连云港市蔷薇河都市庄园度假村项目建议书.docx
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连云港市蔷薇河都市庄园度假村项目建议书
连云港市蔷薇河都市庄园度假村项目建议书
2011年4月10日
目 录
前 言
【壹】连云港区域性分析
【贰】新浦区域分析\区位分析\关于蔷薇河都市庄园
【叁】项目地块及规模
【肆】项目开发思路\开发思路\功能规划\产品及建筑风格要求\配套设施建议\景观设计要求\经营管理服务理念建议
【伍】项目SOWT分析\优势\劣势\机遇\危胁
【陆】环保与节能\环境保护\节能
【柒】项目实施计划思路\项目实施计划\投资估算\营业收入项目
【捌】结论
前言
目前，中国经济浪潮蓬勃汹涌发展，房地产业首当其冲，房地业已成为中国经济的支柱产业，支撑着中国经济的半壁江山。
由于房地产业在中国呈现出利润高、回报较快等特点，房地产业在中国得到了空前的发展。
但随之而来的房价虚高、房地产相应体制不完善等负面问题相继浮出水面。
在巨大的舆论压力下，国家推出了一系列规范政策。
住宅地产的发展受到一系列宏观调控政策的影响，其发展空间受到一定的制约，旅游地产和商业地产迎来了前所未有的发展机会，成为房地产业下一轮经济投资发展热点。
随着连云港经济发展大潮的强势推进，连云港作为十二五国家战略层面的沿海开发城市，正处于社会经济发展的最快最好时期。
蔷薇河夹江地带对于连云港滨河新城的意义，可以说是连云港滨河新城皇冠上的明珠，良好的自然景观，优美的河畔风光，不可复制的一线水景资源，是连云港市中心少有滨河美地，价值天成！
良玉需磨方成器，地块发展则为同理。
结合连云港特有的市场基因，本建议书就新浦地块综合开发规划进行了大胆的构思，利用商会成员公司雄厚的资金实力和国际化先进理念，整合商会的社会资源和客户资源，打造以休闲、娱乐、度假为主题核心的顶级酒店综合体——连云港首个顶级都市庄园，专为高品味的成功人士度身定造。
项目的推出将会给连云港的滨河新城的格局带来革命性的突破，将极大的提升滨河新城的区域价值，推动整个滨河新城的快速发展！
梦想与现实的距离，是繁杂而曲折的。
本建议书作为滨河新城夹江地块的一个初步性构思，旨为方向性宏观策略。
深知策略与方向确定后，细节量化的微观策略将随之而深化，这也是若项目成功迈出实质性的第一步后，下阶段的工作重心，我们有理由相信，在良好的市场条件下，经过我们强势专业化的市场运作，打造连云港首席顶级都市庄园将不会是梦想。
【壹】连云港区域性分析
一、连云港作为中国——东部沿海的枢纽城市，其国际影响力和知名度大大提升，招商引资进一步加快，正向国际化都市快速转型；
二、以连云港为核心城市的东部海滨城市群逐渐形成，成为我国第四个最具潜能、最具爆发力和持续扩张力的沿海开放型城市群；
三、连云港不仅享受国家给予的沿海地区对外开放优惠政策，而且还能享受中央支持连云港国家大港经济战略发展的特殊政策；
四、连云港城市发展计划到2015年，全市城市化水平进一步提高，全市城市化水平达到55%，县域城市化水平达到42%，县域基本实现现代化；中心城区和小城镇进一步发展，在城市体系中的作用进一步增强；四级城市体系得到进一步优化和完善，基本形成分工有序、优势互补、布局合理、协调发展的城市新格局。
综述：
连云港，是亚欧大陆桥起点城市，是淮海经济圈、苏北鲁南经济圈的中转站和枢纽城市，它作为江苏鲁政治、经济、文化、金融、信息的连接纽带，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，正在向国际化大都市转型。
