影响我区房地产发展的制约因素和对策.docx

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影响我区房地产发展的制约因素和对策

影响我区房地产发展的制约因素和对策区委政研室根据区委领导的安排，区委政研室会同有关部门对我区房地产市场发展情况进行了调查，现报告如下。

一、我区房地产市场发展的基本情况1999年以来，我区先后建设了沿河、林运、酒厂、阳场、西苑、金庄、文化住宅小区（组团）7个，开发建设了台北商贸城、箭道街、台湾街、车站街等商业街。

据统计，房地产开发投资完成1.8亿元，各类房屋竣工面积13万平方米，城区居民人均居住面积达到25平方米。

累计完成旧城改造面积24万平方米,城区居住人口达5万多人。

纵向比较，城市建设有效地改善了城市居民的居住条件和生活条件，使区驻地城市面貌大大改观。

横向比较，我区的房地产市场发展与全国房地产市场持续升温的发展状况相比，仍处于“冷”的状态之中。

尤其近三年来，我区完成房地产开发面积仅5万平方米，开发住宅400余套，净增城市居住人口1千人左右，阻缓了城市化步伐。

但从我区的有利条件分析，台儿庄地处徐州、枣庄过渡地带，京杭运河穿城而过，积淀了深厚的运河文化，旅游资源丰富，生态环境优美，地绿、水清、气爽，城区面貌颇具江南水乡特色，是人们较为理想的城市居住选择地。

城市规划面积30平方公里，建成区面积达到12平方公里，建设了七纵七横道路框架，城市基础设施较为配套完善，容纳城市人口的余地很大。

所以，与全国抑制房地产市场过热的局面相比，我区房地产市场处于发展的初步阶段。

二、制约我区房地产市场发展的主要因素在全国房地产市场投资规模居高临下、房价快速上涨的形势下，我区房地产市场发展不温不火。

针对这一问题，我们进行了调查分析，认为影响我区房地产市场发展的因素很多，但主要问题是土地供应不畅，规划滞后，影响了房地产发展的规模。

具体表现在以下几个方面：

一是供地时间长、效率低。

由于国家对耕地的严格控制，房地产市场只能盘活存量土地，从城市存量土地中取得土地，按理政府应该高度垄断一级土地市场，随时为二级市场提供土地，但是我区土地储备中心没有资金储备净地，无法为开发商及时出让土地。

如果现储备、现拆迁，时间周期长，外地开发商担心在土地拍卖时有许多不确定因素，只好别寻它处投资。

这样就形成一个怪圈，即没有净地外地有实力的开发商不来；而有实力的开发商不来，政府又不先行储备大宗土地。

如此恶性循环，供地效率低下。

二是供地零星，规划滞后。

实行招标拍卖挂牌出让土地以来，共拍卖土地23宗，面积98810平方米（148亩），平均每宗土地只有6.4亩。

在供地时，只是将沿街、沿闹市效益好路边地块拍卖，没有将稍远的地块整体捆绑、统一规划后拍卖。

由于缺少整体规划或者规划和供地不能有效结合，零星插建控制不严，供地零散，住宅区开发建设规模较小，建设不配套，不便于实施物业管理。

三是开发力量弱，拆迁费用高。

我区房地产开发公司只有四家，除区建设局下属的城建综合开发公司成立稍早外，其余3家都是20xx年后成立的，且4家开发公司资质为允许开发房地产的最低级（四级），由于成立时间晚、经营规模小、管理不规范，缺乏资金实力和综合竞争力，只能承揽一些零星插建工程，又要追求利益最大化，加之房地产市场监管不力，开发的商品房存在这样那样的问题也就见怪不怪了。

另外拆迁费用高也影响了我区房地产市场。

开发商一般只愿购买净地，但是政府无资金先拆迁，而拆迁补偿标准呈每年递增之势，甚至土地出让金不低拆迁费用，增加了拆迁的难度。

如阳场小区四期开发工程补偿费用需80万元，而土地出让金估计40多万元，政府要赔一半，对于我区吃饭财政来说，无力投入，拆迁难以进行，即使开发商愿出80万元购买土地，财政也没有收益。

三、发展我区房地产的建议对策随着城市化进程加快，农民变市民是不可逆转的历史趋势，一部分先富起来的从事二、三产业或为子女求学的农民要入城居住，城市居民追求更加舒适的居住环境，这两方面的住房消费需求，将有力拉动我区房地产在较长时期出现快速增长。

