业户手册及装修手册讨论稿.docx
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业户手册及装修手册讨论稿
成都
「****」
业户手册及装修守则
（参考稿）
****物业管理有限公司
谨呈
内容页数
[壹]前言1
[贰]小区简介2
[叁]业户手册3-13
1物业管理
甲.管理处及其职能
乙.管理费
2业户须知
3小区设备日常保养
4清洁卫生
5治安
6车场管理
7防治灾害
8转让业权
9其它
10应急程序
[肆]业户守则14-17
1业户资料
2违例之室外建筑物
3小区外墙
4电线安装
5防盗铁闸
6灯饰
7窗花
8冷气机
9坐厕
10灭火筒
11打斋
12神位
13垃圾清理
14保持小区清洁
15休憩及公共地方
16噪音
17饲养宠物
18保安
19业户须交付之费用
20材料/货品之运送
21二次装修规例
22保险
23单元用途
24围栏及天台加建物
[伍]二次装修程序18-19
1装修申请
2装修按金/保证金
3业户聘用承造商
4装修承造商
5总结
[陆]装修规例20-22
1工作时间
2后加设备/对象等
3广告招牌
4更改/还原工程
5房屋设施
6垃圾/废料之清运
7材料运输
8排水系统
9室内环境
10预防火灾
11结构地面/分隔墙
12政府法例、公约条文
13保险
14施工人员之操守
15装修承造商
16其它
17守则之实施
[柒]技术资料23
1外墙装饰
2结构及分隔墙
3电力供应及分布系统
4后备紧急电源
5消防系统
6公共天线系统
7弱电系统
[捌]总结24
[壹]前言
本业户手册旨在为阁下介绍昆明「****」内各种服务，设施，守则及安全措施，令贵业主及住户确实了解应有之权利与义务。
要安居乐业，平安为重，敬希贵业户对管理处鼎力支持及真诚合作。
为使昆明「****」保持理想之居住环境，恳请贵业户细心阅读本手册和公约内有关业主责任之条文。
如有任何查询，请与管理处联络，物业管理处将谒诚为贵业户提供尽善尽美的管理服务。
[贰]小区简介
昆明「****」住宅小区由昆明怡泰房地产开发有限公司开发，位于昆明市区，。
昆明「****」占地。
总建筑面积平方米，建筑容积率，绿化率高达。
小区由「香港****物业管理有限公司」，前梁振英测量师行物业管理有限公司为物管顾问，提供具有国际服务水准的物业管理，并配有匠心独俱而周到的服务设施及体系，尽显尊贵生活方式。
物业管理公司将以现代的意识及全方位的构思提供服务予业户，使业户在专业的物业管理的服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，共同创造一个温馨及和谐的住宅小区。
小区管理处将履行：
1.提高小区的整体居住环境质量。
2.注意加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。
3.负责如下工作（其中
（1）-（7）项为物业管理公共服务项目）：
（1）管理：
实施热情、认真、耐心、周到、细致的制度化物业管理，定期代收代缴水费、电费、煤气费，随时接受业户的监督。
（2）维护：
房屋建筑共享部位及小区共享设施、设备的养护、维修和管理
（3）保安：
小区有专门保安力量，实行24小时监控值班并提供全区域巡逻方式，创造小区良好治安环境和秩序。
（4）清洁：
保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内公共地段及共享设施的卫生。
（5）绿化：
负责小区绿化，四季维护和处理树木、花草，维护良好的绿化景观。
（6）车辆交通管理：
对机动车辆进入小区以及在小区内的行驶和停放加以监管，保持小区宁静的气氛。
（7）开展社区文化活动。
（8）在适当时间开办各类有偿服务：
家政服务，洗涤服务，代为购物，代订车、船、机票，接送孩子，照顾老幼、病残，为客户打扫卫生，费用代缴，成立老年及青少年活动中心、代业主出租、出售小区住房等生活服务系列。
（9）适时建立、健全社区娱乐及商务服务设施。
[叁]业户手册
1.物业管理
物业管理服务为物业发展重要之一环，昆明「****」物业管理处由受过严格训练和经验富之管理人员组成，诚意为业户提供最佳效率之管理服务。
1.1管理处及其职能
1.1.1根据业主临时公约，发展商有权任命任何一间物业管理公司（以下简称“物业管理处”）为小区之物业管理人，享有或承担《业主临时公约》（以下简称公约）中规定物业管理人的各项权利、义务及责任。
1.1.2获委任之物业管理公司下设「****」物业管理处，管理处各员工有责任为各业户提供物业管理服务，但请各业户不可要求各员工作私人服务，另请各业户勿赏赐任何利益给本处任何员工，各业户如有任何赐教，请与本处联系。
1.1.3本处负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各业户，此外还代表全体业户处理各公共事务。