在国家实施东部沿海开发和建立中国——连云港国家大港之际，连云港具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点，而这一切对于这个城市的经济发展，勿庸置疑，有着强大的拉动作用。
连云港经济实力的增强和发展，势必将加快连云港迈向国际化大都市步伐的进程，因此，在未来的几年内，随着连云港市投资及金领商务人士不断增多，对于物质及精神文明高层次的需求也相应增强，连云港需要一个为该类型人群量身定造的社交休闲娱乐平台，新一代多功能都市休闲庄园呼之欲出。
【贰】新浦区域分析
一、区位分析
如图：
二、关于蔷薇河都市庄园
蔷薇河都市庄园选址位于连云港市蔷薇河北岸夹江地带，距连云港市中心3公里，南靠规划中的滨江大道，其两面临河（蔷薇河），就如玉带环抱其中。
半岛形地块，东西向长约1公里，南北向宽0.7公里，占地约500亩，区域内人口稀少，绝大部分为农村住宅户。
西与规划建设的蔷薇河湿地公园隔江相望，南与规划中高铁连云港站广场隔江相望，自然环境优美，环绕的蔷薇河水面开阔，水质清洁，自然景物保存良好。
区域内交通配套：
随着新浦滨河新城的交通规划脉络逐渐清晰，2011年的计划开工的道路建设，包括主干道郁州大道延伸段至204国道、沿蔷薇河两岸的滨河景观大道，未来交通的改善，将极大的促进蔷薇河北岸地区与主城的融合。
桥梁设施：
计划建设的新蔷薇河大桥和郁州大桥双管齐下，两堑天桥变通途。
新蔷薇河大桥连接了海连西路与蔷薇河北岸，将历史性的解决蔷薇河沿江两岸交通困难的局面，加强了蔷薇河沿江两岸和新浦主城的融合，从而也改变了蔷薇河北岸与新浦城区长期远距离绕行的尴尬格局。
郁州大桥连接新浦城区与即将开发的滨河新区，远至连接204国道，辐射力强劲，未来将承担开发滨河新区的主力作用。
市政配套：
蔷薇河都市庄园将作为连云港市新浦滨河新区开发建设的排头兵，目前该区域目前商业配套缺乏，多个市政配套还处于计划建设期间。
三、连云港市政府对滨河新城的规划设想众所周知，滨河新城区，就是以蔷薇河为轴线，规划北起310国道，西到204国道，南靠人民路，东至解放东路，总面积约10平方公里的滨河新城，引领全区走进蔷薇河新时代。
按照“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”的方针，建设一座集宜业、宜居、宜商、宜游、宜文于一体的功能完整的生态型新城。
滨河新城将接受主城区辐射，进一步积聚新城区人气、财气和商气，把滨河新城建设成为主城区的副中心。
此外，在整体推进的基础上，做好连徐高铁沿线开发，跨进高铁时代，绘制一幅“火车在绿色长廊中穿行，居民在生态新城中徜徉，客商在魅力城区中流连”的壮美画卷。
生态休闲区，就是充分利用蔷薇河、鲁兰河两河交汇的丰富湿地资源，开发湿地生态旅游项目，规划建设3平方公里的湿地公园，使新浦真正成为生态旅游的休闲中心。
所以蔷薇河的两岸土地潜在的各种经济、投资价值将日益突显。
滨河新区在连云港市房地产开发前景中成为区域开发的热点，随着连云港市房地产市场需求量的增加，市中心和原有各热点区域的可开发用地日益减少；而另一方面随着道路交通条件的改善，城市各区域的差别在逐步缩小，特别是蔷薇河都市庄园两面环江的得天独厚的地理条件，以及滨河新城区域内隐藏的大量未曾开发的土地，无论从现状还是从未来发展趋势看，滨河新城即将成为连云港市房地产开发的区域热点.