从调查情况看，房屋销售基本上不存在积压，人们购买力旺盛，房地产处于买方市场。

我区房地产市场潜力巨大，如果按每年增加城市居住人口1千人计算，大约要开发5万平方米的商品房。

为使我区房地产市场持续快速健康发展，提出以下建议对策。

（一）超前规划，加强宣传，提高人们的购房预期。

做好前期规划工作。

坚持政府主导与市场运作相结合的原则，在继续搞好沿街商住楼开发的同时，应把规模小区开发摆上议事日程，选择较大的区域，确定其建设规模，争取每年开发一个小区，如金色花园小区、月河园小区等。

对近期要开发的纳入建设规划，做出具体的进度安排。

土地供应前，提前公布土地供应的计划，包括建设规模、供应量、区位、方式、用途等，对住宅小区提出套型面积、标准、开竣工时间、配套设施、容积率等控制性要求。

新建小区要突出规模开发和精品原则，进行高起点规划设计、高质量建设、高标准配套、高水平物业管理。

加强宣传工作。

对拟开发小区和建成的住宅利用效果图、

举办房交会等形式进行宣传，通过宣传提高人们购买预期和开发商的投资信心。

要抓住当前全国控制房地产投资规模的时机，大力开展招商引资和项目融资，借助外力求发展，重点引进实力强、口碑好的开发企业来参与我区房地产开发。

（二）搞好土地储备，垄断一级市场，提高经营城市的实力。

近几年，政府虽已拍卖土地成交价格2880万元，但土地出让金大部分返给了原划拨单位，因为没有自有资金，区土地储备中心无能力储备土地，制约了房地产市场发展。

对此，土地储备中心要研究如何从银行取得贷款或动员开发商在自愿前提下先行垫资，使其具有储备土地的实力。

国土部门对列入年度计划或近期要开发的建设用地，有计划地收回或收购，依法实施拆迁后的净地进入土地储备库，再招拍挂出让。

这样一方面可以使土地增值，增加政府收益；另一方面可以随时为开发商供地，改变土地储备库无地储备的尴尬局面，真正垄断土地一级市场，提高经营城市的实力。

（三）规范市场，堵住漏洞，形成平等竞争的局面。

任何一种产业没有一个公平的竞争环境是发展不起来的。

调查中发现，有相当一部分城区居民私自到城郊农村置地买房，有个别单位利用划拨土地私自开发房地产，还有的单位和居民不按规划私自乱搭乱建。

这样开发出来的房子土地成本低或无成本，且不缴纳各种税费，因而售价也低。

如果不堵住这个“漏洞”，人们群起而效仿之，那么房地产市场秩序将混乱，严重冲击房地产市场的健康发展，规矩房产商开发出来的商品房在价格上无法与之竞争。

据反映，本地有的开发商欲垄断房地产市场，在竞拍过程中，威胁其他投标人员，甚至殴打外地开发商，以致外地开发商不敢问津我区房地产市场。

相关职能部门应切实履行自己的职责，增强干事创业的责任感，大力开展我区房地产市场清理整顿活动，对私自处置土地、擅自开发房产、欺行霸市的行为要严厉处罚，以敬效尤。

并研究制定出长效治理措施，规范房地产开发市场，真正形成我区房地产市场公平竞争、健康发展的局面。

（四）创造宽松环境，聚集城市人口，加快城市化进程。

我区属于欠发达地区，财政供养人口月工资在1千元左右，企业工人月工资平均不到1千元，决定了人们的购买水平和承受能力不高。

一方面住宅开发要以中低价位普通商品房和经济适用房为主，价格一般在8－12万元之间。

对能够减免的税费尽可能减免，降低开发商供房成本，保持住我区在售房价格上的优势。

另一方面政府应创造环境，推动住房消费，提高人们的购房能力。

继续加大职工住房贷款力度，区住房公积金管理中心在这方面做得较好，目前，共归集住房公积金3000万元，为住房贷款1000余万元，仅今年贷款840万元，全市同期为1900万元，为提高人们购房能力发挥了积极作用。