1.1.4小区管理处行政办公时间为周一至周五：
上午08:
30-12:
00，下午13:
30-17:
30；周六上午09:
00-12:
00；周日及法定假期休息在上述时间以外，小区管理处仍有值班职员为客户服务。
管理处电话（办公时间）:
管理热线电话（二十四小时服务）:
1.2管理费
1.2.1为保障各业户在昆明「****」之物业的长远利益，以达投资保值的效果。
各业户需按照****业主临时公约承担本物业之保养、维修及日常管理开支。
物业管理之各项支出包括但不限于：
建筑物、道路、行人道、外围部分及其它公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，保险开支，消防及保安自动系统之检修保养费用。
此外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均包括在内。
所有支出均由各业户按比例分摊。
1.2.2管理费是保持本物业正常运作之必备条件。
故各业户务必准时缴交管理费。
管理费用将以人民币为计算单位。
1.2.3业户应于应缴管理费月份的首七天内或之前缴付末来一个月之管理费，每逾期一日加收应付金额的千分之三（0.3％）的滞纳金；逾期一个月或以上仍未缴清者，管理处将采取包括如限制该欠款或违约之业户使用公共设备、公共设施，或于本小区告示栏张贴欠款业主单元及详情等措施，直至业户缴清所欠管理费及滞纳金为止。
1.2.4付款时间：
星期一至星期五08:
30-17:
30
星期六、日及假期09:
00-12:
00
1.2.5付款办法：
1.以划线支票抬头“_____________（管理公司）”并邮寄或亲身交付到昆明****管理处。
2.以银行转账方式交予“_____________（管理公司）”管理账户，详情向管理处查询。
3.以现金方式直接交款至管理处收款处。
1.2.6其它付款方法将容后由管理处通知。
业户于入伙时须按公约规定缴交管理费预缴费用（金额相等于该单元之3个月管理费），并于公约签订前按政府相关规定缴交专项维修资金及其它由管理处制定之合理费用。
如公共设施/小区道路等大型工程费用，应按比例由各业主共同分担。
管理账目收支情况将由管理处定期公布。
若管理费不足应付各项开支时，各业户须按管理份额支付未足之数。
若有盈余，则拨下年度账目。
管理处最终将以物业业主为负责人而不涉入业主与租户之间的关系。
此外，各业主如有业权更改，请即以书面知会管理处。
管理费及其它有关费用押金可转名予新业主，各业户应于业权转让时结算清楚。
2.
业户须知
2.1业主对其购买之楼宇拥有占有/使用/收益/处理等权力（如：
房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承），但土地所有权仍归国家。
2.2业户需预先与管理处预约以便交收钥匙及所购房屋。
业户需负责对其接收单元的设备，作检验并核实所有设施、装修等皆合格并需在交收表上签署。
2.3收楼时请查看室内设备、装修等是否妥善，并把遗漏于收楼日起即日内以书面或管理处特备之表格通知管理处，本处将代表发展商利益就该等缺点通过发展商向承建商要求解决，逾期者则以业户确认其单元之设备及装修已是妥善且不必跟进办理。
2.4本物业仅作产权证明所规定之用途，而不可用作货仓、工厂或其它用途。
2.5业户不可作出任何结构及外观（如：
窗户、阳台、外墙等）之更改，以维护物业之外观整齐、条理、美观，也不可霸占公共空间，妄顾公德（如安装檐蓬、神位等）。
2.6业户进行装修、维修等工程，以不妨害其结构、公共设施及他人为原则。
进行该等工程前需先获得管理处批准及缴纳有关押金及费用。
2.7凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告政府当局及/或要求赔偿/罚款之权利。
2.8物业内严禁存有任何违禁品。
3.小区设备日常保养
3.1请勿干扰公共设备，否则需要赔偿损失。
3.2请勿把废弃物丢入各渠道（如座厕去水道等），否则需对损坏/堵塞负责修理。
3.3请正当使用室内电器。
失修/损坏/质劣电器容易导致火警。
任何电器工程须由合格技工进行。
3.4请勿涂划/刮花本物业任何部份如墙壁等，亦不可随便/吐痰或便溺，违者可被劝诫或需作赔款。
3.5请勿霸占任何公共地方（如堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等），以免有碍观瞻，损人不利己及引人犯罪。
3.6请爱护公物积存公德，若发现有刑事损坏事件，请立刻报本处。
4.清洁卫生
4.1物业管理处已雇有清洁员工负责保持公共地方清洁，但仍有赖全体业户的通力合作，维持社会公共道德，才可确保地方清洁。
业户内部的清洁、卫生、防虫工作，应由业户自行负责，或委托物业管理处指定承包商处理。
小区业户应将其室内垃圾用塑料袋包装妥当，摆放在管理处所指定的位置，清洁员工每天将会依时清理，切勿将垃圾任意堆放于非指定之公共区域。
