南城宏图项目可行性研究报告.docx

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南城宏图项目可行性研究报告

“金众·东莞”

项目可行性研究报告

可

行

性

研

究

报

告

二〇一二年十月

正文

一、项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

南城宏图项目20044046、2004G017（地块）

1.1.1房地产开发公司

深圳市金众集团有限公司

1.1.3承担可行性研究工作的单位

深圳市同致行物业顾问有限公司

1.1.4研究工作依据

1《房地产开发项目经济评价方法》

（建设部：

建标[2000]205号）

1《建设项目经济评价方法与参数》

（国家计委、建设部：

计投资[1993]530号）

1《关于印发经济评估方法的通知》及附件

（中国国际工程咨询公司：

咨经[1998]11号）

1《东莞市建设工程价格信息》

1开发公司提供的相关资料

1.1.5项目建设规模和内容

本项目位于东莞南城新中心南部，东北紧邻交通要道东莞大道，与城市花谷隔路对望；西北面为高新产业园区，北面为深圳建控总承包公司规划建设的住宅区。

根据开发公司提供的项目土地使用权出让合同、建设用地规划许可证等相关资料，项目的规划设计指标见表1-1。

表1-1项目规划设计指标表

序号

名称

单位

主要指标

建设用地规划批准书

—

200433028

总用地面积

平方米

179345.33

建筑用地面积

平方米

179345.33

总建筑面积

平方米

295919

计入容积率建筑面积

平方米

295919

其中：

住宅

平方米

274419

商业

平方米

15000

会所

平方米

3000

幼儿园

平方米

2500

配套居委会及管理处建筑面积

平方米

1000

容积率

—

1.65

建设规模

3、5、9/12层

1.1.6项目开发手续

☑项目用地取得

项目用地已取得，开发公司为深圳市金众集团有限公司。

地块号为20044046、2004G017号，权利人为深圳市金众集团有限公司，使用年期70年（2004年07月06日－2074年07月05日）。

☑结论

本项目开发手续正在完备之中。

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

根据市场调查，项目地块所属的东莞片区一直以南城“后花园”形象出现，在新的一轮“高尚建城运动”中有其独有的优势，近几年来每年都有一定量的房地产项目开发与供应，房地产市场的供应与销售呈现供销两旺的局面。

预计区域内近几年房地产市场仍将保持这种态势。

1.2.2项目建设进度

项目将于2005年10月开始施工，预计建设工期为29个月，即项目将于2008年3月竣工。

1.2.3投资估算和资金筹措

Ø投资估算

本项目开发建设总投资额为104650.90万元，其中各项成本费用的金额详见表1-2。

表1-2项目开发建设总投资估算表

一、开发成本

总价（万元）

1、地价

29928.997

2、公共设施配套基金

2838.77

3、前期工程费

1230.02

4、建安工程费

52935.57

5、基础设施配套及环境工程费

3284.7

6、公共配套设施费

6-1、9年制学校

7、开发期间税费

1461.56

7-1、质量安检费

81.08

7-2、交易服务费

45.66

7-3、其他费用

1334.82

8、不可预见费用

1808.67

二、开发费用

1、管理费用

4038.35

2、销售费用

3365.29

3、财务费用

3758.95

三、投资总额

104650.90

资金筹措

本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款等。

项目资金筹措方案数据汇总见表1-3、表1-5、。

表1-3项目开发资金筹措表

序号

筹措资金来源

筹措资金数额（万元）

筹措资金比例（%）

自有资金

26162.5

银行贷款

13778.24

13.16

销售回款

64710.22

61.83

项目总投资

104650.96

100

1.2.4项目综合评价结论

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。

从财务分析结果表明，项目开发总投资为113461万元，财务内部收益率为19.13%,利润总额为29960.9万元，成本利润率为20.42%，税后利润为18166.77万元，税后成本利润率17.04%。

具有良好的经济效益；本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

项目综合评价结论：

本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。

二、项目投资环境和市场研究

2.1市场宏观背景

2.1.1宏观经济形势分析

1.东莞概况

东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。

东莞市现有32个镇，总共有700万左右人口，其中常住人口160万左右，暂住人口450万左右，而港澳台及海外侨胞大概有100万左右。

其实，加上流动人口，东莞现有人口接近1000万左右。

从人口区域分布来看，虎门、长安、厚街及市区占有比较大的人口比重，平均大概都有70万左右的人口。

从人口群体特征来看，呈现出“哑铃式”的群体结构，上层富有人士阶层及低层打工一族占有比较大比重，而中层阶层如白领、工薪阶层所占比重较少；但是，近年来随着东莞市大力通过各种人才引进政策及全国大量的毕业生涌入东莞，这一中间阶层的人口比重正以比较快的速度在增长。

