100平方米，总建筑面积400平方米，某人拥有其中50平方米的建筑面积。
试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。
6.有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为3k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为70％；附近地区与之位置相当的“五通一平”熟地的单价为900元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
答案：
一、单项选择题（20分，共20题，每小题1分）
1.A2.A3.D4.A5.B6.A7.B8.B9.A10.D11.B12.A13.D14.D15.D16.A17.A18.A19.D20.C
二、多项选择题（20分，共10题，每小题2分）
1.ABCD2.ACD3.ABCD4.ACD5.ACD6.ABCD7.BC8.ABC9.ABCD10.ABCD
三、计算题（60分，共6题，每小题10分）
1.
【解】该宗房地产的价格测算如下：
土地现值=620×1000=620000（元）建筑物现值=1200×200×80%=1920000（元）估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000（元）估价对象的现时单价=2540000/2000=1270（元/平方米）
2.
2000/（2000+1000）*27=18米
3.
1、求土地价格VL=2000×1200=240（万元）2、求建筑物价格VB：
（1）求建筑物重置价格C：
C=6000×1300=780（万元）
（2）求建筑物价格VB：
VB=C·q=780×80%=624（万元）（3）计算房地产总价V：
V=VB+VL=240+624=864（万元）（4）计算房地产单价P：
P=V/S=8640000÷6000=1440（元/㎡）
4.
1、设该成片荒地的总价为V
2、该成片荒地开发完成后的总价值=800*2000000*60％=9.6（亿元）
3、开发成本和管理费用等的总额=2.5*2=5（亿元）
4、投资利息总额=（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋5［（1＋10％）^1.5－1］=0.344V＋0.768（亿元）=（V＋V4％）*0.331+5*0.1536
5、转让税费总额=9.6*6％=0.576（亿元）
6、开发利润总额=（V+V4％＋5）*15％=0.156V+0.75（亿元）
7、购买该成片荒地的税费总额=V*4％=0.04V（亿元）
8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V
9、V=1.627（亿元）
故：
荒地总价=1.627（亿元），荒地单价=81.35（元／㎡）。
5.
该人占有的土地份额：
100÷400=25%该人拥有的土地数量为：
50×25%=12.5㎡
6.
设该成片荒地的总价为V：
该成片荒地开发完成后的总价值（3分）=900×3000000×60％=16.2（亿元）开发成本和管理费用等的总额（3分）=2.5×3=7.5（亿元）投资利息总额（3分）=（V＋V×4％）×［（1＋10％）3－1］＋7.5×［（1＋10％）1.5－1］=0.344V＋1.153（亿元）转让税费总额=16.2×6％（3分）=0.972（亿元）开发利润总额=（V+V×4％＋7.5）×15％（3分）=0.156V+1.125（亿元）购买该成片荒地的税费总额=V×4％=0.04V（亿元）（1分）V=16.2－7.5－（0.344V+1.153）－0.972－（0.156V+1.125）－0.04VV=3.54（亿元）故：
荒地总价=3.54（亿元）（1分）荒地单价=118（元／㎡）（1分）
第2次作业
一、单项选择题（本大题共20分，共20小题，每小题1分）
1.房地产的基本存在形态在理论上只有（ ）。
A.土地、建筑物、房地B.土地、建筑物；C.建筑物、房地；D.土地、建筑物、房地、权益。
2.方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是（）.
A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.净收益乘数法D.有效毛收入乘数法
3.估价报告书中说明的（）限定了其用途
A.估价原则B.估价方法C.估价目的.估价对象状况
4.房地产价格通常有上下波动。
但从长期来看，会显现出一定的（）
A.变动规律和发展趋势B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势D.发展规律和长期趋势
5.当供给增加量小于需求减少量时，则（）
A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少
C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少
6.一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（）
A.降低房价B.提高房价C.对房价没有影响
7.房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。
A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况
C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求
8.某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2200元/m2,其需求量从1000套减少为800套。
采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（ ）。
A.2.33B.－2.33C.3.33D.－3.33
9.假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之（）
A.和B.差C.积D.商
10.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则投资利润为（）万元
A.180.0B.300.0.309.0D.313.2
11.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。
该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5％。
则该宗房地产的正常成交价格为（）元／㎡。
A.2625B.2500C.2214D.2173.17
12.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米
A.2390B.2410C.2430D.2450
13.收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值的
A.市场交易价格B.当前获取的收益C.预期收益能力D.重新开发建设成本
14.用基准地价修正法评估宗地价格的一个最重要的前提条件是（）
A.评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价
B.要对评估对象宗地进行交易日期调整
C.要对评估对象宗地进行土地状况调整
D.要对评估对象宗地进行交易情况调整
15.估价结果的准确性属于估价报告的（）
A.外在质量B.内在质量C.难说
16.直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。
A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来历史价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料
17.某宗房地产,净收益每年50万元,土地价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为（）万元.