4.2为了给业户创造出一个优雅、清静的居住、休闲环境，管理机构特指定卫生管理规定，条例如下：
第一条：
物业管理处将组织大量人力、物力对公共场所，设施进行定期的清理、消毒、维护，发现问题及时解决，使业户充份享受舒适安全的生活及居住环境。
第二条：
物业管理处定期进行消灭“四害”工作。
第三条：
请业户勿将废物抛掷至楼下，应放入指定垃圾存放处，由清洁员工每天定时打扫、清运。
第四条：
不要在小区内随地吐痰、乱扔纸屑、果皮等废弃物。
第五条：
禁止在小区建筑上张贴、标语、广告等。
第六条：
禁止在公共场所搭建违章建筑。
第七条：
不要破坏公共设施，保护其清洁、完整。
第八条：
不要践踏草坪、损害绿化设施。
第九条：
业户自行装修后的垃圾，请自行清运，也可由清洁员每日二次进行有偿清理（有关收费标准请向管理处查询），禁止堆放在任何公共区域、楼道内或小区公共道路上。
5.治安
5.1管理处员工皆配带工作证。
业户如发现可疑人物，请联络管理处查询。
管理处办公时间为周一至周五，08:
30-12:
00，13:
30-17:
30；周六，09:
00-12:
00；周日及公假休息。
在办公时间以外，可联络值班监控中心。
5.2为保障安全，所有在小区居住的年满9岁且身高达1.1米的业主及其雇用人员，均应办理身份识别证件。
（以下简称“业主证或住户证”）
（A）办理业主/住户证请与管理处联系，书面写明人员姓名并交一寸照片一张，办理证件需支付制造费。
（B）若持证人有变动时，应及时到管理处办理变更或注销证件手续。
（C）若证件不慎遗失，请及时报告管理处，并办理补证手续（与第一次办理时手续相同），否则业户须承担由此而产生的相应之民事责任。
5.3小区进出凭出入证为准。
5.4小区每日24小时均有保安人员监控值班，并有专人负责巡逻，请业户配合保安人员工作以保障所有入住小区业户的安全，并请注意以下几点：
（A）若发现任何可疑人物，请在安全情况下立即通知管理人员或管理处。
（B）对进入小区的访客将要求做会客登记。
（C）房屋无人时，请锁好门窗。
（D）遇有遗失锁匙或智能卡时，请即把门锁更换或通报管理处另行办卡.
（E）无人在室内时，关闭所有电器用具、煤气设备及用水设备。
（F）定期检查、维修房屋内电器设备、电线和灭火器等。
（G）发现有不明气体时，不可开关电器包括使用电话，离开单元后，锁好门窗，立即通知管理人员或管理处。
（H）携出大件物品及搬运货物出小区，必须到管理处提出申请许可证。
办理该手续须持住户证亲自前往办理。
（I）业户切勿随便开门给陌生人，开门前必须先进行身份识别。
（J）与临近业户互相认识，保持联系，以便大家能够互相照应。
（K）如不幸被贼匪光顾，不应移动、清抹或洗涤任何现场物品。
当情况安全后，立即通知管理处。
5.5业户自聘保安
各业户如需在其使用物业单元范围内，自行聘用专职穿着制服的私人保安员，必须事先向物业管理处作书面申请，详列人员数目、值班时间及所属单元名称，并须保证这些专职人员不穿着保安制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆及引起误会。
6.车场管理
6.1所有车辆未经许可，不得进入本物业范围。
6.2进入车场之车辆，请遵守停车场管理制度及管理规定。
6.3违规随意停放的车辆，所造成的任何损坏及一切损失，由车主自行负责。
7.防治灾害
7.1请勿在物业范围内燃烧烟花、爆竹等。
气炉要常检查，明火要小心，监管小孩勿玩火。
7.2爱护公物及消防设备，常保公共通道畅通，防烟门常关。
7.3发生火警，即告本处及致电报警。
在安全情况下关掉总电阀门、燃料阀门及/或扑救或速行前往楼梯逃生。
8.转让业权
业主在转让物业时，请知会管理处有关新业主（承受人）之详情（如：
姓名、地址、电话、交易日期等）。
9.其它
9.1业户须监管其聘用之承办商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或给公共地方遗下废物，该单元之业主为最终负责人，需承担赔偿责任。
9.2业户单元漏水影响下层时，如接获管理处通知后三天内必须修妥，避免令下层财物受损坏，否则管理处有权将漏水业户的供水阀门关上，直至漏水修好为止。
9.3滋扰他人行为如制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品一律禁止。
10.应急程序
紧急事故可能随时发生，本处必须为处理这些情况作好准备，以尽量减低人命及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助业户预防和处理紧急事故而设。
10.1紧急电话号码
电话号码电话号码
火警119市供电局
公安局110市税务局
市工商局市环保局
市煤气公司急救（救护车）120
政府值班室
10.2防火
请定期检查单元内存放之物品，以免阻塞逃生通道。
