第四届中国城市综合体峰会实录.docx

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第四届中国城市综合体峰会实录

第四届中国城市综合体峰会实录

栗文忠：

尊敬的各位来宾，大家上午好。

首先我代表中国房地产报社欢迎各位参加今天的中国城市综合体发展峰会，城市综合体是近几年来城市发展的热潮，作为具备现代城市功能的城中之城，颠覆了传统的商业概念，带来的效益是地段的升值，商业中心的开发，文化中心的开发以及休闲中心的开发。

它值得肯定的是城市综合体的开发是跻身于一个现代化城市，国际化大都市必要的前提条件。

近年来政商联动，新时代的城市综合体建设在全国各地如火如荼。

特别是在2010年到2011年之间，住宅市场高度的在这种调控政策的高压之下，各大房地产企业在转型和突围的思路中，很多选择了商业地产。

包括2、3线城市在内的各级城市综合体项目纷纷上马，在短短几年里，市场出现了一批富有个性、功能齐备的特色项目。

但是急需我们思考的是，当大部分城市出现这种热潮的时候也有一些企业非常盲从、跟风，搞一些模式复制。

这样随之而来就带来了一些商业地产的危险信号。

是跑赢市场还是做好城市综合体的开发，这不仅仅考验我们开发企业的资金实力，还包括对城市商业文化地产经济发展未来的一种解读。

2012年对中国商业地产而言，是一个思考、求变，彰显个性的年份。

惟有符合城市发展规律，深根地方人文环境和区域消费心理的项目，才是真正提升城市综合体竞争力的优秀城市综合体。

中国房地产报社主办的城市综合体峰会到今年已经是第四个年头了，我们每一届的会议也按照一定的主题随着市场的变化，逐渐的形成我们自己的品牌。

今天，我们非常荣幸的邀请到了城市规划专家，优秀开发企业，投融资机构，以及我们商业部有关部门的领导，他们和我们一起相聚在北京，正是想通过这样专业而又真诚的交流平台，为中国城市综合体项目寻求最佳解决方案。

共同探讨城市新名片，城市综合体未来发展的大计，最后我代表中国房地产报社预祝这一次峰会圆满成功。

谢谢大家。

主持人李敏：

随着近十年中国经济的快速发展，庞大的中国消费市场正在上演不可忽视的变化，老百姓手头富裕了，消费者结构升级换代更加快了，B2C的模式深入人心，消费发展模式成了商业地产必须深入研究的课题，今天我们非常有幸邀请到了商务部研究院消费经济部副主任赵萍女士为我们解读消费发展趋势与城市综合体。

赵萍：

可以感到整个消费的趋势不是那么乐观，尤其是保增长的话题确实是不太明朗，究竟消费的趋势是怎么样呢，我可以用三句话概括一下，未来消费发展的主要趋势，第一就是消费增长可能依旧会延续逐月回落的发展态势。

第二个是消费亮点不多。

第三个是政策依赖性太强。

第一句话解释一下就是从未来发展看，我们国家的消费增长可能依旧存在着下行的压力，今年一到7月份我们国家社会消费者零售总额呈现了一个逐月回落的发展态势。

从1、2月份增长速度14.7%一直回落到上一个月13.1%，这个增长速度确实总体比去年的17.1%的整体水平低很多，而且呈现下行的态势，这个下行到什么时候可以见底呢，我们认为今年三季度会见底，四季度会反弹。

因为四季度是我们的消费旺季，具有国庆黄金周的支撑，也有两节的消费氛围的创造。

所以会使我们第四季度的消费热情以及促销的力度都会进一步提升。

这些对我们整个消费来说是非常利好的，同时我们看到从价格走势看，今年的价格也是逐渐走低的，一直走到上一个月1.8这样CPI的数据。

总体上看起来是非常喜人的，但是主要的原因是食品价格的下降，特别是像去年零涨CPI的指数，蛋白质商品的价格上升使CPI一直保持在比较高的水平，今年1到2月份也是达到4.5这样的高度。

今年肉和蛋的价格出现了大幅度的下降，而且第三季度我们肉蛋消费是相对的淡季，大概是从9月份开始，1一二季度是从旺季走向淡季，三季度会逐渐的走旺，特别是北京这样的大城市，团体消费对肉蛋的需求会进一步增强。

