限制群租的租房合同.docx
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限制群租的租房合同
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限制群租的租房合同
篇一：
关于进一步规范出租房屋管理的通告
《关于进一步规范出租房屋管理的通告》全文规定为进一步加强我市出租房屋的安全管理，改善群众居住条件，消除各类安全隐患，维护房屋租赁双方合法权益，确保居民的生命财产安全，保障社会公共安全，根据相关法律、法规、规章，就进一步规范我市出租房屋管理通告如下：
一、严格落实出租房屋所有人和租赁双方的责任
出租房屋的安全由房屋所有人负责，应当确保所出租房屋符合规定的安全条件。
出租人应当对承租人使用出租房屋的情况进行监督;出租人与承租人应当依法签订房屋租赁合同、与基层公安派出所签订《治安责任保证书》和《消防责任保障书》，并自订立租赁合同之日起7日内到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续;变更或终止房屋租赁合同也应在5日内到基层管理服务站登记变更、注销手续。
承租人应当对出租房屋的使用安全负责，应当配合出租人做好出租房屋的登记，服从行政管理部门和基层管理服务站的管理;不得擅自改变承租房屋的规划设计用途;不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动;不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
二、严禁违法建设出租
禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋进行出租。
对违法建设出租，由有关部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以5000元以下罚款;对有违法所得的，可以处以违法所得1倍以上3倍以下，但不超过3万元的罚款;同时应当将违法建设情况报告有关部门进行拆除。
对申请租用（或自用）居民住宅开展经营的，经原行政主管部门依法办理相关手续后，由工商部门依法办理营业执照，属于违法建设的，不予办理营业执照，基层管理服务站不予出具相关证明;对已经租用违法建设开展经营的，有关管理部门应当对出租人依法予以处罚，工商部门应当对经营者依法查处。
三、严禁违法租赁行为
禁止将存在建筑隐患、治安隐患、消防隐患的房屋进行出租。
出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安等方面的安全条件，不得危及人
身安全;出租房屋存在安全隐患的，由建设（房屋）、公安等行政主管部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。
禁止向无身份证明的人员出租;禁止向利用出租房屋进行违法生产经营活动的人员出租;发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，应及时向公安机关报告。
出租人违反上述规定的，由公安、工商等部门依法查处。
严禁违反出租房屋面积限制条件出租，即：
出租房屋人均居住面积低于5平方米，每个房间居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）;改变房屋内部结构分割出租，按床位等方式变相分割出租;将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室出租供人居住。
对违反上述限制条件的，由建设（房屋）部门责令出租人改正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款。
同时，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法群租信息注记在房屋登记簿附记栏。
对利用出租房屋，以旅店、招待所等名称制作招牌字号，招揽住宿，或按日计价收取费用等经营行为的，由公安机关依法进行查处取缔，对有关责任人员依法予以处罚或治安拘留。
房地产经纪机构及经纪人员不得为违反出租房屋限制条件的房屋租赁当事人提供经纪服务，不得参与或者教唆他人参与违反出租房屋限制条件的租赁行为;对违反上述规定的，依法查处，记入信用档案，并向社会公示;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任;经纪机构及经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，由建设（房屋）部门责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。
四、加强出租房屋的日常管理
集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统;出租人未落实上述安全管理责任的，由公安机关责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款;造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。
个人出租房屋并取得收入的，应到个人出租房屋税收委托代征点或税务机关依法履行纳税义务，并到税务机关为承租人开具个人出租房屋发票;未按规定期限缴纳税款的，由地税部门责令限期改正，可以处2000元以下罚款;情节严重的，处2000元以上1万元以下罚款。
出租房屋集中地区的居民委员会、村民委员会应当通过制订村规民约、成立出租房主协会等方式，实现出租房屋自治化、规范化管理;有条件的地区可以通过搭建房屋租赁平台、引入专业管理机构等方式，实现出租房屋组织化、集中化管理;建立出租房屋违法租赁行为投诉热线，鼓励群众积极举报违法行为。