今后应提高住房公积金的标准和收缴力度，为进一步加大住房贷款力度提供条件。

区农村信用社提供住房贷款20xx多万元，但其利息高达9厘，用于住房消费负担较重，农信社准备积极创造条件，开办住房按揭贷款。

积极探讨用土地置换的方法，将城区边缘的村庄整体迁移到城区，大规模增加城市人口数量，聚集城市人气，加快城市化进程。

（五）领导重视，协调一致，推进房地产开发工作顺利开展。

房地产工作具体到建设、规划、开发、国土、拆迁等多个部门，涉及到不同的分管领导，需要在工作中形成合力，步调一致。

据调查了解，阳场小区开发商急于四期工程开发，已准备100万元提供政府搞拆迁，但是涉及方方面面，需要制定联合工作方案，统一行动，故工作迟迟难以开展。

政府应建立该项工作的协调机制。

年初，由有关部门拿出小区开发的整体计划，制定工作进度，在实施中各个关键阶段应加强协调，互相配合，行动一致。

政府办公会应定期研究房地产工作情况及部署工作，对重点具体工作要一事一议，特事特办，推进房地产开发工作顺利开展。

20xx年9月18日

我县城区环境卫生管理工作存在的问题及对策建议

随着经济社会的不断发展，人民群众对城市环境卫生质量要求越来越高。

近几年在县委、县政府的领导和广大市民的积极配合下，经过有关部门和广大环卫工作者的艰苦努力，网城区环境卫生面貌有了较大改观，但由于诸多主客观因素的限制，某些方面还有待进一步改进和完善。

一、城区环境卫生基本情况

目前，我县县城建成区面积近7.5平方公里，其中：

旧城区4.5平方公里，新城中吉片区3平方公里，辖14个社区居委会，总人口约15万人，垃圾日产量约180吨。

现有日处理能力250吨的生活垃圾处理场1座，垃圾中转站6个，临时垃圾池44个，公厕19座，果皮箱300个，环卫专用车20台。

全城道路面积49万平方米，环卫从业人员314人，其中环卫处25人，垃圾处理场25人，临时工264人。

二、城区环境卫生管理工作中存在的问题

一是环境卫生基础设施严重不足。

近几年来，虽然政府加大了环卫设施建设的投入，但由于历史欠账太多，导致环卫基础设施不能适应城市日益发展的需要。

目前，城区只有19座公厕，新城中吉片区2.5平方公里按标准至少应设置公厕6座，垃圾中转站4—7个，而现在只有6座公厕，无垃圾中转站。

在中吉片区的建设中，住宅楼院、住宅小区、商业区等未将公厕、垃圾中转池等环卫设施与主体工程同步进行设计、施工、验收、使用，客观上造成市民如厕难，无处倾倒垃圾，给环境卫生管理工作带来了很大困难。

二是部分市民在环境卫生方面的公德意识差。

由于多年形成的陋习，加之新城正处于大建设时期，大量农民涌入县城打工、经商、居住，市民的环卫意识仍然较差，随地吐痰、乱扔乱倒垃圾，在车站、街头随意散发宣传资料，宠物在公共场所随地便溺等不爱护公共环境卫生现象较为突出。

三是社区环境卫生管理较薄弱。

长期以来，城市管理工作一直采用行政手段来达到工作目标，但由于城市是一个人口密集，构成复杂的有机整体，随着人口流动性增大，就需要社区加强管理，而目前的状况是社区环境卫生管理机制尚未形成，环境卫生工作无人管，导致背街小巷“脏、乱、差”现象较为突出，特别是沿河两岸倾倒垃圾严重，每逢重大活动，环卫部门要投入大量人力、财力进行清理。

四是环境卫生管理和执法沟通协调不够。

环境卫生工作实行管理和执法分离后，管理单位期望通过加强环卫执法来保障环境卫生工作，但执法部门则期望管理部门加强管理来减轻执法工作量，加之执法部门集中行使的行政处罚内容较多，人员相对紧张，环境卫生执法力度不够，以至于出现互相埋怨的现象。

五是新城正处于大建设时期，建筑渣土装运车增多，客观造成环境卫生管理工作难度增大。

三、加强城区环境卫生管理的对策建议

（一）强化宣传教育，进一步提高市民环境卫生意识

“人民城市人民管，管好城市为人民”，人民是城市的主人，应当使广大市民成为自我约束、自我管理、自我监督的城市管理主体。

巩固环境卫生管理成果，提高环境卫生质量，关键在于市民素质的提高，因此要将环境卫生宣传教育活动深入持久地开展下去。

一是要加强新闻舆论引导，利用广播电视、开辟专题宣传栏目、加强街头宣传等多种形式进行宣传，形成大范围、高频率舆论宣传声势；二是积极开展创建“红领巾义务监督岗”、“老年志愿者监督岗”、“社区文明监督员”等活动；三是坚持创建行动与宣传教育紧密联系，继续开展城区“万人保洁”活动；四是从学生抓起，在幼儿园、小学、中学开设“做文明市民”的一系列教育活动。

