甘肃省房地产估价师《案例与分析》.docx
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甘肃省房地产估价师《案例与分析》
xx房地产估价师《案例与分析》
：
住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__。
A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B．任意两条无差异曲线不能相交
C．无差异曲线凹向原点
D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
2、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】
A：
本估价机构所有
B：
所有参加该估价项目
C：
由引交估价项目负第一责任
D：
任本估价机构法定代表人
E：
工业用地的监测点评估价格
3、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。
A：
2.4％
B：
3.0％
C：
3.8％
D：
7.2％
E：
工业用地的监测点评估价格
4、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。
A：
商品房销售广告书
B：
商品房销售协议书
C：
商品房销售意向书
D：
商品房销售委托书
E：
执行层的组织协调
5、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡。
A：
5.2
B：
6.4
C：
6.8
D：
7.6
E：
借款合同
6、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。
（2009年试题）
A：
定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B：
定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C：
定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D：
定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
E：
执行层的组织协调
7、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
8、房地产的部门规章是以颁布的。
A：
xx主席令
B：
国务院令
C：
国务院房地产行政主管部门部长令
D：
省政府省长令
E：
房地产估价机构必须加盖公章
9、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似xx算法
D．概算指标法
10、不属于引起房地产价格上升的原因是。
A：
外部经济
B：
需求增加导致稀缺性增加
C：
生活水平的提高
D：
通货膨胀
E：
工业用地的监测点评估价格
11、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡（甲别墅的装修标准为800元／㎡），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。
A：
7020
B：
7091
C：
7380
D：
8580
E：
工业用地的监测点评估价格
12、某临街深度30．48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24m（即50英尺）、临街宽度25m的矩形土地的总价为．【2004年考题】
A：
53．34万元
B：
85．34万元
C：
106．68万元
D：
213．36万元
E：
工业用地的监测点评估价格
13、长期贷款展期期限累计不得超过年。
A：
1
B：
3
C：
5
D：
8
E：
执行层的组织协调
14、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事__。
A．估价对性
B．估价目的
C．估价时点
D．价值类型
15、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。
A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
16、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。
A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积
B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积
C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价17、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡．现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡．理论上应补地价．【2004年考题】
A：
78万元
B：
882万元
C：
1210万元
D：
1272万元
E：
工业用地的监测点评估价格
18、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。
A．20
B．30
C．40
D．70
19、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】
A：
4075．0元／㎡
B：
4242．5元／㎡
C：
4410．0元／㎡
D：
4577．5元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
20、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。
A：
非竞争性
B：
非排他性
C：
竞争性
D：
排他性
E：
执行层的组织协调
21、某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】
A：
93．75万元
B：
115万元
C：
293．75万元
D：
315万元
E：
工业用地的监测点评估价格
22、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。
A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
23、一个国家的城市规划体系一般不包括。
A：
规划法律体系
B：
规划行政体系
C：
规划运作体系
D：
规划核心体系
E：
执行层的组织协调
24、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是__。
A．征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B．征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C．基本农田由国务院审批
D．基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
25、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。
A．增加
B．减少
C．不变
D．不确定
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、《土地管理法》规定：
“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”
A．公有制
B．私有制
C．社会主义公有制
D．集体所有制
2、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反粱组成。
且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为。
A：
条形基础
B：
独立基础
C：
整体式筏式基础
D：
箱形基础
E：
执行层的组织协调
3、房地产价格的形成条件有。
A：
房地户的需要
B：
房地产的有用性
C：
房地产的有效需求
D：
房地产的相对稀缺性
E：
房地产的有效供给
4、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
5、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
6、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交__等证件及资料。
A．商品房预售许可申请书
B．征地补偿的标准
C．开发企业的《营业执照》和资质证书
D．适用房的租用标准
E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
7、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。
A．每一个独立出租单元的总出租面积
B．每月每平方米
C．每平方米可出租面积
D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额
8、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。
A：
划记法
B：
曲线法
C：
折叠法
D：
逻辑审查
E：
点划法
9、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。
A：
业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同
B：
物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同
C：
物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间D：
《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会
E：
《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位
10、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。
A：
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B：
投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同
C：
在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
D：
国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E：
在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
11、__负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A．承包商
B．开发商
C．监理机构
D．建设主管部门
12、某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60％来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10％。
若项目全部投资的收益率为16％，则其资本金的投资收益率为。
A：
16％
B：
25％
C：
26％
D：
40％
E：
借款合同
13、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得__后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
A．建设项目《选址意见书》
B．《建设用地规划许可证》
C．《土地使用权证》
D．《建设工程规划许可证》
14、房地产市场分析可以帮助开发商。
（2009年试题）
A：
选择合适的项目位置
B：
寻找投资合作伙伴
C：
确定满足市场需求的产品类型
D：
判断租买时机
E：
进行土地使用权出让决策
15、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。
A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于将物品交换兑现
16、收益法中所指的收益是__。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
17、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。
A．10
B．15
C．20
D．30
18、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是．【2005年考题】
A：
不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B：
房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C：
理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D：
房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E：
汇率因素对房地产价格影响的表现是：
本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
19、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．由引交估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
20、建筑与水有关的物理性质有__等。
A．孔隙率
B．抗渗性
C．抗冻性
D．弹性和塑性
E．耐磨性
21、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。
A：
当地工商行政主管部门
B：
当地计划行政主管部门授权机构
C：
当地计划行政主管部门
D：
当地建设行政主管部门授权机构
E：
当地建设行政主管部门
22、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。
A．改进
B．产品成本
C．产销量
D．盈利
E．投资
23、对于同一宗房地产而言，下列公式中正确的有。
A：
房地价格=土地价格+建筑物价格
B：
房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格
C：
土地价格=房地价格-建筑物价格
D：
建筑物价格=房地价格-土地价格
E：
土地价格=房地价格+建筑物价格
24、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。
A：
居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B：
如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C：
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D：
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E：
居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
25、资产负债表是由企业的组成。
A：
经济资源
B：
资产
C：
负债
D：
所有者权益
E：
利润
升级会员 