【叁】项目地块及规模
整个园区总规划面积约500亩。
园区为平原湿地地形地貌，园区北面及南面临江，东面为住宅区。
园区内道路、水、电等基础设施未完善。
【肆】项目开发思路
一、开发思路
项目规划建设以新浦地块独有的自然生态、水体环境为依托，以休闲、娱乐为主线，形成一个集自然、国际、尊贵的————连云港首个顶级多功能综合性旅游、休闲度假生态庄园。
二、功能规划
1、居住度假功能
四星级度假酒店
酒店式公寓
酒店式度假别墅
2、娱乐、餐饮功能
大型夜总会、酒吧
高级会所
露天咖啡馆
中西高档餐饮
红酒雪茄餐厅
3、养生、运动功能
SPA养生馆
健身馆
泳池
模拟高尔夫训练场
4、休闲商务功能
现代化办公商务网络及配套服务
大型商务会客厅，会议中心
电影沙龙
高档书吧
尖端网吧
商务性钢琴酒吧
三、产品及建筑风格要求
1、景观规划建议
依据项目得天独厚的自然环境，力求在原地形地貌基础上最大化保留原生态景观资源。
建议聘请专业的国际园林公司进行景观规划，运用国际化休闲景观元素，将世界各地的异国情调融入于原生山水之中，使之成为独特的生态休闲商务度假庄园，也将为项目在寻求差异化经营提供有力的卖点。
在建筑规划上，也可嫁接后现代唯美主义建筑风格，力求建筑与景观有机融入，做到相得宜彰。
2、 产品特性
顶级性：
庄园的规划设计将运用最先进的设计理念以及顶级硬件配套设施。
复合性：
充分利用项目体量，合理摆布动线，发挥各项目业态的联动作用。
共享性：
度假别墅与酒店会所及配套设施共享，形成集约化配置效果，节约成本。
独立性：
各项目业态种类较多的情况下，为弱化各项目业态间的相互干扰，各项目区域要相对独立划分。
细节性：
重视各项目业态所有细节设计，从人性化的角度出发，以细节取胜。
3、建筑风格
标志性：
选择符合顶级庄园定位的欧式建筑风格，最大限度利用现有生态、地形优势设计会所展示面、外立面，打造连云港乃至全国的标志性建筑。
科技性：
会所硬件配套设施利用最先进技术，打造现代化顶级会所品牌，同时在细节上提升项目品质。
4、形象
品牌形象：
项目开发投资商品牌对会所的形象有着重要作用，借力商会成员公司，良好的品牌效应和社会形象，为项目的成功打造奠定了坚实基石。
四、配套设施建议
贯彻顶级庄园的高品味和尊贵路线，为连云港市乃至活跃在江苏商界的顶级企业家提供一个休闲养生、互动交流、信息共享的平台，并提供高品味的私家休闲娱乐场所，为顶尖商务人士提供全新概念的私家会所服务，构建会员与国际先进理念沟通平台，拓宽会员之间生意渠道和信息交往，使会员企业真正做到站在世界经济的高度上，同时也为加盟会所的连云港行业精英、外国使馆人士、政府官员提供休闲商务活动、信息交流以及日常活动的场所。
提供齐全、完善的休闲商务设施和一流的服务水准，实现真正养生、人脉、商圈的共赢局面。
打造度假、休闲娱乐、商务交流的顶级庄园品牌，
庄园主要设施包括：
1、异国情调的度假酒店别墅
2、高级夜总会、特色酒吧等
3、中西餐厅、咖啡馆、休闲茶庄、钢琴吧、书吧、网吧
4、健身中心、养生馆
5、高挡次会客厅、电影文化沙龙、信息交流中心
6、商务功能以下项目可供参考
综合多功能厅：
可以容纳约500人的综合会议、聚会、培训场所
董事会议室：
装修高档，格调高雅的董事会议室，配套液晶电视或投影屏幕，主要服务于会员企业的股东、董事商议重大决策的会议使用。
CEO会议室：
装修时尚简洁的会员企业小型管理层会议室，满足会员企业会务功能要求，面积约200平米。
大班室：
董事企业接待政府机关官员、国际组织的接待室，设置一组小型的高档座椅、沙发，面积约100平米。
远程电视电话会议室：
用于会员企业接驳国外、外省总部举行实时电视电话会议以及远程教学所需，主要体现在接驳设备的配套方面，面积约200平米。
五、景观设计要求
绿化设计对树种选择要遵循“因地制宜、适地适树”的原则，此外，还考虑以下几点：
1、绿化配置以植物群落为主，兼顾草坪。
