建筑工程估价教材.docx
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建筑工程估价教材
建筑工程估价教材
1工程估价基础知识
1.1工程建设及其产品
1.1.1工程建设概念
工程建设是实现固定资产再生产的一种经济活动，是建筑、购置和安装固定资产的一切活动及与之相联系的有关工作，如：
工厂、农场、铁路、商店、住宅、医院、学校等的建设。
工程建设的最终成果表现为固定资产的增加，它是一种涉及生产、流通和分配等多个环节的综合性的经济活动，其工作内容包括建筑安装工程、设备和工器具的购置及与其相联系的土地征购、勘察设计、研究试验、技术引进、职工培训、联合试运转等其他建设工作。
在工程建设中，建筑安装工程是创造价值的生产活动，它由建筑工程和安装工程两部分组成。
1）建筑工程
（1）各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程的供水、供暖、供电、卫生、通风、煤气等设备安装工程，以及列人建筑工程的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程。
（2）设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等附属工程。
（3）为施工而进行的场地平整，工程和水文地质勘察，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理、环境绿化、美化等工作。
（4）矿井开凿、井巷延伸、石油、天然气钻井，以及修建铁路、公路、桥梁、水库、堤坝、灌渠及防洪等工程。
2）安装工程
（1）生产、动力、起重、运输、传动和医疗、实验等各种需要安装的机械设备的装配，与设备相连的工作台、梯子、栏杆等安装工程以及附设于被安装设备的管线敷设工程和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作。
（2）为测定安装工程质量，对单个设备进行单机试运转和对系统设备进行系统联动无负荷试运转而进行的调试工作。
1.1.2工程建设程序
工程建设程序是指工程建设中必须遵循的先后次序。
它反映了工程建设各个阶段之间的内在联系，是从事建设工作的各有关部门和人员都必须遵守的原则。
一般工程建设项目的建设程序
（1）提出项目建议书
为推荐的拟建项目提出说明，论述建设的必要性。
（2）进行可行性研究
对拟建项目的技术和经济的可行性进行分析和论证。
（3）编制可行性研究报告，选择最优建设方案。
（4）编制设计文件。
项目业主按建设监理制的要求委托工程建设监理，在监理单位的协助下，组织开展设计方案竞赛或设计招标，确定设计方案和设计单位。
（5）签订施工合同进行开工准备。
包括征地、拆迁、平整场地、通水、通电、通路以及组织设备、材料订货，组织施工招标，选择施工单位，报批开工报告等项工作。
（6）施工安装，与此同时，业主在监理单位协助下做好项目建成动用的一系列准备工作，例如：
人员培训、组织准备、技术准备、物资准备等。
（7）试车验收，竣工验收
（8）后评价。
项目建成投产后，对建设项目进行的评价。
以上工程建设程序可以概括为：
先调查、规划、评价，而后确定项目、投资；先勘察、选址，而后设计；先设计，而后施工；先安装试车，而后竣工投产；先竣工验收，而后交付使用。
上述工程建设程序顺应了市场经济的发展，体现了项目业主责任制、建设监理制、工程招标投标制、项目咨询评估制的要求，并且与国际惯例基本趋于一致。
1.1.3世界银行贷款项目的项目寿命周期
世界银行贷款项目，是指将世界银行贷款资金加上国内配套资金结合使用进行投资的某一固定的投资目标。
世界银行每一笔项目贷款的发放，都要经历一个完整而较为复杂的程序，每一个世界银行贷款项目，都要按照该程序经历一个从开始到结束的周期性过程，也就是一个项目周期（ProjectCycle）。
世界银行贷款项目周期包括6个阶段，即项目选定、项目准备、项目评估、项目谈判、项目执行与监督、项目的后评价。