分析：

改革开发以来，东莞因“三来一补”的劳动密集型经济产业结构而得到快速发展，并涌入了大量的低层打工一族，导致东莞市具有典型的移民城市特征；外来人口与本地人口比例悬殊，本地人因土地出租、房屋、厂房出租等收入渠道而迅速走上“暴富”之路，诞生了一大批东莞本地“农民暴发户”。

2.东莞市国民经济发展概势及在珠三角的战略地位

近年来，东莞充分发挥地理人文优势，大力发展外向型经济，以科技推动经济发展。

国民经济持续、快速、健康发展。

实施经济国际化战略，大力吸引外资，发展外向型经济。

二十年来，东莞的经济以平均每年22%的增长率蓬勃发展，是中国综合经济实力30强城市之一，成为中国经济发展最快的地区之一，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。

通过近年来经济的快速发展，东莞各镇区形成了比较明显的卫星城镇布局，并且各镇区的产业结构区别明显。

如以服装产业而闻名海内外的虎门、长安，厚街的餐饮、娱乐及家具制造业，大朗的纺织业，长安、清溪的电子通讯制造业，樟木头的旅游业、房地产业，常平的物流业，高步镇的鞋业，塘厦镇的玩具制造业等。

各镇基本上形成了自己的龙头产业作为经济支柱。

根据中国社会科学院发布的2003年中国城市综合竞争力报告，广东省的广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州进入2003年最具竞争力城市排名前50位，在珠三角十二市区中东莞排名第四，仅次于广州、深圳、佛山；而在城市成长竞争力的排名中，东莞位列全国第九，落后于排名第三位的深圳、排名第七位的广州。

这说明了东莞市经济的成长性良好，经济持续快速发展。

分析：

东莞处于大广州、泛深圳之间，在珠三角占有极其重要的经济战略地位，有效与广州、深圳互动促进经济发展。

随着经济的飞速发展，东莞在珠三角的经济地位会进一步加强，良好的宏观经济发展形势将会有效促进东莞的房地产市场发展。

3.人民生活水平

东莞在改革开放以来，逐渐走上了共同富裕的道路。

2004年上半年城镇在岗职工月人均工资1978元，比上年同期增长10.8%；城镇居民人均可支配收入11658元，增长16.1%,增速同比提高5.8个百分点；城镇居民人均可支配收入总量超过广州仅次于深圳。

为此，东莞人民生活水平已经进入了比较宽裕的后小康阶段。

分析：

目前，东莞每百户城镇居民家庭拥有轿车32辆，居民家庭家用汽车拥有量居全省首位；这在一定程度上可以说明东莞本地城镇居民的富有程度；随着城市化进程的加快及原始资本的不断积累，本地城镇居民对居住品质将会有更高的追求，本地富有城镇居民对自建3～4层小洋房的居住生活形态热情度降低。

