建设以民间博物馆与自然山水风光相辅相成的DOC.docx

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建设以民间博物馆与自然山水风光相辅相成的

紫龙山寨景点的可行性报告

一、项目概况

紫龙山寨位于浙江省淳安县与临安县交界的分水岭上，由十五座海拔七百米左右的山头围拱高山平台构成了独具特色的独立地理单元，所辖景区平面积约三百亩，坡地面积总和约一千亩以上。

紫龙山寨景色优美，与世隔绝，高山气候宜人。

在优越的区位交通支持下，通过精心整合文化旅游资源，完成具备投资建设诸多文化旅游项目有机融合的旅游项目，为投资者带来了良好的获利和增值预期。

紫龙山寨景点建设，包含以下部分；

1、山脉风光游览线路

围拱紫龙山寨的山脊线，是极为珍贵而罕见的旅游资源。

形

成的山脉行旅游项目，将紫龙山寨的各项旅游内容整合成具有多重特色的一个整体。

山脉本身就是自然天成的游步道，略加整修，又维持原汁原味，使游客在优闲的漫步中，全心身地融入了纯美自然的怀抱中；山脉行视野开阔，上千座秀美山峰构成山“海”景观，极具特色。

而紫龙山寨就象是一叶扁舟，游历于山“海”之间。

与黄山的“一览众山小”的境界相比，漫步于紫龙山寨的环形山脉上，堪称；“一览小众山”。

紫龙山寨的海拔并不高，与周围的千座秀峰相互提携，互不相欺。

透过近山观远峰，别样的秀美也是独一无二的。

山峰一多，自然就有许多别有特色的样子了。

有逼真的骆驼，西山而行，一年中总有一些时光，夕阳正好从驼峰处落山。

还有的象大象，象仙鹤等等。

还有一个可遇不可求的山景是观音卧像，惟妙惟肖，堪称世界上最大的观音卧像。

山脉之上有独特的气候，有永不停息的（上下）对流风。

山再大，养育的山顶精华仅仅是那么一点点。

紫龙山寨的十五个山头，在方圆几十里的大山的哄托之中，实在是受宠若惊！

如果用简单语言形容紫龙山寨的地势就是；

山之颠、峡之源、据天险！

2、古瓷迷宫

用存放展示五千件中国古代瓷器的展柜，占据一个山

头，建成一个文化迷宫。

形成全世界独一无二的中国瓷器博物馆。

展柜以防弹玻璃制作。

瓷器来源为紫龙山寨现在的承包人的两代收藏。

这一博物馆大大丰富了紫龙山寨的旅游资源，大大提升了紫龙山寨旅游的含金量。

自然的悠然、文物的崇高、迷宫的奇妙合奏的美妙意境，若不亲身经历，难免终身遗憾！

3、龙岭禅院（当地人称龙岭寺）

紫龙山寨以地块内的紫槽岭和龙岭塘两名称各取第一字得名。

山里人将山中较大的平缓山地称为“塘”，龙岭塘就是较大的平缓之地。

据地方志记载，自宋代起，龙岭塘就建起了龙岭禅院。

并且一直兴旺，常年驻寺二百九十九位和尚。

据山寨出土的残碑记载，龙岭禅院在康熙年间得以重修。

龙岭禅院被毁与一场无名大火。

禅院被大火烧毁后，留下了两个传说；第一个是；待瓦成泥，龙岭塘必将重新兴旺发达。

第二个是；龙岭禅院的宝物仍藏在龙岭塘的山中。

现在古瓦全己成泥，只见古砖不见旧瓦。

传说中的宝藏，可以在文物迷宫中找寻。

以禅院为基础，设立禅修中心。

4、生态吊脚楼式的宾馆客房（按容纳一百人设计）

选择适合的山坡，依山势，层层建吊角楼式建筑，用以做标准间。

这样的建筑群不仅合理利用土地，而且成为一道美丽的风景。

节能环保，是当今的主旋律。

吊角楼内的能源可以用太阳能电池和小型风车发电技术解决。

山里如果没有阳光，就一定有风。

5、汽车旅馆

紫龙山寨交通非常便利，是为数不多的自驾车就可以到大山

之颠的景区。

在紫龙山寨设立可停车一百辆以上的汽车旅馆，交为汽车旅馆游客提供基本生活条件，必将大大提高紫龙山寨的吸引游客的能力。

6、旅游饭店

建设一个以绿色生态食品为特色的饭店，并带动一个饭店群

体，为游客服务。

使吃在山之颠，成为紫龙山寨的又一特色。

自建饭店拟容纳两百人。

并且在大部分旅游秀节，都可以露天摆桌，与群山共餐。

为了发挥这一特色，餐厅开展送餐业务，在山寨的任何一个平地，都可以摆桌用餐。

这样，一次性的接待能力可以超千人。

7、供水系统

紫龙山寨以山泉为特色，但是要满足游客用水，即要有庞大的存水能力，又要从山下泵水上山。

8、卫生环保系统

紫龙山寨生态环境极佳，紫龙山寨的旅游开发建设必须牢牢把握生态环保概念。