在每个项目周期中，前一阶段是下一阶段的基础，下一阶段是上一阶段工作的延伸和补充，最后一个阶段又产生了对新项目的探讨和设想，这样形成一个完整的循环圈，周而复始。
1）项目选定（ProjectIdentification）
项目选定是项目周期的第一个阶段。
在这个阶段，借款国需要确定既符合世界银行投资原则，又有助于借款国实现其发展计划的项目。
世界银行将参与和协助借款国进行项目选定，收集项目基础资料，确定初步的贷款意向。
在我国，与这一阶段相似的国内程序是项目的立项阶段。
2）项目准备（ProjectPreparation）
在项目被列人世界银行贷款规划后，该项目便进入项目准备阶段。
这一阶段一般持续1~2年。
项目准备过程，就通过详细而认真的研究与分析，将一个项目概念或初步设想进一步深化为一个具体而完整的项目目标，从而使借款国政府能够确定是否有必要且有可能实施这个项目，同时也让世界银行能够决定是否有必要对该项目进行详细的评估。
项目准备阶段的一个主要任务和要求就是对项目进行详细的可行性研究，以准备出多种可供选择的初步方案，并比较它们各自的成本和效益。
世界银行认为，每一个项目都是一项具有长期经济生命的重大投资，为了得到最佳方案，应该不惜工本、花费大量资金和时间进行可行性研究。
这样做可获得的收益将是其支出的若干倍。
通过可行性研究对更有希望的方案进行更详细的调查，直至得到最佳的设计方案，并提出“项目报告”（ProjectReport，PR）。
与国内项目建设程序相比，世界银行项目准备阶段相当于项目可行性研究阶段。
项目准备工作，主要由借款国自己来做，但世界银行也直接或间接地对借款国提供帮助，目的在于加强借款国准备和实施开发项目的总体能力。
在这一阶段，世界银行要派出有关专家和项目官员组成的项目准备团，对借款国的项目准备工作进行检查、监督和指导，随时了解项目准备工作进展情况，同时通过搜集项目有关资料，为下一步评估工作做好准备。
3）项目评估（ProjectAppraisal）
当借款国自己所进行的项目准备工作基本结束，世界银行就要对项目进行全面详细的审查，开始项目评估。
对于一些大型复杂的项目，世界银行一般还要求对项目进行预评估（ProjectPre-Appraisal）。
项目预评估实际上是从项目准备到正式评估之间一个短暂过渡。
它的目的是收集详细资料并进行分析，从而使正式评估工作变得既简单又可靠。
预评估内容和要求与评估的内容和要求相一致。
如果项目准备工作出色，预评估工作顺利，世界银行可根据情况作出无需再评估的决定，预评估也就成为项目的正式评估。
项目评估，是项目周期中的一个关键阶段。
项目评估的目的和任务，就是要对项目前一阶段的准备工作以及项目本身的各个方面进行全面细致的审查，并为项目执行和项目后评价奠定基础。
项目评估工作，是项目周期中世界银行第一次全面和直接参与项目的阶段，评估工作由世界银行职员及聘请的专家承担。
世界银行要在这一阶段与借款国政府及项目单位讨论项目规模、内容、项目成本、执行安排、项目融资、采购、支付及审计安排等一系列问题，并将这些内容基本确定下来。
这一阶段工作一般需2～4周时间，评估内容包括技术、组织机构、经济和财务以及社会四个主要方面。
项目评估工作的结束标志着项目整个前期准备工作基本结束，项目开始向执行期过渡。
与国内项目建设程序相比，世界银行的项目评估相当于国内项目立项批准之前的评估阶段。
4）项目谈判（ProjectNegotiation）
项目谈判是世界银行与借款国为保证项目成功，力求就所采取的必要措施达成协议的阶段。
经过谈判所达成的协议，将作为法律性文件由双方共同履行。
项目谈判内容概括为两个方面：
（1）贷款条件与法律条文的讨论与确认
在正式谈判前，世界银行都事先将贷款的法律性文件——贷款协定及项目协定草本提交给借款国，协定文本中包括了贷款金额、期限、偿还方式等内容及有关的法律条文。
谈判时，双方要对这些内容进行确认，并对有关的时间安排、资金分配、项目描述及一般性法律条文进行磋商并最终加以确认。
协定中的一般性法律条文属于标准条款，一般都是世界银行和借款国双方一致认为是顺利执行项目所必须采取的措施或双方必须履行的义务。
