万达广场的接管验收与工程整改完善.docx

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万达广场的接管验收与工程整改完善

第四章购物中心的接管验收及工程问题的整改完善

4.1接管验收与竣工验收的区别

购物中心的接管验收是管理方对将要接管的购物中心在主体结构和使用功能上进行的再验收。

管理方在接管购物中心时，应对购物中心的共有部位、共用设备设施进行查验，不仅包括主体结构、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等多方面，与购物中心的竣工验收不同。

不同点有：

1、验收的性质不同

竣工验收是政府行为，是对项目施工质量和建设质量进行的全面检验和质量评定。

接管验收是企业行为，是管理公司从确保项目日后正常使用和维护角度出发，进行质量查验。

2、验收目的不同

竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求，也是开发商为了使购物中心取得进入市场的资格，对购物中心是否合格所进行的质量验收。

接管验收是在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验，是为了分清管理责任，对即将管理的购物中心质量和物业现状进行的验收。

3、验收条件不同

竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用功能。

接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。

4、交接对象不同

竣工验收是由开发商验收建筑单位移交的物业，竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。

接管验收是由管理公司承接开发商移交的购物中心，接管验收一旦完成，则标志着购物中心正式进入使用阶段或新的管理阶段。

5、管理公司参与的职责不同

竣工验收时，管理公司只是参与者，无直接的责任关系。

接管验收中，管理公司与开发商是直接的责任关系。

4.2接管验收内容

购物中心一般体量均较大、业态复杂，由于各种客观因素往往不会同时竣工，为保证资金迅速回收，往往是竣工开业放在首位，工程验收及接管工作同步进行或相对滞后，因此购物中心的接管与验收工作比较复杂也非常重要。

购物中心的接管验收重点在于隐蔽工程的验收和设施设备的验收。

与通常意义上的竣工验收有所不同，下面介绍作为管理公司工程管理部门的工作。

4.2.1验收前的接管

工程管理部门，要掌握购物中心各类工程设备设施的第一手技术资料，同时保证开业第一时间即进入正常工作状态，在购物中心竣工验收前即派相关工程技术人员进行合署办公。

1、接管的概念

购物中心即将建成开业阶段，设施设备已进入安装调试后期，此时变电站、消防监控中心、空调机房、水泵房等机电设备投入调试及试运行阶段，为保证按时开业，工程管理部门即应安排相应技工进站值班，这就是设备设施的接管。

2、从安全、可行性角度必须对相关工程人员提出接管要求

（1）首先应在开发商、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题及处理方法等，并组织相关工程技术人员进行学习。

同时记录并存档这些原始资料，便于日后维护管理。

（2）接管期间涉及重大安全的操作，如送电、断电等均应要求开发商或安装调试施工单位组织进行。

（3）形成接管期间控制现场人员进出的制度，并在明显位置予以公示，禁止无关人员进出。

4.2.2接管验收准备

1、接管验收方案的确定

购物中心竣工后，由开发商书面提请管理公司作为接管单位先就产权资料、工程技术资料以及楼宇竣工验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行审核，对条件具备的，在规定的时间内签发验收通知，并约定验收时间。

在接管验收前，工程部门应提前编制接管验收流程。

由商业管理公司工程各专业人员组建验收小组，明确分工，编制验收方案。

在方案中，要确定验收时间、验收标准、验收整改期限等内容，并绘制接管验收流程图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊地进行。

接管验收方案具体实例见附件4-1。

2、验收标准的确定以及验收原则的把握

由管理公司工程部门提出接管验收标准及接收原则，以规范开发商的收尾工程工作，首先应依据国家标准及现场考察情况编写,其次应依据管理委托合同中的服务标准来进行编制。

验收的具体内容：

（1）主体结构：

地基沉降不得超过国家规定的可允许变形值范围，不得引起墙体和上部结构开裂或其他结构的损坏。

（2）内外墙和楼层面：

外墙无论是采用贴面，还是使用玻璃面粘合，或是使用其他材料做成的墙面或墙体，不得有空鼓、裂缝和脱落，地面应平整，没有裂缝、起砂脱皮等现象。

（3）设施与设备：

设施及设备的验收亦为重点。

供电系统的设计负荷载量，设备的运转情况，安全因素，设备如空调、电梯的线路和照明线路、弱电设备线路等应分开，并有明显的标识；给排水的管道，中央空调的管道的实际走向与设计图纸是否相符；管道排水应流畅，接口不渗漏，空调管接口处无滴水；消防设施须符合国家有关标准，并有消防部门的检验合格证；空调、电梯、自动扶梯等各种设备应运转正常等。