（二）完善环卫设施，夯实环境卫生管理基础

1、加大公共环卫设施建设力度。

实行公共环境设施（公厕、垃圾中转站等）与房屋建筑工程同步规划建设，一方面有利于与市民生活设施的同步配套，缓解环卫设施的不足，另一方面可以避免在建成房屋后再规划建设环卫设施时，选址附近的居民反对。

针对旧城和中吉片区垃圾中转站、公厕不足的问题，应在旧城环城路一带已搬迁拆除的地方适当增设闭封式的垃圾池，在中吉片区根据规划要求利用空地增设垃圾中转站、公厕，在选址时既要考虑服务半径能满足需要，又要尽量把影响群众的因素降低到最低。

在新城安康、平桥新区建设时，要按设置环卫设施的规范要求，及早规划好环卫设施，要对环卫设施的建设留足发展空间。

2、严格住宅小区、商业区等开发项目业主自建环卫设施的审核工作。

建设单位必须按照国家规定的标准建设封闭式垃圾池、公厕、果皮箱等环卫设施，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。

环卫设施未与主体工程同时设计、同时施工，不予验收，不能交付使用。

为此，环卫管理部门应参与建设项目的审批管理过程，以便加强环卫设施的监管。

（三）进一步明确职能职责，建立环境卫生区域管理责任制

随着居住的社区化，暂住、流动人口和无单位归属人口的成倍增长，以及过去依靠单位来管理环卫体制的衰落，现有的管理办法使环境卫生管理工作出现了“横管不到边，纵

管不到底”的新情况，在这种情况下，建立和完善社区环境卫生管理体系十分必要。

建设社区环境卫生管理体系有利于组织动员辖区内各单位、各团体、广大人民群众共同参与，搞好自己所在社区的环境卫生。

社区建设主要以社区居委会为基础，充分发挥社区居委会和广大市民共同参与的热情，使环境卫生的长效管理落到实处。

社区环境卫生管理体系必须根据《重庆市城市环境卫生管理条例》的规定，严格遵循属地管理原则，划清管辖区域，明确责任。

汉丰镇人民政府组织社区居委会划定辖区背街小巷、社区内各部门、各单位的卫生责任区，各部门、单位与汉丰镇政府签订责任书，加强监督考核，充分发挥全社会的作用，提高背街小巷、社区的环境卫生清扫保洁工作水平；环境卫生管理部门负责主要道路的清扫保洁工作，改革作业方法，切实控制道路扬尘，提高保洁质量，严格按照行业规范上岗作业，早晨6:

30前完成清扫，根据季节变化，调节洒水次数，主要道路每月至少保证一次冲洗。

（四）加强城市环境卫生管理执法

根据《重庆市城市环境卫生管理条例》的规定，强化执法工作，在加大宣传的基础上，对违章行为予以重处。

市政监察大队要成立环卫执法中队，专门负责环境卫生管理的执法，使之制度化、规范化。

（五）深化体制改革，逐步推行市场化运着模式

必要性。

城市环境卫生工作，无论是清扫保洁、垃圾清运，还是垃圾处置，政府部门都要投入大量的资金。

20xx年12月27日，建设部《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》指出，“通过招标发包方式选择市政设施、园林绿化、环境卫生等非经营性设施日常养护作业单位或承包单位”，20xx年7月22日，县政府全体工作会再次提出“利用政府掌握的特许经营授权职能，对城市公共设施的特许经营权、依附于公共设施之上的冠名权、广告设置权等进行公开拍卖转让，将一些由政府直接从事的清扫保洁、垃圾收集、街道绿化、市政设施维护等市政事业委托给企业经营”，明确要求将环卫作业逐步推向社会，施行市场化、产业化。

针对我县环境卫生管理与作业实际情况，为整合资源，适应城市化进程的发展，理顺环卫管理体制，提高工作效率和质量，降低环境卫生管理成本，节约城市维护资金，结合前期开展的环卫作业市场化调研工作，按照“政事分开、事企分开、管养分离”的原则，组建环境卫生作业公司，将环卫作业企业化、社会化、市场化，势在必行。