（2）技术内容的谈判
包括两项内容，其一是项目本身技术方面的有关内容、数据的最终确认及评估时遗留问题的澄清与确定，包括对评估报告内容作必要的澄清与修改等。
其二是双方就为保证项目的顺利执行所应采取的特殊措施，如项目培训计划的安排、技术援助的设计、项目组织机构的设置与运行安排、项目执行计划的制定及要求、项目所附带的政策条件及要求等。
谈判结束时，除了形成明确规定借款国和世界银行双方各自法律义务的贷款协定谈判确定稿外，评估报告经过修改也将成为最后的确定本。
同时，双方将签署一份谈判纪要，记载双方谈判的大致经过和有关情况以及贷款文件中未载人的有关事项。
谈判结束后，借款国政府及借款单位需对经过谈判的贷款文件加以确认，表示接受。
世界银行方面则要将谈判后经过修改的评估报告连同行长报告和贷款文件等，一并提交其执行董事会。
执行董事会在适当的时候开会讨论是否批准该项贷款业务。
如果批准了这项贷款，则贷款协定就由双方代表签署。
协定的签订，标志着项目正式进入执行阶段。
5）项目的执行与监督（ProjectExecutionandSupervision）
项目的执行，就是指通过项目资金的具体使用以及为项目提供所需的设备、材料、土建施工以及咨询服务等，将项目目标按照设计内容付诸实施的具体建设过程。
执行的主要内容包括项目招标采购、贷款资金支付与配套资金提供、技术援助与培训计划的执行等。
在项目执行过程中，世界银行除提供必要的帮助外，还对项目执行的整个过程进行监督，监督范围涉及技术、经济、组织机构、财务、社会等各个方面，监督的依据是项目评估报告。
监督方法包括审查项目进度报告、世界银行项目官员到借款国进行实地考察和检查等。
6）项目的后评价（ProjectPost-Evaluation）
项目后评价阶段的主要目的和任务是在项目正式投产1年以后按照严格的程序，采取客观的态度，运用求实的分析方法对项目执行的全过程进行认真回顾与总结，考察并衡量项目的执行情况和执行成果，对世界银行和借款国双方的执行机构和项目人员在执行中的作用、表现及项目的实际效果进行客观评价，总结经验教训，为改进以后工作和新项目的实施提供参考和服务。
世界银行对项目后评价工作的基本要求是客观而真实。
首先，由项目主管人员根据实际情况在项目竣工后写出“项目竣工报告”（即“项目完成报告”），详细介绍项目执行各方面的有关情况，然后由世界银行独立的业务评价局对报告进行评审，并在报告基础上对项目的执行成果进行独立和全面的总结评价。
1.1.4工程建设产品分类
1）按工程建设产品对象分类
工程建设产品通常可以分成以下3类：
（1）土木工程
包括铁路工程、公路工程、桥梁工程、水利工程、港口工程、航空工程、通讯工程、地下工程等。
（2）市政工程
包括城市交通设施、城市集中供热工程、燃气工程、给水工程、排水工程、道路工程、园林绿化工程等。
（3）建筑安装工程
包括工业建筑、农业建筑、民用建筑等（包括本类建筑物内的生产和生活设备的安装）。
2）按工程建设项目的组成划分
为便于工程建设管理和确定建设产品的价格，人们将建设项目整体根据其组成进行科学的分解，划分为若干个单项工程、单位工程，每个单位工程又划分为若干分部工程、分项工程等。
（1）建设项目
建设项目一般是指在一个或几个场地上，按照一个总体设计或初步设计建设的全部工程。
如一个工厂、一个学校、一所医院、一个住宅小区等均为一个建设项目。
一个建设项目可以是一个独立工程.也可以包括几个或更多个单项工程。
建设项目在经济上实行统一核算，行政上具有独立的组织形式。
（2）单项工程
单项工程亦称工程项目，一般是指具有独立的设计文件，建成后能够独立发挥生产能力或效益的工程，即建筑产品，它是建设项目的组成部分。
如一所大学中包括教学楼、办公楼、宿舍楼、图书馆等，每栋教学楼、宿舍楼或图书馆都是一个单项工程。
（3）单位工程
单位工程一般是在单项工程中具有单独设计文件和独立的施工图，并且单独作为一个施工对象的工程。
单位工程包括广般土建工程、电气照明、给水排水、设备安装工程等。
单位工程—般是进行施工成本核算的对象。
建成后不能独立发挥生产能力或效益。
（4）分部工程