因为像大学会开学了，很多中小学也开学了，很多机关团队的需求会进一步的走旺。

我们认为今年第三季度整个带动消费价格指数下行的这些因素在第三季度可能会筑底。

对于消费增长具有明显带动作用的节庆消费从10月份以后，拉动因素会明显体现出来，所以我们认为第三季度可能消费会继续下行，但是第四季度消费增长速度会有所回升。

这是一个大的趋势。

消费亮点不多，可能关注媒体的人会经常看这样的新闻，一直都说今年要出台扩大消费政策，特别是最近媒体炒作非常多，很多媒体采访说商务部发言人最近可能要在今年年底密集出台一批扩大消费政策，但是这些媒体关注确实是非常频繁的，实际上我们政策到底出了什么呢，真正有力度的政策只是出台了一个，就是汽车家电的节能补贴政策，这个政策只有在今年的5月份才出台的，因此使我们今年对消费增长的政策拉动因素并不是特别强的。

刚才提到消费增长出现逐月回落，最主要原因是两个方面。

第一个整体的宏观经济形势增长形势有所回落，或者是经济下行使人们对未来的经济预期产生不太好的印象。

特别是体现在居民未来预计指数方面，我们看到今年1、2季度消费信息指数都是一再下行的，虽然是号称我们的消费信息指数比世界各国无论是发达国家还是新兴经济体我我们都是世界最高的，但是从历史的发展趋势比较我们的消费信息指数是在不断下行的，这是大的经济形势应该所致。

从消费结构上看，我们国家消费增长对政策依赖程度非常高，以前我们出台了汽车消费等等一些下乡以旧换新使我们汽车出现高增长的发展态势，去年汽车政策取消了，去年汽车的销售出现了13年来新低，今年是在去年低增长的基础上进一步下行，今年我们汽车增长是勉强保持在6%的水平。

汽车消费增长已经不亮了，第二个亮点是家电，因为政策依赖性比较强，我们在政策刺激下，尤其是家电消费增长是保持在20%以上的高位，去年年底到期推出，今年家电增长是上半年勉强维持在正数，上半年平均只有3.3%，节能补贴出台以后立马有所改变，但是并没有向人们期待这样，也没有从前家电增长的高位。

家电节能补贴政策出台是5月份，6月份，7月份这两个月家电的增长一个是9.1%，一个是8.5%。

也就是说政策虽然刺激了，但是以往的三大亮点之一的家电消费增长没有像从前那么亮。

还有一些以前没有政策刺激但是依旧很亮的亮点是金银珠宝类，前年增长是42.5%，去年也超过了40%，就是说高位的基础上进一步走高，今年金银珠宝的消费上半年增长只占15%以上，去年三大亮点，汽车、家电，金银珠宝在今年都不亮了，所以说亮点不多但是有没有亮点呢？

今年消费亮点三大，首当其冲是通信类，通信类可以亮到他的增长速度上半年接近40%，这是一个平均增长速度，1到5月份是超过40%的，这个亮点为什么会非常亮呢，我个人认为通信类消费的快速增长是和科技驱动导致消费者快速升级换代的这样的消费结构升级的步伐加快。

使通信类产品消费快速增长的原因。

第二点亮点是家具类。

第三点是建筑及装饰材料，因为毕竟家具，建筑装璜材料都是跟房地产相关的，去年房地产市场严格调控，今年虽然有一定程度的反弹，为什么建筑及装璜材料会成为消费热点呢，因为我们国家一直在号称要搞大规模保障性住房，今年可能要开工700万套，到年底至少要完成400万套，不管舆论有什么样的质疑，就是保障性住房资金落实情况怎么样，但是有相当一部分是到年底会按时教工完成的。

保障性住房入住率是百分之百，你不能买了以后不住或者是买了以后出租，你买了保障性住房必须要装修，也许装修的档次并不高，但是会对家具和建筑装饰材料产生一定重要的需求支撑。

这是第一个方面。

第二个原因我认为很重要就是我们没有限购的二三线城市，房地产需求是有一个稳定刚性需求，这个刚需是来自于我们人口的自然增长，随着人口的自然增长每一年都有一批年轻人要结婚要买房，这些新的刚性的需求同样会对家具，建筑装饰材料产生重要的需求支撑。

第三个是我们限购的一线城市，前几年我们出台了很多汽车、家电这样的扩大消费政策，所以很多人能来得及换车赶紧买了，像北京这样汽车限购的城市即使是当时不需要汽车也买了，随着人们生活水平和收入水平的提高，汽车也换了，消费结构升级需要一个新的载体。