2.1.2东莞市投资宏观背景

东莞市房地产市场现状

东莞市六年来房地产市场开发情况表

年度

1998

1999

2000

2001

2002

2003

商品房

总体

施工面积

961,457

1,578,398

2,212,760

2,251,497

3,056,459

6,895,162

新开工面积

700,884

1,074,963

1,357,504

1,108,447

1,635,915

竣工面积

620,746

882,572

932,456

1,195,653

1,363,568

2,572,854

销售面积

348,996

585,812

663,097

919,680

1,384,968

1,649,873

销售额

85,636

134,118

197,460

266,591

434,619

5,424,040

空置面积

434,045

498,106

576,995

585,936

683,511

1,143,781

其中：

居住

施工面积

675,068

1,160,575

1,819,971

1,599,736

2,144,381

5,301,062

新开工面积

480,039

750,208

1,105,502

821,376

1,161,897

2,72.0,823

竣工面积

416,962

698,813

748,602

837,572

985,276

2,219,923

销售面积

317,649

537,355

579,669

852,391

1,252,299

1,419,069

销售额

67,860

106,540

153,936

227,729

378,538

4,740,902

空置面积

239,287

254,470

300,526

285,754

335,523

916,055

其中：

商业

施工面积

205,411

251,157

235,969

524,283

609,114

992,415

新开工面积

155,367

221,289

175,084

206,517

317,209

竣工面积

101,960

117,372

104,745

273,056

288,892

262,234

销售面积

24,047

37,489

40,569

32,411

69,254

147,112

销售额

15,783

24,177

31,067

28,043

38,377

781,311

空置面积

76,558

80,949

96,313

83,852

120,540

196,917

随着国家宏观调控政策的逐步到位，从今年4月份以来，我市固定资产投资增速有所减缓，1-6月镇以上固定资产投资增幅比一季度回落7个百分点。

其中基本建设增长67.3%，回落20.2个百分点；更新改造增长82.8%，上升34.2个百分点；房地产开发增长95.3%，回落8.1个百分点。

据建设局、统计局提供的统计数据表明，东莞今年上半年完成房地产投资36.4亿元，与去年同期的18.6亿元相比增长率为96％，增长了近一倍。

今年7—9月，东莞市房地产开发保持继续良好发展态势，房地产投资持续增长，商品房建设和销售与上半年相比有较大增幅。

截至9月份开发项目共有107个，其中第三季度新增开发项目24个。

完成开发投资631263万元，其中住宅完成投资487098万元。

新开工面积143.08万平方米，其中住宅施工面积113.82万平方米；竣工面积96.81万平方米，其中住宅竣工面积92.06万平方米。

资金来源方面自筹资金与定金及预付款依旧是重头，分别以265256万元和294520万元，占了763109万元资金来源的34.8%与38.6%，国内贷款与利用外资的总量不大，但较上半年同样有大幅增加。

与上半年度完成开发投364111万元相比，第三季度增长了73.4%达到了631263万元，仅住宅投资增长就达到了69.6%。

资金来源方面，自筹资金与定金及预付款同样大幅增加，这既说明本地开发商资金储备的充足，也看得到了住宅项目的良好市场认可，而从国内贷款与利用外资的总量不大可以看出，东莞市地产开发对国内银行的依赖小，更没有开始大规模的国际融资。

另外，从显著增长的投资金额可以看出，东莞房地产投资并没有太多受到“8.31”大限的阻挠，开发商自身雄厚的资本保证东莞房地产业的正常发展，而国内贷款与利用外资的小量参与，也可以看出目前市场融资渠道的单一，还没有做到最大范围的实行资本流通。

2.1.3东莞市房地产（住宅）供应结构分析

从今年1至9月份批准预售商品房项目来看，共有建筑面积372万平方米，而城区（莞城区98333平方米、东城区350672平方米、南城区354663平方米、万江区14653平方米）共批准商品房预售面积就有125万平方米，其中住宅预售面积81.8万平方米，分别占据全市预售面积的34%、28%；可以看出东莞城区的房地产供应量仍然主要以城区为主。

在全市各镇区所批准的住宅预售面积中，长安、虎门、厚街仍然占有相对比较大的比例，但常平的今年住宅供应量突增，预售面积迅速提升至第四位。

长安、虎门、厚街、常平住宅预售面积分别是29.6万平方米、29.1万平方米、25.4万平方米、25.3万平方米，分别占据全市住宅预售面积的10.30%、10.12%、8.81%、8.79%。

从产品的供应结构分析来看，作为高端别墅的供应量占有35.6万平方米，占住宅总预售面积的12.4%。

而别墅的供应分布区域比较分散，城区（东城区1.9万平方米、南城区2.7万平方米、万江区5812平方米）占全市别墅供应量14.5%。

在全市各城区、镇区的别墅供应量中，今年与往年最为不同的是，黄江、沙田、长安的别墅供应量排在前三位，黄江、沙田、长安的别墅预售面积分别为5.2万㎡、5.1万㎡、2.8万㎡，占全市别墅供应量的14.6%、14%、8%，而城区别墅供应量最大的南城区也只有2.7万平方米，占全市别墅供应量的7.6%。