污水垃圾要用较长的管道引到较远的山地，再进行各种无害化处理。

9、茶文化经营单位

紫龙山寨一带的高山茶质地优良，以山泉浸泡，其境界令人

神往。

饮茶，售茶，必将成为本项目一大赚钱亮点。

10、旅游购物

土物产商品、旅游纪念品，是任何一个旅游区应有的项目。

二、投资内容及投资量

1、汽车旅馆

通过劈山填沟，在地块的最东端，与昌文公路相连接的地方，

建立五至十亩的梯级汽车旅馆。

并保障临时停车使用。

此举使紫龙山寨旅游不存在停车难的问题。

投资预算三百万元。

2、紫龙山寨山脉游步道及设施建设

A、登山云梯；自汽车旅馆延小龙岭拾级而上进入山顶山

脉路线。

全长约一百廿米，造价15万元。

B、小龙岭穿越游步道；小龙岭是己知的全世界最短的完

整山脉，由五个山头组成，全长仅约五百米。

游步道全长约八百米，通过整修山脊线完成。

中间有一座十五米的独木桥。

并延最高峰（月亮峰），建环山登顶游步道。

三百六十度的景色尽收眼底，不同高度，不同境界。

再在小龙岭两端的山头上各建一座观山凉亭，总计六十万元。

C、峡谷天桥；全长约一百米，连接月亮峰及太极峰。

即

是连接山脉线路的工具，又是一处极为优美的观山平台。

投资三百万元。

D、古瓷迷宫（后述）。

E、山脉古道；约两百米，连接古瓷迷宫与千秋山。

古为

今用，给持原貌不再投资。

F、登顶游步道；拾级而上约一百二廿米。

造价三十万元。

造价高的原因是原材料都需山下运上来。

G、紫槽岭山脉游步道；全长约一千五百米。

修凉亭五座，台阶路及护拦若干。

造价二百万。

以上建设为紫龙山寨山脉游的基础。

总投资；605万元。

3、古瓷迷宫

古瓷迷宫建在太极峰之上。

范围以直径150米计算。

占地面积约一千八百平方米，以展柜成墙建设迷宫。

最外一圈总长约471米。

以最外一圈长度的十倍计算展柜墙的总长度。

总计四千七百一十米。

展柜墙高两米，由混凝土基坐、防弹玻璃、不锈钢连接件、锁等构成。

每米造价三千元（不含展柜内文物）。

总计1413万元。

古瓷迷宫是紫龙山寨门票收入的重要来源。

但因其价值难以估量，若以古瓷价值做为股份依据。

投资者将极难获得较高的股份。

因此，古瓷展示权与紫龙山寨的自然资源都算发起方拿出的旅游资源。

但古瓷本身不计入股份。

支配权仍百分之百属于发起人。

4、生态吊脚楼式宾馆。

共五十间可容纳一百人居住，另加经营设施若干。

每间标间除生活设施外，还有太阳能电池、小型风力发电机等。

每标间造价按三十万元计算。

共计；1500万元。

5、旅游饭店

占地三百平方米，总造价；300万元。

6、茶文化及旅游购物设施，造价；200万元。

7、供水系统总造价；100万元。

8、排污系统总造价；200万元。

9、经营流动资金；382万元。

以上八大项总计投资额；5000万元。

三、可行性分析

景区景点建设必须具备三大要素；便利的交通条件、较高的

知名度、旅游资源。

下面我们从这三要素分析一下紫龙山寨旅游项目的发展前途；

1、交通条件

在以山为概念的旅游景区中，紫龙山寨具有难以比拟的交通便利和由此带来的区位优势。

拟建中的汽车旅馆，就是昌文公路的路边儿上。

昌文公路是地方交通大动脉。

通过昌文公路廿五公里在临安昌化与杭徵高速公路相连。

沿途有临安湍口温泉、柳溪江漂流两个成熟景点。

分别距紫龙山寨十二公里和廿公里。

紫龙山寨――昌化――临安――杭州的车程仅需一小时左右。

从北线看，紫龙山寨是千岛湖景区到杭州最近的景区。

紫龙山寨与千岛湖同为浙江淳安管辖。

紫龙山寨属于千岛湖旅游风景区的山区景点。

距千岛湖未开发湖区仅仅三十公里，约半小时的车程。

作为农家乐项目，紫龙山寨在千岛湖未开发湖区有水上农家乐项目。

延昌文公路到淳安文昌约四十公里，与即将建成的千岛湖高速铁路车站相接，并通过05省道向西约廿公里，与千岛湖镇相连、向东一百三十公里与杭州相连。

千岛湖――紫龙山寨车程约需一小时；文昌高铁车站――紫龙山寨，车程约四十分钟。

随着昌文公路的高等级改造，车程还将缩短。

依托得天独厚的山地景点的交通优势，可以组成杭州――紫龙日游、临安――紫龙两日游、千岛湖――紫龙两日游、黄山――紫龙两日游、紫龙――周边景区两日游等，多达上百条两日旅游旅游线路。