这个载体回家一看家具也落后了，装修也不合心意了，所以成为一线城市消费结构升级一个新的载体。

而这个消费结构升级本身对于家具建筑装饰材料的需求档次和单品的价格都会有大幅度的提升。

这是目前大的发展现状。

从未来的发展趋势说，主要有三大趋势。

第一是消费可能会成为第一拉动力，我们今年年初发布了一个2012年中国消费品市场发展报告，当时我们提出的观点是消费将成为第一拉动里，现在我说为什么加上可能两个字，因为今年一季度消费已经成为第一拉动力，在三架马车中，消费，投资出口，消费在第一季度的贡献率是76%，这是历史上从未有过的，消费的增长速度可能也出现一定的回落，但是投资和出口回落的幅度更大。

而消费的地位相应的上升了，在整个经济增长当中消费的贡献率是最大的，但是我们发现第二季度最期待消费贡献率国家统计局并没有公布，我们认为在目前保增长的压力下，我们传统思维方式还是很习惯性的考虑到保增长还是保投资，虽然没有明确提出保房地产，但是保很多铁公鸡的建设，也就是铁路，公路，基础设施的建设。

在这种情况下投资增长速度会迅速的上升，消费投资和出口三架马车中消费的地位就不像原来那样遥遥领先。

我们要看保增长的措施，积极产生的政策和稳健的货币政策，是否能真的稳健，我们现在流动性已经足够的好，虽然中小企业贷款依旧很难，但是有能力建设项目的企业，有能力投资的企业能够带动。

但是认为目前的经济形势不太明朗，所以不愿意贷款，需要贷款的企业由于信用企业很难贷到款，我们看到很多苦乐不均的情况。

从整体情况看，国家十二五建立消费，投资出口的发展格局，这种大的战略背景下我认为即便是短期保增长的压力非常大，消费占整个国民经济中战略地位是不可动摇的，即便是短期会有所回落，但是消费还会成为第一拉动力。

城市综合体主要是服务消费者为主题的，消费力好还是对城市综合体发展创造了一个广阔的市场。

城市综合体未来的发展空间应该是非常巨大的。

这是从第一个趋势笼统的看成是综合体未来发展空间巨大，第二个方面看，城市综合体既然叫城市，肯定是现代大城市或者是小城镇，要不是小城市，要不是大城市，在这样的地区发展。

我们看一下城市消费情况是什么样，更多关注是什么地区呢？

是农村，所以我们有很多家电下乡文化下乡，建材下乡，家具下乡各种商品都要下乡改善农民兄弟的生活水平，缩小城乡差距。

但是实际上我们消费增长的重点应该是在哪里呢？

我个人认为我们国家消费增长的重点必须仍旧要倚重城镇。

从整个消费的结构，城镇消费和农村消费的比重我们可以看到，虽然我们政策大规模的去覆盖了农村，但是我们城镇消费的占比逐年的提高。

到2010年我们城镇消费占比超过80%，也就是说我们绝大多数的消费是在城镇实现的，在城镇进一步改善它的购物环境，建立城市综合体肯定是有较大的发展空间。

这个综合体能不能建在农村呢这个便利问题还是很成问题的，所以我们有双百工程，提供和完善更多农村的消费网点。

但是我认为从城乡的消费占比来看，城镇勿庸置疑是我们国家消费增长最需要倚重的地区。

我们再看一下城镇消费和农村消费增长情况到底会是什么样的呢？

我们国家统计局公布的数据说我们城乡之间的收入水平逐年缩小，到去年是缩小城镇是农村的3.1倍，消费情况怎么样呢？

我们做过一个测算，在过去十年中，我们城镇消费人均消费水平是农村人口消费水平一直维持到3.6到3.7倍，就是消费水平变化并不是很大，消费支出的差距是大于城乡之间收入水平的差距。

所以从城乡之间的消费倾向看，城镇消费依旧是增速最快的，或者是说内省增长动力最强的区域。

第三个是要再谈一下城镇中哪些城镇是我们城市综合体发展比较有前景的地区，城市综合体号称城市的名片，往往都是一个城市的代表，一个城市的象征，但是城市综合体可能在一线城市发展。

我认为压力会越来越大，因为毕竟一线城市的基础设施建设逐步的完善，城市综合体的特点也是需要有好的位置，城市综合体搞各种商业，服务业，其实对于商业和服务业来说，很重要的或者是最重要的因素是位置。