A.417B.500C.460D.450
18.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（）
A.选择最佳用途B.选择土地的位置C.选择该块土地的规模D.选择该块土地的档次
19.市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（）的数学原理相同。
A.直线趋势法B.平均增减量法C.移动平均法D.平均发展速度法
20.某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）
A.被烧损前的状况B.被烧损后的状况
C.被烧损前与被烧损后的差异状况D.未来修复或重建后的状况
二、多项选择题（本大题共20分，共10小题，每小题2分）
1.适合原理加上（），便为最高最佳使用
A.收益递增递减原理；B.预期原理；C.替代原理；D.均衡原理。
2.移动平均法（）
A.是对原有价格按照时间序列进行修匀
B.采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数
C.形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势
D.一般是按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均
3.在运用成本法时最主要的有（）。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
4.关于深度价格修正率说法正确的有（）
A.深度价格修正率又称深度百分率、深度指数
B.深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象
C.距离街道深度愈深，价值也就愈高
D.如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值
5.建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括（）。
A.统一币种B.统一货币单位C.统一面积内涵D.统一交易情况
6.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）
A.商业利润B.净运营收益.潜在毛收入D.有效毛收入
7.下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（ ）。
A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B.买者和卖者的人有限
C.买者和卖者都有进出市场的自由
D.买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格
E.销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化
8.物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（）。
A.自然经过的老朽正常使用的磨损B.意外的破坏、损坏C.延迟维修的损坏、残存
D.功能缺乏E.环境污染
9.对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）
A.土地权利设置的限制B.房地产相邻关系的限制
C.土地使用管制D.土地权利行使的限制
10.成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由（ ）因素构成。
A.折旧费B.维修费C.管理费D.投资利息E.房产税
三、简答题（本大题共60分，共6小题，每小题10分）
1.收益法适用的对象和条件
2.评估价值定义？
3.农地征用和城市房屋拆迁费用的有关规定
4.简述长期趋势法的概念和作用
5.宗地价格的定义以及操作步骤
6.选取可比实例的基本要求
答案：
一、单项选择题（20分，共20题，每小题1分）
1.A2.B3.C4.A5.B6.A7.A8.A9.B10.D11.B12.B13.C14.A15.B16.A17.D18.A19.D20.C
二、多项选择题（20分，共10题，每小题2分）
1.AD2.ABCD3.BE4.ABD5.ABC6.BCD7.ABCD8.ABC9.ABCD10.ABCD
三、简答题（60分，共6题，每小题10分）
1.
（一）适用对象1、有收益或有潜在收益的房地产。
2、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
3、但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。
（二）适用的条件房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
2.
评估价值又称为评估价格或估计价值，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。
解题方案：
评估价值又称为评估价格或估计价值，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。
3.
1、征地补偿费用。
（1）土地补偿费。
（2）安置补助费。
（3）地上附着物和青苗的补偿费。
2、新菜地开发建设基金（征用城市郊区菜地的）。
3、耕地开垦费（占用耕地的）。
4、耕地占用税（占用耕地的）。
5、征地管理费。
6、政府规定的其他有关税费。
解题方案：
农地征用和城市房屋拆迁费用
4.
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法。
特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。
1、主要用途。
长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。
2、其他用途。
用于收益法中对未来净收益等的预测；用于市场法中对可比实例价格进行交易日期凋整；用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。
解题方案：
长期趋势法
5.
宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。
土地的一定权益，有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权等等。
运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：
1、搜集有关基准地价的资料；2、查出估价对象所处地段的基准地价；3、进行交易日期调整；4、进行土地状况调整；5、求出估价对象宗地的价格。
解题方案：
宗地价格的定义
6.
1、需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。
2、这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。
3、可比实例的基本要求；①可比实例应是估价对象的类似房地产；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
第3次作业
一、多项选择题（本大题共20分，共10小题，每小题2分）
1.直接资本化法的优点是（）
A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B.通常只需要测算未来第一年的收益
C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关
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