一个不大的景点，不用大规模投资，就具备如此优异的交通条件，实在是可遇而不可求。

在旅游景区三要素中，为什么交通条件居关健性的第一位呢？

因为旅游景区的知名度需要在景区经营过程中，运用各种促销手段不断提升。

景区营销的过程，就是景区知名度有效提升的过程。

在这方面，所有的新建景区，都面临着知名度由低到高的提升过程，没有捷径可走。

而旅游资源，是景区三要素中占位最低的。

以四川九寨沟景区与浙江千岛湖景区相比为例；九寨沟风景资源大大优与千岛湖，但是每年的游客接待人数，却远不及千岛湖，原因就在于其交通条件与千岛湖不可相提并论。

名山名水尚切如此，类似紫龙山寨这样的地方性的旅游景点，资源所占的位置与交通优势更加不可相提并论了。

因为旅游资源可以通过投资附加，可以无中生有。

例如；古瓷迷宫这一概念，就是以文化概念对紫龙山寨的旅游资源的成功附加。

对于紫龙山寨而言，不用任何的交通设施投资，就拥有如此优越的交通条件，实属幸运！

2、知名度

做为户外活动的旅游景点，紫龙山寨自2000年开始开门迎

客，到2010年暂停经营，己有十年的旅游经营历史。

通过网络，在户外游旅游爱好者中，具备了一定的知名度。

做为一个旅游景点的地位，己被社会广泛认同。

知名度是在经营过程中通过各种促销手段打出来的。

我们有信心在旅游经营中以适合旅游产业规律的方法，实现低成本，高效率地快速提升未来紫龙山寨景点的知名度。

3、旅游资源

紫龙山寨己有的景观资源、山脉旅游概念，以及古瓷迷宫的文化影响力，在投资建设中尽一切能力优化景观质量，足以支撑紫龙山寨半日游的旅游产品。

极佳的生态环境、吃在山之颠的餐饮特色、走千陌古道，饮高山泉水的生活境界，对外出旅游的都市人们，一定有难以抵挡的吸引力。

旅游资源的质量是相对的，是与它所支撑的投资量成正比。

我们不敢说，紫龙山寨旅游资源一定能支撑起五亿、十亿的旅游投资，但一定能使五千万的旅游投资收获理想的投资回报。

旅游资源对游客的吸引，从来不求回头客，因为旅游业做得就是到此一游，它与餐饮宾馆求回头客的经营规律有本质差别。

就是这样不求回头客的旅游产业，紫龙山寨有以往的经营中，有大量的回头客。

这种现象理加说明了紫龙山寨的旅游资源够用。

对于现代人来说，旅游己是生活中的一部分，人们很容易忘记旅游过的地方，但是凡是来过紫龙山寨的人，都对当初的旅游经历，历历在目。

许多人多年后谈及紫龙山寨的经历，都将其归类于一生难忘的情节。

四、对紫龙山寨旅游投资的收益评估

对旅游景点经营收入的评估，必须建立在对客流量的预估之上，预估是否准确，只有在经营实践中才能检验，现在只能立足与最保守的计算预估未来年接待人数。

1、对年接待人数的评估

紫龙山寨的游客有六大来源；

A、来自与临安景区的旅游业务衔接；根据临安政府公布

的2015年临安旅游业接待人数的统计数字为；1004.9万人次。

旅游综合收入101亿元。

B、来自与千岛湖景区的旅游业务的衔接；根据淳安政府

公布的2015年千岛湖旅游业接待人数的统计数字为；1121.89万人次。

C、来自与昌文公路自驾游的即兴游客；昌文公路是直接

连接临安与淳安两大景区的唯一通道。

且周边没有可供旅游接待的设施。

仅仅在路边设几块停车吃饭的广告牌，就能吸引过往车辆停车。

D、通过互联网独立宣传组织客源。

E、通过与全国的旅行社合作组团旅游；但是这一业务只

能与临安旅游区或千岛湖旅游区的景点共同推出XX――紫龙两日游的旅游产品。

其综合效果是即提高了紫龙山寨的知名度，又加深了紫龙山寨与临安与千岛湖旅游业的联合。