分部工程是指单位工程中按工程结构、所用工种、材料和施工方法的不同而划分为若干部分，其中的每一部分称为分部工程。
一般房屋的单位工程中包括：
土石方工程、打桩工程、砖石工程、脚手架工程、混凝土及钢筋混疑土工程、木结构工程、楼地面工程、抹灰与油漆工程、金属结构工程、构筑物工程、装修工程等。
分部工程是单位工程的组成部分，同时它又包括若干个分项工程。
（5）分项工程
分项工程一般是指通过较为单纯的施工过程就能生产出来，并且可以用适当计量单位计算的建筑或设备安装工程。
如10m3砖基础砌筑、一台某型号的设备安装等。
分项工程是建筑与安装工程的基本构成要素，是为了便于确定建筑及设备安装工程费用而划分出来的一种假定产品。
这种产品的工料消耗标准，作为建筑产品计价的基础。
综上所述，一个建设项目由一个或几个单项工程组成，一个单项工程又是由几个单位工程组成，一个单位工程又可划分为若干个分部工程，分部工程还可以细划分为若干个分项工程。
1.1.5工程建设产品的商品特征
工程建设产品的范围和内涵具有一定的不确定性，可以是涵盖范围很大的一个建设项目，也可以是一个单项工程，甚至也可以是整个建设工程中的某个阶段，如土地开发工程、建筑安装工程、装饰工程，或者其中的某个组成部分。
在市场经济条件下，作为商品的工程建设产品具有各种表现形态。
传统体制下，投资者主要追求工程建设产品的使用功能，如生产产品或商业经营，但在市场经济条件下，产品的价值尺度职能赋予产品价格，一旦投资者不再需要它的使用功能，产品可以立即进入流通，成为真实的商品，抵押、拍卖、租赁以及企业兼并等是产品实现价值的不同形式。
随着技术进步，分工细化及市场完善，工程建设的中间产品会越来越多，如土地开发产品、标准厂房等均可直接进入流通领域；工程建设的最终产品，如写字楼、商业设施、住宅等都是投资者为卖而建的工程，它们的交易价格不同于工程价格。
1.2工程造价的概念、计价特点及其计价方法
1.2.1工程造价的概念
建设工程造价是指建设项目从筹建到竣工验收交付使用的整个建设过程所花费的全部费用。
它主要由建筑安装工程造价、设备工器具费用和工程建设其他费用组成。
1）建筑安装工程造价
建筑安装工程造价是指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资，包括用于建筑物的建造及有关准备、清理等工程的费用，用于需要安装设备的安置、装配工程的费用。
2）设备工器具购置费
设备工器具购置费是指按照建设项目设计文件要求，建设单位<或其委托单位）购置或自制达到固定资产标准的设备和新、扩建项目配置的首套工器具及生产家具所需的费用。
它由设备工器具原价和包括成套设备公司服务费在内的运杂费组成。
3）工程建设其他费用
工程建设其他费用是指未纳入以上两项的由项目投资支付的为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用总和。
它可分为五类：
第一类为土地转让费，包括土地征用及迁移补偿费，土地使用权出让金；
第二类是与项目建设有关的费用，包括建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、财务费用（如建设期贷款利息）等；
第三类是与未来企业生产经营有关的费用，如生产准备费等费用；
第四类为预备费，包括基本预备费和工程造价调整预备费；
第五类是应缴纳的固定资产投资方向调节税。
1.2.2工程造价项目划分
为了更有效地控制工程造价，在编制业主预算时常将建设项目的各项费用划分为4个部分。
1）业主管理项目
主要指业主直接予以管理和不通过建设单位直接拨付工程费用的项目，如建设期贷款利息、业主管理费等。
2）建设单位管理项目
主要指由建设单位管理（不含主体建安工程、设备采购工程和一般建筑工程）的项目和费用。
如建设管理费、生产准备费、科研勘测费、工程保险费、基本预备费等。
3）招标项目
主要指进行招标的主体建安工程和设备采购工程。
该部分造价在整个建设项目造价中占有很大的比例，是工程建设中最活跃的部分，其价格由招投标双方在市场竞争中形成。
4）其他项目
