长沙市物业管理优秀项目标准及评分细则.docx
《长沙市物业管理优秀项目标准及评分细则.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙市物业管理优秀项目标准及评分细则.docx（55页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
长沙市物业管理优秀项目标准及评分细则
长沙市物业管理优秀项目（企业）标准及评分细则（总21页）
长沙市物业管理优秀项目（企业）标准及评分细则
附件一：
长沙市物业管理优秀项目（住宅小区）标准及评分细则
申报项目名称：
序号
标准内容
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
一
基础管理
29
1、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。
1
实地查看；符合，不符合0
2、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。
2
按照《物业管理条例》第29条检查资料；符合，不符合0
3、各种服务标识规范、醒目；公开服务承诺。
2
实地查看；符合，不符合0
4、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。
1
实地查看；符合，未移交0
5、房屋使用手册、装饰装修管理规定及《业主（临时）管理规约》等各项制度完善。
1
检查资料；完善，不完善0
6、业主委员会按规定程序成立并备案，按《业主大会议事规则》履行职责。
1
检查备案资料；符合，不符合0
7、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。
2
检查资料；符合，基本符合，不符合0
8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案。
小区有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表，业主对创优工作知晓率达到85％以上。
2
检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣，无创优计划和实施方案扣，无宣传板报扣
9、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。
2
检查资料，实地查看；机构不健全扣，职责未上墙扣,制度不齐全扣，无落实措施和考核办法扣
10、企业工作人员（含管理人员）和专业技术人员经过专业培训，持证上岗。
2
检查资料、实地查看；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证扣
11、员工统一着装，佩戴工作牌，文明礼貌，工作规范；熟悉项目基本情况。
2
实地抽查看；企业员工每发现1人着装未统一及工作牌不符合扣
12、有《价格服务登记证》，公开服务项目、收费标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。
3
检查资料；无《价格服务登记证》扣，未公开扣;未执行有关规定扣
13、建立住用户档案、清册，查阅方便。
1
检查资料；符合，不符合0
14、在主入口、客服中心公开24小时服务和投诉电话；有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。
4
检查资料、实地查看；电话未公开扣，无投诉回访记录扣，记录不完整一处扣，扣完为止
15、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，对合理的建议及时整改，满意率达90%以上。
2
检查资料；符合，基本符合，不符合0
16、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。
1
检查资料；建立并落实，建立但未落实扣，未建立扣；及时率符合，每降低1个百分点扣；返修率符合，不符合0；回访记录完整，记录不完整或无回访记录0
二
房屋管理与维修养护
14
1、制定年度房屋维修养护计划并实施。
1
检查资料、实地查看；符合不符合0
2、小区主出入口设有总平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
2
实地查看；符合，无示意图扣，无路标扣，幢、单元、户号每缺一个扣
3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。
2
检查资料、实地查看；符合，每发现一处不符合扣
4、房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹。
2
实地查看；符合，发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣
5、屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放。
1
实地查看；符合，发现一处不符合要求的扣
6、物业服务区域内招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并符合有关规定；霓虹灯按要求设置，保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。
2
实地查看；符合，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣，有安全隐患每处扣
7、封闭阳台统一有序，色调一致，除建筑设计要求外，一般不得安装户外防盗网、晾晒架和遮阳蓬
1
实地查看；符合，每发现一处不符合扣
8、空调及其它户外设施安装符合小区规定，位置统一有序。
2
实地查看；符合，每发现一处不符合扣
9、楼宇内楼梯、走道扶手、天花板、吊顶等无破损；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管道完好。
1
实地查看；符合，每发现一处不符合扣
三
共用设施设备管理
16
1、制定设施设备维修养护计划并实施。
有操作规程与维保记录，无安全隐患。
2
检查资料、实地查看；符合基本符合，不符合0
2、共用配套设施及用房完好，干净整洁、标识明显，无随意改变用途现象。
2
实地查看；符合，每发现一处不符合扣
3、管道井、桥架维护良好，无私搭乱接，无架空管线,无碍观瞻。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
4、排水、排污管道、化粪池完整通畅，无堵塞外溢现象。
1
实地查看；符合，发现一处堵塞或外溢扣；发现一处井盖缺失、损坏扣
5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，场地（景观、健身器材、建筑小品等）维护良好。
2
