购买商品房的操作流程.docx

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购买商品房的操作流程

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购买商品房的操作流程

第一步：

和发展商签订认购书 

　　当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金

（即订金），订金是由发展商根据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。

 

　　认购书的主要内容包括：

　　1.发展商、销售方及认购书的基本情况； 

　　2.所认购房产的基本情况

（户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价）； 

　　3.订金数额、付款方式

（一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款）； 

　　4.付款时间

（主要针对分期付款方式）、付款地点、帐户等； 

　　5.签订正式条约的时间

（一般为认购后的一周以内）。

　　签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。

《签约须知》的内容有：

A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明；B关于贷款所需凭证的说明；C需要交纳的相关税费、手续费等说明；D购房人在签订条约时需携带的证件；E签约地点。

　　注意：

签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。

签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。

如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部“认购书”，请留意：

尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的！

　　第二步：

与发展商签订购房合同 

　　签订购房合同时一定要慎重对待啦，因为您的权利和义务都体现在内了。

另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。

所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”

（即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证）；如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。

您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？

一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。

　　在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。

发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。

所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

　　您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。

　　注意：

还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？

这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。

　　第三步：

办理预售登记 

　　签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售

（预购）登记手续

（如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理）。

预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售

（预购）登记后，购房合同生效。

　　注意：

如果您买的是期房，您还是需要看发展商的商品房预售许可证。

除此之外，由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，您应该经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺利交房？

如果不能按时交房，您应当按合同规定索赔。

　　第四步：

办理立契过户手续 

　　契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的；买卖契约则用于现房交易。

立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。

 

　　立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章

（有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书）；如果购房者正在外地，那么则必须在当地的公证处作公证，把公证书带回来；如果购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。

　　办理立契过户手续时，买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。

　　注意：

在办理立契过户之前，购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。

　　第五步：

办理入住 

　　在办理入住之前，您需要交清合同款，办理结算；发展商要统一审核您的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。

购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。

在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。

　　注意：

如果是期房，那么在其竣工后，实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异，购房者在与发展商办理结算时，应根据预售合同条款，维护自己的权益。

若实际面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。

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出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。