主要指不包括上述三部分项目内容在内由建设单位直接管理的其他建安工程项目。
1.2.3工程造价计价特点
建设工程的生产周期长、规模大、造价高，可变因素多，因此工程造价具有下列特点：
1）单件计价
建设工程是按照特定使用者的专门用途，在指定地点逐个建造的。
每项建筑工程为适应不同使用要求，其面积和体积、造型和结构、装修与设备的标准及数量都会有所不同，而且特定地点的气候、地质、水文、地形等自然条件及当地政治、经济、风俗习惯等因素必然使建筑产品实物形态千差万别。
再加上不同地区构成投资费用的各种价格要素（如人工、材料）的差异，最终导致建设工程造价的千差万别。
所以建设工程和建筑产品不可能像工业产品那样统一地成批定价，而只能根据它们各自所需的物化劳动和活劳动消耗量，按国家统一规定的一整套特殊程序来逐项计价，即单件计价。
2）多次计价
建设工程周期长，按建设程序要分阶段进行，相应地也要在不同阶段多次计价，以保证工程造价确定与控制的科学性。
多次计价是一个逐步深化、逐步细化和逐步接近实际造价的过程。
其过程如图1.2.1所示。
图1.2.1多次性计价
（1）投资估算
投资估算是指在项目建议书和可行性研究阶段对拟建项目所需投资，通过编制估算文件预先测算和确定的过程。
就一个工程来说，如果项目建议书和可行性研究分不同阶段，例如分规划阶段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段，则相应的投资估算也分为4个阶段。
投资估算是决策、筹资和控制造价的主要依据。
（2）概算造价
指在初步设计阶段，根据设计意图.通过编制工程概算文件预先测算和确定的工程造价。
概算造价较投资估算准确性有所提高，但它受估算造价的控制。
概算造价的层次性十分明显，分建设项目概算总造价、各个单项工程概算综合造价、各单位工程概算造价。
（3）修正概算造价
指在采用三阶段设计的技术设计阶段，根据技术设计的要求，通过编制修正概算文件预先测算和确定的工程造价。
它对初步设计概算进行修正调整，比概算造价准确，但受概算造价控制。
（4）预算造价
指在施工图设计阶段，根据施工图纸通过编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。
它比概算造价或修正概算造价更为详尽和准确。
但同样要受前一阶段所确定的工程造价的控制。
（5）合同价
指在工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同，以及技术和咨询服务合同确定的价格。
合同价属于市场价格的性质，它是由承发包双方根据市场行情共同议定和认可的成交价格，但它并不等同于实际工程造价。
现行有关规定的3种合同价形式是：
固定合同价、可调合同价和工程成本加酬金合同价。
（6）结算价
是指在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格。
结算价是该结算工程的实际价格。
（7）实际造价
是指竣工决算阶段，通过为建设项目编制竣工决算，最终确定的实际工程造价。
以上说明，多次性计价是一个由粗到细、由浅入深、由概略到精确的计价过程，是一个复杂而重要的管理系统。
3）动态计价
一项工程从决策到竣工交付使用，有一个较长的建设周期，由于不可控因素的影响，在预计工期内，许多影响工程造价的动态因素，如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率的变化必然会影响到造价的变动。
此外，计算工程造价还应考虑资金的时间价值。
所以，工程造价在整个建设期中处于不确定状态，直至竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。
静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。
但它会因工程量误差而引起工程造价的增减。
静态投资包括：
建筑安装工程费，设备和工、器具购置费，工程建设其他费用，基本预备费。
动态投资是指为完成一个工程项目的建设，预计投资需要量的总和。