实地查看；符合，发现一处不通畅、不平整、积水扣；发现井盖缺损或丢失扣，路面井盖不影响通行，发现一处不符合扣
6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，按规定清洗水池，水质符合卫生标准；制订停水及事故处理方案。
2
检查资料、实地查看；符合，水池未封闭、无清洗记录、无检测报告本项分值为0
7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；专变供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。
2
检查资料、实地查看；符合，发现一处不符合规定扣，抽查10个灯泡，发现有2个不亮，扣
8、电梯由专业维保公司进行维修保养，有年检标识；日常维修、保养人员持证上岗，无安全事故；轿箱、井道和电梯机房干净整洁，通风、照明良好；
2
检查资料、实地查看；符合，无年检标识或标识过期，本项分值为0
9、电梯应急对讲畅通，制订出现故障的应急处理方案。
在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置。
2
实地查看；符合，发现一处不符合，本项分值为0
四
秩序维护、消防、车辆管理
16
1、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责；有交接班记录和值班巡查记录，有来访登记制度。
2
检查资料、实地查看；符合，无交接班、值班、巡查、来访登记等制度扣；值班及巡查记录不规范，发现一处扣
2、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。
4
检查资料、实地查看；符合，发现一处不符合规定扣
3、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急预案；消防控制室有专人值班。
4
检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急灯10个。
符合，发现一处不符合规定将本项分值扣完
4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆停放有序，进出有登记。
1
检查资料、实地查看；制度完善，基本完善，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；发现一台车辆乱停乱放扣，出入无记录扣
5、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序；未占道停车。
1
检查资料、实地查看；符合，制度不全或不落实的扣，乱停放每部车扣
6、对治安、消防、安全、自然灾害等突发事件处置有应急预案。
2
检查资料；符合，发现一处不符合规定扣
7、门禁、监控等安全防范设施正常运行，有定期维护记录。
2
检查资料、实地查看；符合，发现一处不符合规定扣
五
环境卫生
10
1、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。
垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
2
检查资料；未实行责任制的扣，无专职清洁人员和责任范围的扣，未实行标准化保洁的扣，发现一处垃圾扣，未达到垃圾日产日清的扣，未定期进行卫生消毒灭杀扣
4、房屋共用部位、共用设施设备无蚁害。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
5、小区内道路等共用场地和绿化带内无纸屑、烟头等废弃物和垃圾。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
7、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。
2
实地查看；符合，发现一处不符合扣
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。
1
实地查看；符合，不符合0
9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
六
绿化管理
5
1、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。
2
实地查看；符合，基本符合，不符合0
2、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无裸露黄土。
1
实地查看；长势不好扣，其他发现一处不符合扣
3、及时灭治虫害，有灭杀记录，无枯死花草、树木。
2
实地查看；符合，发现一处不符合扣
七
精神文明建设
5
1、小区有计划并经常性开展丰富多彩、健康向上的文化、体育、娱乐活动。
1
检查资料、走访业主；符合，不符合0
2、物业服务企业与街道、居委会、派出所关系协调，积极配合并参与社区文化建设。
3
检查资料、走访并征求相关部门意见；符合，基本符合，不符合0
3、建立小区精神文明宣传栏，形成特色的小区文化。
1
实地查看；符合，不符合扣
八
管理效益
5
1、物业服务费收缴率达到90%以上。
2
检查资料；符合，每降低1个百分点扣
2、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。
2
检查资料、实地查看；符合，基本符合，不符合0
3、本项目物业管理经营状况良好。
1
检查资料；检查财务报表等；盈利，持平，亏本0
附件二：
长沙市物业管理优秀项目（大厦）标准及评分细则
申报项目名称：
序号
标准内容
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
一
基础管理
20
1、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。
1
实地查看；符合，不符合0
2、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。
1
按照《物业管理条例》第29条检查资料；符合，不符合0
3、各种服务标识醒目、规范，责任人上墙公示。
1
实地查看；符合，不符合0
4、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。
1
实地查看；符合，未移交0
5、房屋使用手册、装饰装修管理规定及《（临时）管理规约》等各项公众制度完善。
1
检查资料；符合，不符合0
6、业主委员会按规定程序成立并备案，按《业主大会议事规则》履行职责。
1
检查备案资料；符合，不符合0
7、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。
1
检查资料；符合，不符合0