（4）其他工程的验收：

如建有喷水池等，检验其水泵的工作状态、水池的蓄水性能及其他功能是否正常。

3、工程质量建议与意见的整改

在购物中心接管过程中，前期介入发现的问题、提供的建议，开发商整改的情况，应作为接管验收的一个重点。

在正式验收前，管理公司工程部门要将已经提出的问题进行整理分类，甚至同类问题如果针对不同的施工方，也最好区分清楚，这样在验收过程中，才能有的放矢。

4、验收表格的准备

在接管工作中经常会遇到招标文件不详、图纸资料不全，现场部分设备设施满足不了管理委托合同中服务标准的要求等问题。

对于这种情况，商业管理工程部门应该首先准备好接管验收表格，包括：

设备接管验收表、户内设施验收表、接管验收问题整改表等。

4.2.3接管验收

1、注意竣工验收与物业接管验收的区别把握

工程竣工验收与物业接管是两个不同的概念。

接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程,但并不意味着接管验收就没有问题。

工程竣工验收是从上述的几个主要方面把好质量关，因而在接管前或接管后的工程项目中的任何问题均应由开发商负责解决。

虽然如此，具体实施起来仍然有许多问题及客观因素阻扰，因此应收集各方面的资料以及联系方式，实行多方位的沟通与交涉，这样，可以直接与施工方对接或进行扣款处理。

交接重点是：

设施设备清单、档案、备品移交、能源计量确认、工程整改联系单等。

2、分项移交的接管验收

接管验收很少有整个物业同时移交，特别在设备方面。

调试验收合格一项就移交一项，今天接管电梯系统，几个月后又接管空调系统,至于消防系统的移交可能更迟。

因此必须坚持合格一项接管一项。

未经调试合格验收的项目不能签字接管。

分项接管验收完成后，验收小组负责人和开发商验收负责人要签字确认，以便分清责任，日后顺利解决问题。

3、设施设备的清点与移交

原则上应在项目开业前即进行设施设备的清点和移交，交接前对所有设备仔细清点的基础上分类统计，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出设备清单。

移交时尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备，要在备注上对设备的完好状况做出说明。

4、图纸资料的交接

图纸资料包括竣工图、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工合同等。

图纸要仔细核对，确保拿到的是最后的竣工图版本及图纸和现场的一致性。

要分系统的整理资料并建立工程资料档案，同时注意接收监理单位保管的部分资料，避免疏漏。

与主力店相关的工程资料由开发商移交管理公司并存档后，根据设备运行和维护的需要可以给主力店复印件。

5、备品备件的交接

对施工单位、开发商提供的清单参照开箱清单、施工合同仔细核对，确保没有疏漏。

为防止备品备件的流失，交接工作及早进行，设备安装调试后期就要催促施工单位组织交接。

工程施工完毕后与工程材料统一清点，完成交接后办理入库手续。

所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。

4.3验收注意事项

1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核。

对尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案。

2、开发商应将所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程等主要配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修内容、保修期限等内容列出清单交给管理公司。

3、将施工未用完的建材，包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用，以减少以后维修费用。

4、凡工程施工采用的非市面上常见的建材、设备和设施，应让由开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

5、验收时注意和工程管理密切相关的设施和管线有无并按要求做好。

6、设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明。

7、能源计量的确认

主力店的能量计量从进场日开始，如果开发商所属的施工队伍在进场日后主力店内仍有收尾工程而产生能耗，则此部分能耗由施工单位与该主力店直接结算。

同时明确交接日后能源计量的责任点，如交接日后仍需完善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费用由施工单位承担。

8、遗留工程问题的确认

管理公司工程管理的相关工程人员必须仔细阅读施工合同，深入现场查找充分发现问题，收集整理、同时要有依据日后实际运行条件的变化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。

在收集整理基础上组织开发商、施工单位到现场核实、签字确认。

所有工程遗留问题要进行归类划分：

工程质量问题、规划设计问题及商业工程优化需求等。

9、在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，请开发商（或开发商委托管理公司）发函给施工单位要求其进场维修。