任何可能引起或促成火警或危害安全之对象如旧布、报纸或其它易燃物品等，均避免放置在室内。
10.2.1防火知识
●切勿令电线负荷过重或在同一插座接上多种电器，例如风扇、熨斗、电饭煲或吹风筒等，以免由于负荷过量而导致火警。
●请遵照法例规定，切勿在单元内储藏非法易爆易燃物品，最后离开单元前，检查并保证烟头已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。
●易燃及危险性物品应放置在孩童无法触及的地方。
●请保持走廊、楼梯及走火通道畅通。
●防火门必须保持经常关闭。
●如遇到易燃物品气味时，切勿解动任何电器（包括电话、门铃、电动玩具等），小心打开所有窗户、门、让空气流通，然后离开现场并尽快通知管理处。
10.2.2火警
–发现（若发现火警）；
–通知（致电消防局及通知附近的人）；
–逃生（使用最安全的途径，离开火警现场）；
–抑制（紧闭所有门窗）；
业户必须熟悉小区内的灭火器、警报系统与本地消防局的电话号码：
119
a）若是轻微失火（如废纸篮、烟灰碟等），尽可能将火扑灭，但切勿冒险；
b）如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，应及时逃生，如情况安全，可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势；
c）通知消防局；
I）说出有关单元的名称；
II）说出所在的街道交界；
III）火警蔓延的范围及位置；
IV）你的电话号码；
d）通知管理处；
e）依从管理处职员的指示，离开单元；
f）如被火焰或高热所围困：
I）有可能的话，致电消防局求助；
II）打破玻璃警报系统之玻璃盖，使警报讯号能发出，把门关闭，将火热的源头隔离；
III）紧记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧气量较高，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；
IV）如情况许可，打破窗子以求空气流通。
g）所有逃离火场的人，须在指定之空旷地方聚集；
h）身处火场上层的人，应向天台方向逃生，如身处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生；
i）发生火警时，管理处职员会协助消防员和公安阻止公众人仕进入火场，在管理处职员或消防局宣布有关单元未安全之前，任何人等不得进入。
10.2.3扑灭火警
小区公共地方均设有手提式灭火器或灭火用具，业户应熟悉灭火器或灭火用具的位置和用法。
各灭火器具除救火外不可作其它用途。
不同种类的灭火器是用以控制不同类的火警，火警起因可分为A、B、C、D四类。
A类：
木、纸、废物等等
使用：
加压水力灭火器
B类：
油、颜料、汽油、稀释剂、或其它易燃液体
使用：
干粉灭火器或二氧化碳灭火器
C类：
马达、电线、电器
使用：
干粉灭火器或二氧化碳灭火器
D类：
易燃金属、镁、锆、钠，这种火警常见于工业厂房
使用：
须要特别的灭火技术
在不熟悉手提式灭火器的情况下，切勿使用。
任何已扑灭的火警，必须向消防局报告，以便进行调查。
10.3意外（紧急医疗问题）
当发生意外或紧急医疗问题：
a）尝试尽可能获取有关是次损伤的资料；
b）使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；
c）拨电话要求急救医疗服务；
d）通知管理处详述意外情况，包括所属单元、地点、姓名、地址、电话号码、目击者等；
e）在任何情况下，应尽量保持镇定。
10.4地震
a）保持镇定，切勿离开处身地方；
b）躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；
c）远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的对象；
d）地震时不要躲在楼梯底下；
e）准备应付接连更多次的余震；
f）如单元受到破坏，立即通知管理处；
g）切勿散播谣言或夸大的报告；
10.5水浸
遇有可能发生水浸时：
a）把有可能受损的贵重物品移往较高处；
b）在水浸出现前，切断电器用具的电源；
c）提防通电的电线；
水浸之后：
d）检查财物以鉴定损失；
e）委派及监督负责清洁的员工；
f）逐渐抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；
g）清除单元内，家具及其它地方的积水，避免破坏环境卫生；
h）做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼进入单元。
10.6强风
在强风吹袭前，请采取下列防风措施：
一、所有花盆及可被风吹倒之物品应放回单元。
二、业户须负责保持阳台去水道之通畅及将放置在阳台之家俱移往安全地方。
三、关紧所有门窗。