操作方案。

按照“政事分开、事企分开、管养分离、政府主导、企业经营、市场运作”的原则，妥善处理好改革、发展、稳定的关系，积极稳妥地推进环卫作业社会化、市场化进程。

城市的环境卫生作业主要包括街道、人行道的清扫保洁，生活垃圾的收集、中转、运输及垃圾的处置。

其中，街道、人行道的清扫保洁是环卫作业的源头；生活垃圾的收集、中转、运输是环卫作业的中间环节；垃圾的无害化处置是环卫作业的最后结果。

街道、人行道的清扫保洁量大面宽、质量要求高，其费用由城市维护费供给，不存在有偿服务，是纯粹的公益事业。

生活垃圾的无害化处置目前已是企业化运作，独立性强，其费用最终来源于垃圾处置费，不足部分由政府财政补贴，故暂不纳入此次改革。

故现阶段只对街道的清扫、保洁及水域生活垃圾的收集、中转、运输作业实施企业化运作，即率先将街道的清扫、保洁及垃圾的收集、中转、运输作业从环境卫生管理处的环卫作业中分离出来，组建“开县水域生活垃圾清运有限责任公司”，独立作业。

实施“管养”分离。

通过运行，再逐步将其推向市场，通过公开竞标、发包方式给予有经营能力的作业队伍，真正实现环卫作业提高质量、适应发展、降低成本的目标。

从而真正使具体的环卫作业实现“市场化运作，公司化管理，社会化服务”。

一是按照重庆市人民政府令第164号《重庆市人民政府关于对主城区易撒漏物质实行密闭运输的通告》要求，结合开县实际，将开县环境卫生管理处现有清运车辆进行密闭改装，再与开县城市固体废弃物综合处理厂现有垃圾清运车和待购置的垃圾清运车及办公设施评估作价入股，共同出资组建股份制国有独资企业—开县水域生活垃圾清运有限责任公司。

公司实行独立核算，自主经营，自负盈亏。

因此，组建公司的第一步就能整合资源，充分利用、发挥设备功能，提高清运工作质量。

二是及时选配企业管理及作业人员。

企业领导在县建委下属企业内调配，具体清运作业人员以公司作为聘用单位仍然聘用环卫处现有从事垃圾清运工作的临时工人，并根据工作量予以适当调整优化。

三是明确环卫处、清运公司、垃圾处理场各自的职责：

环卫处受建委委托，担负县城区公共厕所、垃圾池（站）、果皮箱等环卫基础设施的建设、管理工作；依据相关规范对清运公司进行效果监督、成本考核，并提供及时有效的协调和服务；在成本考核中对”降低成本”应综合全方位考虑，不应仅是机械的数字反映，更注重工作“质量”的客观反映；清运公司负责县城区主街道、人行道的清扫及保洁工作；担负县城区域内单位、居民住户及沿河岸生活垃圾的收集、次级河流漂浮物清理并运输到开县垃圾处理场；及时收集、清运受委托范围内的生活垃圾；负责清运车辆的管理（维修及安全运行管理）。

在业务上公司要向环卫处虚心学习请教，在监管上积极支持配合，将各项指标全面客观的如实反映。

开县城市固体废弃物综合处理厂职责：

接收县城区生活垃圾并对其进行无害化处理；负责垃圾处理场的运营管理工作。

尊敬的各位领导、评委、代表们：

你们好!

今天能有机会站在这里，参加中牟县河务局的岗位竞争，我感到非常荣幸，也感到万分激动，感谢中牟县河务局的领导们，你们精心组织的这次竞岗大会，给我们中青年职工提供了一次展示自我的机会，再次谢谢你们!

我叫刘伟喜，今年28岁，中牟县万滩镇人，96年7月从开封黄河水利学校水工班毕业后，分配到赵口闸工作，至今已7年。

我竞争的岗位是工程养护处，职务大队长，我有以下两方面的竞争优势：

第一、我在野外工程施工中锻炼过

第二、我在不同的工作岗位上锻炼过

96年在办公室工作，先后做了打扫卫生、来客接待、上传下达、整理资料、写汇报材料等各项工作。

97、98年在工务科工作，做了测量水位、探摸根石、捆枕抛石、整理内业资料等各项工作。

99年、2000年、2001年在工程队工作，先后做了修理泥浆泵、扶水枪、、看护淤区、检查管道、统计考勤、整理上报技术材料等各项工作。

在单位我参加了银杏树的种植、浇水、施肥、除草、移苗、剪枝、摘叶等各项工作，在工地我搬过石头、扶过水枪、带过大学生、领过民工。

几年来的野外工程施工，几年来不同工作岗位上的锻炼，我积累了一定的工作经验，我觉得自己能够胜任所竞争的岗位。

请大家多支持我，大家给我一次机会，我会给全局职工一个证明!

我的演讲完了，谢谢大家!

（河务）竞争工程养护处，职务大队长演讲稿