2、绿化布局的集中与分散，除集中的绿地外，在绿化设计中还考虑结合坡地地形设计一些分散的团块绿地，形成一些相对安静的空间，利于会所的会员休闲和自然放松。
3、绿化设计的实用和艺术性。
在会所的设计和建设中，注重实用功效和美学艺术，体现会所是以自然为主轴，体现人的情感与文化品味取向的生态化休闲度假环境。
因而在其景观效果表达上要结合人文内涵，创造出充满情趣的生活空间。
4、景观设计在自然环境中是必不可少的，而它的优劣又起着至关重要的作用。
设计上遵循崇尚自然，以人为本的理念，强调“人生存于自然，创新于自然”营造出一种人与自然、生态相和谐的清新环境。
环境保护和景观意识应融入设计，让人感受到建筑是有气质的，环境是有感情的，并且通过对当地的土地水资源等生态环境悉心呵护的同时，又对周围的人文景观加以修复。
以人为本，营造文化环境，体现地方文脉是景区规划的又一主题。
设计方案充分考虑场区内起伏地形和人文脉络。
主要包括：
A、把握尺度
适宜的尺度和谐的比例可以带来美感，而尺寸与比例有关，大的尺寸有高大的雄伟的感觉，小的尺度则给人精巧、亲切的感受。
设计中，既要有平衡，又要有对比；既能体现主导，又有可相互交织穿插的构图要素；并且还要有一定的韵律及深度。
B、设计原则
设计本着“尊重自然、研究自然、摹仿自然”的原则，对自然作必要的选择和加工。
包括：
尊重原始地形，利用坡地，或创造性选择高低起伏的地貌作为联系；利用视觉的通透及绿化进行连接；在景观道路设计方面考虑——人们在道路中行走，能感受到环境气氛的感染，通过道路表达出景观的主题；讲究铺地材料，使人在活动中获得行为和心理方面的综合感受，起导向、连接的作用。
C、合理布置建筑小品、雕塑，加强灯饰景观效果
园林造景的立意要与会所的整体风格相吻合。
处理好整体与局部、一般与重点的关系，依据会所的整体形象，按住区内现有的地势地貌，考虑视角的观赏效果。
合理的布置山体、水体、绿地、小品、雕塑，这是保证会所环境设计最终效果的核心。
现代化环境设计中，灯具及灯光颜色的选择也十分重要，因此在环境设计时，对会所小区路灯、庭院灯、投光灯、装饰灯等灯具有形式、颜色的选择上，应在突出环境设计主题的同时，起到弥补夜晚会所环境色调不足的作用。
六、经营管理服务理念建议
一流的国际性庄园其提供的服务水准，勿庸置疑也将会匹配高端的服务配套，顶级会所的尊贵体贴的服务，良好的服务配套是顶级会所必不可少的软件支撑，服务在经营管理过程中起到很重要的作用。
因此，创办会员俱乐部势在必行，一来为会员提供周到的个性化服务平台，更是会员间沟通感情和信息交流的纽带和桥梁。
通过这一平台，为客户量身度做多种一体化服务，实现“以人为本”的服务理念。
引进先进的经营管理公司，将国际化先进的管理服务理念贯穿项目经营服务中的各个环节，形成集会所酒店、休闲度假、健身、养生、娱乐、商务会议、美食等于一体的一条龙、全方位、多功能的服务体系，以高标准的经营管理软件，全面提升项目国际化品质，让庄园“顶级”二字名副其实。
【伍】项目SOWT分析
一、优势
良好的区位优势，高挡次的城市区域规划；
地块紧靠市区，交通便利，道路开阔；
周边景观资源丰富，私密性强，半岛资源不可再生，稀有地段的唯一性；
具有良好的建设基础条件，道路及水电等施工条件良好；
项目自然环境较好，树林、坡地保存良好；
项目为初建设，可塑性较强，引进特色经营，超越本地旅游项目容易。
二、劣势
用地属性为农业用地，需协调做土地性质变更；
项目景观资源需新建。
三、机遇
住宅地产处于宏观调控的转型时期，旅游地产和商业地产面临前所未有的发展机遇；
连云港经济的快速发展，强劲的消费需求将会有效的拉动项目客源；
连云港的快速发展造就了一批有很强消费能力的群体，而当地市场没有一个高档次的顶级庄园满足这一消费群体需求；
连云港政府近年来对旅游项目支持力度加大。
四、危胁
连云港周边度假类旅游项目瓜分目前的市场份额；
地块在建设立项将农业用地变更为旅游商业项目用地有一定难度。
【陆】环保与节能
一、环境保护：