五、加强对出租房屋的综合管理
出租房屋实行属地管理，各区县政府应当加强对出租房屋管理工作的领导;各有关行政部门要按照自身职责任务，各负其责，协调配合，加强联动，形成合力，确保各项安全管理措施落实到位。
对违法、违规出租行为坚决查处、严厉打击，依法追究有关单位、个人的法律责任，最大限度地消除安全隐患，防止发生涉及出租房屋的重大案事件。
相关部门要将流动人口居住需求纳入住房保障建设规划，积极提供合法、规范、廉价的出租房源，从源头上、根本上为流动人口创造良好的居住环境。
六、本通告自发布之日起施行
北京市公安局
北京市规划委员会
北京市住房和城乡建设委员会
北京市地税局
北京市工商行政管理局
北京市城市管理综合行政执法局
20XX年12月5日
篇二：
与群租有关的相关法律,法规,规章
最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释
问题一：
第一种情况：
出租人知道承租人擅自转租，未予制止的视为同意转租。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。
该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。
出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人（订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租）可以要求承租人赔偿损失。
为保护次承租人的利益，承租人拖欠租金违约的，次承租人可以代付租金、违约金来阻止出租人的解除权。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权
的，人民法院应予支持。
但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。
在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】适用本条应注意如下几个问题：
（1）群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出租给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条的转租行为。
（2）再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。
承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建危及房屋安全出租人受到损害时，出租人即业主有权解除合同，并随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制，法律依据：
《租赁合同司法解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九
条的规定处理。
《合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
问题二相邻关系
●《通则》第83条规定：
“的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
”
●《》第七章规定：
第七章相邻关系
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
相邻关系
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。
对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
民通意见：
相邻关系：
102、处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。
问题三：
物业公摊问题：
群租侵害了邻居啥权利：
物权法：
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
问题四、房屋失火对邻居的损失赔偿责任，业主的责任，承租人既二房东的责任，次承租人的责任
侵权责任法
第二十一条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
物件损害责任
第八十五条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
中华人民共和国侵权责任法司法解释
第十一章物件损害责任
第一百二十五条【建筑物等设施及其悬挂物搁置物脱落、坠落致害责任的其他责任人】
侵权责任法第八十五条规定的“其他责任人”，是指建筑物等设施的所有人、管理人或者使用人之外的，对损害发生负有责任的第三人。
建筑物等设施及其悬挂物、搁置物脱落、坠落致人损害，所有人、管理人或者使用人丧失赔偿能力，无法承担侵权责任的，被侵权人可以直接向对此负有责任的“其他责任人”请求赔偿。
第一百二十六条【建筑物等设施及其悬挂物搁置物损害责任人的不真正连带责任】
建筑物、构筑物或其他设施的所有人、管理人或使用人与搁置物、悬挂物的所有人、管理人或使用人不是同一人的，被侵权人可以请求其中的任何人一方承
担赔偿责任。
承担责任的一方对于其他应当承担最终责任的所有人、管理人或者使用人享有追偿权。
第一百二十七条【建筑物等设施倒塌损害责任的建造缺陷】
侵权责任法第八十六条第一款规定的建筑物等设施因建造缺陷倒塌造成他人损害，不是因建筑单位或施工单位责任造成的，建设单位和施工单位应当先承担赔偿责任的，其承担责任之后，有权向其他责任人追偿。