四、强风过后，应立即更换破裂之玻璃。
10.7暴雨及恶劣天气
一、关闭所有门窗。
二、收取晾晒衣物及其它外置易松脱之物品。
三、保持阳台下水口之通畅。
四、监管小孩留在家中或安全的地方，避免意外。
10.8电梯困人
一、保持镇定，切勿慌乱。
二、呼叫紧急按钮或拨打应急电话。
三、切勿踢打轿厢及拍打按钮。
四、听从救援人员之安排。
10.9联络
用电话报案时，请提供以下所有资料：
a）报案人的姓名；
b）紧急事故的位置；
I）小区的名称及地址；
II）单元编号及楼层；
c）有人受伤与否；
d）紧急事故的种类、如火警、罪案等；
e）待对方确定了资料后，方可挂断电话。
10.10撤离程序
a）当发生火警或任何其它紧急事故，所有人都应该完全撤离火场，不能有所例外。
b）在撤离单元或进行火警演习时，业户的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人须负责锁上室内所有进出的门。
c）开启由单元通往屋外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现该门是热的，须慢慢开启。
d）若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放一条毛巾在门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单元内，保持镇定等待消防员的拯救。
10.11结语
没有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避免人命和财物损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上提供了一套有系统和周全的步骤，以应付意外或灾难之突然来临。
通过就熟悉紧急情况应变措施及程序指引，一队受过训练的管理人员，再加上业户的合作，当万一发生紧急事故时，本处便更有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助业户做出合理反应，以保障人身及财物安全。
制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障业户的投资。
然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业户熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可尽量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。
本公司建议，为贵业主利益着想，请向保险公司查询有关各类保险安排以保障家人生财产的重大损失。
（一般家居保险为：
财产综合保险、汽车盗窃保险）
[肆]业户守则
所有业户都必须遵守包括业主临时公约及以下之条例。
1.业户资料
业户必须填妥及交回另外分发之“业户联络资料表”以便本处存档。
2.违例之室外建筑物
倘业户擅自在室外加建任何建筑，例如铁笼、檐篷、花架、露台等，皆属违法及可伤及生命，故恳请各业户合作。
除发展商提供之建设外，任何加建物均不能于天台或露台进行。
3.小区建筑物外墙
所有业户不得迁拆、更改或干扰小区建筑物外墙及公共设施，或改装任何排水喉管。
为保持本小区外观，任何招牌、铁笼、露台、天线，皆不能擅自安装，请各业户遵守规则。
4.电线安装
倘阁下需要更改电线或增加设备时，请雇用持有执照之电器承办商进行，以确保安全。
5.防盗铁闸
业主如欲安装防盗铁闸，必须事前向管理处申请及按照管理处的统一规定安装。
6.灯饰
业主如需于屋外或花园加装灯饰，必须聘请合格的技师及选用合符室外安装的灯具，以合符安全标准。
7.防盗网
所有窗花（防盗网）必须安装在玻璃窗之内侧，单元窗框均为塑钢材料制造，因此安装防盗网时，务必请特别小心。
敬请预留逃生活门，以备紧急之需，如因安装防盗网引致漏水情况，管理处决不接受任何投诉，而有关之维修费用，将由业户负责。
8.冷气机
为保持小区外貌美观，每一单元均已预留安装空调机之位置，业主不能更改或自行穿越外墙安装。
如业户安装冷气机而引致房屋设施有任何损坏，须负责修妥有关损坏部份。
业户应确保其冷气机获适当保养，同时采取步骤防止冷凝水滴及发出噪音，以免影响邻居。
9.坐厕
请勿随意将垃圾掷进坐厕，倘因此而引致去水喉堵塞，修理费用将由业户支付。
10.灭火筒
公共地方安装有灭火筒及其它防火设备，请各业户敦促贵子女勿玩此等设备。
11.佛事活动
单元不准用作殡仪、神庙等用途，亦不准进行任何打斋等佛事活动。
12.神位
为保持环境清洁与卫生，管理处禁止业户在门口及公众地方摆设任何神位及燃点香烛；如有发现，管理处将不作另行通知而将安于公共地
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