如施工单位拒不履行维保责任，则上报开发商协调解决，或直接扣除施工方的相应维保款予以修复。

4.4工程遗留问题的影响

一方面由于购物中心招商置后的行业特点，势必在规划方面结合商家具体经营需求进行大量的设计变更及施工调整；另一方面由于商业项目的特点，需要按照和约确保商家进场装修经营，因此工期必须确保。

正是因为上述原因，购物中心建设过程中不可避免地出现诸多与实际使用相矛盾之处，对于商业管理公司来说形成工程遗留问题。

工程问题的整改和完善是购物中心工程管理部门首先要面临一项重要工作。

工程问题能否得以妥善解决，保证各种需求的使用功能，直接关系到购物中心运营品质和客户认知度，对新建商业建立客户群非常重要。

因此，管理公司的工程管理部门必须迅速和有效的处理好各项工程遗留的整改问题。

开业前即应与开发商共同协调形成工程遗留问题处理制度，以保证工程遗留问题全面解决，保障购物中心的正常营运。

例如：

某购物中心根据经营需要在中庭取消了原设计的多面锥形LED屏幕，屏幕取消后，没有按照损失的照度给予增加照明补充照度，致使中庭照度不足。

如图4-1

图4-1

例如：

购物中心最常见的工程遗留问题是大量的孔洞未封堵及设施未收边收口现象，造成购物中心整体感观效果下降及防火封堵的缺失。

（附照片）

如图4-2、4-3、4-4

图4-2孔洞未封堵

图4-3孔洞未封堵

图4-4未收口

4.5工程问题、缺陷产生的原因

工程遗留问题的产生原因是多方面的。

主要原因：

1、工期

施工期过短，导致无法按照正常的工艺标准施工，最后只能采取减少施工工序的方式保证工期。

2、施工质量

施工过程中，由于施工工艺、材料、施工人员水平、机械误差等导致质量问题。

3、资金

由于资金短缺，材料选择低于预期标准，导致出现问题。

4、人员素质

设计人员的水平和经验决定设计水平，施工人员的施工水平直接导致建筑的质量高低。

4.6遗留问题的收集整理

由于快速的施工和开业，工程遗留问题不可避免，开业后对工程遗留问题进行统计和督促整改就变得尤为重要，重点关注几点：

1、收集和统计工程遗留问题的人员

人员要参与工程施工过程监管，对隐蔽工程熟悉，有一定一专多能的能力（除本专业外对其它专业也有一定了解），并且最好是设施设备的使用者；

2、收集问题的方向

（1）隐蔽工程问题（施工监管时拍照）；

（2）可视问题；

（3）使用中出现的设备质量问题、不能满足使用要求的问题；

（4）为提升品质需优化的问题；

（5）与合同条款不符问题，这是一个容易被忽视，却往往是造成损失最大的一类问题（举例：

灯、石材）。

3、收集问题方法

采取拍照、记录、视频录像、发函（并签字确认）、会议纪要等方式。

4.7工程遗留问题的分类和处理原则

1、分类方式

一是按专业分类，如建筑类（含装修）、供配电系统、弱电系统、电梯、空调防排烟系统、给排水系统、消防系统等，在系统中又可分紧急和一般问题（影响正常经营和安全的问题为重要问题需立即整改，其它为一般问题）。

二是按施工质量问题、规划设计问题、经营优化需要来分类。

2、工程遗留问题处理原则

工程遗留问题需要进行多次、多时段进行统计，历时时间较长，各地公司工程部门应做为推动工程遗留问题整改的责任部门，与开发商沟通确认工程遗留问题、并确定工程整改计划。

整改措施有几种方式

（1）发函与开发商，陈述问题的影响，进行督促；

（2）对费用较低、有能力自维的问题与开发商沟通征得开发商对维修预算的认可，自行整改；

（3）对未设计，却是经营需要的整改问题可以申请开发商拨付专项维修费用；（4）对影响经营的问题，与开发商沟通未果的情况，寻求管理公司的支持，

专题报告上报此问题对。

（5）对同一问题维修三次仍未解决，管理公司可书面通知开发商和责任施工单位的前提下委托其它单位处理，费用从质保金中扣除，质保金不足时欠缺部分由责任施工单位承担（提前对问题进行估算，同时参阅合同，掌握质保金金额，避免质保金不足情况发生）。

（6）对接近质保期仍未整改的项目可以做费用估算，上报开发商由开发商直

六、接管验收的标准（略）