它除了包括静态投资所含内容之外，还包括建设期贷款利息、投资方向调节税、涨价预备金、新开征税费，以及汇率变动引起的造价调整。
静态投资和动态投资虽然内容有所区别，但二者有密切联系。
动态投资包含静态投资，静态投资是动态投资最主要的组成部分，也是动态投资的计算基础。
4）组合计价
一个建设项目可以分解为许多有内在联系的独立和不能独立的工程，如图1.2.2所示。
从计价和工程管理的角度，分部分项工程还可以分解。
建设项目的这种组合性决定了计价的过程是一个逐步组合的过程。
这一特征在计算概算造价和预算造价时尤为明显，所以也反映到合同价和结算价。
其计算过程和计算顺序是：
分部分项工程造价---单位工程造价---单项工程造价---建设项目总造价。
5）市场定价
工程建设产品作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次预估的基础上，最终由市场形成价格。
交易对象可以是一个建设项目，可以是一个单项工程，也可以是整个建设工程的某个阶段或某个组成部分。
常将这种市场交易中形成的价格称为工程承发包价格，承发包价格或合同价是工程造价的一种重要形式，是业主与承包商共同认可的价格。
1.2.4工程造价计价的基本方法
工程计价的形式和方法有多种，各不相同，但工程计价的基本过程和原理是相同的。
如果仅从工程费用计算角度分析，工程计价的顺序是：
分部分项工程单价——单位工程造价——单项工程造价——建设项目总造价。
影响工程造价的主要因素是两个，即基本构造要素的单位价格和基本构造要素的实物工程数量，可用下列基本计算式表达：
工程造价＝
（工程实物量×单位价格）；
式中i——第i个基本子项；
n——工程结构分解得到的基本子项数目。
基本子项的单位价格高，工程造价就高；基本子项的实物工程数量大，工程造价也就大。
在进行工程计价时，实物工程量的计量单位是由单位价格的计量单位决定的。
如果单位价格计量单位的对象取得较大，得到的工程估算就较粗，反之则工程估算较细较准确。
基本子项的工程实物量可以通过工程量计算规则和设计图纸计算而得，它可以直接反映工程项目的规模和内容。
对基本子项的单位价格分析，可以有两种形式：
①直接费单价。
如果分部分项工程单位价格仅仅考虑人工、材料、机械资源要素的消耗量和价格形成，即单位价格＝∑（分部分项工程的资源要素消耗量x资源要素的价格），该单位价格是直接费单价。
资源要素消耗量的数据经过长期的收集、整理和积累形成了工程建设定额，它是工程计价的重要依据。
它与劳动生产率、社会生产力水平、技术和管理水平密切相关。
业主方工程计价的定额反映的是社会平均生产力水平；而工程项目承包方进行计价的定额反映的是该企业技术与管理水平的企业定额。
资源要素的价格是影响工程造价的关键因素。
在市场经济体制下，工程计价时采用的资源要素的价格应该是市场价格。
②综合单价。
如果在单位价格中还考虑直接费以外的其他一切费用，则构成的是综合单价。
不同的单价形式形成不同的计价方式。
1）直接费单价——定额计价方法
直接费单价只包括人工费、材料费和机械台班使用费，它是分部分项工程的不完全价格。
我国现行有两种计价方式，一种是单位估价法。
它是运用定额单价计算的，即，首先计算工程量，然后查定额单价（基价），与相对应的分项工程量相乘，得出各分项工程的人工费、材料费、机械费，再将各分项工程的上述费用相加，得出分部分项工程的直接费；另一种是实物估价法，它首先计算工程量，然后套基础定额，计算人工、材料和机械台班消耗量，将所有分部分项工程资源消耗量进行归类汇总，再根据当时、当地的人工、材料、机械单价，计算并汇总人工费、材料费、机械使用费，得出分部分项工程直接费。
在此基础上再计算其他直接费、现场经费、间接费、利润和税金，将直接费与上述费用相
加，即可得出单位工程造价（价格）。
2）综合单价——工程量清单计价方法
综合单价法指分部分项工程量的单价既包括直接费、现场经费、其他直接费、间接费、利润或税金，也包括合同约定的所
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