F、通过千岛湖高铁车站组团。

2、对年经营获利的评估

根据以上五项客源组织渠道估算未来紫龙山寨的年游客量，设定为每年廿万人，应该是非常保守的了。

以年接待廿万人为依据，再根据其它随机消费项目，进入以下测算；

A、门票收入。

门票按100元/人计算。

总收入为；两千

万元。

扣除百分之三十的营销费用，净收入为；一千四百万元。

B、餐饮按每周接待一千人计算；一年按五万人计算，

平均每人净收入为五十元，净收入为；二百五十万元。

C、住宿按每周接待二百人计算；一年接待五千人。

每

人按五百元房费计算，总收入为；二百五十万元。

扣除五十万元的成本，净收入为；二百万元。

D、茶文化及土特产销售，按每年接待一万人计算。

每

人净收益一百元，总计净收入一百万元。

E、古瓷迷宫墙体的广告费收入；庞大的古瓷迷宫一旦

建成，世界上独一无二，极难复制。

因此其世界独一无二的地位，使其墙体具备了广告功能。

墙体两面总计长度按一万米计算，每米的适当部分平均年产生广告费一千元计算，总计一千万元。

F、项目总计净收入为；一百万元。

以上总计净收入的估算值为；三千零五十万。

为了计算方便，

按三千万计算。

3、对投资回报的评估

投资回报，受分红政策和所占股份的影响。

更受经营业绩的影响。

我们给现金股份的分红政策及股份比例是这样的；

A、现金股在分红上有优惠政策；项目经营获利后，所有

的净利润首先百分之百地分红给现金股。

直到五千万的现金投资全部收回后，各方股东，再按所占股份分红。

B、现金股点总股份的百分之廿，为普通股。

根据以上两个现金股的分红条件，按前述最保守的经营状态分析现金股的投资回报情况。

首先；按年净利润三千万计算，按五千万内，百分之百分红给现金股计算；现金股不足两年就可以全额收回投资。

其次；现金股全部收回投资后，每年按百分之廿的普通股分红计算；每年六百万元。

相当于五千万投资的百分之十二。

第三；按每年三千万的净利润，乘于廿倍市润率为六亿的总估值。

百分之廿为一点二亿。

相当于五千万投资的二点四倍。

4、未来可能存在的爆发式增值机会

A、我们在计算年接待量时，是非常保守的。

地处年接待两

千多万游客的两大旅游的交通连线上，具高铁车站仅仅四十分钟车程，旅游项目又无可替代的紫龙山寨。

年接待人数五十万甚至更多，并非不可能。

如果按年接待人数五十万计算，仅门票一项净收入就可达三千五百万。

仅按这一项核算投资回报，己是极为可观了。

B、古瓷迷宫，世界独一无二，所展示的瓷器为民间流

散的古代瓷器。

完全有可能以这些瓷器真品为依据，通过招集专家论证、社会调查等一系列工作，使联合国将其整体列为联合国物质文化遗产保护名录。

一旦做到这一项，承载这些文物的迷宫必将爆发式增值。

不仅可能体现在门票价格的增加上，仅仅一万米墙面的广告费，就可能大幅度增值。

按每米每年一万元广告费计算；每年仅广告费收入就是一个亿。

C、区位优势所带来的机会；如果把紫龙山寨周围比做

个棋盘，紫龙山寨的位置就是一个极为重要的棋位。

在周边规模性经济开发中，都需要紫龙山寨的策应。

当前仅凭这一位置，就可能获得具大的利益。

当前昌文公路正计划进行高等级改造。

改造后，在紫龙山寨的山下，开通隧道。

通过紫龙山寨旁的盘山公路，就不做为交通设施使用了。

这里有能力经营规模化旅游的，就只有紫龙山寨。

因此这条盘山公路就可能被紫龙山寨接管维护。

如此一来，紫龙山寨的直接旅游经营空间，就可能扩大十倍以上。

以上三点有任何一点落实，都可以使投资者的收益实现爆发式增长。