另外，截至今年6月份批准报建的住宅总建筑面积就有293万平方米，其中多层、高层占有272万平方米，别墅占有21万平方米左右。

因此未来的住宅供应量将明显增大。

批准商品房预售项目一览表（2004年1-9月）

镇区名称

批准

预售

项目

个数

批准预

售面积（m2）

住宅　

商铺

写字楼

其他

普通住宅

别墅

面积

（m2）

套数

面积

（m2）

套数

面积

（m2）

面积

（m2）

面积

（m2）

莞城区

146699

98333

612

22383

25983

东城区

468481

350672

2507

18631

117809

南城区

540551

354663

3188

27144

44402

141486

万江区

96985

14653

148

5812

82332

樟木头镇

30212

22182

352

1936

6094

常平镇

308313

253151

3387

9140

55162

长安镇

373823

296520

2093

28320

58435

18868

虎门镇

297665

291267

2119

16366

6398

塘厦镇

133875

108646

659

14068

22620

2360

249

厚街镇

289275

253625

2354

35650

石龙镇

128777

113328

599

24000

100

15449

凤岗镇

119976

103383

853

24689

16593

大朗镇

97056

41601

207

35105

100

45595

9860

石碣镇

65051

56952

431

8099

寮步镇

55854

43672

457

8356

10360

1822

黄江镇

72074

69643

314

51912

176

2431

茶山镇

47977

299

15015

石排镇

14690

10862

3828

横沥镇

74554

71166

692

5068

3388

大岭山镇

32088

850

31238

清溪镇

44298

360

桥头镇

10265

沙田镇

198630

168290

715

51430

30340

麻涌镇

25758

20956

156

4802

洪梅镇

48115

33228

284

14887

合计

136

3721042

2879333

22847

356183

1041

603749

237711

249

2.1.4东莞市房地产销售需求分析

（1）1～9月份商品房销售面积突破180万平方米

东莞上半年房地产投资和销售均保持持续增长势头，其中投资额比去年同期增长近一倍，商品房实际销售面积同比增长15.96％。

商品房实际销售面积57.26万平方米，比去年同期的49.38万平方米增长15.96％，商品房预售面积55.22万平方米，两项合计，商品房总的销售面积达112.48万平方米。

另外，加上7～9月份商品房销售面积，今年1～9月份商品房销售面积共有182.41（住宅销售面积110.42万平方米），其中别墅累计销售819套，20.2万平方米，与去年同期的386套、10.35万平方米相比，增长了一倍多。

而去年销售（含预售）商品房面积为214.59万平方米，预计今年将会有望突破这个销售面积。

（2）商品房空置面积已达120万平方米

在商品房空置面积方面，截至9月份共有120.28万平方米，比今年上半年的110.85万平方米增加了8.5%，其中住宅94.18万平方米，办公楼1.78万平方米，商业营业用房21.33万平方米，其他2.99万平方米。

另外，空置面积增长最快的是空置一年以下（含一年）的部分，增长了近25%。

（3）普通住宅单价平稳增长、别墅单价上涨过快

在销售价格方面，别墅均价增长幅度过高。

今年第三季度住宅平均销售单价达2481元／平方米，比上半年提高约220元／平方米；其中别墅平均销售单价为4325元／平方米，比上半年提高约1242元／平方米。

2481元／平方米的住宅平均销售单价与东莞目前市面的销售均价3000元／平方米～4000元／平方米有比较大的差距，这主要是由于东莞相当多的镇区建有不少廉价的商品房，从而拉低了整个房地产市场的交易价格。

（4）外销市场出现反弹

在外销销售情况方面形势有所好转。

今年上半年商品房外销面积达5.32万平方米，占商品房总销售面积的5.95％，而去年全年外销面积为10.49万平方米，与去年全年的销售面积214.59万平方米相比，仅占4.89％。

上述数据表明今年外销商品房的走势已经摆脱去年非典疫情的阴影，开始有所反弹。

（5）三房、均价在3000元／平方米以下、80－120平方米户型最为畅销

在户型面积销售方面。

80－120平方米户型最为畅销，从今年1～9月份住宅销售的户型面积统计情况来看，销量最大的是80——120平方米的住宅，达5759套，占总销量10703套的54％，其次是80平方米以下的偏小户型，总销量是2721套，占总量的25％。

从户型结构看，销售比例最高的是三房，共5723套，占总销量的53％，其次是两房以下（含两房）的住宅，共销售2021套，占总量的31％。

从住宅销售单价看，2000元／平方米以下的销售比例最高，达4028套，占38％，其次是2000元／平方米—3000以内的住宅，销量达4077套，占总量的38％。

也就是说，3000元／平方米以下的住宅销量占到总数的76％。

（6）120平方米以上户型成交比重大幅度增长

目前120平方米以下的户型仍然占市场总量的70%以上，但从第三季度与上半年的销售情况比较分析来看，这一部分户型的比重正呈现下降趋势，其中80平方米以下的小户型从上半年的27.6%下降到第三季度的22.6%，80—120平方米户型成交比例也从上半年的55.7%下降到第三季度的51.4%。

而120平方米以上户型的成交比例有上升势头，如120—160平方米的成交比例从上半年的10.4%上升到第三季度的16.7%，160平方米也从上半年的6.3%上升到第三季度的9.2%。

（7）购房省内、省外、境外户籍群体三分天下

从购房者的来源看，广东省户籍、非广东省户籍及境外户籍分别占了总销量的41.8％、27.7％、30.5％，比数约为4：

3：

3。

出现省内、省外、境外户籍群体三分天下的局面主要是因为本地户籍居民不多，外来高级蓝领及白领购房逐渐增多，外资企业中高层及老板在莞城、樟木头、常平等镇区购房逐渐增多。

2.2南城区房地产市场特征分析

2.2.1东莞新城市中心和地产龙头――南城板块

随着东莞新一轮城市建设的铺开，南城区成为新城市中心区发展的焦点所在。

（1）政府投巨资改造环境

环境因素在房地产中心的作用举足轻重，南城区政府对环境的投入不遗余力，南城政府投2亿元建设水濂湖公

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