8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案；大厦有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表。
业主对创优工作知晓率达85%以上。
2
检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣，无创优计划和实施方案扣，无宣传板报扣
9、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。
2
检查资料，实地查看；机构不健全扣，职责未上墙扣,制度不齐全扣，无落实措施和考核办法扣
10、管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩戴工作牌。
1
实地查看、检查资料；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣，着装及工作牌每发现1人不符合扣
11、有《价格服务登记证》，公开服务项目、收费内容和标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。
2
检查资料；无《价格服务登记证》或未公开收费内容和标准的扣
12、建立业主及使用人档案、清册，查阅方便。
1
检查资料；符合，不符合0
13、在门岗、客服中心公开24小时服务和投诉电话，有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。
2
检查资料、实地查看；电话未公开扣，无投诉回访记录扣，记录不完整一处扣，扣完为止
14、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，采纳合理建议并及时整改，满意率达90%以上。
1
实地查看、检查资料、随访业主；符合，基本符合，不符合0
15、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修处理及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。
2
检查资料；符合，建立但未落实扣，未建立扣；及时率符合，每降低1个百分点扣；返修率符合，不符合0；回访记录完整，记录不完整或无回访记录0
二
房屋管理与维修养护
9
1、制定年度房屋维修养护计划并实施。
1
实地查看、检查资料；符合，基本符合，不符合0
2、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识设在大堂内显著位置。
1
实地查看；符合，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣
3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。
2
检查资料、实地查看；符合，每发现一处不符合扣
4、大厦外观完好、整洁；屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
2
实地查看；符合，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣；发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣
5、大厦内外招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
1
实地查看；符合，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣，有安全隐患每处扣
6、空调及其它户外设施安装符合大厦规定，位置统一有序。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
7、封闭阳台的，统一有序，色调一致。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
三
共用设备管理
39
（一）综合要求
6
1、有完整的设备台帐和各项维护保养计划，有相关设备大中修计划，并严格执行。
1
检查资料；符合，计划不合理，每处扣，发现未严格执行计划，每处扣，扣完为止
2、设备标识清晰，制定岗位责任制度并上墙。
2
实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣
3、制订设备安全运行、定期巡回检查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行。
2
实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣
4、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机站房环境符合设备要求。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
（二）供电系统
3
1、专变供电保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限；制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。
2
实地查看、检查资料；符合，无明确的审批权限扣，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣
2、配备了应急发电机的，维护良好，可随时启用。
1
实地查看，检查资料；符合，不符合0
（三）弱电系统
3
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。
1
实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，记录完整规范并按相关规定期限保存。
2
实地查看、检查资料；符合，运行不正常、无记录或有记录但未按规定期限进行保存，此项得分为0
（四）消防系统
8
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。
3
检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急照明灯10个。
符合，发现一处不符合规定将本项分值扣完
2、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人，定期组织消防演练。
1
实地查看、检查资料；符合，责任人不明确每发现一处扣
3、定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
2
实地查看、检查资料；无应急方案扣，各种标志每缺少一个及发现一处不畅通扣0.１
4、无火灾安全隐患，有定期检查记录。
2
实地查看、检查资料；发现一处安全隐患扣；无检查记录扣1
（五）电梯系统
7
1、电梯由专业维保公司进行维修保养，维保合同完备，维修、保养人员持证上岗。