如果你没有好的位置，你想一个荒郊野外建一个城市综合体，即便是万达提出来一个城市综合体，一个商业中心，我认为其实难度也是非常大的。

因为现在的竞争已经越来越不是一个企业的竞争，而是一个商圈和一个商圈的竞争，城市综合体固然可以自身形成一个商圈，但是一个品牌的号召力还是非常有限的。

在一线城市，黄金商圈已经基本变得非常拥挤的情况下，投资的压力会是比较大的。

未来投资空间在哪里呢？

说的远一点，未来的投资空间有两个，一个就是可能会在一些新兴经济体，万达已经开始走出去了，万达跟俄罗斯签约要投30个亿在俄罗斯三个主要城市去建设城市综合体。

而上半年俄罗斯的30亿美金，今年上半年俄罗斯的城市综合体或者是商业地产的投资规模是42亿美元，就是说万达的规模是相当巨大的。

作为商业地产的龙头企业，它的发展不只是政治的需要，作为它老总是全国政协委员，有一些政治方面的考虑，但是企业追逐的是利润，之所以愿意去那边投资，一些新兴经济体由于它商业网点供给不足，商业企业发展的不够充分，所以未来发展还是有很大空间的。

当然走出国门在本地经营在文化差异方面需要跨越，这是我们走出去的时候不仅仅是商业综合体面临的问题，是中国所有生产企业，制造业，还有服务业都面临共同的问题。

但是新兴经济体肯定是未来发展很好的方向。

第二个发展的区域应该是在二三线城市甚至是到四线城市，这些城市的特点就是商业网点的供给严重不足，虽然不需要50万到100万，甚至是更大的城市综合体，但是它需要一个商业中心。

二三线及以下的城市，它这种市政基础设施建设不完善，商业网点极度缺乏，但是人们的消费能力提高了，有了钱需要到省城买，还是购物不便利的问题直接制约了它的消费增长。

在这种情况下如果可以拿到一定合理价格的地在那里建城市综合体，未来发展的空间非常大。

这根据我们的调研我们也发现在三四线城市投资的城市综合体，楼面价和零售价之间的比例关系远远超过在一线城市，可以说是利润水平相当的可观。

从我们发展区域看城镇是我们未来发展的主要空间，而在城镇中可能二三线甚至是四线城市是我们未来发展的重点，而走出去也是可以探讨的方向。

最后谈一下从消费结构升级的结构看，未来城市综合体发展的空间在哪里？

因为从刚才我们谈了是整个消费总的形势，也谈了一些结构性的因素，但是我们现在经常听到的词是消费结构升级，整个消费增速出现一定程度的回落或者是增长幅度低于前几年，低于十一五的情况下我们是否还存在消费结构升级和发展的机会呢，我认为消费结构升级主要是体现在两个方面，第一个方面是商品消费的升级，刚才我们提到家具建设及装饰材料成为重要的载体，不只是在这些商品上存在消费结构的机会，在各个方面都存在消费结构升级的机会。

因为消费结构升级在商品方面的表现就是表现在从低级向高级的升级，原来购买可能是不知名的品牌，产品的价格也比较便宜，品质相对低一些，随着人们收入水平的提高人们需要购买更高级，更高端，价格也更高的商品。

这为我们新建的城市综合体创造了一定的发展空间，因为我们尤其是二三线以下城市传统百货是主导的商业形式。

城市综合体的建设不只是使我们的业态更加丰富，也使我们的购物环境更加美好，同时我们的品牌价格也有所提升，对城市综合体的发展会创造一定的空间，同时消费结构升级还体现在是从商品消费向服务消费的升级。

也就是说人们在商品消费满足一定物质基础上人们会发现心理上，精神上有很多需求得到满足。

所以业余时间不仅仅是逛商场，买东西还要愉悦一些身心，休闲消费，旅游方面的消费，也为我们城市多元化创造了条件。

未来城市综合体种类的多元化，会在消费的动力带动下会呈现哪些方面呢？

我认为未来城市综合体发展会围绕四个主要方向发展比较快。

第一个就是我们传统的以零售业为中心的城市综合体，比较代表比如说我们华润万象城，万达这样的零售业为主，同时也辅助了其他比如说酒店、住宅等等形成了一个大规模的城市综合体。

原来这种以零售为中心的可能会在二三线以下城市继续快速发展。

第二就是以专业市场为中心的，一线城市和某一些省会城市，的确它这种黄金地段，以专业市场为中心的商业地产还是有很大发展空间的，因为这些城市的零售业发展很充分，现在武汉，成都等等这些省会城市以某一些比如说家具城也好，电器城也好以专业市场为中心的商业地产发展还是处于方兴未艾的发展过程中。