需严格实施蔷薇河水源政策
（一）可能影响环境的因素
1、废水排放因素：
本项目排放废水主要为生活废水。
2、固体废弃物因素：
本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。
3、噪声污染因素：
本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。
（二）环境保护防治措施
1、废水污染防治：
生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。
2、噪声污染影响防治：
动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。
动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。
3、固体废弃物防治：
本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。
4、施工噪声防治提请建设单位和施工单位按连云港市有关规定执行，把影响减至最小。
二、节能
建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。
选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。
水泵选用节能型产品。
采用合理优化的布线系统方案。
【柒】项目实施计划思路
一、项目实施计划
本项目由于体量较大，如一次性投资，资金投入和建设规模都较大，适宜采用分期分阶段滚动开发的方式，建成一部分，经营一部分，收益一部分。
考虑用3年的时间，完成整个项目的建设工程，计划总投资3亿元。
第一期200亩的开发建设，拟先从五星级生态度假酒店的建设开始，引进国际水准的超前设计理念和高品味的建筑装修风格，给客户一个崭新面貌的样板展示效果，通过良好的品牌包装和适度的宣传推广，借助观摩者和客户之间的良好口碑传播，迅速提高项目的美誉度和知名度。
充分刺激和引导消费者需求，顺势推出部分度假别墅，为成功者量身定做个性化的私人度假别墅，做到度假别墅价值最大化后销售，实现前期投资资金的回收，为会所项目的持续经营打下良好基础。
本项目的最大价值在于经营价值，从中长期的持续经营发展考虑，出售使用权的物业不宜占太大的比例，待会所的整体价值出来以后，地段和物业本身价值会随着倍增，届时通过资本运作增资扩股和境外包装上市，对项目价值是一个突破性的提升，项目前景无量！
二、投资估算
该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。
1、建筑安装工程造价包括会所、度假别墅、配套娱乐设施的建筑安装工程，以及各处道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价。
2、工程建设其他费用包括市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其它宣传推广和管理费等。
3、预备费包括基本预备费和涨价预备费等。
三、营业收入项目
该项目的经营范围广泛，主要分为以下几部分：
1、会所夜总会、酒吧等娱乐项目
2、度假村酒店、别墅等度假项目
3、咖啡馆、美食馆、中西餐等美食项目
4、会务、商务经营项目
【捌】结论
本项目是一个旅游综合开发项目，其成败的关键在于是否能抓住合适的市场机会，有力整合各方资源来加以实施。
项目成功的主要因素是项目运营班子的整体操作把控能力及后续经营管理和服务的能力，运营团队应全方位整合地块资源优势和国内外客户资源，将项目可持续发展放在首位，力求将本项目打造成为连云港第一顶级会所。
只有项目的经营价值和社会效应出来以后，会所的整体价值才得以最大化的实现。
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