建设单位和施工单位没有能力承担侵权责任，其他责任人对此应当承担侵权责任的，被侵权人可以直接向其他责任人请求承担赔偿责任。
该款规定的“其他责任人”，是指建设单位和施工单位以外的设计单位、勘测单位、监理单位以及其他有关单位等第三人。
第一百二十八条【建筑物等设施倒塌损害责任的管理缺陷】
侵权责任法第八十六条第二款规定的是建筑物等设施倒塌致人损害的管理缺陷。
该款规定的其他责任人，是指建筑物的所有人、管理人或者使用人。
因管理缺陷致使建筑物等设施倒塌损害，所有人、管理人或者使用人承担责任的，依照本司法解释前条第一款的规定承担责任。
第一百二十九条【建筑物抛掷物、坠落物的加害人不明的补偿责任的适用】侵权责任法第八十七条规定建筑物抛掷物、坠落物加害人不明的补偿责任，不是过错责任，应当适用侵权责任法第二十四条规定确定。
具有以下情形之一的，可以认定为该条规定的“能够证明自己不是加害人”：
（一）损害发生时，证明人不在该建筑物之中;
（二）损害发生时，证明人所处建筑物位置无法实施该特定行为;
（三）证明人无法完成该行为;
（四）证明人实际没有致损之物。
第一百三十条【建筑物抛掷物、坠落物损害责任的补偿责任】
“可能加害的建筑物使用人”依照侵权责任法第八十七条规定承担的补偿责任，为按份责任，而不是连带责任。
“可能加害的建筑物使用人”，是指实际使用该建筑物的所有人、管理人或者使用人。
第一百三十一条【补偿责任的范围】
依照侵权责任法第八十七条规定确定的补偿责任，以不超过被害人实际损失的50%为限。
第一百三十二条【有关单位或个人的理解】
侵权责任法第八十九条规定的“有关单位
或个人”，是指堆放人、倾倒人、遗撒人，以及对公共道路负有管理职责的法人或者自然人。
对公共道路负有管理职责的法人或者自然人承担了赔偿责任后，对于应当承担侵权责任的堆放人、倾倒人或者遗撒人可以行使追偿权。
篇三：
禁止群租
禁止群租
近日，住房和城乡建设部出台了《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》），旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。
该办法将于20XX年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。
《办法》主要从三个方面对房屋租赁作了规定：
一是加强商品房屋租赁管理，进一步细化了房屋租赁登记备案制度，并本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形作了重新规定。
《办法》还对建设（房地产）主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立完善房屋租赁登记备案信息系统等事项提出了要求。
二是规范商品房屋租赁行为。
针对房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加部分条款予以规范。
对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
违反此规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上30000元以下罚款。
对出租人在房屋租赁期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况，《办法》明确，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。
三是维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。
《办法》在《合同法》框架下，进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。
从侧重保护承租人权利、稳定租赁关系的角度出发，根据房屋租赁管理的实际情况，《办法》对承租人优先购买权、买卖不破租赁等法律原则和规定也作了进一步细化。
房屋租赁市场的乱象丛生由来已久。
骗租行为、哄抬房租、合同期内要求强行搬迁，迫使购房者在选择租赁住房的同时承担了许多风险。
为牟取私利，房主将一间小单元房拆分成诺干个隔间的群租行为，更为周遭邻人带来了许多生活上的不便，埋下了严重的安全隐患。
此
次，住建部下大力气整治房屋租赁市场的秩序，正是针对市场中各种乱象的一种有的放矢的行政行为，并希望以此保障租赁双方的合法权益，促进房屋租赁市场的健康发展。
从群租行为屡禁不止的另一个侧面可以看出，目前房屋租赁市场的寻租需求庞大。
房源太少、需求过旺，成为助推“黄牛党”牟取暴利的幕后黑手。
据统计，时下北京租房市场的供需比约为1:
3，蚁族们无奈选择群租方式也实为生活所迫。
由此可见，在立法层面规范租赁市场发展固然重要，但若想从根本上解决租赁市场的各种乱象，加大供给才是王道。
一方面，加大保障性住房尤其是公租房的建设力度，有针对性地解决中低收入家庭及“夹心层”的“住有所居”问题。
另一方面，规范中介行业的从业准则，提高从业门槛，加大信息公开力度，严厉查处囤积房源、欺骗租户、恶意炒高房价等非法行为，有效激活市场上长期闲置的空置住房。
“租售并举”应当是我国长期坚持的一项基本住房政策，但事实上，租赁作为住房消费的重要形式之一，在1998年以来的历次房改中几乎都是被忽略的对象。
在当前几经调控房价却仍然坚挺的情况下，对住房租赁市场进行指导和规范，建立健全房屋租赁方面的法律法规，对房屋租赁实施严格监管，实为明智之举。
惟愿《办法》在执行层面能够贯彻政策制定的初衷，以此改变国人长久以来“重买轻租”的观念，迎来房屋租赁市场的繁荣。
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