第三个发展趋势是以批发市场为中心的城市综合体，这个在三四线城市表现最为明显，因为三四线城市很多人的购买行为更倾向于批发市场购物，而这个业态发展的角度来说，零售业的业态种类并不是非常多，而且百货商店也没有从传统百货商店发展到这种精品百货，时尚百货这样的高端。

批发市场的批零一体化成为人们理想的购物场所，在三四线城市很多批发市场批零兼营，也附带了以零售业为主的城市综合体的功能，比如说电影院，娱乐中心等等这样的服务功能附加。

所以在三四线城市批发市场为中心的城市综合体，未来发展的潜力会非常的巨大。

最后一个是以旅游为中心的旅游地产或者是说旅游的城市综合体发展。

未来也有较大的发展空间。

我们知道旅游地产这个概念其实提了很多年，但是真正做成功的目前还很难说是有哪个企业真正做的成功，对于风景比较秀丽，旅游业已经是主导产业或者是说成为城市发展重要的支柱产业这样的城市，附加旅游地产对于增强旅游服务功能是非常有利的，而旅游业已经成为它支柱产业，对于旅游地产的投资来说需求也较为旺盛。

由于时间关系主要讲了一下消费发展趋势与城市综合体的发展。

提了一些自己的观点，不一定都正确。

谢谢。

主持人李敏：

如何评价一个城市综合体项目的整体水平，并了解项目自身在全国同行业中的定位成为整个产业迫切需要，所以中国房地产报通过与社会院城市，第一太平戴维斯顾问机构长期探讨制定出符合中国市场规律及发展需求的城市综合体竞争力指数，主要包括区域发展基础，项目经济功能，项目技术指标，项目功能四个部分，我们借这个行业盛会的时机，发布中国城市综合体竞争力指数。

下面让我们掌声有请第一太平戴维斯大中华董事总经理陈超国主持发布中国城市综合体竞争力指数。

陈超国

陈超国：

城市综合体主要是涵概多功能的建筑物，办公楼，娱乐，酒店，居住，会议，文艺，交通等多功能的建筑物，城市综合体的发展与消费增长有一定的关系，中国城镇化已经达到50%，我看未来可以发展的空间还是很大的。

城市综合体的发展阶段，中国的发展未来的发展战略与海外的发展也是差不多的。

城市综合体这个功能需要分两大方面。

第一个方面是经济的功能。

可以提供酒店、办公楼、停车场，餐饮、住宅这些全都是经济驱动。

第二个方面是它可以提供社会的功能，城市的地标，还有让城市的居民幸福的居住，这是社会的功能。

城市综合体已经有很长历史了，比如说伦敦，还有巴黎，新加坡，美国纽约洛克菲勒，还有日本东京，都已经发展很好的城市综合体的典范。

还有城市综合体一个城市，一个地标，还有地标的建筑物，这是法国的城市综合体的发展是比较老的发展。

中国过去十年也发展了很好的城市综合体，北京的财富中心，国贸可以说是中国最好的办公楼，成为现代跨越综合体。

接下来谈谈城市综合体竞争力指数是怎么做出来的。

城市综合体的竞争力主要是这些方面，它是一个城乡竞争力，还有他怎么样工作城市发展的经济，还有租金水平，售价水平。

我希望未来城市综合体的指数比较在以下各个方面的功能，还有以下各个功能的指标，或者是经济的指标综合体GDP怎么样等等硬性指标。

行业结构综合体聚集总量指标，还有这个地盘建筑物容积率是多少，未来的售价是多少，这些指标可以拿来做比较。

而且建筑的设计，或者是说用什么建筑技术，或者是什么高技能的水平，高技能的要求，另外这些为功能的指标比如说应用怎么样，生态环境有什么样的要求，还有社会功能，城市综合体会包含以上各个不同功能的指标。

未来城市综合体竞争力指数测算模型包含不同的功能，现在初步算是这六个不同的功能，还有建筑群近几年的介绍，还有不同发展阶段，不同的企业有不同的介绍，我们未来开发的测算模型。