１
检查资料；符合，不符合0
2、电梯年检合格证完备。
1
检查资料；符合，不符合0
3、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。
轿厢、井道、机房保持清洁。
2
实地查看、检查资料；发现一处不符合扣
4、在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置，应急对讲畅通。
2
实地查看；符合，发现一处不符合规定将本项分值扣完
5、有排除险情的应急处理预案及措施。
1
检查资料；符合，不符合0
（六）给排水系统
9
1、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。
1
实地查看；发现一处不符合扣
2、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。
3
实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣，无水质化验单扣，
3、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。
2
实地查看、检查资料；没有管理措施扣，水箱周围每发现一处隐患扣
4、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
1
实地查看；符合，每发现一处不符合扣
5、制订事故应急处理方案。
2
检查资料；无处理方案扣，方案不完善扣
（七）空调系统
3
1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
1
实地查看；符合，不符合0
2、制订中央空调发生故障应急处理方案。
2
检查资料；符合，不符合0
四
共用设施管理
5
1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
3、管道井和桥架维护良好。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
4、道路、楼道、大堂等公共照明完好。
1
实地查看；符合，发现一处不亮扣
5、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
五
秩序维护、车辆管理
8
1、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责。
1
实地查看、检查资料；无值班、巡查及来访登记等制度扣；
2、交接班记录、值班和巡查记录齐全、完整，有来访登记制度。
2
检查资料；符合，无交接班和值班、巡查记录，本项分值为0，无接班、值班及巡查记录不规范，发现一处扣
3、结合大厦特点，在危及人身安全处，设立清晰规范的安全警示标识，制订安全防范措施。
1
检查资料、实地查看；对特殊的部位要有相应的防范措施，发现一处无防范措施扣
4、大厦内外消防通道畅通。
2
实地查看；符合，不符合0
5、进出大厦各种车辆管理有序，停车场有专人疏导，车辆停放整齐，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
1
实地查看；符合，基本符合，不符合0
6、非机动车车辆管理制度落实，有集中停放场地，停放整齐，场地整洁。
1
实地查看；符合，基本符合，不符合0
六
环境卫生管理
8
1、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
1
实地查看；符合，发现一处不符合扣
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。
垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
1
实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣
3、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
2
实地查看；符合，发现一处不符合扣
4、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。
2
实地查看；符合，每发现一处不符合扣
5、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准。
1
实地查看；发现一处不合格扣，发现一次环保部门下达整改通知扣
6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。
1
符合，不符合0
七
绿化管理
4
1、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。
1
实地查看；符合，基本符合，不符合0
2、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时灭治虫害，无枯死花草、树木。
1
实地查看；长势不好扣，其它每发现一处不符合扣分
3、绿化带（包括天台和屋顶）内无杂草及纸屑、烟头、石块等杂物。
2
实地查看；符合，发现一处不符合扣
八
精神文明建设
4
1、全体业主和使用人能自觉遵守（临时）管理规约，维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定。
1
实地查看、检查资料、随访业主；符合，基本符合，不符合0
2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动。
1
实地查看、检查资料；符合，基本符合，不符合0
3、大厦内未发生重大违纪违法案件。
1
检查资料；符合，基本符合，不符合0
4、物业服务企业与业委会、社区、街道关系协调，积极配合并参与社区文化建设。
1
检查资料；符合，基本符合，不符合0
九
管理效益
3
l、物业服务费用收缴率90％以上。
1
检查资料；符合，每降低1个百分点扣
2、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。
1
实地查看、检查资料；符合，基本符合，不符合0
3、本大厦物业管理经营状况良好。
1
检查资料；检查财务报表等，盈利，持平，亏本0
附件三：
长沙市物业管理优秀项目（综合）标准及评分细则
申报项目名称：
序号
标准内容
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
一
基础管理
19
1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用。
1
实地查看；符合，不符合0
2、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。
1
按照《物业管理条例》第29条检查资料；符合，不符合0
3、各种服务标识醒目、
升级会员 