有一些项目已经完成开发了，比如说财富中心已经完成开发了，还有准备开发还没有开发的，我希望把它怎么样开发，那么这些指数就会发挥很重要的作用。

还有滚动开发，有一部分已经开发了，还有一部分没有落成的，这就是滚动开发。

现在我们希望有大的研究集中做北京三个不同的区域，这个模型的测算，CBD地区等。

我们是希望这个指数开发的形态，指数的分析，CBD已经有很多城市综合体的项目，比如说财富中心，万达广场，华贸已经完成了城市综合体。

我们把这个范围扩大，可以拿来做研究的案例就比较多了。

比如说三里屯等。

四环以外就比较少了。

北京CBD地区城市综合体的案例，万达中心，金帝，我们可以看到平均的比起城市中高很多，我们看看他们办公楼如果是综合体的租金比不是综合体的水平还是有一定的距离。

我们期望未来指数会给开发商，给有关的专家人士做开发的时候，看看用什么指标和功能把城市综合体未来占据这是最大的一块。

开发出来以后把它的价值提高，还有未来的功能可以满足这些需求。

这不是一个短期的计划，这是一个长期的研究，我们只是刚刚起步，我们希望明年还在这个地方给大家谈谈我们研究的成果，谢谢各位。

主持人李敏：

我估计在场听的不是很清楚，陈总介绍也是一个框架性的报告，我们接下来会联合出版社会出书，到时候也会给到在座各位嘉宾。

中国城市综合体竞争力指数的发布是城市综合体产业的标志性开端，这是一个要素众多，目标功能多样的系统工程，完成同时得到了中国社科院城市与竞争力研究中心所提供的学术支持和专业指导，今天本来支持发布中国社科院倪鹏飞教授，应邀来到会场为我们做中国城市商业评价标准及综合体竞争力指点点评，特意为今天的指数发布录了一段视频。

倪鹏飞资料图

倪鹏飞：

城市综合体是城市重要组成部分，城市综合体里面一些重要的功能也决定了这个城市功能的状况。

因此，城市综合体对城市的经济社会发展，人民生活水平的提升具有十分重要的意义。

因此，近年来，中国许多城市都致力于城市综合体的开发。

许多投资者也对此给予高度的关注，究竟我们需要什么样的城市综合体呢？

究竟什么样的城市综合体才更有投资价值呢，需要进行研究，需要进行实证的评价分析。

由中国房地产报牵头组织成立课题组，从事城市综合体评价研究具有重要非常的意义。

首先它为投资者提供了重要的决策参照，因为评价报告涉及到一系列指标体系，并且也确定了不同权重，同时还把许多影响城市综合体的因素纳入到分析评价之中，因此它有利于投资者判断一个城市综合体未来投资价值。

第二个研究意义还给城市的发展特别是城市综合体的发展起到一定的引领作用。

通过评价标准使人民也了解到什么样的标准，什么样的环境，什么样的基础设施，什么样的空间才是更有竞争力，才是可持续的，才是代表未来发展方向的。

通过这个指标的制订在实践中对城市综合体的评价可以引导投资者，开发商可以建设更具有可持续竞争力，更代表未来发展方向的投资综合体。

总之，城市综合体竞争力评价研究具有重要的学术价值。

主持人李敏：

虽然倪主任没有到现场还是要掌声感谢为中国城市综合体进步做出的重要贡献。

城市综合体凭借其商业规模化和企业化的影响，带来的效益是地段的升级和新区域商业中心的诞生，是一个现代化城市跻身国际化大都市的必要条件，刚才也提到由于住宅市场的抵押一方面带动城市综合体的快速发展，也给市场带来了一些问题。

中国房地产报在今年上半年做过一篇专题的解读，提到中国城市综合体发展的瓶颈主要是集中在人才，模式资源三个方面，如何突破瓶颈，赢得市场，下面的对话环节有请特邀对话主持人丁元先生，还有辽宁朝阳嘉义房地产开发有限公司总经理徐继廷，山西田森集团董事长聂永忠，前景投资（亚洲）有限公司董事总经理董苍山，家乐福中国区高级发展经理李丽。

丁元：

非常感谢今天能够提供这样的平台跟大家一起就城市综合体包括人才，模式资源这样的瓶颈发展做一个沟通。

因为城市综合体这两年来我们将会看到全国整个城市综合体正在快速发展的过程中。

刚才栗主任讲到我们是从宏观调控政策上，国家对于整个住宅市场的限制，还有房地产企业转向商业地产综合体的发展，另外一方面是很多随着城市化的进程，很多二三线城市需要城市的标志，城市综合体成为当仁不让的数字城市标准形象的建筑。

也使得更多政府希望发展城市综合体的建设，在这样的背景下，我们也看到整个国内近两年综合体是在快速和